臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第681號
原 告 陳達為
訴訟代理人 黃靖恩
被 告 林献銘
林煥雲
林鴻達
林鴻鑫
林鴻玉
上五人共同
訴訟代理人 張堂歆律師
被 告 林煥森
林米穠即林洪蘭
林洪桂
林保芳
林保芝
林鴻村
林鴻昌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月18日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉應將門牌號 碼新竹縣○○鄉○○路○號房屋二樓(面積一一三點零五平方公尺
)、三樓(面積一一二點三五平方公尺)、陽台(面積五點二平 方公尺)清空遷讓返還予原告。
二、被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉應自民國一 ○九年十二月十五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連 帶給付原告新臺幣參仟捌佰壹拾元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉 連帶負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬柒仟元為被告林献銘 、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉供擔保後得假執行；但 被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉如以新臺幣 壹佰陸拾柒萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹仟貳佰柒 拾元為被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉供擔 保後，得假執行；但被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫 、林鴻玉如每期以新臺幣參仟捌佰壹拾元為原告預供擔保， 得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
被告林煥森、林米穠即林洪蘭、林洪桂、林保芳、林保芝、 林鴻村、林鴻昌等7人經合法通知，無正當理由，均未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠新竹縣○○鄉○○段000○號建物即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路0號房 屋(建築式樣、主要建築材料、房屋層數、各樓層面積、附 屬建物等如附表所示，下稱6號房屋)，及所坐落之基地即新 竹縣○○鄉○○段000000地號土地，原為訴外人陳進財所有，經 本院執行處以109年度司執字第1285號清償票款強制執行程 序拍賣，原告拍定買受6號房屋及上開土地，本院於民國109 年12月15日核發不動產權利移轉證書，原告即取得6號房屋 及上開土地之所有權。原告取得所有權之範圍包括6號房屋1 至3層合計349.68平方公尺，自得本於所有權就6號房屋為使 用收益。
㈡惟本院109年度司執字第1285號強制執行案件公告之「使用情 形欄」記載︰據鄰右稱在場人士為債務人姪子，在場2號鄰右 稱6號房屋只能使用1樓，拍賣建物之2樓及3樓已封住，僅能 由2號房屋進出，2號房屋屋主嗣後提出本院90年度簡上字第
77號民事判決（下稱前案），主張有權使用系爭6號房屋2樓 及3樓，故拍定後不點交等語。由上可知，6號房屋現遭受新 竹縣○○鄉○○路0號房屋(下稱2號房屋)屋主即原告林献銘及其 親人占有使用中。而本院前案係訴外人陳貴美訴請被告林献 銘、林煥雲遷讓房屋，依前案判決書內容可知，6號房屋2樓 內之物品係被告林献銘等人之父親林春河所有，林春河死亡 後，其2樓放置之物品應屬其繼承人即被告全體共有，足認6 號房屋2樓由被告全體所占用。又6號房屋3樓為被告林獻銘 提供其子女林鴻達、林鴻鑫及林鴻玉等人居住，故6號房屋3 樓為被告林献銘、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉占有使用中。另 系爭6號房屋1樓遭被告林献銘姪子占用。被告均無法律上之 權源，卻無權占用6號房屋1至3樓，原告取得所有權後曾以 利用LINE通訊軟體請被告林献銘、林鴻達等人返還，其等置 之不理，爰先位主張依民法第767條第1項規定，請求被告自 6號房屋清空遷出，將6號房屋返還予原告。
㈢被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉辯稱其等與 訴外人陳貴美存在使用借貸契約關係，此一使用借貸契約對 於受讓6號房屋之原告繼續存在云云，原告予以否認，縱認 其等得對原告主張使用借貸關係，因不定期借貸，貸與人得 隨時請求返還借用物，原告亦得備位主張民法第470條借用 物返還請求權，請求被告返還6號房屋。
㈣被告無權占用6號房屋，致原告受有相當於租金之不當得利， 亦屬侵權行為，爰依民法第179條、第184條第1項、第185條 第1項前段之規定，請求被告自109年12月15日本院核發不動 產權利移轉證明書之日起至清空遷讓返還6號房屋之日止， 按月連帶給付相當於租金之不當得利及賠償原告所受損害。 參考上開土地109年1月當期申報地價為每平方公尺新臺幣( 下同)880元，故申報總價為153,120元（174平方公尺×880=1 53,120），6號房屋課稅現值為50萬元，以7％計算，則每年 相當於租金之不當得利及原告所受損害為45,718 (計算式： 153,120+500,000=653,120元；653,120×7％=45,718元，小數 點下四捨五入）。原告自得請求被告自109年12月15日起至 遷讓返還6號房屋止，按月連帶給付3,810元（計算式：45,7 18/12=3,810，小數點下四捨五入）。 ㈤並聲明：
⒈被告應將6號房屋清空遷讓返還予原告。
⒉被告應自109年12月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，按 月連帶給付3,810元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉(下稱被告林 献銘等5人)：
⒈被告林献銘等5人占有使用6號房屋2樓、3樓，有合法之權 源，而無不當得利。反之，本院109年度司執字第1285號 強制執行事件之拍賣公告載明，6號房屋拍定後不點交， 足稽6號房屋縱經拍定為原告所有，惟拍定後既不點交， 原告自無從主張有何起訴請求之權源。
⒉當初係訴外人林春河興建6號房屋1、2樓及2號房屋1、2樓 ，之後被告林献銘、林煥雲出資興建6號房屋3樓及2號房 屋3樓，因為不是公寓式房子，各樓層無法分開登記，故 將6號房屋(包含1至3樓)登記予林春河之子林煥廷，2號房 屋(包含1至3樓)登記予林春河另一子即被告林献銘，但6 號房屋實非林煥廷所有，被告林献銘等5人則因興建房屋 而取得6號房屋之所有權。
⒊林煥廷過世後，6號房屋由其配偶陳貴美繼承，陳貴美於另 案敗訴確定，由另案判決內容足以認定被告林献銘等5人 與陳貴美間存在使用借貸關係。原告取得6號房屋所有權 之前，於因拍賣公告之記載知悉被告林献銘等5人占有使 用6號房屋之情事，依債權物權化之法理，被告林献銘等5 人與原告之前手間之使用借貸關係，縱未經以登記為公示 方法，因已具備使原告知悉該狀態之公示作用，應與不動 產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該使用借貸關 係對於受讓6號房地之原告繼續存在。準此，原告應受上 開使用借貸關係之拘束，則被告占有使用6號房屋2、3 樓 ，自非無權占有。
⒋並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告林煥森、林米穠即林洪蘭、林洪桂、林保芳、林保芝、 林鴻村、林鴻昌等7人均經合法通知，皆未於言詞辯論期日 到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院協同到場之兩造整理不爭執事項如下（本院卷第333頁 ，並依判決格式、用語予以修正）：
㈠原告於本院執行處109年度司執字第1285號強制執行拍賣程序 ，拍定買受6號房屋及坐落之新竹縣○○鄉○○段000000地號土 地。
㈡訴外人陳貴美曾於89年、90年間就6號房屋對被告林献銘、被 告林煥雲提起遷讓房屋訴訟(89年度竹北簡字第314號、90年 度簡上字第77號)。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而民法第 767條規定之無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所 有人之物而言，無論係自始無權占有，或係原為有權占有， 其後喪失占有之權源者，均屬之(最高法院87年度台上字第2 024號判決意旨參照)。查原告拍定買受6號房屋及上開土地 ，本院業於109年12月15日核發所有權移轉證書，經調閱前 述執行案卷查核無訛，是原告為6號房屋之所有權人，自得 依民法第767條第1項規定，對無權占有或侵奪其所有物者請 求返還。其次，被告林献銘等5人抗辯6號房屋於拍賣公告註 明拍定後不點交，亦經本院調閱上開執行案卷核閱無誤。被 告林献銘等5人辯稱因拍定後不點交，故原告無從主張起訴 請求權源云云，尚非可採，蓋執行法院為債務人之代理人， 拍賣公告所載「拍定後不點交」係出賣人所提出之買賣條款 ，承買人願意接受而拍定，拍定人受其拘束雖不得請求執行 法院點交拍定物，但拍定人依法取得之權利並不受影響。職 是，本件原告仍得本於所有權人之身分，主張民法第767條 物上請求權。是本件爭點厥為：被告是否占用6號房屋？占 用範圍為何？被告林献銘等5人抗辯有合法占有權源是否屬 實？原告得請求不當得利及損害賠償之數額為何？茲逐一說 明如下。
五、被告是否均占用6號房屋：
㈠關於6號房屋1樓：
被告林献銘等5人否認占有使用過1樓，並稱：被告林洪桂、 林洪蘭為被告林鴻村之女兒，沒有使用1樓；被告林保芳、 林保芝、林鴻昌、林鴻村係訴外人陳貴美之子女，以前有使 用1樓，但現在都沒有居住使用，自從原告得標後，就搬遷 走了，1樓是空屋等語(本院卷第158-159頁)。其餘被告均未 到庭，亦不曾承認占有使用6號房屋1樓。經本院111年1月21 日勘驗現場，6號房屋1樓有一木製對開之大門，但有上鎖， 經敲門無人應答，從窗外往內看，僅看到客廳有2張椅子， 椅子上有空碗盤、地上有一堆垃圾、衣服等雜物，待經由2 號房屋2樓通往6號房屋2樓陽台，進入6號房屋2樓後，再經 樓梯通往6號房屋1樓，可知6號房屋1樓之格局為1間客廳、1 間衛浴及3間房間，客廳與部分房間堆置圾垃、廢棄桌椅床 板等雜物，部分房間空置，堪認皆係無人使用之狀態，此有 同日勘驗筆錄、現場照片、簡圖等可資佐證(本院卷第267-2 75頁)。此外，原告並未舉證證明被告有何占有使用6號房屋 1樓之事實，堪信6號房屋1樓確為空屋，被告均非占用人。 從而，原告主張被告就6號房屋1樓為無權占用，應予清空遷
讓返還一節，要屬無據，無從准許。
㈡關於6號房屋2、3樓及陽台：
被告林献銘等5人自承占有使用6號房屋2、3樓，且稱其餘被 告從來沒有使用過(本院卷第152頁、第158-159頁)，並詳細 說明2 樓為神明廳，2樓後面房間由被告林煥雲返回時使用 ，6號房屋3樓與2號房屋3樓整體規劃成一個大空間，由被告 林献銘、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉共同居住(本院卷第158頁 、第268頁)等語。其餘被告均未到庭，亦未曾承認占有使用 6號房屋2、3樓。經本院前述時日勘驗現場，因6號房屋1樓 門上鎖，無法由該屋1樓往上進入，必須經由2號房屋2樓之 陽台，始能進入6號房屋2樓之陽台後再進入，進入後可見6 號房屋2樓陽台設有香爐，2樓有一神明廳及4間房間，除其 中1間房間無法打開觀看外，其餘3間房間置放有床、棉被、 床墊等物；6號房屋3樓，因2樓通往3樓之樓梯已用水泥封住 ，無法經由該屋2樓往上進入，必須經由2號房屋2樓、3樓始 能進入，而6號房屋3樓與2號房屋3樓屬於一整體規劃之空間 ，其中有一公共空間置放有沙發、喝茶桌椅、書桌椅、洗手 台、冰箱、電視等物，6號房屋3樓另有雅房、套房、衛浴各 1間，各放置日常用品、盥洗用具等物；亦有勘驗筆錄、現 場照片、簡圖等附卷可按(本院卷第267-281頁)。綜上各情 ，並參以原告對被告林煥森、林米穠即林洪蘭、林洪桂、林 保芳、林保芝、林鴻村、林鴻昌等7人有何占用6號房屋2、3 樓及陽台之情事，未舉證以實其說，且無證據證明6號房屋2 、3樓內之物品係林春河所有而由其繼承人所繼承，足認6號 房屋2、3樓及陽台均為被告林献銘等5人所占有使用，其餘 被告則無占用之事實。
六、被告林献銘等5人占用6號房屋2、3樓及陽台是否有法律上之 權源、原告請求其5人清空遷讓有無理由：
㈠關於被告林献銘等5人抗辯為房屋所有權人部分： 被告林献銘等5人抗辯其等因興建6號房屋而取得所有權云云 ，然6號房屋早於86年2月即辦畢建物所有權第一次登記，登 記之所有權人即為林煥廷，而非林春河或被告林献銘、林煥 雲，有新竹縣新湖地政事務所110年11月22日函所附登記申 請書、建物測量成果圖等附卷可考(本院卷第189-202頁)。 又林煥廷取得6號房屋所有權後，因繼承、贈與、買賣、拍 賣之故，輾轉由陳貴美、陳進財、原告依序取得，被告林献 銘等5人皆不曾列名為所有權人，有地籍異動索引存卷可憑( 本院卷第63-81頁)。按不動產物權經登記者，推定登記權利 人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。基此，6 號房屋顯然並非被告林献銘等5人所有，洵堪認定。被告林
献銘等5人以其等為6號房屋所有權人置辯，委非可採。 ㈡關於被告林献銘等5人以使用借貸契約抗辯部分： ⒈另案判決認定林煥廷生前同意被告林献銘使用6號房屋3樓 ，陳貴美及其子女因繼承而應承受此一義務，認為被告林 献銘使用6號房屋3樓非無權占用，固有另案判決可憑，然 本件原告之前手為陳進財，並非陳貴美或林煥廷之子女， 則被告林献銘等5人以林献銘與陳貴美間之使用借貸關係 置辯，已嫌無據。其次，使用借貸非如租賃，無買賣不破 租賃規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借 貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在 於原貸與人與借用人之繼承人之間；使用借貸原屬貸與人 與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並 不受其拘束，使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定 ，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三 人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使 用借貸之權利（最高法院104年度台上字第2014號、93年 度台上第1948號判決意旨參照)。如前所述，陳進財係因 買賣之原因從陳貴美取得6號房屋之所有權(本院卷第77頁 )，原告又係因拍賣自陳進財取得6號房屋之所有權，陳進 財、原告均屬被告林献銘與陳貴美間使用借貸關係之第三 人，揆之上開說明，除陳進財、原告同意外，皆不受前揭 使用借貸關係之拘束。被告林献銘等5人並未提出證據證 明陳進財、原告曾經同意，自不能對原告主張有使用借貸 之權利。
⒉被告林献銘等5人雖又辯稱依拍賣公告之記載及債權物權化 之法理，應認該使用借貸關係對原告繼續存在云云。惟拍 賣公告僅係將查封時在場鄰右所述情形加以記載，且註明 ：「法院不為實體認定，請投標人先行注意查證房屋使用 現況及通行權限」等語，顯然對於使用借貸契約存在與否 不為認定，自難認為已使原告知悉該借貸關係「存在」之 公示作用。再者，被告林献銘等5人所引之最高法院97年 度台上字第1729號判決與101年度台上字第1834號判決， 前者係關於互易契約，後者涉及區分所有建築物之專有、 共有部分有無民法第799條、公寓大廈管理條例相關規定 適用，均與無償性質之使用借貸契約無涉，實無從援引於 本件進而適用。是以，被告林献銘等5人以原告應受上開 使用借貸關係拘束置辯，同非可取。
㈢綜上，被告林献銘等5人所提上開抗辯，均無足採，皆不能佐 證其等有合法占用6號房屋2、3樓及陽台之法律權源，應認 其等為無權占有。原告依民法第767條第1項規定，請求被告
林献銘等5人自6號房屋2、3樓及陽台清空遷讓並予以返還， 為有理由，應予准許。
七、原告得請求不當得利及損害賠償之數額：
第按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還 其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任；民法第179條、第184條第1項前段分別定有明文。 再按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任 ，民法第185條第1項前段亦有規定。被告林献銘等5人無權 占用原告所有之6號房屋2、3樓及陽台，係無法律上之原因 而受有利益，且係因故意或過失不法侵害原告之所有權，使 原告受有損害，原告自得依不當得利、侵權行為之法則，請 求被告返還其利益、連帶賠償其損害。又按無權占有他人之 房屋或土地，該房屋或土地所有權人顯然受有相當於租金之 損害，此應為社會之通念。又土地法第110 條規定，地租不 得超過地價8%，此計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當 然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，但非謂必照 申報價額8%計算，尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用 人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。查上 開土地屬於特定農業區之甲種建築用地，非位於都市計畫區 ，尚不得依土地法第105條準用同法第97條為依據而予以計 算租金，應依土地法第110條第1項所定為據。而前開土地10 9年度之申報地價為每平方公尺880元，有土地登記第一類謄 本可稽（本院卷第30頁），6號房屋110年度之課稅現值為50 萬元，亦有新竹縣政府稅務局房屋稅110年房屋稅繳款書在 卷可按（本院卷第45頁）。本院審酌前開土地雖位於特定農 業區，然屬建築用地，附近有市場、學校，有不動產鑑定報 告書附於本院109 年度司執字1285號執行案卷可考，且6號 房屋於109年拍定價高達2,592,000元，具有相當之經濟價值 ，2、3樓面積合計為225.4平方公尺，折算為68坪，參考目 前湖口地區房屋591網站刊登之出租行情，14坪至35坪之房 屋，每月租金為9,000元至25,000元不等(本院卷第319-329 頁)，綜合上情，認以前開土地申報地價及6號房屋課稅現值 之年息7％，以此計算被告林献銘等5人應連帶給付之不當得 利及損害賠償，應屬適當。從而，原告請求自109年12月15 日取得前開土地及6號房屋所有權之日起，至被告林献銘等5 人清空遷讓返還6號房屋2、3樓及陽台之日止，按月連帶給 付原告3,810元(計算式：174平方公尺×880=153,120，153,1 20+500,000=653,120元，653,120×7％÷12=3,810，小數點下 四捨五入），為有理由。
八、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告林献銘等5人自6
號房屋2、3樓及陽台清空遷讓並予以返還，及依民法第179 條、第184條第1項前段、第185條第1項前段，請求被告林献 銘等5人自109年12月15日起至清空遷讓返還6號房屋2、3樓 及陽台之日止，按月連帶給付3,810元，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，均尚屬無據，應予駁回。 九、原告及被告林献銘等5人均陳明願供擔保，聲請宣告假執行 或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別 酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴 之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2 項。
中 華 民 國 111 年 3 月 18 日 民事第一庭 法 官 李珮瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日 書記官 鄧雪怡
附表：
編號 建號 基地坐落 建築式樣、主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 門牌號碼 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 新竹縣○○鄉○○段000○號 新竹縣○○鄉○○段000000地號 住家用；鋼筋混凝土造；總層數：3層 一層：124.28 二層：113.05 三層：112.35 合計：349.68 陽台：5.20 全部 新竹縣○○鄉○○○路0號