臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
111年度基簡字第159號
原 告 楊智仁
訴訟代理人 楊李金花
被 告 謝文琪
訴訟代理人 蔡篤祥
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年3月2日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
門牌號碼「基隆市○○區○○街00號5樓」房屋（下稱系爭房屋 ）暨其坐落土地，本為被告所有，後由原告於民國110年3月 28日締約買受（起訴狀誤載為110年3月8日），嗣原告付訖 買賣價金，被告亦依約辦理所有權移轉登記，並將系爭房屋 於110年5月11日點交原告占有使用；詎原告於110年7月19日 裝潢系爭房屋之時，竟見其主臥浴室天花板「夾層」漏水， 而可認系爭房屋存在足可影響其通常效用之物之瑕疵，是依 民法第359條規定，原告當得行使價金減少請求權，再依不 當得利之法律關係，請求被告返還所溢領之買賣價金新臺幣 （下同）400,000元。基上，爰聲明：被告應給付原告400,0 00元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：
被告於105年3月向前手購買系爭房屋之時，經前手告稱「樓 上（6樓）浴室地板」造成「主臥浴室天花板漏水」，斯時 正待施工修復，後被告與前手確認房屋已無漏水並於同年4 月完成交屋，直至被告入住並於110年5月讓售點交該屋之期 間，一概未見系爭房屋有何漏水情事，故被告本於所知填寫 屋況說明，並無故意隱匿屋況之可言；又原告稱其於110年7 月19日查悉漏水乙事，被告甫獲通知旋即聯繫處理，既未放 任漏水不予聞問，兩造、房仲、水電師傅以及6樓住戶更曾 於110年8月22日碰面，確認原告所稱天花板夾層漏水已經修 復（已無漏水；漏水侵害已經排除），且上開漏水情況亦未 就系爭房屋之價值造成貶損。
三、本院判斷：
㈠兩造於110年3月28日，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契 約），由原告以5,200,000元之買賣價金（下稱系爭價金）
，向被告買受系爭房屋暨其坐落土地；嗣原告付訖買賣價金 ，被告亦依約辦理所有權移轉登記，並將系爭房屋於110年5 月11日點交原告占有使用。此首有原告提出之不動產買賣契 約書暨屋況說明書（本院卷第19頁至第57頁）、土地登記第 一類謄本（本院卷第59頁至第61頁）、建物登記第一類謄本 （本院卷第63頁至第65頁）在卷可稽，並係兩造俱無爭執之 前提事實。其次，原告於110年7月19日裝潢系爭房屋之時， 雖見其主臥浴室天花板「夾層」漏水（下稱系爭瑕疵），然 該漏水侵害嗣後已由「樓上（6樓）住戶」修復排除（已無 漏水），此亦經本院當庭向兩造確認無誤（見本院卷第156 頁至第157頁）。
㈡原告主張系爭瑕疵（即目前「已由6樓住戶修復排除」之5樓 浴室天花板「夾層」漏水），乃「足可影響系爭房屋通常效 用」之物之瑕疵，惟兩造締約當時（110年3月28日）則未予 以考量，而系爭房屋則因系爭瑕疵以致價值減損達400,000 元云云；因被告就此未表認同，本院乃依兩造合意，囑託社 團法人新北市不動產估價師公會鑑定釐清「系爭瑕疵就系爭 房屋整體交易價格有無貶損及其貶損之金額為何」（參見本 院卷第157頁至第159頁、第165頁至第166頁），詎原告嗣後 竟又無端拒絕繳交鑑定費用，以致本院囑託鑑定難以為繼（ 參見本院卷第176頁至第197頁）。從而，原告主張「系爭房 屋因系爭瑕疵導致價值減損」云云等原因事實，顯因原告怠 於繳費鑑定以致迄仍陷於真偽不明。
㈢查房屋漏水之類型，不一而足，或有水管突然破裂導致一時 性漏水者；或有水管、水龍頭老舊耗損導致持續（長時間） 小量滲漏者；或有雨遮、鐵皮屋頂等特定設施老舊卻未即時 更新從而導致積水逐層向下滲漏者；或有頂樓之防水地坪、 浴室地板之防水層、窗框之矽利康等防水設施年久失修終至 喪失防水功能者；亦有因建築物發生裂痕、傾斜或其他結構 性損害所造成之嚴重漏水者。而針對漏水型態之不同，其修 復工法亦有歧異；一般而言，倘係建物結構性損害所導致之 漏水，其修復工法相對繁難，且即便其經施工修復（不再漏 水），因建物結構性之損害仍在，是其通常難免伴隨房屋交 易價值之貶損，惟倘「非」建物結構性損害之一時或輕微性 漏水，不僅修復工法相對簡易，其漏水經修復以後，亦不必 然貶損其於市場上之交易價值。更何況，成屋買賣一般均含 房屋暨其坐落基地在內（亦即，成屋買賣之標的，一般均包 括「建築物」與「土地」兩者），並僅約定「單一總價」， 然而建物結構性損害所導致之漏水型態，縱於修復後產生價 格之貶損，亦僅影響該「建築物」本身於市場上之交易價值
，無從連帶減損其「坐落土地」於市場上之交易價格，蓋土 地本即不因其上之「建築物」漏水，即生「足可影響『土地 通常效用』」之物之瑕疵。本件承前㈠所述，原告於110年7月 19日裝潢系爭房屋之時，雖見其主臥浴室天花板「夾層」漏 水（此即系爭瑕疵），然該漏水侵害嗣後已由「樓上（6樓 ）住戶」修復排除（已無漏水）；故其顯然僅止一時性、輕 微性之漏水，而「非」建築物結構性破損所造成之漏水，是 其漏水經修復以後，原即不必然貶損「建築物」本身於市場 上之交易價值，遑論其坐落「土地」於市場上之交易價值。 兼之原告主張「系爭房屋因系爭瑕疵導致價值減損」云云等 原因事實，俱因原告怠於繳費鑑定以致迄仍陷於真偽不明（ 原告概未舉證其實），是回歸舉證責任分配之法理原則，本 院自應逕認原告之主張俱非真正，進而本此為原告不利益之 裁判。
㈣綜上，原告並未舉證證明「系爭房屋因系爭瑕疵導致價值減 損」等原因事實，是原告依民法第359條規定以及不當得利 之法律關係，請求被告返還所溢領之買賣價金400,000元暨 其法定遲延利息，均無理由，不能准許，應予駁回；又原告 既受敗訴判決，其假執行之聲請當亦失所依附，爰併予駁回 之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響， 毋庸再予一一審酌，附此敘明。
五、訴訟費用由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 111 年 3 月 2 日 民事庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 2 日 書記官 姚安儒