臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第222號
原 告 賴芊羽
訴訟代理人 郭美連
吳典哲律師
被 告 高志雄
被 告 高惠琴
上列當事人間解除買賣契約事件，本院於中華民國111年3月10日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴駁回。
被告高志雄應給付原告新臺幣參拾玖萬陸仟伍佰捌拾貳元，及自
民國一一○年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告高志雄負擔。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標
的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事
人者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一
部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回
應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之
。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應
將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之
表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，
自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，
視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、5款
、第262條分別定有明文。查本件原告起訴時以高志雄、高
惠琴、彭國松、劉美華為被告，原訴之聲明為：「被告應返
還原告新臺幣（下同）2,563,500元」（本院卷㈠第11頁）；
於民國（下同）110年3月4日變更聲明為：「被告應給付原
告新臺幣（下同）2,563,500元，及自110年1月6日起至清償
日止，按年利率百分之5計算之利息」（本院卷㈠第175頁）
；於110年3月25日言詞辯論期日撤回對彭國松、劉美華之起
訴，並追加竹東房屋仲介經紀有限公司為被告，變更聲明為
：「先位聲明：㈠被告高志雄、高惠琴應於原告將土地坐落
於新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地及其上坐落同段93建號之
不動產之所有權移轉登記返還給被告之同時，被告高志雄、
高惠琴應連帶給付原告250萬元，及自本訴狀送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告竹東房屋
仲介經紀有限公司應給付原告5萬元，及自本訴狀送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢第一項所
命給付，於250萬元範圍內，如任一被告為給付，其餘被告
於其給付範圍內同免責任。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤如受不
利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行；備位聲明：㈠被
告高志雄、高惠琴應連帶給付原告100萬元及自本訴狀送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告
竹東房屋仲介經紀有限公司應給付原告5萬元，及自本訴狀
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢
第一項所命給付，於100萬元範圍內，如任一被告為給付，
其餘被告於其給付範圍內同免責任。㈣訴訟費用由被告負擔
。㈤如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。」（
本院卷㈠第219、223-225頁）；於111年3月8日變更聲明為：
「先位聲明：㈠被告高志雄、高惠琴應於原告將土地坐落於
新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地及其上坐落同段93建號之不
動產之所有權移轉登記返還給被告之同時，被告高志雄、高
惠琴應連帶給付原告250萬元，及自本訴狀送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告竹東房屋仲
介經紀有限公司應給付原告5萬元，及自本訴狀送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢第一項所命
給付，於250萬元範圍內，如任一被告為給付，其餘被告於
其給付範圍內同免責任。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤如受不利
之判決，願供擔保請准宣告免為假執行；備位聲明：㈠被告
高志雄、高惠琴應連帶給付原告345,927元及自本訴狀送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告
竹東房屋仲介經紀有限公司應給付原告5萬元，及自本訴狀
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢
第一項所命給付，於345,927元範圍內，如任一被告為給付
，其餘被告於其給付範圍內同免責任。㈣訴訟費用由被告負
擔。㈤如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。」
（本院卷㈡第101頁）；於111年3月10日言詞辯論期日變更先
位聲明第3項為：「第一項所命給付，於250萬元範圍內，如
被告高志雄、高惠琴為給付，被告高志雄或高惠琴於其給付
範圍內同免責任」、備位聲明第3項為：「第一項所命給付
，於345,927元範圍內，如被告高志雄、高惠琴為給付，被
告高志雄或高惠琴於其給付範圍內同免責任」（本院卷㈡第1
06頁）。彭國松、劉美華就原告所為之撤回未提出異議，視
為同意撤回，核原告所為前開訴之變更及部分撤回均無不合
，應予准許。又原告已與竹東房屋經紀有限公司成立和解，
有和解筆錄可佐，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告母親郭美連於房屋網站看到土地坐落於新竹縣○○鄉○○○段
0000地號土地及其上坐落同段93建號之不動產（下稱系爭房
屋），109年11月10日與竹東房屋仲介經紀有限公司（下稱
竹東房屋公司）之仲介彭國松、劉美華一起看屋並簽署要約
書，屋主刻意以家具、物品遮住牆面的裂縫，當天仲介表示
其中一個房間有人睡在裡面，因而房門上鎖，原告無法進入
該房間。同日郭美連與經被告高志雄委託之被告高惠琴就系
爭房屋簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定原告
作為系爭房屋之登記名義人，價款均已付訖，並於109年12
月31日將所有權移轉至原告名下。110年1月6日交屋時，仲
介急著帶看房屋，沒有進到任何一個房間內，1月12日回到
系爭房屋後才發現客廳有淹水之情況，交屋後檢查發現系爭
房屋2樓牆壁及未進入的房間內天花板、橫樑、牆壁都是裂
縫，水泥塊持續掉落，甚至有壁癌等瑕疵，與被告在屋況說
明書「樑、柱是否有顯見之間隙裂痕」勾選「否」不符。系
爭房屋經新竹縣建築師公會鑑定，混凝土抗壓強度試驗結果
為不符合規定，顯然影響結構安全，2樓之氯離子含量過高
不適宜居住。爰依民法第354條、第227條、第359條等規定
起訴。
㈡、訴之聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告高志雄、高惠琴應於原告將土地坐落於新竹縣○○鄉○○○段
0000地號土地及其上坐落同段93建號之不動產之所有權移轉
登記返還給被告之同時，被告高志雄、高惠琴應連帶給付原
告250萬元，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。
⑵被告竹東房屋經紀有限公司應給付原告5萬元，及自本訴狀送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（已
成立和解）。
⑶第一項所命給付，於250萬元範圍內，如被告高志雄、高惠琴
為給付，被告高志雄或高惠琴於其給付範圍內同免責任。
⑷訴訟費用由被告負擔。
⑸如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告高志雄、高惠琴應連帶給付原告345,927元及自本訴狀送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵被告竹東房屋經紀有限公司應給付原告5萬元，及自本訴狀送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（已
成立和解）。
⑶第一項所命給付，於345,927元範圍內，如被告高志雄、高惠
琴為給付，被告高志雄、高惠琴於其給付範圍內同免責任。
⑷訴訟費用由被告負擔。
⑸如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告高惠琴：
⒈我已經有告知仲介1樓廚房跟衛浴有漏水，2樓外面有鋼筋裸
露。樑柱有一點點裂痕，我們認為一點點應該沒有影響，我
都沒有拿東西擋住，原告看屋的時候應該有看到現況說明書
是仲介寫的，不是我勾的，仲介問我是不是凶宅，我說不是
，仲介問我是不是海砂屋，我說我不知道。買賣契約是我簽
的，現況說明書不是我勾的，我有說有鋼筋裸露、有漏水、
一進來就看得到。原告匯給被告高志雄250萬元，因為扣除
仲介費跟稅費，所以實際上只有拿到230萬元。我們用收到2
50萬元的錢去付仲介費跟稅費。
⒉答辯聲明：
駁回原告之訴。
㈡、被告高志雄：
⒈我被告了之後，才知道房子有問題。
⒉答辯聲明：
駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地及土地上建物新竹縣○○鄉○○○
段00○號，原為被告高志雄所有，被告高志雄授權被告高惠
琴出售前開房屋之事宜，嗣經由被告竹東房屋經紀有限公司
仲介，出售予原告，於109年11月10日簽訂買賣契約書，系
爭房屋經鑑定結果如新竹縣建築師公會鑑定報告書內容記載
。
四、本件爭點：
原告先位、備位聲明請求，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本
文定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，
應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金
，民法第359條亦有規定。買受人應按物之性質，依通常程
序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任
之瑕疪時，應即通知出賣人，同法第356條第1項亦有明文。
物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或
依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具
備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自
負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，
無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，
或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成
立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知
該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣
人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債
務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號民事判決
意旨參照）。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者
，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行
通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明
；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害
，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法
院93年度台上第1825號民事判決意旨參照）。
㈡、原告主張系爭房屋有樑柱及牆壁裂痕、壁癌等瑕疵，屋主將
房間上鎖或以家具刻意掩飾，顯然有出賣人故意不告知物之
瑕疵之情形，原告得依民法第359條規定解除契約，並提出
照片為證（本院卷㈠第81-155、303-373頁）。被告否認，辯
稱：現況說明書不是被告勾的，有說有鋼筋裸露、有漏水、
一進來就看得到等語。經查，原告於109年11月10日前往查
勘系爭房屋，並於同日簽訂系爭房屋之要約書及系爭買賣契
約。要約書第3條第3項約定：方所提供之不動產權說明書及
不動產標的現況說明書，為本要約書之一部份。並經原告之
母親郭美連簽名（本院卷㈠第65頁）。系爭房屋現況說明書
第28項：建物目前是否有滲漏水之情形？是，滲漏水位置說
明：1F廚房、衛浴。處理方式：買方自行修繕；第35項：樑
、柱部分是否有顯見之間隙裂痕？否。第36項：房屋鋼筋是
否有裸露？是，位置：2F房間。系爭房屋現況說明書並有被
告高志雄及高惠琴蓋印（本院卷㈠第73頁）。系爭買賣契約
第12條房屋現況說明：依現況交屋（本院卷㈠第69頁）。雖
現況說明書第35項「樑、柱部分是否有顯見之間隙裂痕？」
勾選「否」，然系爭現況說明書第29項已勾選未做過氯離子
含量檢測，上述房屋漏水、鋼筋裸露可能為房屋老舊所呈現
狀況，非必為混凝土氯離子含量高之海砂屋；被告高志雄為
房屋原所有權人，本應最了解屋況，猶未曾懷疑氯離子過高
有檢測混凝土氯離子含量必要，自難以原告曾現場看屋遂認
其明知或因重大過失而不知該屋混凝土氯離子含量過高或海
砂屋。此外，是否為氯離子過高之海砂屋，非依通常程序以
目視檢查即能發現，必須經由專業實驗室以專業方法進行檢
測始能得知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，縱使系爭房屋交
屋時有滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落、龜裂傾斜狀況，仍
未可據此即認定原告明知或可得而知系爭房屋有上開氯離子
含量過高情事而有影響建物安全之虞，亦難認原告不知上開
氯離子含量過高情事，有何重大過失，或視為其已承認受領
之系爭房屋。系爭房屋有混凝土氯離子含量過高及鋼筋外露
等情況，已有減少其通常效用及價值之瑕疵存在，已如前述
，本院審酌後述鑑定報告所載減損交易價值為691,855元/2＝
345,927元(因2樓因氯離子含量超標不適居住，致建物2樓殘
值歸零)，為系爭契約買賣價金250萬元之14%；系爭房屋於1
09年11月10日買賣當時之屋齡近40年(參鑑定告第6頁)，衡
諸一般中古屋之買賣，其外觀瑕疵肉眼即可檢視，故不動產
標的現況說明書要求出賣人說明者，多為買受人無法以肉眼
立即檢查之「現況」，例如：有無管理費或清潔費、住戶規
約、分管協議、氯離子檢測、海砂屋、輻射屋、滲漏水或壁
癌、管路堵塞或蟲害蛀蝕、增建或違建、室內格局變更、危
險建築、建物傾斜、凶宅、被無權占用、獨立水電及瓦斯、
房地訴訟等情形，此觀系爭現況說明書之記載即明。被告高
志雄既未曾委託專業機構檢測，即無從知悉系爭房屋之氯離
子含量情形，自亦無從告知原告，難認有何故意不告知瑕疵
之情事可言。依鑑定報告記載，若依中華民國不動產估價師
公會全國聯合會第4號公報評估建物經濟耐用年數表及建物
殘餘價格率，建物已無殘餘價值。依新竹縣政府稅務局課稅
明細表評定標的物現值為69,800元，減損交易價值為建物2
樓部分歸零，為34,900元（鑑定報告第6頁）。原告先位請
求依民法第359條解除契約，請求被告高志雄、高惠琴應連
帶給付原告250萬元，尚屬無據，應予駁回。
㈢、原告復主張系爭房屋經鑑定後有混凝土抗壓強度不足及氯離
子過高之情形，即系爭房屋為海砂屋，顯然影響結構安全，
原告得請求減少買賣價金，被告應負不完全給付之損害賠償
責任等語。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，
買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契
約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定
有明文。是於特定物買賣之情形，買受人就出賣人應負物之
瑕疵擔保責任之情形，自具有選擇行使減少價金之權利。於
房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為
買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，
即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又建築物結構
之鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，易造成混凝土
所包覆之鋼筋結構銹蝕，影響建築物之結構安全，是建築物
混凝土中氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初無立即
之危險，仍會因時間累積而加劇鋼筋結構銹蝕之程度，對於
居住安全造成重大威脅，自有減少一般房屋所應具備之通常
效用及價值，應認為物之瑕疵。又「民法第359條規定：買
賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。旨在兼顧買賣
雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依
同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後
之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與
市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實價值，為買受人所
得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不
問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市
價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公
平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應
先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之
裁量」（最高法院86年台上字第1615號民事判決意旨參照）
。
㈣、經查，系爭房屋經本院囑託社團法人新竹市建築師公會鑑定結論：㈠、標的物總計鑽取6個試體，各試體混凝土抗壓強度試驗結果整理如下：1F樑試體編號1符合規定、1F樑試體編號2不符規定、1F樑試體編號3不符規定；2F樑試體編號1不符規定、2F樑試體編號21符合規定、2F樑試體編號3不符規定。㈡、標的物水溶性氯離子含量檢測試驗結果整理如下：試樣編號1（取樣位置1F樑）：氯離子含量0.0767kg/m³符合規定、試樣編號21（取樣位置2F樑）：氯離子含量1.0244kg/m³不符規定。依據經濟部標準檢驗局於87年6月25日修訂之標準規定，水溶性氯離子含量須小於0.3kg/m³，標的物1F氯離子含量正常，2F氯離子含量超過標準。有鑑定報告在卷可稽。原告主張系爭房屋欠缺通常應具備之品質有瑕疵等語，自屬有據。一般中古屋之交易，雖多會有記載或約定「現況交屋」之情況，然而該等約定之所謂「現況」，在當事人之認知，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，例如屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至於須經由專業人員以精密儀器檢測得知之情況，如海砂屋、輻射屋等，除非另有契約明白具體列出，否則不會在「現況交屋」之認知中。系爭房屋之2樓氯離子超標，非即知之瑕疵，要難僅因系爭買賣契約有記載「現況交屋」之字樣，即謂原告知悉系爭房屋2樓氯離子超標，並同意出賣人不負此部分之瑕疵擔保責任。系爭房屋僅2樓有氯離子含量超標，且原告在買受系爭房屋前，亦未要求必先進行海砂屋檢測後，始願簽訂系爭買賣契約，倘許原告解除系爭買賣契約，對出賣人顯失公平，按其瑕疵程度，原告應僅得主張減少價金。依新竹縣房屋折舊率即耐用年數表，評估系爭房屋為加強磚造殘餘價值為691,855元(依系爭房屋附近房地交易價格以觀，應以此計算系爭房屋價值為宜)，若考慮2樓因氯離子含量超標不適居住致該建物2樓部分殘值歸零，減損交易價值為691,855元/2＝345,927元，有鑑定報告附卷可佐。從而，原告備位請求被告高志雄應給付原告345,927元，係屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告依民法第359條規定請求被告高志雄給付345,927元，既有理由，則其依民法227條規定為同一請求，即毋庸審酌，附此說明。
㈤、末查，系爭買賣契約係以原告與被告高志雄為當事人，被告
高惠琴僅係代理被告高志雄與原告訂定契約，是系爭契約之
效力係發生於原告與被告高志雄之間，原告依民法第359條
請求被告高惠琴應與被告高志雄連帶給付原告345,927元，
自無理由，應予駁回。
㈥、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告之請求，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，依上揭規定，原告請求自起訴狀繕本送達（被告高志雄於110年3月16日送達，有送達證書在卷可稽，見本院卷㈠第193頁）之翌日即110年3月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
㈦、綜上所述，原告先位主張依民法第359條解除系爭買賣契約，
請求如先位聲明所示，應予駁回。原告備位依民法第359條
請求被告高志雄給付原告345,927元，及自起訴狀繕本送達
翌日即110年3月17日起至清償日止按年息百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
六、本判決主文第一項所命被告高志雄給付之金額未逾50萬元，
應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執 行。至於原告先位之訴敗訴及備位之訴敗訴部分，其假執行 之聲請均已失所依附，併應予駁回。
七、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及 所舉證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有 理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第 5款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日 民事第二庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日 書記官 郭春慧
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