臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第985號
原 告 孫貴爵
訴訟代理人 吳臾夢律師
被 告 薛洪碧玉
兼 特 別
代 理 人 薛志明
被 告 薛淑玲
孫宗傑
共 同
訴訟代理人 黃冠嘉律師
上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國111年2月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人共同不定期承租原告 所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地及同地段407之1地 號土地面積共計37.37平方公尺，其年租金自民國110年8月1 9日起，調整為每年新臺幣（下同）14萬4,000元。二、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人應共同給付原告4萬9 ,000元，及自110年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
三、被告孫宗傑不定期承租原告所有坐落於新北市○○區○○段000 地號土地面積共計40.72平方公尺，其年租金自110年8月19 日起，調整為每年14萬4,000元。
四、被告孫宗傑應給付原告4萬9,000元，及自110年8月19日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
五、訴訟費用由被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲共同負擔46%； 被告孫宗傑負擔46%，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：一、被 告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人共同不定期承租原告所 有坐落於新北市○○區○○段000地號土地及同地段407之1地號 土地如起訴狀附圖所示Ａ部分，面積共計37.37平方公尺，其 年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年15萬6,000 元。二、被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人應共同給付
原告4萬9,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息5%計 算之利息。三、被告孫宗傑不定期承租原告所有坐落於新北 市○○區○○段000地號土地如起訴狀附圖所示Ｂ部分，面積共計 40.72平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調 整為每年15萬6,000元。四、被告孫宗傑應給付原告4萬9,00 0元，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年息5%計算之利息。 嗣於110年10月4日言詞辯論期日當庭變更聲明第二項及第四 項請求遲延利息期間之截止日為清償日等情，有民事起訴狀 及言詞辯論筆錄附卷可證（110年度重簡字第555號卷《下稱 重簡卷》第11至12頁、110訴字第985號卷《下稱本院卷》第63 至64頁）。核原告所為上開訴之變更係減縮應受判決事項之 聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告自82年8月30日，因買賣取得新北市○○區○○ 段000地號土地及同地段407之1地號土地（下合稱系爭土地 ）所有權。本院108年度重簡字第1903號民事判決（下稱前 案判決）認定兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係。其中 被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等3人（下稱薛紅碧玉等3人 ，與孫宗傑合稱被告）之被繼承人即訴外人薛修積，於58年 6月9日與系爭土地當時所有權人即訴外人林朝隆簽訂有「土 地租借合約書」。該租約第3條約定：「出借期間以伍年為 限如期滿後乙方如願意繼續使用時『租金根據鄰地提高調整』 但乙方得有優先權。」。又薛洪碧玉等3人於前案提出被繼 承人薛修積與原告前手即訴外人林友成、林友宗之地租繳付 收據顯示，渠等爾後變更系爭租約約定，改為每年12月9日1 次繳付1年份租金，並提高調整租金。另孫宗傑之被繼承人 即訴外人孫吉利，與系爭土地當時地主即訴外人林朝隆、林 友成、林友宗等人，亦變更為每年12月1次繳付1年份租金， 並提高調整租金。被告所有之房屋，興建迄今已逾50年，殘 破老舊，現值於108年間僅餘1萬7,200元，足見被告所有之 房屋價值在於使用收益系爭土地之權利。然而，被告自原告 82年間取得系爭土地迄今，將近28年之久，從未給付分毫租 金，渠等房屋使用原告系爭土地情形如附表所示，而鄰地建 物門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄0號房屋與被告建物規 格面積相同，該房地之租金行情為每月月租金1萬3,000元。 爰依據民法第442條、第227條之2第1項及兩造契約第3條約 定，請求調整租金，並給付原告近五年土地租金等語。並聲 明：㈠被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人共同不定期承 租原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地及同地段407 之1地號土地如附圖所示Ａ部分，面積共計37.37平方公尺，
其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年15萬6,00 0元。㈡被告薛洪碧玉、薛志明、薛淑玲等三人應共同給付原 告4萬9,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告孫宗傑不定期承租原告所有坐 落於新北市○○區○○段000地號土地如附圖所示Ｂ部分，面積共 計40.72平方公尺，其年租金自起訴狀繕本送達之翌日起， 調整為每年15萬6,000元。㈣被告孫宗傑應給付原告4萬9,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。
二、被告則以：前案判決認定兩造間存有不定期之基地租賃契約 ，而該租賃契約亦無轉租禁止之約定，是以，現行房屋仍為 供住宅使用，並無營業，自有土地法第97條為保障居住者基 本生存條件之適用，即新北市○○區○○街000巷00弄0號每月租 金應不得超過8,417元；新北市○○區○○街000巷00弄0號每月 租金應不得超過9,229元。又考量被告所有系爭房屋位處河 堤附近，兩旁皆為老舊平房，緊鄰巷弄內，工商業繁榮之程 度低，承租人利用基地之經濟價值及所受利益先前分別以每 月6,500元及5,000元轉租他人居住，原告請求調整租金為每 月1萬3,000元顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第119頁）
㈠、原告於82年8月30日因買賣取得系爭土地。㈡、新北市○○區○○街000巷00弄0號、8號均為未辦保存登記之建物 （下分稱7號建物、8號建物，合稱系爭建物），其中7號建 物為薛紅碧玉等3人所有，8號建物為孫宗傑所有。7號建物 占用原告所有之系爭土地面積為37.37㎡；8號建物占用原告 所有之系爭土地面積為40.72㎡。被告所有之上開建物與原告 所有之系爭土地間存有不定期租賃關係。
㈢、薛紅碧玉等3人之被繼承人薛修積於58年6月9日與系爭土地當 時所有權人即訴外人林朝隆簽訂「土地租借合約書」，合約 書第3條約定：「出借期間以伍年為限如期滿後乙方如願意 繼續使用時租金根據鄰地提高調整但乙方得有優先權。薛修 積與原告前手林友成、林友宗變更系爭租約約定，改為每年 12月9日1次繳付1年份租金，並調整提高租金。78年12月繳1 年份租金5,250元；80年12月繳1年份租金9,800元，81年12 月繳1年份租金9,800元。
㈣、孫宗傑之被繼承人孫吉利，與系爭土地地主林朝隆，林友成 、林友宗間就租用之系爭土地租金，亦變更為每年12月1次 繳付1年份租金，並調整提高租金。於59年6月9日繳付6個月 租金189元、75年12月繳付一年份租金2,940元、76年12月9
日繳付1年份租金2,940元、77年12月繳付1年份租金5,250元 、78年12月繳付1年份租金5,250元、79年12月繳付1年份租 金7,000元、80年12月繳付1年份出金9,800元、81年12月9日 繳付1年份租金9,800元。
㈤、被告自原告取得系爭土地迄今，從未給付占用原告系爭土地 之租金。
㈥、被告所有之系爭房屋目前均出租他人。
㈦、新北市○○區○○街000巷00弄0號自105年3月30日至109年3月30 日，出租他人之租金為每月1萬3,000元。 四、本院之判斷：
原告主張兩造間租賃契約已約定租金需根據鄰地提高調整， 而原告自82年取得系爭土地迄今，被告從未給付租金，請求 調整租金並給付近5年租金等情。被告固不否認從未給付租 金予原告，惟辯稱原告請求調整租金之金額應受土地法第97 條規定之限制等語。茲就兩造間爭執事項，論述如下：㈠、原告請求調整被告租用系爭土地租金，有無理由？ ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指 租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高 法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。次按土地之公 告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之 依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通 常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之 事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡 量土地價值之客觀依據。
⒉經查，原告於82年8月30日取得系爭土地時，407地號土地公 告現值為43,000元/平方公尺（407-1號土地於101年11月24 日始分割自407地號）；於110年原告起訴時，407地號土地 及407-1地號土地公告現值均為140,000元/平方公尺等情， 有新北市三重地政事務所函文及土地公告現值查詢資料在卷 可證（重簡卷第83至93頁）。基上，系爭土地價值自82年8 月起迄110年1月，公告現值已漲升約3.26倍，可見系爭土地 目前之價值已較82年大幅上漲。而薛紅碧玉等3人及孫宗傑 使用系爭土地面積分別為37.37平方公尺及40.27平方公尺， 如仍以81年約定之租金，即每年租金9,800元，各僅約為所 使用系爭土地公告現值0.187%【計算式：9,800（37.3714 0,000)＝0.00187】、0.172%【計算式：9,800（40.72140, 000）=0.001172】，顯屬過低，依照上開說明，原告依民法 第442條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。本
院就原告此部分請求，既已依民法第442條規定之法律關係 准許其請求，則其基於同一目的，為訴之重疊合併，主張或 依民法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地租金部分 ，是否有理由，即無庸審酌，附此敘明。
㈡、原告請求將被告租用系爭土地租金，調整為每年15萬6,000元 算，有無理由？
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地 法第97條第1項、第105條固定有明文。惟土地法第97條之立 法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬 租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以 保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件， 為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅 使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用 ，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制 租金額之必要（最高法院94年度第2次民事庭會議決議）。 是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之 房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。 ⒉經查，被告所有之系爭房屋目前均係出租與他人收取租金等 情，為兩造所不爭執。審諸被告將系爭建物出租他人獲取租 金收入，顯然被告本身並無使用系爭建物居住之需求，被告 將系爭房屋出租獲取租金之行為，實與以系爭建物作為營業 使用以獲取商業利益情況並無二致，均為經濟上強者，自非 土地法第97條立法意旨所欲保護之經濟上弱者。是被告抗辯 調整租用系爭土地之金額應受土地法第97條限制不得超過土 地及其建築物申報總價年息10%等語，即屬無據，不足採信 。次查，薛修積就租借系爭土地與林朝隆簽訂之租借合約書 約定，出借期間以5年為限，期滿借用如願意使用，租金根 據鄰地提高調整等情，為兩造所不爭執。故原告主張應依據 鄰地實際出租情形調整系爭土地租金，應屬有據。茲審酌系 爭土地鄰地建物即三重區集美街247巷25弄5號房屋，與系爭 建物外觀大致相同，且均為木石磚造，興建迄今已約50年， 建物現值同為1萬7,200元等情，有勘驗筆錄及房屋稅籍證明 書在卷可參（本院卷第153至157頁、第171頁）。是25弄5號 屋況與系爭建物相同，其租金自可作為本件提高調整租金之 參考。而25弄5號建物自105年起每月租金為1萬3,000元，亦 有租賃契約附卷可參（重簡卷第73至77頁）。又承租人租用 系爭建物或鄰地建物支付租金雖包括使用土地及建物兩部分 ，然審以25弄5號房屋與系爭建物均為近50年之木石磚造房 屋，屋況老舊，價值低微，承租人所支付每月租金1萬3,000
元之租金絕大比例應係使用系爭建物坐落之系爭土地之對價 ，支付使用系爭建物之對價相對較低，至多為1,000元。復 參以系爭土地北側鄰寬度為2.7米之巷弄，僅機車、腳踏車 可進出，汽車無法通行，惟巷弄外之集美街247巷則為30米 寬可雙向通行之道路，且商店林立，鄰近三重高中、三光國 小、集美國小、玫瑰公園、三重區忠孝橋市民活動中心，新 北環河快速道路、縱貫公路等情，有google地圖在卷可憑。 顯見系爭土地所在區域商業交易尚稱活絡、交通便利，生活 機能完善，亦即鄰地建物即25弄5號建物每月1萬3,000元租 金，應可反應該地區房地租金市場。本院綜合上情認被告占 用之系爭土地租金，應調整為每年14萬4,000元（即25弄5號 房地租金每月1萬3,000，扣除建物租金1,000元，土地部分 租金為每月1萬2,000元）為適當，逾此範圍，即不應准許。㈢、原告請求被告給付起訴前5年租金，有無理由？ 經查，被告所有之系爭建物係基於租用關係而占用系爭土地 ，而被告自82年原告取得系爭土地迄今，從未給付原告系爭 土地租金，薛紅碧玉等3人及孫宗傑於81年度各繳納予地主 租金，均為年租金9,800元等情，為兩造所不爭執。次查， 原告係於110年3月10日提起本件訴訟等情，有民事起訴狀首 頁本院日期戳章在卷可參（重簡卷第11頁），被告既不否認 其等自82年起即未繳納土地租金。因此，原告基於出租人身 份請求薛紅碧玉等人及孫宗傑各繳納起訴前5年即105年3月1 1日起至110年3月10日租金，共計4萬9,000元（計算式：9,8 00元5＝49,000元），即屬有據，應予准許。㈣、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以 支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前 段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付5年租 金，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則 其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即自110年8月19日（送達 證書詳本院卷第49、51、53頁、55頁）起至清償日止，按年 息5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。五、結論：原告主張兩造間就系爭土地有不定期租約關係存在， 系爭土地價值有漲升，其得依民法第442條規定請求調整租 金，及依租賃契約請求被告給付起訴前5年租金，均為可採 。從而，原告依民法第442條規定，請求被告就各承租如附
表所示土地，應付之租金自起訴狀繕本送達翌日即110年8月 19日起，均調整為每年14萬4,000元，及薛紅碧玉等3人與孫 宗傑各給付原告租金4萬9,000元，並自110年8月19日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方 法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到判 決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 書記官 鄔琬誼
附表：
被告 被繼承人 租地建物門牌號碼 租用土地地號 建物占用面積 薛紅碧玉 薛修積 新北市○○區○○街000巷00弄0號 新北市○○區○○段000地號 36.65㎡ 薛淑林 新北市○○區○○段00000地號 0.72㎡ 薛志明 合 計 37.37㎡ 孫宗傑 孫吉利 新北市○○市○○街000巷00弄0號 新北市○○區○○段000地號 40.72㎡