臺灣南投地方法院民事判決
110年度訴字第259號
原 告 柯教煉
柯善吉
柯蕙玲
共 同
訴訟代理人 陳育仁律師
被 告 吳貫亦
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國110年
11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於南投縣○○鎮○○段○○○地號內如附圖即南投縣埔里地政事務所複丈日期為民國一百一○年七月二十九日土地複丈成果圖所示編號A部分面積五十六點六四平方公尺土地上之建物拆除，並將該部分所占有之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔
本判決於原告以新臺幣捌拾參萬參仟肆佰捌拾參元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬零肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。經查，本 件原告起訴時原以訴外人吳東海為被告，聲明：吳東海應將 坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門 牌號碼為南投縣○○鎮○○路○段00號之建物（實際坐落位置及 面積以將來實測為準）全部拆除，並將系爭土地騰空返還原 告（見本院卷第13頁）。嗣因吳東海於原告起訴前已死亡， 被告即吳東海之代位繼承人登記之戶籍地址即為系爭建物， 且前開未辦保存登記建物之事實上處分權現歸屬於被告，並 由被告將之出租予訴外人葛芳瑜使用，原告乃於民國110年5 月17日本院調解程序期日以言詞追加被告及葛芳瑜為本件共 同被告（見本院卷第91頁），再於110年5月27日以民事準備 書一狀，除追加被告及葛芳瑜為本件共同被告外，同時撤回 對吳東海之訴訟，並將聲明更正為：被告及葛芳瑜應自系爭 土地遷離，被告並應將坐落系爭土地上之建物（實際座落位 置及面積以將來實測為準）拆除，將系爭土地騰空返還原告
（見本院卷第109頁至第111頁）。再因本院於110年7月29日 會同地政機關履勘現場時，葛芳瑜已自前開建物搬離，原告 爰於110年9月17日以民事準備三暨部分撤回狀，撤回對葛芳 瑜之訴訟，同時將聲明更正為：被告應將坐落系爭土地上之 建物即如附圖南投縣○里地○○○○○○○○○號110年4月26日埔土測 字第140800號、複丈日期110年7月29日土地複丈成果圖（下 稱附圖）所示編號A部分，面積56.64平方公尺之建物（下稱 系爭建物）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告（見本院卷 第313頁至第315頁）。核原告前開追加及撤回被告之部分， 均係本於系爭建物現坐落於系爭土地上之事實而有所請求， 其請求之基礎事實同一，另聲明之變更部分，核屬更正法律 上之陳述，非為訴之變更，依前揭說明，均應准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於最終言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：
㈠坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地之系爭土地原本為訴外人柯 楊花、柯玉美、柯冊等3人（下稱柯楊花等3人）共有，應有 部分比例各為3分之1。因柯楊花業於69年1月22日死亡，其 就系爭土地之應有部分由訴外人柯贊榮依法繼承，嗣柯贊榮 並於76年9月17日死亡，其就系爭土地之應有部分再由原告 柯教煉依法繼承；另柯玉美、柯冊分別於88年10月19日、93 年12月27日死亡，柯玉美就系爭土地之應有部分由原告柯善 吉依法繼承，柯冊就系爭土地之應有部分則由原告柯蕙玲依 法繼承。是系爭土地現由原告柯教煉、柯善吉、柯蕙玲共有 ，應有部分比例均為3分之1。
㈡柯楊花等3人前曾與吳東海口頭成立租賃契約（下稱系爭租賃 契約），甚至更早之前曾由柯楊花等3人之父親與吳東海簽 立書面文件，由吳東海向柯楊花等3人承租系爭土地，約定 應繳納租金之期限為每年11月30日前，待原告等3人依法繼 承為系爭土地之共有人後，合意由原告柯善吉代表全體共有 人向吳東海收取租金，吳東海也按時於每年將租金交付予原 告柯善吉。時至101年或102年底要續繳租金時，吳東海突然 帶著被告及其母親來到原告柯善吉家中，表明意欲將系爭土 地之承租權讓予被告，爾後並由被告負責繳納租金，原告柯 善吉當場予以同意，是系爭租賃契約自101年或102年底時起 ，已移轉於原告等3人與被告間。吳東海攜帶被告來到原告 柯善吉家中時，原告柯善吉不知被告其名，只知道其為吳東 海之孫，才會同意吳東海所提出變更承租人之請求，被告自
斯時起便以系爭土地承租人之身分開始繳納租金，直至吳東 海於104年9月22日死亡後亦然，足認吳東海於死亡前，已非 系爭租賃契約之當事人。
㈢吳東海身為系爭土地承租人時，曾於系爭土地上起造如附圖 所示編號A部分，面積56.64平方公尺，未辦保存登記之系爭 建物，因而取得系爭建物之事實上處分權。待吳東海將系爭 土地之承租權讓與被告時，乃連同系爭建物一併交予被告為 使用、處分、收益暨後續之修繕，是被告除繼受為系爭租賃 契約之當事人外，同時受讓為系爭建物之事實上處分權人， 據以將系爭土地之使用、收益關係與系爭建物之使用、處分 、收益歸於同一。系爭建物之房屋稅籍資料雖仍登記吳東海 為納稅義務人，但此僅為稅務機關為了管理方便所為之登記 ，於吳東海將系爭建物之事實上處分權讓與被告後，早已喪 失其對於系爭建物之處分權能，則系爭建物於吳東海死亡後 即非吳東海之遺產，而與吳東海之繼承人無涉。本事件進行 期間，原告曾具狀對吳東海之繼承人為告知訴訟之通知，迄 今未見有人提出任何意見，足認吳東海之繼承人對於被告為 系爭租賃契約之當事人及系爭建物之事實上處分權人乙節， 亦不表示反對。雖則被告曾就系爭建物進行整修，但均僅做 簡易修繕，而非進行重建，不致影響系爭建物主體之同一性 ，自不因此影響被告就系爭建物之事實上處分權能；且據被 告自己所述，吳東海於生前已將系爭建物交予被告使用、處 分、收益，系爭建物現存之規模係由被告於九二一大地震後 耗資整建，並由被告將之出租或無償借貸予第三人使用，縱 因此認為被告因系爭建物之整建而原始取得所有權，則被告 仍是對於系爭建物有處分權之人，仍於系爭租賃契約終止後 ，負有拆除系爭建物、回復系爭土地原狀之義務。 ㈣系爭土地之租金於103年前原本為每年新臺幣（下同）36,000 元，但於103年間因為地價調整及店面營業之關係調漲為每 年47,834元，被告乃按照調漲後之租金持續繳納至106年底 ，但自107年11月30日起至110年11月30日止，被告則已連續 3年未依約繳納任何租金，累計欠繳之租金總額為143,502元 。原本代表全體共有人向被告收取租金之原告柯善吉因年事 已高，而將催繳租金之相關事宜改交由原告柯教煉負責處理 ，但因原告柯教煉對於吳東海曾於101年或102年底攜帶被告 及其母親來到原告柯善吉家中乙節並不知情，也不知被告姓 名，只知近幾年之租金都是由被告負責繳納，所以才會以「 吳東海或指定之合法繼承人」為收件人名義，寄發催繳租金 之存證信函，所謂「指定之合法繼承人」，究其真意為「系 爭租賃契約之合法實際繼受人」即被告。原告柯教煉為此乃
分別於108年1月4日以埔里北平街郵局存證號碼000001號存 證信函、於109年1月10日以埔里北平街郵局存證號碼000002 號存證信函、於109年12月22日以埔里北平街郵局存證號碼0 00088號存證信函催告繳付租金，寄送被告戶籍地址，然均 經郵局以招領逾期為由，予以退回，但於上開存證信函寄達 於受送達地址時，應認已發生催告之效力，而原告於110年5 月27日所提民事準備書一狀於110年6月9日送達於被告時， 行使系爭租賃契約終止權，故以110年6月9日作為系爭租賃 契約終止日。
㈤系爭租賃契約經終止後，被告占有使用系爭土地應已欠缺合 法權源，而為無權占有，原告即得本於系爭土地所有權人之 身分，行使所有物返還請求權，或本於系爭土地出租人之身 分，於系爭租賃契約終止後，行使租賃物返還請求權，請求 被告返還系爭土地。爰依民法第767條第1項前段、中段之規 定及租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將 坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭建物占用之土地 騰空返還予原告；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作有利於自 己之聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視 同自認，但因他項陳述可認為爭執者，不在此限；當事人對 於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞 辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之 規定，但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限； 民事訴訟法第280 條第1 項、第3 項分別定有明文。經查： ⒈系爭土地為原告所共有，前將系爭土地以口頭出租予吳東海 ，並由吳東海興建系爭建物，嗣吳東海於104年9月22日死亡 ，而系爭建物迄今仍坐落於系爭土地上等情，業據原告提出 系爭土地第一類土地登記謄本、地籍圖謄本、吳東海除戶謄 本、系爭建物房屋稅稅籍證明書、房屋稅籍登記簿等在卷可 佐(見本院卷第49頁至第53頁、第55頁、第119頁、第257頁 、第262頁)，並經本院會同兩造及地政人員至現場履勘，有 現場履勘筆錄、現場照片、南投縣埔里地政事務所110年8月 9日埔地二字第1100008475號函附複丈成果圖附卷可考(見本 院卷第183頁至第187頁、第237頁至第239頁)，足證原告上 開主張為真。
⒉又原告主張吳東海就系爭租賃契約之承租權，於101年或102 年底經吳東海與兩造協議後讓與被告等節，除被告於本院會 同兩造於現場履勘時曾自承：系爭建物為我阿公吳東海所蓋
，後來讓我使用，中間我有做過簡易修繕，目前由我使用， 我有借給遠親姐姐葛芳瑜作理髮廳使用，由她繳納水電費等 語外(見本院卷第183頁至第184頁)，就原告之上開主張亦因 被告已於相當時期受合法通知且非公示送達（見本院卷第32 7頁、第343頁），於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書 狀爭執而應視同自認，故堪信原告主張於101年底或102年時 系爭租賃契約關係經兩造及吳東海同意後，已由被告所繼受 ，被告就系爭建物有事實上處分權等情為真。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時， 適用前項之規定。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者， 得請求返還之；又對於妨害其所有權者，得請求除去之。有 妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權 以外之物權，準用之，民法第440條、第767 條第1項前段及 中段分別定有明文。復按建物之拆除，為事實上之處分行為 ，其所有人或有事實上處分權之人，始有拆除之權限（最高 法院107 年度台上字第1152號判決意旨參照）。查，原告為 系爭土地之共有人，而被告自107年11月30日起至110年11月 30日止，已連續3年未依約繳納任何租金，累計欠繳之租金 總額為143,502元，達積欠達2年租金，並經原告以上開存證 信函定期催告被告繳納，然被告仍未繳納，故以110年6月9 日送達被告居所地之民事準備一狀終止與被告間之系爭租賃 契約，及被告就系爭建物有事實上處分權等節，有上開存證 信函、原告民事準備一狀送達回執、勘驗筆錄在卷可參(見 本院卷第57頁至第73頁、第109頁及第207頁、第183頁)，堪 認被告就系爭建物坐落如附圖所示編號A部分範圍之土地即 屬無權占有。而被告未舉證證明其有正當權源而占有系爭土 地，則原告依民法第767條第1項前段及中段之物上請求權， 請求被告將如附圖所示編號A部分之系爭建物拆除後，並將 其所占有附圖所示編號A部分之土地返還予原告，於法有據 。
四、綜上所述，兩造間就系爭土地之系爭租賃契約，業經原告合 法終止，故原告依物上返還請求權，請求被告將如附圖所示 編號A部分之系爭建物拆除後，並將其所占有附圖所示編號A 部分之土地返還予原告，應予准許。
五、原告聲明願供擔保，請准宣告假執行，與民事訴訟法第390
條第2項規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許； 並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如為原告預 供相當之擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 3 月 1 日 民事第一庭 法 官 葛耀陽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 3 日 書記官 黃婉淑