臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1862號
原 告 王詮龍
訴訟代理人 劉彥麟律師
被 告 施俊宏 住○○市○○區○○路0段000巷0弄00 號00樓
訴訟代理人 徐維良律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國111 年1 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：原告於民國109年11月25日與被告簽屬不動產買 賣契約書(下稱系爭買賣契約)，購買坐落於新北市○○區○○街 0巷00號5樓之房屋(下稱系爭房屋)及其基地持份，因系爭房 屋分隔成多間套房作為分租套房出租予各承租人，故原告於 簽約時曾特地向被告詢問系爭房屋之隔間是否為違建，惟經 被告否認，雙方遂簽署系爭買賣契約，並於110年1月中旬交 屋，然原告於110年3月中旬收到新北市政府工務局110年3月 2日新北工使字第1100383251號函後，始知悉系爭房屋於被 告出售予原告前已遭人舉報違建及違法使用等情事，嗣原告 請訴外人陳盛達設計師檢視系爭房屋後，方知系爭房屋確有 違反建築法第77條規定建築物應合法使用之瑕疵，原告並請 訴外人陳盛達設計師向新北市政府工務局申請室内裝修許可 後盡速施工系爭房屋，以將系爭房屋回復成合法狀態。原告 業於110年4月進行拆除違法部分，又被告自交屋後皆避不見 面，原告爰依民法第354條、第359條及第179條之規定，以 本起訴狀繕本作為減少系爭房屋買賣價金之意思表示及請求 返還不當得利，請求減少價金新台幣(下同)300萬元。並聲 明：(一)被告應給付原告300萬元，暨自起訴狀繕本送達被 告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二) 前項項請求原告願供擔保，請准予宣告假執行。貳、被告則以：
一、被告於109年10月間委請訴外人陳慶鐘於591刊登售屋廣告， 出售系爭房屋5樓及頂樓，陳慶鐘受被告委託，代被告管理 系爭房屋之出租及維護管理事宜。原告於109年11月間聯絡 陳慶鐘，並前往看屋2次，當時系爭房屋5樓已隔成7間套房 ，頂樓隔成5間套房出租，被告向前手購買時即是此屋況， 並未變動。
二、原告看屋時稱自己目前積極從事房屋出租事業，打算買到60 間套房出租，對套房之法令規範知之甚詳，亦主動提到套房 是違建，陳慶鐘亦據實告知，5樓7間套房及6樓頂樓加蓋是 違(增)建，新北市政府工務局先前也有來函通知5樓及6樓有 違(增)建並列管。陳慶鐘並告知套房目前都出租中，請原告 詳細考慮後若有意願再購買。
三、系爭房屋為公寓，隔有7間套房，與一般公寓2至4房、1至2 廳、1至2浴廁之格局大不相同，具有一般知識經驗者，都可 以知道此為違(增)建，更何況原告為專門購屋出租之人，被 告並無刻意隱暪之必要。
四、原告經詳細評估後，透過陳慶鐘約被告於109年11月25日晚 間於板橋區雙十路與大同街口之餐廳見面，當日兩造及陳慶 鐘均到場，就原告開價1,988萬元之房地，原告表示有違(增 )建且新北市工務局已通知並列管，以此為由希望被告降價 至1,600萬元，最後被告調降218萬元，雙方以1,770萬元達 成合意。原告當晚找迦南地政士事務所之張孟協地政士，協 助兩造簽署買賣契約，當時兩造及陳慶鐘一起前往地政事務 所簽署系爭買賣契約。兩造於簽約時敘述系爭房屋5樓及頂 樓違(增)建之內容，並由張孟協地政士記載於系爭合約第2 條第1項，足以證明被告及陳慶鐘均有告知系爭房屋5樓及6 樓均有違(增)建之情事。既然原告明知有違(增)建而買受， 依民法第355條第2項，被告不負瑕疵擔保責任，則系爭房屋 面臨建築管理法令之風險應由原告承擔。被告並未對原告有 置之不理之情況，原告先前均透過陳慶鐘與被告聯繫，陳慶 鐘於買賣契約簽約後亦負責將相關承租人之資料交接給原告 。
五、原告於買賣契約簽署時已知系爭房屋有5樓及頂樓相關增(違 )建，原告明知而買受，依民法第355條第1項規定 ，被告不 負瑕疵擔保責任，原告無權主張減少價金，亦無權請求不當 得利返還。況依原告主張系爭房屋5樓係回復成合法使用狀 態，合法使用狀態與原有使用狀態有何差異？是否有任何使 用面積之減損？未見原告舉證及說明。若僅是室內隔間隔局 之變動，但無減少任何系爭建物原可使用之面積時，因系爭 建物之使用範圍未減少，原告並無任何價值減損之損害，被 告否認原告有300萬元建物價值之減損。並聲明：(一)原告 之訴暨假執行聲請均駁回。(二)若受不利益判決，被告願供 擔保請准宣告免予假執行。
參、本院之判斷：
一、兩造於109年11月25日簽屬系爭買賣契約，由原告向被告購 買系爭房屋5樓及頂樓加蓋部分，當時系爭房屋5樓已隔成7
間套房，頂樓隔成5間套房出租，被告已於110年1月中旬交 屋等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約影本1件 為證，首堪認定。
二、原告另主張系爭房屋分隔成多間套房作為分租套房出租，原 告於簽約時曾特地詢問系爭房屋之隔間是否為違建，惟經被 告否認，雙方遂簽署系爭買賣契約，並於110年1月中旬交屋 ，原告於110年3月中旬收到新北市政府工務局110年3月2日 新北工使字第1100383251號函後，始知悉系爭房屋於被告出 售予原告前已遭人舉報違建及違法使用等情事，原告請設計 師檢視後，方知系爭房屋確有違反建築法第77條規定建築物 應合法使用之瑕疵，原告業於110年4月進行拆除違法部分， 爰依民法第354條、第359條及第179條之規定，以本起訴狀 繕本作為減少系爭房屋買賣價金之意思表示及請求返還不當 得利，請求減少價金300萬元乙節，則為被告所否認，並辯 以前詞。本院查：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有 前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354 條第1項、第355條第1項分別定有明文。次按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先 由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉 證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例意旨參照）。
(二)證人陳慶鐘本審理中證稱：系爭房屋因為隔成7間，超過太 多間，所以有違建。伊有偕同兩造一起去張孟協地政士事務 所簽署系爭買賣契約，當天因為臨時被原告找去代書事務所 ，所以什麼資料都沒有帶，其等向代書表示要簽買賣契約時 ，代書即反問是不是7間套房，伊與被告都有跟代書說，不 只5樓隔成7間套房，5樓頂也隔成5間套房，且5樓、6樓都是 違建，所以代書他們都知道，代書就跟兩造拿身分證開始寫 買賣契約書。因為賣房子的廣告是登在591網站，所以有來 看房子的人我們都有說5樓、6樓都是違建。簽約之前，原告 有來看房子至少2次，伊都有跟被告說5樓有7間是違建，6樓 (5樓頂)全部是違建。591廣告網是伊刊登的。系爭房屋有被 工務局查過違建，工務局跟拆除大隊都有來過，打電話來問 的人及每個來看房子的人包含原告，伊都有講明。簽約當天
，代書有調謄本，好像也有調實價登錄，實價登錄就有寫7 間套房。591售屋廣告雖沒寫違建，可是特別註明7間套房， 打電話來問的人或看房子的人都會講。伊記得原告來看房子 至少2次以上，第一次看房子的時候，原告說要買50間房間 的套房，而且有介紹他自己有8張水電或機電執照，所以原 告會自己看漏水，原告還拜託我們給他看廁所，因為那時候 套房有出租，另外約時間拜託房客給原告看廁所，有一次看 了大約2到3間的廁所，原告看了2次以上，房客當天有在的 ，就讓原告看了廁所，原告特別強調說，我們的廁所還不錯 ，沒有滲漏水的狀況，原告自己有提到，他有買一間板橋中 山路頂樓加建隔成8間或9間套房的房子，原告說那間有漏水 ，他還告前屋主賠償50萬元漏水的修繕費，所以我特別拜託 房客給原告看廁所，原告還說他自己會修漏水等語。(三)參酌591售屋廣告其上房屋格局確有註明「7房7衛1陽台」( 見本院卷第61頁被證1)。而內政部不動產交易實價查詢服務 網所記載系爭房屋5樓於101年12月間交易時之建物格局亦為 「7房0廳7衛」(見本院卷第135頁)。另據內政部107年4月24 日台內營字第10708039692號函(見本院卷第113頁)及建築法 第73條第2項、第77條之2第1項等規定觀之，如將集合住宅 、住宅(原H-2類組建築物供特定人長期住宿之場所)任一住 宅單位(戶)之任一樓層分間為6個以上使用單元(不含客廳及 餐廳)或設置10個以上床位之居室者，其使用類組歸屬H-1組 ，並屬建築法所稱供公眾使用之建築物。簡言之，如將住宅 隔間6間以上將由「供特定人長期住宿之場所」變更為「供 公眾使用建築物。」，則需要符合防火區劃及防火建材，定 期申報公共安全檢查，及申請室內裝修許可及變更使用執照 始為合法建物。系爭房屋為公寓，5樓隔有7間套房、衛浴， 而無客廳、餐廳，與一般公寓2至4房、1至2廳、1至2浴廁之 格局大不相同。是證人證稱系爭房屋因為隔成7間，超過太 多間，所以有違建，對於打電話來詢問及每個來看房子的人 包含原告，伊都有講明系爭房屋及5樓頂樓加蓋是違建，並 曾遭新北市政府工務局來函通知違建並列管等語，應係真實 可採。原告既知悉此等法令並向證人自稱前曾購買一間位於 板橋中山路頂樓加建隔成8、9間套房的房子，又有多張水電 或機電專業執照，且親自至現場看屋、檢查廁所2次，顯見 原告具有相當的專業知識，並非一般之消費者，其經證人告 知上情後，明知系爭房屋5樓隔成7間套房及5樓頂樓隔成5間 套房是違建仍予以買受，依前揭說明，被告不負擔保之責。 又依系爭買賣契約第2條第2項約定：「若在交屋後被通知須 拆除(或被拆除)者，由甲方(即原告)承擔風險。」(見本院
卷第18頁)。新北市工務局係於交屋後之110年3月2日以新北 工使字第1100383251號函通知原告現場勘查(見本院卷第25 頁)，原告自承於110年4月進行拆除違建，則依系爭買賣契 約前開規定，亦應由原告承擔風險。
(四)證人張孟協就簽約時系爭房屋5樓隔成7間套房被告有無告知 、簽約時是否知悉系爭房屋格局5樓有隔成7間、被告有無 提出租賃契約等問題，均稱不知道或無印象，或稱或許忘記 ，因為每年辦很多案子，沒有印象云云。其證述難為有利原 告之認定。
(五)原告另主張依實價登錄109年8月交易的同址30號4樓僅有1,4 00萬元之價值，系爭房屋倘經拆除回復至合法使用狀態，僅 值1,400萬元，與原價1,770萬元，價值差370萬元云云。惟 本件交易標的包含系爭房屋5樓及頂樓加蓋，買賣價格比同 址4樓高乃屬正常，且被告於101年12月向前手購入之價格已 達1,665萬元(見本院卷第135頁)，8年間價格並無明顯增值 ，亦難認該售價有不合理之異常。
三、綜上所述，原告依民法第354條、第359條及179條之規定， 請求被告給付300萬元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應 准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗， 應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 10 日 民事第一庭 法 官 毛崑山
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 10 日 書記官 童淑敏