臺灣宜蘭地方法院民事判決
110年度訴字第359號
原 告
即反訴被告 劉玉芳
訴訟代理人 葛睿驎律師
被 告
即反訴原告 劉潘阿雲
被 告 潘林招治
潘學文
潘學偉
潘淑霞
潘明德
兼上列1 人
法定代理人 許卯美
被 告 潘俊桂
潘芋如
吳國榮
楊潘阿杏
潘阿戀
林潘阿香
吳素梅
上列 14 人
共 同
訴訟代理人 張培源律師
上列當事人間因拆屋還地等事件，本院於民國111年3月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告等人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000○0000地號土地上如 附圖即宜蘭縣宜蘭地政事務所民國110年12月29日複丈之土 地複丈成果圖所示編號A部分面積154.69平方公尺及編號C部 分面積35.14平方公尺之一層磚造瓦頂屋、部分無屋頂之地 上物拆除，並將占有之土地返還原告。
二、被告潘林招治、潘學文、潘學偉、潘淑霞、潘明德、許卯美 、潘俊桂、潘芋如應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000○0000地號 土地上如附圖即宜蘭縣宜蘭地政事務所民國110年12月29日
複丈之土地複丈成果圖所示編號B部分面積6.79平方公尺及 編號D部分面積6.15平方公尺之鐵皮雨棚拆除，並將占有之 土地返還原告。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 四、本訴訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣1,151,635元為被告供擔保後 ，得假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣78,503元為被告供擔保後，得 假執行。
七、反訴原告之訴駁回。
八、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3 款、第256條分別定有明文。本件原告變更聲明如民國（下 同）110年12月14日民事起訴補正狀（見本案卷二第12、47 頁），合於前揭規定，應予准許。
二、被告劉潘阿雲於本訴辯論終結前，對於原告提起反訴，經核 合於民事訴訟法第259、260條之規定，應予准許。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查被告劉潘阿 雲主張其就原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地（下 稱：「1153地號土地」）有優先承買權（見本案卷二第127 、199頁），既為原告所否認（見本案卷二第205頁），則被 告劉潘阿雲就該土地有無優先承買權之法律上地位，即處於 不明確之狀態，且能以本件確認判決除去之，是被告劉潘阿 雲提起本件反訴，自有即受確認判決之法律上利益。貳、實體方面
一、本訴部分：
（一）原告方面：坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000○0000地號土地(合稱 ：「系爭土地」）為原告所有，其上有未辦保存登記之磚 造房屋（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號）（下稱： 「系爭房屋」）及如主文第2項所示鐵皮雨棚（下稱：「 系爭雨棚」）。訴外人潘阿波為系爭房屋事實上處分權人
，潘阿波業已亡故，被告等人為其繼承人，繼承取得系爭 房屋事實上處分權，自應負拆屋還地之責。並聲明：如主 文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行（見本案卷二 第12、27、47頁）。
（二）被告方面：被告等對土地有感情，原告並未通知被告等行 使優先承買權，被告劉潘阿雲為系爭房屋之事實上處分權 人及系爭土地之承租人，依土地法第104條規定主張優先 承買權。並聲明：原告之訴駁回（見本案卷二第47頁）。二、反訴部分：
(一)反訴原告方面：訴外人即反訴原告之母親潘陳阿隨重男輕女 ，將土地由男丁潘輝成、潘清源繼受。又因潘輝成及潘清源 需要用錢，潘陳阿隨遂以第二任丈夫名義向宜蘭縣礁溪鄉農 會借款新臺幣（下同）155萬元，撥款下來，絕大部分被潘 輝成領走，後該借款由本院93年度訴字第7號（下稱：「前 案」）民事判決命潘陳阿隨之全體繼承人連帶給付，實際為 反訴原告與其他姊妹籌資清償，因而與潘輝成及潘清源就系 爭土地達成不定期土地租賃。而被告潘學文為潘輝成之繼承 人，自應繼承潘輝成出租人之義務。而潘清源將系爭土地應 有部分出賣李文山及李文彬時，亦未通知反訴原告行使優先 承買權。並聲明：確認反訴原告對1153地號土地有優先承買 權。
（二）反訴被告方面：
1、依系爭土地異動索引，系爭土地於54年即登記於潘清源（應 有部分3分之2)、潘輝成(應有部分3分之1)名下，登記原因 為繼承，原因發生日期為40年3月18日，故系爭土地乃是潘 清源、潘輝成繼承父親潘阿波而來，潘陳阿隨從未取得系爭 土地所有權，反訴原告自應就54年起即與潘清源、潘輝成有 租賃契約之訂立，以及租金之給付負舉證之責。 2、反訴原告於民事反訴起訴狀中稱其與潘輝成、潘清源達成不 定期土地租賃，一次付清租金，然於民事聲請再開辯論狀中 ，反訴原告則稱其向潘輝成、潘清源，後是潘學文支付租金 ，二者顯有矛盾。
3、系爭房屋為磚造房屋，已興建百年，且屋況破敗，雜草叢生 ，故系爭房屋除早已超過磚造房屋耐用年限外，實際屋況更 已不堪使用，如反訴原告真為承租土地之人，豈可能支付租 金毫不利用。
4、本件反訴原告至遅於110年12月29日本院安排履勘前已收受 反訴被告之民事起訴補正狀，書狀內容中就買賣標的、價格 、權利範圍等買賣條件等，均敘述明確，故反訴原告已收受 出賣通知甚明，若其欲依土地法第104條之規定行使優先承
買權，自應於收受民事起訴補正狀後10日內表示，反訴原告 卻遲至111年1月27日始為優先承買之表示，顯已逾法定10日 期間，而視為放棄。
5、縱認反訴原告為優先承買權人（假設語氣，反訴被告否認） ，而欲行使優先承買，自應提出有能力支付795萬元價金之相 關證據，否則徒以優先承買權為抗辯，卻無承買之真意，顯 係權利濫用。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、得心證之理由
一、按「依土地法第104條第1項前段『基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。』之規定可知 ，享有優先承買權之人，限於地上權人、典權人或承租人， 並不包括使用借貸人（最高法院70年度臺上字第3930號、69 年度臺上字第1815號判決要旨參照）」（臺灣高等法院花蓮 分院100年度上字第18號民事判決意旨參照，最高法院101年 度臺上字第918號民事裁定駁回上訴確定），「主張法律關 係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要 件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他 造舉證證明」，最高法院著有48年臺上字第887號民事判例 ，可資參照。又按：「原告以無權占有為原因，提起返還所 有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗 辯者，被告應就其占有權源之存在負舉證責任」（最高法院 110年度臺上字第265號民事判決意旨參照）。被告等人既主 張因租賃而取得優先承買權之有權占有系爭土地權源，自應 就所主張之租賃、優先承買權及有權占有等項之構成要件， 負舉證責任。
二、被告等人自承：潘輝成將共有土地出租給劉潘阿雲等眾姊妹 之租賃契約，對潘清源無效等語（見本案卷二第277頁）， 且前述農會貸款之借款人係潘清源而非潘輝成（見本案卷二 第282頁之被告所提擔保放款借據影本），故潘輝成在法律 上，對農會並無還款義務，從而，即使何人確實代為清償前 述農會貸款，亦非以減免潘輝成農會貸款債務之方式給付租 金，從而，無論就潘清源或潘輝成而言，均無租賃關係可言 。
三、被告等人中，僅被告劉潘阿雲主張優先承買權（見本案卷二 第80、81頁），其餘被告均未主張並舉證，故其餘被告確為 無權占有系爭土地無誤。
四、被告劉潘阿雲主張租賃之優先承買權，無非係以被告劉潘阿 雲所提反訴主張之優先承買權，為其論據，並以被告潘阿戀 及其配偶李耀麟之陳述為證（見本案卷二第82頁）。惟查：（一）證人李耀麟為被告潘阿戀之配偶，被告潘阿戀則為本訴被
告，故該二人，即使有何證述，其證明力本質上即相當薄 弱，若非甚為嚴謹堅實，並有相當之補強證據，則是否得 以全盤採信？其中對於被告有利之部分是否屬實？容有疑 義。
（二）證人李耀麟自承：「（被告訴訟代理人問：系爭土地及土 地上房子，上面有沒有曾經有租約過？）答：因為事實上 沒有寫租約。（問：被告律師只說系爭土地及房子，你怎 麼知道是哪一個土地及房子？）答：因為原告有寫出來11 53、1154土地及那個房子，我記得好像是那個土地及上面 的房子」、「律師有拿給我看說民國89年向礁溪農會是吳 登讚聯合潘陳阿隨去借…」等語（見本案卷二第253、254 頁），故證人李耀麟於到庭證述前，已為相當之準備或討 論，故其到庭所陳，是否僅單純依其記憶所及描述親身見 聞？是否全然可信？不無疑義。
（三）按「交付金錢之原因多端，或為買賣，或為贈與，或因其 他之法律關係而為交付，情狀千殊，非一有金錢之交付， 即得推論授受金錢之雙方即屬消費借貸關係」（最高法院 99年度臺上字第2430號民事判決意旨參照）。證人李耀 麟稱：「潘輝成說大家都是兄弟姊妹，土地給你住免錢， 大家都有住到，後來講不成，我就出來當和事佬，我跟他 們姊妹說土地是媽媽說要過給兒子的話，這都是你們歡喜 甘願，大家都同意，過繼給他就是他的，所以他有權利要 地租，所以大家馬馬虎虎，當作送他也好地租也好，大家 就不要煩事，他們很多人接受我說的話」（見本案卷二第 254頁），即使為真，亦可因此證明被告等人，原本係以 系爭房屋無償使用系爭土地，而為使用借貸關係，尚非必 然為租賃關係，且被告等人即使確實清償前述農會貸款， 則其原因多端，或以感謝潘輝成或潘清源無償使用借貸系 爭土地為動機之贈與，或為消費借貸，或受潘輝成、潘清 源或何人委任，或為潘輝成、潘清源或何人無因管理，或 為其他法律關係。況證人李耀麟稱「當作送他也好地租也 好」，故亦有可能為證人李耀麟所稱「送他」之贈與，尚 難因此斷定必然為租賃系爭土地之對價。
（四）被告等人自承：其等於前案主張應由潘陳阿隨之全體繼承 人一起還錢等語（見本案卷二第278頁），故被告等人縱 有何清償，亦不無可能係基於清償自己所繼承之潘陳阿隨 連帶保證人債務（見本案卷二第282頁所示被告所提擔保 放款借據影本）之意思而清償，並非為何人支付租金之意 思而清償。
（五）證人李耀麟稱：「他們很多人接受我說的話」（見本案卷
二第254頁），即使為真，亦證明並非全體被告均有表示 意見，甚至可能有反對意思表示者，且即使何被告接受證 人李耀麟該項建議者，亦未必有進一步為租賃之意思表示 。
（六）證人李耀麟稱：「（原告訴訟代理人問：你剛才說潘輝成 有跟你們說土地給你們住不用錢？）答：他不是不用錢， 他說你們大家都住在這個土地上房屋上，我也沒有跟你們 計較，大家都這麼久了」等語（見本案卷二第255頁）， 即使為真，至多僅能證明潘輝成接受被告等人以系爭房屋 過去占有系爭土地之代價，或以此為動機之贈與或其他情 形，尚難斷定必然向未來成立何租賃關係。
（七）證人李耀麟稱：「（原告訴訟代理人問：潘輝成有沒有承 諾你們這個土地給你們繼續住下去？）答：他就是不要收 ，我的意思是沒關係，當作給他土地租金沒關係」等語（ 見本案卷二第255頁），方稱係無償之「就是不要收」， 忽而又改稱「租金沒關係」，顯然前後矛盾，尚難採信。（八）證人李耀麟稱：「當作給他土地租金沒關係」等語（見本 案卷二第255頁），即使為真，亦至多僅能證明潘輝成不 反對未來成立租賃關係，尚難因此斷定確實有何以租賃效 果意思成立何租賃契約之意思表示合致。
（九）證人李耀麟稱：「（原告訴訟代理人問：潘輝成有沒有跟 任何人就是跟你太太或她兄弟姊妹說這個土地要租給誰？ ）答：沒有，他沒有說土地要借給誰。但是他們姊妹跟他 要這70萬時，他說這個土地借給你們都沒收錢了」（見本 案卷二第256頁）、「（原告訴訟代理人問：潘輝成或潘 清源有沒有跟劉潘阿雲說土地租給劉潘阿雲，租金一次繳 清？）答：我不知道，我沒有聽過」等語（見本案卷二第 258頁），因此證人李耀麟業已明確證稱被告等人以系爭 房屋使用系爭土地，係使用借貸而非租賃，故其稱：「（ 原告訴訟代理人問：潘輝成沒有講到租？）答：他有講到 租，他說都沒有拿租金。（原告訴訟代理人問：潘輝成是 說什麼？是沒有收租金還是？）答：他說沒有收租金」等 語（見本案卷二第256頁），係因使用借貸故未收租金， 而非成立租賃關係但未收租金，否則其所陳即屬前後矛盾 而不足採信。
（十）證人李耀麟稱：「他也是沒有錢，250萬要還時他沒錢他 去大陸投資賠很多錢，當時還200多萬其中他好像有一部 分，但是沒有說幫你們出錢當作租金，我們沒有跟潘清源 講這個事，因為他去大陸投資失敗都賣光光，他過世前二 天在醫院他有說土地幫他處理，我說我不幫他處理」等語
（見本案卷二第257頁），所稱「沒有說出錢當租金」、 「不幫他處理」，故被告等人即使清償前述農會貸款，亦 非租金，亦未必與潘清源或系爭土地有關。
（十一）按「證人何○華、何○香與本件訴訟有利害關係，證言又 與事實不符；證人何○珍未親見被上訴人向何○或何○全 收取稅金；證人何石○之證言非親自見聞，係個人的意 見與推測之詞，均難以採信」（最高法院104年度臺上 字第2131號民事裁定意旨參照）。證人李耀麟稱：「清 償證明應該是潘清源拿走」等語（見本案卷二第260頁 ），故除潘清源外，對於前述農會貸款，究竟何人確實 清償多少金額，並無清償證明、匯款資料等補強證據， 且其稱：「應該大家都有湊錢」等語（見本案卷二第26 0頁），係使用「應該」二字，故係其個人意見與推測 之詞，依前述說明並參照刑事訴訟法第160條規定，不 足為證，況證人李耀麟既為被告潘阿戀之配偶，故與本 件訴訟有事實上或情感上之利害關係，並有潛在可能繼 承被告潘阿戀之法律上利害關係，且其此部分證言，既 稱「應該」，故非親自見聞，不足為證。
（十二）證人李耀麟所稱被告等人清償農會貸款，核與被告等人 陳稱：由被告潘阿雲向潘輝成、潘清源、潘學文支付租 金貼補家用，以使用該基地等語（見本案卷二第80頁） ，並不相符，足認被告等人之主張及證人李耀麟之證述 ，均難採信。
（十三）綜上所述，證人李耀麟為被告潘阿戀之配偶，被告潘阿 戀則為本訴被告本人，故其等縱有何證述，其證明力亦 相當薄弱，況其等所言（對於證人李耀麟之證述，被告 潘阿戀表示：沒有意見，沒有補充等語，見本案卷二第 260頁），並無補強證據予以支持，且與被告等人之主 張不符，其證述內容更前後自相矛盾，又即使為真，非 但不足以證明被告等人所主張之租賃關係，反而足以證 明被告等人係以系爭房屋無償使用借貸系爭土地。五、被告潘阿戀到庭自承：「（被告訴訟代理人問：潘清源有沒 有提過要租金的事情？）答：沒有講租金，因為都是我照顧 媽媽，所以他們很感動我照顧媽媽」等語（見本案卷二第26 1頁），核與證人李耀麟前述關於使用借貸部分之證詞相符 ，更可證被告等人係以系爭房屋無償使用借貸系爭土地，並 可能以被告潘阿戀照顧潘陳阿隨之事實為其動機，而確非租 賃關係。
六、查系爭房屋業已荒廢無人居住，有本院現場勘驗照片附卷為 證（見本案卷一第111至115頁），證人潘傳枝亦證稱：伊從
小住18號；20號房屋就呈現像廢墟（見本案卷一第200頁） ，20號已經1、20年沒有人住，屋子都垮了，從照片外表可 以看出雜草叢生，整個都是蔓條，剩下斷牆瓦礫（見本案卷 一第243頁）等語，故尚難認被告等人確有何租賃之意思。七、按「於房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共 有人之情形，該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係 為何，同應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時 ，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題」（最 高法院106年度臺上字第2086號民事判決意旨參照），故系 爭房屋之占有系爭土地，尚難因此斷認必然有何租賃關係可 言。
八、原告主張被告等人對於系爭房屋具事實上處分權等語，為被 告等人所不爭執，核與證人潘傳枝證稱：20號是伊叔叔潘阿 波的等語（見本案卷一第243頁），以及被告吳國榮自承： 全部被告對於20號建物都有處分權等語（見本案卷二第30頁 ），互核相符，而被告等人均為潘阿波之繼承人，有繼承系 統表及戶籍資料等件附卷可稽（見本案卷個人資料卷第149 至187頁）。綜上所述，被告等人既無法舉證證明其等就系 爭土地有何因租賃關係而生之系爭土地優先承買權，或其他 有權占有系爭土地之合法權源，以實其說，故被告劉潘阿雲 之反訴應予駁回，且被告等人亦屬無權占有系爭土地，則原 告請求被告等人拆除系爭房屋，並返還占有之土地，為有理 由，應予准許，爰判決如主文第1項所示，。
九、至系爭棚架，被告吳國榮稱：現場屋外棚子是潘清源、潘輝 成搭建的等語（見本案卷二第28頁），原告亦未舉證證明潘 清源及潘輝成繼承人以外之人，對於系爭雨棚有何事實上處 分權，以實其說，且此部分並非房屋，故無租賃關係可言， 從而原告請求潘清源及潘輝成之繼承人拆除系爭雨棚，為有 理由，應予准許，爰判決如主文第2項所示，但原告請求其 餘被告拆除系爭雨棚並返還系爭雨棚占有土地之部分，則無 理由，應予駁回。
肆、結論：本件本訴原告之訴一部有理由，一部無理由，反訴原 告之訴為無理由。原告勝訴部分，因原告陳明願供擔保後， 請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。 至原告請求無理由部分之假執行聲請，則應予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 民事庭 法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 書記官 葉宜玲