臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2240號
原 告 林惠娟
訴訟代理人 張育銜律師
被 告 許兆東
李國彰
孫萬勇
上 一 人
訴訟代理人 孫晧倫
被 告 廖哲章 址設嘉義市○區○○0街00號
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國111年3月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告
已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴經撤回者，視同未
起訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1
項、第263條第1項前段定有明文。查本件原告起訴主張其為
門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之所有
權人，被告許兆東、李國彰、孫萬勇、廖哲章（下均逕稱其
名，並合稱為被告）無權占用系爭房屋拒不返還，依民法第
767條及第179條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋及請求不
當得利，並聲明：㈠被告將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告
應自民國108年12月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按
月給付新臺幣（下同）4萬5,000元。嗣因系爭房屋已於110
年11月25日交還原告，故原告於110年12月21日以書狀撤回
原第一項聲明。另就請求被告給付不當得利部分，迭經原告
變更，終於111年1月11日以民事言詞辯論暨訴之變更（二）
狀變更為：被告應給付原告85萬5,000元，及自本狀送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告於廖哲章為本
案言詞辯論前撤回該部分聲明，而許兆東、李國彰、孫萬勇
亦未提出異議，視為同意撤回，而非本院審理之範圍。而原
告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，請求之基礎事
實同一，變更合於前揭法律規定，應予准許。
二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人
之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次
通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事
訴訟法第385條第1項定有明文。查李國彰、孫萬勇、廖哲章
經合法通知，均未於最後一次言詞辯論期日到場，爰依原告
之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭房屋原為訴外人蘇虹文所有，於107年間出
租予許兆東，租賃期間為107年9月1日至112年8月31日止，
每月租金4萬5,000元（下稱系爭租約）。原告與其配偶即訴
外人彭德港經本院108年度司執字第76918號強制執行程序以
拍賣取得系爭房屋（原告應有部分100分之99、彭德港應有
部分100分之1），108年12月26日核發不動產權利移轉證書
，然因系爭租約仍存續故未點交，彭德港於109年2月5日將
系爭房屋應有部分贈與原告，於同月2月14日登記完成。原
告取得系爭房屋所有權，承受系爭租約，許兆東應向原告給
付租金，然許兆東均未給付，原告於109年4月14日以存證信
函催告許兆東給付租金，然許兆東收受存證信函後仍置之不
理，原告故於109年4月24日對許兆東寄發存證信函終止系爭
租約，故系爭租約現已終止，並再度以起訴狀之送達為終止
系爭租約之意思表示。而原告曾因系爭房屋遭占用提起竊占
之刑事告訴，原告等人109年5月間前往系爭房屋時，發覺該
屋當時由李國彰、孫萬勇、廖哲章占有使用中，系爭租約既
已終止，李國彰與許兆東就系爭房屋簽訂之租賃契約及李國
彰同意孫萬勇、廖哲章使用系爭房屋，均無從對抗原告，是
李國彰、孫萬勇、廖哲章亦屬無權占有。系爭房屋110年11
月25日始由被告騰空返還，原告自得請求自109年4月15日至
110年11月25日共計19個月相當於租金之不當得利，依系爭
租約月租4萬5,000元計算，被告應給付原告85萬5,000元等
語，是爰依民法第179條、第455條之規定提起本訴，並聲明
：㈠被告應給付原告85萬5,000元，及自民事言詞辯論暨訴之
變更（二）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠許兆東答辯略以：伊從頭到尾沒有住過系爭房屋，李國彰、
孫萬勇、廖哲章在8月左右便已搬走等語，資為抗辯，並聲
明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡李國彰答辯略以：原先預計於110年5月要搬離系爭房屋，但
因疫情影響，後來在110年8月才搬離系爭房屋等語，資為抗
辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢孫萬勇答辯略以：否認108年12月26日後有占用系爭房屋之行
為，李國彰向許兆東承租系爭房屋後，其受李國彰指示管領
系爭房屋，其僅為李國彰之占有輔助人，應由原告就孫萬勇
占用之事實負舉證責任，縱認孫萬勇亦為系爭房屋之占有人
，其善意信賴蘇虹文、許兆東、李國彰間租賃契約關係，依
民法第952條之規定，得為系爭房屋之使用、收益，自無須
對原告負擔不當得利等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴
及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
㈣廖哲章未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或
陳述。
三、經查：系爭房屋原為蘇虹文所有，嗣由原告及彭德港於本院
108年度司執字76918號強制執行事件中標購取得（原告應有
部分100分之99、彭德港應有部分100分之1），本院於108年
12月26日核發不動產權利移轉證明書。其後彭德港於109年1
月3日將其標得系爭房屋所取得之權利義務移轉予原告，另
於109年2月5日將其應有部分贈與原告。又許兆東於原告取
得系爭房屋前於107年間向蘇虹文承租該屋，租賃期間為107
年9月1日至112年8月31日，租金每月4萬5,000元，其後李國
彰自108年4月25日向許兆東承租系爭房屋，李國彰於109年4
月15日前均有將系爭房屋租金給付予蘇虹文。又原告於109
年4月14日曾以永和永貞郵局108號存證信函催告許兆東給付
欠繳租金9萬元；於109年4月24日以土城青雲郵局存證號碼1
40號存證信函終止系爭租約，業據原告提出本院109年1月13
日新北院賢108司執地76918字第2783號權利移轉證書2份、
蘇虹文與許兆東房屋租賃契約書、永和永貞郵局存證號碼10
8號存證信函、土城青雲郵局存證號碼140號存證信函、協議
書1紙（見本院卷第19頁至第25頁、第27頁至第29頁、第35
頁、第37頁、第73頁至第75頁），且有本院職權調取臺灣新
北地方檢察署109年度偵字第39440號、109年度調偵字第301
8號卷宗（下稱系爭刑事案件）核閱屬實，更為兩造所不爭
執，堪信為真實。
四、至原告主張系爭租約業已終止，被告自109年4月15日起至11
0年11月25日無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得
利85萬5,000元，得請求被告如數給付等情，則為被告所否
認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠許兆東是否為
系爭房屋占有人？㈡系爭租約是否已合法終止？㈢原告請求被
告給付85萬5,000元，有無理由？下分述之：
㈠許兆東是否為系爭房屋占有人：
按對於物有管領力之人得對於無權占有人請求返還占有，所
稱之占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內；倘無
權占有，係直接占有及間接占有並存時，得以直接、間接占
有人一併為被告而訴請返還，即非法所不許（最高法院88年
度台上字第1211號判決意旨參照）。許兆東雖主張其承租系
爭房屋後，並未實際居住，依其系爭刑事案件中答辯稱在系
爭房屋打掃時看到黑衣人，就跟蘇虹文說沒辦法繼續租等語
（見本院卷第123頁）。然查：許兆東與蘇虹文締結系爭租
約後，於租賃期間中許兆東經蘇虹文同意將與李國彰簽訂租
賃契約，將系爭房屋轉租給李國彰，租賃期間為108年4月25
日至110年3月25日止等情，除為兩造所不否認，且有蘇虹文
與許兆東房屋租賃契約書、申請同意書、許兆東與李國彰間
房屋租賃契約書在卷為憑（見新北地檢署109年度偵字第250
35號卷第17頁至第31頁），是許兆東仍為系爭房屋之承租人
，其未居住於系爭房屋內，而自己不直接占有系爭房屋，其
仍本於與李國彰間租賃之法律關係，對於系爭房屋有間接之
管領力，而為間接占有，是原告主張許兆東仍為系爭房屋占
有人，當非無據，許兆東該部分所辯，自不足採。
㈡系爭租約是否合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，
民法第440條第1項、第2項定有明文。另按民法第425條規定
，出租人於租賃物交付後，將租賃物所有權讓與第三人，其
租賃契約對受讓人雖仍繼續存在，但受讓人對承租人租金債
權之承受，應通知承租人，在未通知前承租人對原出租人所
為之清償，應為有效（最高法院76年度台上字第2423號判決
要旨參照）。
⒉經查：原告於108年12月26日取得系爭房屋不動產權利移轉證
書，依民法第425條第1項之規定，蘇虹文與許兆東間系爭租
約，對於原告仍繼續存在，然原告既主張於109年4月14日寄
發存證信函通知許兆東催告給付租金時，始通知許兆東系爭
房屋所有權移轉之情事（見本院卷第255頁），且對於被告
於109年4月15日前均有給付系爭房屋租金予蘇虹文乙情亦不
爭執（見本院卷第291頁），揆諸上開說明，109年4月15日
前被告對蘇虹文給付系爭房屋租金，仍生清償之效力，並無
欠繳租金之情事，是原告109年4月14日所為催告自不合法，
其主張於同年4月24日解除系爭租約，亦屬無據而不可採。
⒊又原告另主張以起訴狀送達再度為終止系爭租約之意思表示
，然原告既未舉證在起訴狀送達前，曾合法催告許兆東給付
租金，自不得逕行解除系爭租約，是被告該部分主張，亦難
認可採。
㈢原告請求被告給付85萬5,000元，有無理由：
⒈按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他
方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有
之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應
經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦
得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此
乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果
（最高法院101 年度台上字第224號判決意旨參照）。故所
謂占有連鎖，指多次連續的有權源占有，亦可構成有權占有
而言。
⒉原告雖主張系爭租約終止後，系爭房屋仍由被告無權占有使
用，請求被告給付85萬5,000元云云，然原告與許兆東間系
爭租約尚未合法終止，已如前述，是許兆東自得基於其與原
告間租賃契約使用系爭房屋，其占有系爭房屋非無法律上原
因，且縱認原告主張李國彰、孫萬勇、廖哲章占有系爭房屋
等情屬實，然許兆東於蘇虹文同意轉租後，將系爭房屋轉租
予李國彰，李國彰另同意孫萬勇、廖哲章2人一同使用系爭
房屋，故孫萬勇、廖哲章對於李國彰、李國彰對於許兆東，
均屬有權占有，揆諸前開說明，被告占有系爭房屋均非無法
律上之理由，原告依據不當得利之法律規定請求被告賠償，
自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第455條之規定，請求被告
給付85萬5,000元，及自民事言詞辯論暨訴之變更㈡狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應
予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請及失所附麗，
併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻
擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響
，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 3 月 15 日
民事第五庭 法 官 王 廷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 16 日
書記官 張雅筑