台灣台中地方法院民事判決 94年度中簡字第5035號
原 告 甲○○
被 告 乙○○ 國民
上列當事人間請求返還借款事件，本院於中華民國94年11月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟貳佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告將其所有台中市○○區○○段13地號土地（
下稱系爭土地）委託其銷售，雙方約定銷售總價為新台幣（
下同）4,510,000元，委託銷售期間自民國94年5月27日起至
同年7月27日止，被告應給付之服務費按系爭土地成交價百
分之4計算，並應於簽訂買賣契約時，以現金一次給付，不
得拒付或拖延。其依約於上開委託期限內努力費心促成訴外
人蔣明峰於94年6月3日與被告簽訂買賣契約，買賣成交價格
4,500,000元，依約被告應於買賣契約簽約時一次給付服務
費180,000元，惟被告迄僅給付67,500元，尚有尾款112,500
元未給付，屢經催討，均不置理，爰提起本件訴訟。並聲明
：被告應給付原告112, 500元，及自94年6月4日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：伊固委託原告以總價4,510,000元銷售系爭土地
，惟伊對服務費按成交價百分之4計算有意見，原告聲稱不
動產委任代理銷售契約書第5條有關服務費收取標準係制式
條款，待日後系爭土地買賣成交前，雙方再為商議，兩造同
意後始簽訂該不動產委任代理銷售契約書。嗣伊與訴外人即
代理買方之蔣德簽訂買賣契約時，伊對服務費按成交價百分
之4計收有異議，原告當場同意依成交價百分之1.5收取，並
約定買賣契約簽訂時先付一半，餘款於系爭土地完成點交時
全部付清，伊已依約給付依成交價百分之1.5計算之服務費
67,500元等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告委託被告代為銷售系爭土地，兩造並於94年5月27日
簽訂不動產委任代理銷售契約書，委託銷售期間至94年7
月27日止。
（二）被告於委託銷售之期間內，經由原告居間將系爭土地銷售
與訴外人蔣明峰，買賣價款4,500,000元。
（三）被告已給付原告服務費67,500元。
四、原告主張被告委託其銷售系爭土地，雙方約定被告應給付之
服務費金額依買賣價額百分之4計算等情，固據其提出不動
產委任代理銷售契約書及授權書為證。惟被告否認其事，並
辯稱兩造合意按成交價百分之1.5計收服務費等語。是本件
兩造爭執之重點，顯在於原告促成訴外人蔣明峰與被告就系
爭土地成立成立買賣契約，其應得之報酬究係依買賣價款百
分之4或百分之1.5計算？經查：
（一）觀之原告所提出之該不動產委任代理銷售契約，其第5條
固記載：「乙方（按即原告）服務費，按不動產成交價百
分之4給付乙方做為服務費」，惟證人即被告之兄楊秋福
證稱：被告委託原告銷售系爭土地，初始均係由伊出面與
原告接洽，被告當初簽訂不動產委任代理銷售契約書時，
即向原告講明不願依該契約書第5條所載內容，按成交價
百分之4計付服務費，其後要簽訂買賣契約書時，原本伊
之意思僅要依據民間之行情給付百分之1之服務費，但因
被告稱給原告百分之1.5，且原告也同意，被告才願意簽
買賣契約，原告並同意被告先付一半服務費30,000元等詞
，而證人即當初代理買方蔣明龍與原告簽訂買賣契約之蔣
德亦證稱：原本伊要去簽訂買賣契約，但原告要求服務費
以成交價百分之4計算，被告並不同意，被告認為應依百
分之1計算，兩造對於服務費之計算方式談不攏，被告當
場稱他只願付百分之1之服務費，否則不願賣系爭土地，
兩造嗣即至外面談，被告後來同意簽約，伊問他服務費談
妥否？被告稱雙方合意以成交價百分之1.5計算，他才願
意簽立買賣契約等情明確，由此可見，被告當初欲就系爭
土地與代理買方之證人蔣德訂立買賣契約時，兩造確對服
務費之計算標準有所爭執，被告甚至表明若依買賣價額百
分之4之標準計付，即拒絕簽訂買賣契約，則從被告嗣後
願意與蔣德訂立買賣契約之情形研判，兩造經協談折衝後
，原告應就服務費之計收標準有所退讓，同意依被告所稱
之按買賣價款百分之1.5計算，否則被告在原告要求服務
費依百分之4計算，其即堅持不簽買賣契約之情況下，應
不可能瞬即改變心意，應允同意出賣系爭土地而與蔣德簽
約。
（二）就此原告雖一再主張伊最終並未答應被告以成交價百分之
1.5計算服務費，然經本院詢以兩造若未協議服務費以成
交價百分之1.5計收，被告何以願意簽訂買賣契約？原告
答以由於雙方談不攏，故其要被告先簽約，服務費以後再
談模糊帶過。惟果如原告所稱，其並未應允被告之要求，
將服務費降為依買賣價款百分之1.5計算，僅係以服務費
將來再談為由安撫被告先簽約，則在兩造未就服務費之收
費標準議定之前，衡情被告應不可能在原告得請求之服務
費金額未明之情況下，於簽訂買賣契約後，隨即先行給付
原告服務費30,000元，並為原告所受領，是原告所稱，因
與常理有悖，而有可疑。再者，觀諸不動產委任代理銷售
契約書第7條已明定被告於委託銷售期間內，若拒絕履行
契約時，應賠償原告之損失，而以系爭土地之銷售總價百
分之4作為違約金，準此，被告果因不滿服務費以買賣價
款百分之4計算，而拒絕簽訂買賣契約，則原告縱使無法
因買賣契約成立而據以請求服務費，亦得另依該條文之規
定，請求被告給付依委託銷售系爭土地之總價4,510,000
元之百分之4計算其違約金，故對原告而言，無論被告是
否同意簽訂買賣契約，原告之權益根本不會有所影響，則
在原告立於較為優勢地位之情況下，原告實無須以服務費
將來再議為由，敷衍安撫被告先行簽立買賣契約，是原告
所稱，實與常情有違，難以憑採。被告所辯，核與證人楊
秋福及蔣德所證述情節大致相符，應可採信。
（三）至原告雖另提出授權書1份，以為其主張兩造確有約明服
務費係依買賣價款百分之4計算之依據云云。查該授權書
其上固有記載「約定服務費4％」等情，然該授權書係於
93 年5月26日所書立，且其上載明被告委託原告銷售系爭
土地之期間僅有10日，由此可見，其委託銷售期間早已屆
至，則該授權書所記載之內容對兩造已無任何拘束之效力
，是原告所執有之該授權書，自尚不得對其為有利之認定
，附此敘明。
五、綜上所述，卷存不動產委任代理銷售契約書第5條雖記載原
告得請求之服務費，依系爭土地成交價百分之4計付，然兩
造於被告與代理買方之蔣德就系爭土地簽訂買賣契約之際，
既已合意原告得請求之服務費依買賣價款百分之1.5之標準
計算，則兩造即應受此約定之拘束，不得任意反悔。玆被告
既已依該標準計算，給付原告服務費67,500元（計算方式：
4,500,000 ×1.5／100＝67,500，並經原告受領完畢，則被
告已無積欠原告服務費可言。原告主張本件服務費應依買賣
價款百分之4計算為180,000元，被告尚有112,500元未給付
，顯無可採。從而，原告訴請被告給付112, 500元，及自94
年6月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為1,220元，由敗訴之原告負擔。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 9 日 台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 吳美蒼
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 9 日 書記官