臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1295號
原 告
即反訴被告 王語婷
訴訟代理人 汪團森律師
被 告
即反訴原告 林寶村
訴訟代理人 林正欣律師
上列當事人間請求點交房屋等事件，本院於民國111 年2 月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬玖仟玖佰參拾參元，及自民國一一○年十一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之一，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告以新臺幣壹萬玖仟玖佰參拾參元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序部分：
壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，係以書狀撤回 者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同 意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 條定有明文。查 本件原告即反訴被告（下稱原告）於訴訟進行中撤回起訴聲 明一：被告應將門牌號碼新北市○○路000 號4樓房屋（坐落 基地為得和段851 地號、面積145 平方公尺，權利範圍7 分 之1 ，下稱系爭房地）點交予原告，被告即反訴原告（下稱 被告）於本院言詞辯論時表示同意（見本院卷第113頁）， 已非本件審理範圍。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決是項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3 款定有明文。經查 ，本件原告原起訴聲明㈡被告應給付原告自民國109年12月17 日起，至完成房屋點交日止，按日新臺幣（下同）4,050計 算之違約金，嗣於110年10月15日具狀變更聲明為被告應給 付原告1,048,950元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。衡情原告聲明之變更，其
請求之基礎事實同一，且核屬擴張應受判決事項之聲明，揆 諸前揭說明，於法並無不合，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠系爭房地原為被告所有，民國109 年10月11日出租予訴外人 翁心富，租期109 年11月1 日起至111 年10月31日止，每月 租金新臺幣（下同）23,000元。109 年11月6 日被告由訴外 人林俊嘉代理，與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），約定買賣總價金1,350 萬元，簽約款300 萬元當 場簽收，餘款為尾款。依第12條其他特別約定記載：1.不走 履約保證；2.交屋前賣方需協助買方更換新租約，買方已知 悉租賃期限自109 年11月1日至111 年10月31日止；3.簽約 日已確認賣方向合作金庫北羅東分行借貸動用金額為900 萬 元正，俟產權移轉至買方名下後，由買方代償後餘額再匯入 賣方帳戶；4.租金以交屋日分算，押金亦同時於尾款中扣除 ，土增稅由買方代墊繳納，再從尾款中扣除；5.依現況交屋 。並於系爭買賣契約備註欄約定至遲應於109 年12月16日交 屋。是被告就買賣契約交屋義務部分，應自109 年12月17日 起負遲延履行之責任，雙方確認點交日為110 年7 月23日， 遲延日數計259 日。
㈡依系爭買賣契約第7 條違約責任第4 項第1 段約定，賣方若 有遲延交屋之情形，應賠償買方每日按買賣總價款千分之0. 3違約金。如前所述，被告自109 年12月17日起即負遲延責 任；再兩造間買賣總價款為1,350 萬元，千分之0.3為4,050 元(計算式：13,500,000×0.3/1000），故原告可請求自109 年12月17日起，至完成房屋點交日止，每日4,050 元計算 之違約金，共計1,048,950 元(計算式：4,050 ×259 )，即 屬有據。
㈢為此，爰依系爭買賣契約約定，提起本件訴訟，聲明：被告 應給付原告1,048,950 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按周年利率百分之5 計算之利息等語。二、被告答辯以：
㈠依系爭買賣契約第6 條第1 項、第12條其他特別約定第4 項 約定，被告簽約前已答應承租人於系爭房屋加裝冷氣兩台， 或不裝冷氣但每月租金從23,000元降至20,000元，原告購得 系爭房屋後，應依民法第425 條第1 項規定，繼受原出租人 之裝設冷氣或降低租金之義務，原告不願繼受該義務，要求 被告支付裝設兩台冷氣之費用76,519元，仍向承租人收取每 月23,000元之租金，且未交屋時即逕將原應由被告收取之10
9 年11月20日至同年12月之租金30,666元（計算式：7,666+ 23,000)自尾款扣除，致原告應給付之尾款短少107,185元（ 計算式：76,519+30,666)，是原告未依約給付尾款，被告自 不負點交房屋之義務。
㈡按民法第234 條、第235 條規定，被告曾分於110 年1 月15 日及110 年1 月20日委託翁心富及林俊嘉代辦點交手續，並 催告原告指定點交期日併辦理更新租約事宜，然均為原告拒 絕，依前揭規定，本件應由原告負受領遲延之責，被告並無 給付遲延之情事，當無疑義。
㈢翁心富110 年7 月23日匯款23,000元及117,015 元至訴外人 宸波有限公司（下稱宸波公司）計140,015 元，而110 年1 月至110 年7 月23日之租金總額應為155,633 元（計算式： 23,000×6＋17,633)，倘原告主張扣除76,519元裝設冷氣費用 ，則租金數額應為79,114元（計算式：155,633-76,519)， 原告主張承租人業扣除冷氣裝設費用云云，顯非實情。原告 肯認系爭租約有民法第425 條之1 買賣不破租賃之適用，卻 只願承受系爭租約收受租金之權利，不願承受裝設冷氣義務 ，不知所據為何，亦無足取。
㈣綜上，原告主張被告遲延交屋，依約應賠償違約金等情，實 屬無據，應予駁回，聲明：原告之訴駁回。如受不利判決， 願供擔保，請准宣告免為假執行等語。
三、本院得心證之理由：
原告主張因被告遲延點交房屋，原告依系爭買賣契約第7條 第4項第1段約定，請求被告給付違約金等情，惟為被告所否 認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠原告與被告就系爭房地於109年11月6日簽立系爭買賣契約， 約定買賣總價金1,350 萬元，簽約款300 萬元當場簽收，原 告並代償被告應負擔之土地增值稅款464,257元、代繳房屋 稅1,814元，並於109年11月20日將系爭房地所有權移轉登記 為宸波公司，由宸波公司代償被告就系爭房地於合庫銀行北 羅東分行貸款8,860,162元等情，並於110年7月23日點交系 爭房屋，被告亦未爭執，此有系爭買賣契約、土地所有權狀 、玉山銀行匯款申請書在卷可查（見本院卷第19頁至第25頁 、第41頁），應足採信。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之 真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然契 約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷 定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要。次按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277 條前段有明文規定。又按民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本 件原告主張被告遲延點交系爭房屋，依系爭買賣契約請求被 告按日計付違約金乙節，為被告所否認，是依據前揭規定及 說明，原告應就此部分事實，負舉證責任。
㈢按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264 條第1 項定有明文。依系爭買賣 契約第6條第1項房地移交部分約定「本買賣標的物之移轉占 用，買賣雙方約定於買方將交屋款給付賣方時，以現場點交 方式為之，如賣方逾期不將房地產點交時則以違約論。」， 又系爭買賣契約第12條其他特別約定：「...㈡交屋前賣方需 協助買方更換新租約，買方已知悉租賃期限自109 年11月1 日至111 年10月31日止；㈢簽約日已確認賣方向合作金庫北 羅東分行借貸動用金額為900 萬元正，俟產權移轉至買方名 下後，由買方代償後餘額再匯入賣方帳戶；㈣租金以交屋日 分算，押金亦同時於尾款中扣除，土增稅由買方代墊繳納， 再從尾款中扣除；㈤依現況交屋」，是依前開約定，可見系 爭房屋尾款1,050萬元，應先扣除稅款、被告貸款後，將系 爭房屋租金以交屋日分算，押金並同時從尾款中扣除後，原 告交付屋款則與被告完成點交系爭房屋之義務，為對待給付 關係。
㈣又原告雖於109年12月15日以南勢角郵局第001631號存證信函 通知被告，表示原告已備妥尾款即代償後餘額101萬1,967元 ，要給付被告，並請被告於2日內出面受領，惟被告於110年 1月5日以羅東郵局第000006號存證信函回復原告表示並無拒 絕點交房屋，表示會在109(應是110誤寫)年1月15日上午10 點委託承租人代為點交手續，餘額則匯至其合庫羅東分行帳 戶內，又原告再於110年3月11日以南勢角郵局第000299號存 證信函通知被告稱承租人及租賃仲介均表示未曾接受點交， 並請被告盡快出面交屋領款，被告又於110年3月16日以羅東 郵局第000126號存證信函向原告表示，原告所述不實，因為 雙方約定現況點交，本無任何需特別點交確認之事項，被告 於110年1月20日已委託林俊嘉先生攜帶委託書到現場辦理點 交，是原告以與買賣標的無關之租約內容拒絕點交，導致無 法完成點交事宜，並請原告指定合理期間點交，被告會通知 承租人更新租約等語，有前開存證信函、傳真查詢國內各類 掛號郵件查單在卷可查（見本院卷第47頁至第66頁），是系 爭買賣契約雖約定至遲109年12月16日前點交房屋，但如前
述，原告交付屋款與被告點交系爭房屋之義務，為對待給付 關係，依前開原告所寄之存證信函內容雖可見其要求被告出 面領取尾款並點交房屋，但依被告所寄發存證信函則稱係原 告拒絕點交房屋等語，是原告僅以存證信函並不足證明其於 交付屋款時，被告有拒絕點求房屋之事實，原告迄未舉證被 告有違反系爭買賣契約之義務，其聲明請求被告給付違約金 ，顯無理由。
㈤雖原告於110年4月29日方至臺灣宜蘭地方法院為提存，此有1 10年度存字第154號提存書在卷可查（見本院卷第69頁）， 然原告於提存後於110年5月7日向本院提起本件訴訟，兩造 於本院審理中均同意以110年7月23日為系爭房屋點交日，是 尚不論原告提存金額是否為足額尾款，原告並未提出其於提 存後要求被告點交房屋之證明，且於提起訴訟後，系爭房屋 亦已點交，足見被告未必有原告所稱拒絕點交系爭房屋之情 形，是難認被告有違反系爭買賣契約，故原告之主張並無理 由。
四、綜上所述，原告主張被告應給付原告1,048,950 元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其 所為假執行之聲請失所附從，應一併駁回。
貳、反訴部分：
一、被告起訴主張：按系爭買賣契約第12條其他特別約定第4 項 約定，兩造均同意以承租人匯款之日（即110 年7 月23日） 為點交日，則依前揭約定，110 年1月至同年7 月23日租金 為155,633元（計算式：23000*6+17633=155,633）及原告從 買賣價金中所扣取之30,666元（109年11月20日至12月底） ，收取權人應為原出租人即被告，惟承租人不察，將款項匯 予原告指定之第3人，被告自依得前揭約定，請求返還。如 前述原告承受系爭租約權利義務，自應一併承受裝設冷氣機 之義務，因此原告由買賣價金尾款扣除之裝設冷氣費用76,5 19元，亦應一併返還被告。為此，依系爭買賣契約第2 條及 第8 條約定，請求原告給付買賣價金計262,818 元（計算式 ：155,633+30,666+76,519)，聲明：原告應給付被告262,81 8 元，及自本書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行等語。二、原告答辯以：
㈠被告109 年11月6日由林俊嘉代理與原告簽訂系爭買賣契約後 ，從被告與介紹人張盈溱之LINE對話顯示，張盈溱告知因原 告丈夫不滿意買這屋，但簽約後反悔要賠2 倍，所以便宜20 萬元賣給宸波公司；被告則回復：「不用賠2 倍，只象徵性
沒收一成訂金30萬元，不買沒關係不要勉強，一樓不是我銷 售對象。要不要暫停辦理(過戶)？」，張盈溱寫道：「謝謝 大哥，不用了，請繼續辦，我賠您30萬，又賠20萬沒辦法這 樣賠，手續繼續走下去。」，被告竟寫說「妳不要賣她就好 為什麼要賠」。詳言之，原告把系爭房地轉賣給宸波公司， 過戶完成前被告已受告知，並無異議，非一般指示過戶給自 己親人之情況。
㈡系爭房地於109 年11月20日依系爭買賣契約過戶給宸波公司 後、交屋前，被告沒有依約協助買方更換新租約，自109 年 12月17日起負遲延履行交屋之責任，訴訟中雙方才依承租人 付租金給宸波公司之110 年7 月23日為實際交屋日。換言之 ，被告故意違約卻想獲取租金收益，除違反誠信亦有違反買 賣不破租賃規定，當然於法不合。
㈢民法第425 條第1 項規定，出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人 仍繼續存在。乃法定租賃契約之債權、債務移轉由繼受人取 得、承受。因此，當系爭房地於109 年11月20日移轉登記為 宸波公司所有時，租金應歸宸波公司所有，被告無權受領， 故買賣價金尾款扣除109 年11月20日起至12月底之租金(應 移交給宸波公司)，並無不當。至於，110 年1 月1 日起至7 月23日以前的租金，承租人改向宸波公司匯款，被告主張應 支付給伊，顯然找錯對象。
㈣另被告109 年10月11日與承租人簽訂租賃契約，關於答應裝 冷氣部分，乃被告訂約時答應承租人，故費用自應由被告負 擔。尤依宸波公司表示，承租人於110 年7 月23日匯款117, 015 元租金之結算明細為：1、1 至7 月租金總額為161,000 元(計算式：23,000×7 )；2、扣除裝冷氣機之費用(先扣一 台費用41,000元，另一台等近夏天再裝)；3、扣墊付抽水馬 達及電梯維修費共2,985元。可證裝冷氣機費用是被承租人 從租金中扣抵，等同被告履行承諾義務，從價金尾款扣除符 合契約約定。是以，被告反訴請求原告應給付裝設冷氣機費 用76,519元，亦無理由。
㈤綜上，被告反訴之請求為無理由，應予駁回，聲明：反訴駁 回。如受不利亦判決，請准供擔保免假執行等語。 三、本院得心證之理由：
㈠按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事 實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字 ，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示 真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目 的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該
意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內 ，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。
㈡依系爭買賣契約第12條其他特別約定：「...㈡交屋前賣方需 協助買方更換新租約，買方已知悉租賃期限自109 年11月1 日至111 年10月31日止；......；㈣租金以交屋日分算，押 金亦同時於尾款中扣除，土增稅由買方代墊繳納，再從尾款 中扣除...」，此足見被告同意協助就系爭房屋更換新租約 ，且就兩造同意以交屋日分算租金收取，又依系爭買賣契約 所約定至遲於109年12月16日交屋，可見到兩造之真意為若 早於109年12月16日則以實際點交日為租金分算日，至遲被 告應於109年12月16日點交系爭房屋，故被告至多能收取租 金至109年12月16日，是原告雖於109年11月20日將系爭房地 出售與宸波公司，但依系爭買賣契約足見原告已同意被告收 取至109年12月16日之租金。又原告於提存系爭房屋尾款時 將109年11月20日至109年12月16日之租金扣除，然依系爭買 賣契約約定應由被告收取，是被告主張原告應給付19,933元 為有理由（計算式為：23000÷30×26=19933）。 ㈢至於被告請求109年12月16日至110年7月23日間之租金，與兩 造簽立系爭買賣契約時之真意顯不相同，若依被告所述，則 被告雖有點交房屋之義務，但越晚交屋反而能收取之租金越 多，顯然與常情有違背，顯不足採，至被告另請求原告由買 賣價金尾款扣除之裝設冷氣費用76,519元，被告僅稱原告應 承受裝設冷氣機之義務，然依系爭買賣契約中並未就此有約 定，故被告若於系爭買賣契約簽立前已答應出租人，自應於 點交房屋前，完成裝設冷氣機，因其未為裝設冷氣，而原告 將此部分費用扣除，並無違背，是被告此部分之主張均無理 由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項 前段、第203 條分別定有明文。查被告依系爭買賣契約請求 原告給付應由被告收取之租金，並未定有給付之期限，則被 告請求自反訴起訴狀繕本送達之翌日即110 年11 月25日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自無不合。五、綜上所述，被告請求原告給付19,933元，及自110 年11 月2 5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此 範圍，為無理由，應予以駁回。兩造陳明願供擔保聲請宣告
假執行或免為假執行，經核被告勝訴部分，因所命給付之金 額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定， 應依職權宣告假執行；原告就被告勝訴部分，聲請宣告免為 假執行，合於法律規定，爰併酌定相當之擔保金額宣告之。 至被告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁 回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
肆、訴訟費用負擔之依據：本訴訴訟費用依據為民事訴訟法第78 條、反訴訴訟費用依據為民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第六庭 法 官 宋家瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 書記官 洪愷翎
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