臺灣臺中地方法院民事判決 94年度中簡字第1598號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳克城 律師
被 告 財政部國有財產局台灣中區辦事處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國94年11月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：坐落台中縣大里市○○段904、905、906、908地 號等四筆國有土地（下稱系爭土地），原為訴外人陳永慧所 承租，嗣民國90年6月29日陳永慧將坐落於系爭土地之一之 906地號上之門牌號碼台中縣大里市○○路146號之未辦保存 登記房屋（下稱系爭房屋，經測量結果，系爭房屋尚越界占 用台中縣大里市○○段567地號土地3.38平方公尺）出賣讓 與原告，系爭土地遂全部改由原告承租，租期自90年6月29 日起至100年12月31日止。詎被告於94年3月10日及同年4月7 日函知原告自93年7月29日起終止兩造租賃關係，其理由略 以：因原告承租系爭土地係基於向前手陳永慧購買門牌號碼 台中縣大里市○○路146號房屋而受讓承租權申請過戶換約 ，而依鈞院不動產權利移轉證書所載，該146號之建物業由 訴外人楊銀花買受取得，依國有基地出租係以地上房屋所有 權人為對象，故終止兩造租賃關係等語，惟查訴外人楊銀花 拍賣取得之未辦保存登記之大里市○○段878建號建物（下 稱878 建號建物），其門牌號碼雖與系爭房屋同編為台中縣 大里市○○路146號，惟原告所有系爭房屋係磚造石棉棚瓦 ，週圍有牆垣、門戶、窗扉，可供人居住，而878建號建物 為鐵皮鋼架、無門窗、牆垣之倉庫。又系爭房屋係坐落於系 爭土地之一之906地號及振坤段567地號土地上，而878建號 建物係坐落於仁美段907、910、911地號及振坤段566、567 地號，且其鐵皮頂並延伸及系爭土地之上空，故系爭房屋與 878建號建物實屬不同標的，且陳永慧已將系爭房屋出賣予 原告，則陳永慧之債權人豈能再對系爭房屋為查封拍賣？又 根據查封筆錄，系爭房屋亦不在債權人指封之列，何能成為 拍賣標的而由楊銀花買受？且93年4月29日拍賣公告之其他 特別事項欄已載明原告聲明在906地號土地上有其增建之建 物，自行使用，部分占用567地號，占用原因不明，該增建
物不在拍賣之列。再拍賣公告第2標建物部分，列有建號340 、339、878即編號1、2、3三筆，其中編號1、2部分，與系 爭房屋，同為上空鐵皮頂覆蓋下之屋內屋，但拍賣標的僅列 編號1、2建物，足見系爭房屋非在拍賣之列。另仁美段907 、910、911地號及振坤段566、567地號等5筆土地之面積合 計為642.16平方公尺，與經實際測量覆蓋於土地上空之鐵皮 頂面積634.52平方公尺相當，至於其他登記事項雖註記拍賣 建物部分占用鄰地振坤段568、569、767及仁美段904、905 、906、908地號土地，係表示拍賣建物鐵皮頂尚有部分延伸 占用鄰地，並非可解為該延伸部分亦在拍賣建物範圍之列。 是不論查封筆錄、拍賣公告及楊銀花拍定後之權利移轉證書 ，均未見系爭房屋列入，則被告片面終止與原告間之土地租 賃關係，於法無據，為此訴請確認兩造間就系爭土地租賃關 係繼續存在等語。並聲明：確認原告對被告就坐落系爭土地 租賃關係存在。
二、被告則以：系爭土地原由陳永慧檢證向被告申租，被告依據 國有財產法第42條第1項第2款規定、國有非公用不動產出租 管理辦法第18條第2款之規定，於90年6月21日與陳永慧訂定 之國有基地租賃契約，嗣於90年6月29日原告提出其與陳永 慧所簽訂之房屋買賣契約書向被告申請土地租賃換約過戶， 被告遂於90年7月11日與原告簽訂之國有基地租賃契約。惟 楊銀花於93年10月15日持鈞院不動產權利移轉證書向被告表 示系爭土地上之建物（門牌號碼：台中縣大里市○○路146 號）已由其得標買受，並向被告申租系爭土地。被告乃以93 年12月15日台財產中管字第0930034179號函向鈞院查證楊銀 花所得標買受之建物是否坐落於系爭土地上，鈞院民事執行 處於93年12月21日及94年1月18日以中院清民執92執九字第2 5755號函覆被告稱：門牌號碼為台中縣大里市○○路146號 之建物部分占用振坤段568、569、767及仁美段904、905、9 06、908地號土地，又92年度執九字第25755號拍賣公告已載 明系爭土地上之建物在拍賣範圍內，且楊銀花提出之不動產 權利移轉證書及測量日期為92年7月24日之大里地政事務所 建物測量成果圖亦可看出系爭土地上之建物亦在拍賣範圍內 ，故楊銀花業經拍賣而取得系爭土地上之建物所有權。原告 既已非系爭土地上之建物所有權人，又未依原租賃契約約定 ，於系爭土地上建物之所有權移轉予受讓人即楊銀花之日起 30天內會同受讓人向被告辦理過戶換約，被告自得依約終止 兩造之租賃關係等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。三、兩造不爭執之事實：
（一）90年6月29日陳永慧將系爭房屋出賣讓與原告，系爭土地
遂全部改由原告承租，租期自90年6月29日起至100年12 月31日止。
（二）系爭房屋坐落於系爭土地之一之906地號及振坤段567地號 土地上。
（三）本院於93年6月28日之停止特別拍賣程序後行減價拍賣公 告（下稱系爭拍賣公告），附載「其他特別事項」第四項 記有「第二標編號2（應為編號3之誤載)之建物（即大里 市○○段878建號）部分占用振坤段568、569、767及仁美 段904、925（後已更正為905）、906、908地號土地，占 用原因均不明，占用責任由拍定人自理。」而楊銀花即根 據該公告於93年7月22日得標買受，於繳足全部價金後， 本院依強制執行法97條規定發給權利移轉證書。四、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於本院於系爭拍賣公告中之標別2、建物部分編號3即建號878之範圍為何？有無包括系爭房屋？（一）本院92執九字第25755號清償債務強制執行事件，曾於92 年7月4日函囑臺中縣大里地政事務所辦理陳永慧所有未登 記建物查封登記，經該所登記完竣（即大里市○○段878 建號），並檢附建物測量成果圖及建物登記謄本函送本院 ，此有該所92年9月1日里地登字第0920014342號函附本院 92執九字第25755號清償債務強制執行事件卷宗可證，而 根據該建物登記謄本之記載，878建號建物之門牌號碼為 台中縣大里市○○路102號（整編後為146號），其坐落地 號為仁美段907、910、911地號及振坤段566、567地號等5 筆土地，另其他登記事項亦註記：「本建物尚有部份占用 鄰地振坤段568、569、767地號、仁美段904、905、906、 908地號」，又根據其檢附建物測量成果圖所示，878建號 建物之位置圖為測量成果圖斜線部分，亦即其坐落地號除 仁美段907、910、911地號及振坤段566、567地號等5筆土 地外，另包括振坤段568、569、767地號、仁美段904、90 5、906、908地號土地，其中仁美段905、906地號土地， 更幾乎全部覆蓋，蓋由地籍圖觀之，仁美段910、911地號 二筆土地與仁美段907地號、振坤段566、567地號等三筆 土地，彼此間並非緊鄰，中間尚有仁美段904、905、906 、908地號四筆土地區隔，則878建號建物為單一建物，欲 連接仁美段910、911地號及仁美段907地號、振坤段566、 567地號土地上建物，勢必橫跨仁美段904、905、906、90 8地號土地。是878建號建物之範圍，當然包括坐落於仁美 段906地號土地上之建物。再者，本院於前開強制執行事 件進行中，復於93年3月11日函囑臺中縣大里地政事務所
會同本院執行人員於93年4月1日測量建物現狀，其中就 878建號建物部分，該所表示勘測後並無增建，至查封建 號之建物跨使用坐落振坤段567地號之土地面積為3.38平 方公尺，並檢附建物測量成果圖函送本院，此有該所93 年4月26日里地測字第0930006108號函附本院92執九字第 25755號清償債務強制執行事件卷宗可證，而其檢附之建 物測量成果圖所測繪者，即係坐落於系爭土地之一之906 地號及振坤段567地號土地上之系爭房屋，由此益證878建 號建物之範圍，當然包括系爭房屋。
（二）又系爭拍賣公告中之標別2、建物部分編號3即建號878建 物之地面層面積為634.52平方公尺，核與臺中縣大里地政 事務所前開函文檢附之建物測量成果圖及建物登記謄本所 標示之面積相符。其中建物測量成果圖面積之算法乃係以 全部測得之面積扣除振坤段340建號（即系爭拍賣公告中 之標別2、建物部分編號1建物，有辦保存登記）、339建 號（即系爭拍賣公告中之標別2、建物部分編號2建物，有 辦保存登記）建物面積後之結果（計算式：828.84-65.15 -129.17=634.52)。
（三）況878建號建物係一鋼造鐵皮頂鋼架造一層之廠房倉庫， 其臨善化路有一獨立出入口，而系爭房屋為該倉庫內一磚 造石棉瓦頂建物（即屋內屋），雖有出入口，惟其欲與外 面馬路（即善化路）聯接，仍須經過878建號建物，並透 過878建號建物之鐵門始得進出，此業經本院會同台中縣 大里地政事務所人員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄與複 丈成果圖各一份附卷可考，且有現場照片附於本卷宗及本 院92執九字第25755號清償債務強制執行事件卷宗（第一 宗之新雄建築師事務所之不動產鑑估報告書），復有前開 臺中縣大里地政事務所函附之建物測量成果圖及建物登記 謄本附卷可證，則系爭房屋雖有牆垣、門戶、窗扉，可供 人居住使用，惟其週圍均為878建號建物所覆蓋，且無獨 立之出入門戶，不能為獨立之使用（即無可直接與善化路 相通之出入口，仍須賴878建號建物之出入口，始得進出 ），依一般社會觀念，尚難認係獨立之建物，則依民法第 811條規定：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不 動產所有人取得動產所有權。」系爭房屋應屬主建物即 878建號建物之附屬物而為主建物之一部分，縱系爭房屋 未在拍賣之列，亦可併就該系爭房屋為執行，而由拍定人 取得系爭房屋之所有權。
（四）末查，兩造於90年7月11日簽訂之國有基地租賃契約書， 其第六點特約事項記載：「承租之國有基地，基地上房屋
所有權，確係承租人所有，且非政府機關配住之眷舍（房 屋）或公有財產，如有虛偽，願負法律責任，並無條件同 意隨即撤銷租賃關係，絕無異議。」本件878建號建物之 所有權（含系爭房屋）既由拍定人楊銀花拍賣取得，業如 前述，原告即非系爭房屋之所有權人，則被告依前開兩造 之約定，終止兩造之租賃關係，核屬有據。
（五）綜上所述，原告既非系爭土地上之系爭房屋所有權人，則 其訴請確認兩造間就系爭土地租賃關係存在，洵屬無據， 應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 6 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 楊國精
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 6 日 書記官