臺北高等行政法院判決
110年度訴字第1180號
111年3月17日辯論終結
原 告 彭錦香
訴訟代理人 黃子寧律師
被 告 花蓮縣花蓮地政事務所
代 表 人 洪淑麗（主任）
訴訟代理人 孫慧蘭
許惠如
上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服花蓮縣政府中華
民國110年8月24日110年訴字第17號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告與其他28位共有人共有花蓮縣花蓮市主權段 99地號土地（下稱系爭土地），他共有人林培加以民國109 年12月17日吉安仁里郵局000088存證信函表示其與其他共有 人王敏權、蘇珮瑋、張晉益、甘仁政、陳世賢、黃馨誼、鄭 源俊、陳慧美、鍾英華、陳義香、林俊誠、林珈生、陳怡廷 、陳怡如、黃淑靜共16人（下稱林培加等16人）欲以每坪新 臺幣（下同）35萬元出售系爭土地，並依土地法第34條之1 規定，通知原告於文到十五日內決定是否實行優先購買權， 逾期視為放棄並依法辦理所有權移轉登記。林培加見原告未 有優先承購之表示，嗣他共有人郭麗淑、鄭余輝、游禮名等 3人（下稱郭麗淑等3人）主張同一價格優先承買，共有人之 一林培加遂檢附110年2月16日買賣契約書、提存書、郵局存 證信函、土地增值稅完稅證明、土地所有權狀及印鑑證明等 相關文件，申請系爭土地所有權移轉登記予郭麗淑等3人， 被告以110年3月24日花資登字第55920號土地登記申請書收 件辦理（下稱系爭土地登記申請書），經被告依法審查後， 以共有人數及應有部分均已逾二分之一，符合土地法第34條 之1第1項規定，乃於110年3月26日辦竣所有權移轉登記（11 0年花資登字第55920號申請案件，下稱原處分）予郭麗淑等 3人，原告不服，提起訴願經花蓮縣政府決定駁回，仍不服 ，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張：
(一)依土地法第34條之1處分共有土地，承受人不得為共有人，
被告不應准許系爭土地所有權移轉登記之申請，原處分為違 法，且損害原告權利，應予撤銷：
1.依內政部101年2月1日以內授中辦地字第1016650079號令（ 下稱內政部101年函釋）釋示及最高行政法院102年度判字第 203號判決意旨，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定 ，對於共有土地處分所有權時，因係同意處分之共有人代不 同意之共有人處分其所有權，其性質為代理權，且非基於不 同意共有人之授權而係依法取得之代理權，故屬法定代理權 ，此觀同法條第3項規定「應代他共有人申請登記」足資證 明。又民法第106條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理 及法定代理均有適用，故土地法第34條之1第1項規定仍有民 法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分分別 共有人不得依土地法第34條之1規定，就共有土地全部處分 予共有人之數人，而內政部101年函釋為公報發布之行政規 則，被告自應受其拘束。
2.經查，本件移轉登記申請係由系爭土地共有人林培加等16人 依土地法第34條之1代其他共有人將土地所有權移轉登記予 同為共有人之郭麗淑等3人，依上開行政規則與見解，業已 違反民法第106條禁止自己或雙方代理規定，依法不應登記 ，被告卻為准許之處分，應予撤銷。
3.被告主張行使優先購買權之郭麗淑等3人屬於「不同意處分 」之人，惟郭麗淑等3人若確實合法行使優先購買權，則原 本林培加等16人同意將其持分售予第三人之處分行為即不存 在，變更成與郭麗淑等3人間成立買賣關係，換言之，原同 意處分之行為與共有人已改變，郭麗淑等3人現在既主張買 受系爭土地，當屬同意依土地法第34條之1規定處分全部土 地之人，縱其未於系爭土地登記申請書所載義務人上蓋章， 亦不改變其為同意處分之人的本質及身份，否則僅需透過主 張優先購買權之方式，即可規避內政部101年函釋實不合理 。
4.內政部101年函釋係基於若多數共有人代理少數共有人將共 有土地全部處分予同意處分之共有人之一或數人，其價金、 用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，始禁止部分分 別共有人依土地法第34條之1規定移轉登記全部共有物予共 有人，最高行政法院102年度判字第203號判決亦係採此見解 ，換言之，依上開函令之立意，同意處分之共有人應係指「 實質上同意」者，而不該侷限於「形式上同意」之人，亦即 縱使共有人在申請土地移轉登記書上未於義務人及出賣人處 蓋章，但其等若係實質上同意處分土地之人，仍與內政部10 1年函釋有違，應認定為違法，否則實質上同意人僅需不在
土地登記申請書上之義務人處蓋章即可規避上開函令，實乃 脫法行為。
(二)此外，因依土地法第34條之1土地或建物如經所有權人持分 過半或人數超過半數同意，即可將該土地或建物全部賣出， 致發生許多地主以假交易、真炒地，或以移轉給安插人頭等 方式，侵害其他不同意的共有人權利，故目前針對土地法第 34條之1條文已提出修正草案，將同意處分比例提高為三分 之二，並限定承受人不得為共有人，且新增：「第一項及第 二項登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關 之權利關係人間有爭執者，土地登記機關應駁回其土地登記 之申請」之規定，讓土地法第34條之1在促進共有土地或建 物有效利用下，亦兼顧共有人權益。是以，在土地法第34條 之1常被不肖共有人利用作為假買賣之圖利工具的前提下， 地政機關在認定土地移轉登記是否違法一事，應從嚴認定， 以確保其他共有人之財產權益。
(三)系爭土地登記申請書，未附通知其他未會同登記之共有人將 處分系爭土地之文件，所備文件尚有欠缺，被告依法應命補 件後始能審核：
1.部分共有人依土地法第34條之1規定為處分、變更或設定負 擔行為之前，應先行通知他共有人，但系爭土地登記申請書 內僅附有林培加於109年12月17日吉安仁里郵局000088存證 信函，內容係通知其他共有人是否要行使優先購買權承購伊 與其他15位共有人之持分，與行使土地法第34條之1將全部 土地處分並不相同，而土地法第34條之1規定移轉登記前應 先通知其他共有人之立法目的，係使不同意處分之共有人發 現處分有違法時能即時提出異議，本件原告於發現所有權移 轉登記違法時程序業已完結。
2.是以，若系爭土地登記申請書所提出文件尚有欠缺，未附有 處分系爭土地前已通知其他未會同之共有人的證據，應命補 件後始能審核，被告竟逕予准許，亦屬違法。
(四)訴願決定認定郭麗淑等3人是主張優先購買權而取得系爭土 地，並非依土地法第34條之1第1項同意處分，惟上開三人之 優先購買權並不成立，訴願書所認定之事實已有違誤： 1.林培加於109年12月17日吉安仁里郵局000088號存證信函內 容為「林培加等16位共有人欲出賣土地，告知其他共有人可 主張優先購買權」，鄭余輝嗣於109年12月25日以花蓮府前 路郵局000258號存證信函表示要行使優先購買權，林培加遂 於110年1月5日以花蓮府前路郵局000006號存證信函予郭麗 淑等3人，內容附上甘仁政代表其他16位共有人與林秀玉所 簽買賣契約，買賣標的為系爭土地權利範圍730800分之4191
98（亦即林培加等16人所持分部分），並表示若要行使優先 購買權則須以相同於上開買賣契約之條件購買，後郭麗淑等 3人於110年1月11日花蓮府前路郵局存證號碼000009號存證 信函函覆同意以相同條件購買林培加等16人之持分，但若有 其他共有人欲出賣，希望能ㄧ併買受。
2.依系爭土地登記申請書後附林培加109年12月17日吉安仁里 郵局000088存證信函及110年1月5日以花蓮府前路郵局00000 6號存證信函內容觀之，可見林培加等16人欲出賣的標的為 其「持分」，並非系爭土地之全部，而郭麗淑等3人於110年 1月11日花蓮府前路郵局存證號碼000009號存證信函主旨雖 提及要主張優先購買權，惟該信函之內容明白載明其等不僅 要針對「林培加等16人與第三人所締結之買賣契約」行使優 先購買權，還欲買受「其他共有人之持分」，是以，郭麗淑 等3人該函所欲表達之真意為欲買受林培加等16人及其餘共 有人之持分，並非單純主張優先購買權，而上開三人最終買 賣標的亦為系爭土地權利範圍之「全部」，故本件申請所有 權移轉登記之依據與優先購買權無關，單純係郭麗淑等3人 與其他共有人依土地法第34條之1第1項同意處分全部系爭土 地，自與內政部101年函釋相違，應屬違法。 3.甘仁政與林秀玉之不動產買賣契約書上載買賣標的之權利範 圍為「419198/730800」，而郭麗淑等3人係買受系爭土地權 利範圍之「全部」，故上開兩契約之買賣標的顯然不同，且 就出賣人、買賣金額、面積及付款條件等亦不相同，足見郭 麗淑等3人並不符合「依同樣條件」優先購買之要件，難認 已合法行使優先購買權，系爭移轉登記之申請確實與優先購 買權無涉。
(五)此外，林培加代表16位共有人原要出賣之第三人林秀玉疑似 為共有人之一甘仁政之妻，故此份買賣契約書之真實性，亦 非無疑，附此敘明。
(六)並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
三、被告則以：
(一)郭麗淑等3人依土地法第34條之1行使優先購買權購買系爭土 地乙事，原告認為係違反內政部101年函釋及法務部71年2月 23日法律決字第2147號函規定，並聲稱承受人不得為共有人 ，殆有誤解：
1.本案於110年3月24日收件受理，部分共有人甘仁政等20人為 同意出賣之共有人，占全部共有人數及持分之比例皆達2分 之1以上，已達土地法第34條之1第1項多數決之門檻；而不 同意出賣之共有人有9人，其中郭麗淑等3人於接獲出賣通知 後主張行使優先購買權，買賣雙方會同依土地登記規則第26
、34條等規定檢具相關文件，委託代理人林培加（亦為同意 出賣之共有人之一）送件申請登記。
2.依內政部101年函釋：「部分公同共有人或分別共有人不得 依土地法第34條之1規定，就共有土地或建築改良物全部處 分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一 或數人」，明釋限制同意處分之共有人不得為承受人之意旨 ，易言之，不同意之共有人即可為承受人。本案郭麗淑等3 人於接獲出賣通知後，基於不同意出賣共有土地於第三人之 意思，依土地法第34條之1行使優先購買權而成為系爭土地 買受人，其終究仍係不同意原出賣契約之共有人，並不因其 主張優先購買權即變成同意原出賣契約之共有人。是郭麗淑 等3人既屬不同意處分之共有人，本案自無違反前開令示之 可言。
3.法務部71年2月23日法律決字第2147號函雖似指共有人不得 為多數決處分之承受人，然土地法第34條之1執行要點第10 點規定中之「他共有人」，即明示不同意之共有人得為土地 法第34條之1處分之承受人，準此，原告所稱共有人不得為 承受人，並不包括不同意之共有人。
4.本院104年訴字第1038號判決、最高行政法院91年度判字第2 14號判決及法務部91年11月7日法律字第0910039351號函， 就買受人可為共有人中之1人或數人，亦持肯定見解，足資 參照。
5.退步言，倘不能允准共有人中不同意處分者得為郭麗淑等3 人，則土地法第34條之1之承受人僅第三人得承受，將使優 先購買權之規定成為具文，毫無適用之餘裕；再者，倘認為 只要行使優先購買權即屬違反內政部101年函釋而不應登記 ，亦顯然有失該規定之意旨，實無足採。
(二)原告指稱本案違反民法第106條禁止自己代理規定，惟本案 郭麗淑等3人係不同意原處分契約之共有人，不具法定代理 權人身分，其應有部分經同意處分之共有人代為處分，並因 主張優先購買權而成為系爭土地承受人，非因渠等3人兼以 代理人身分與自己為買賣而取得所有權，故無違反民法第10 6條有關禁止自己代理之規定。觀諸系爭申請案相關書表義 務人或出賣人欄位，郭麗淑等3人亦無簽名或蓋章，且無親 自到場核對身分，係基於不同意之共有人且未會同之身分， 依土地登記規則第95條及土地法第34條之1執行要點第8點規 定僅列明其姓名資料，無須要求渠等履行同意處分應行之作 為，又於計算同意處分之門檻時，亦未計入渠等3人之持分 於同意之範圍內。據上所論，郭麗淑等3人既非屬同意處分 之共有人，則渠等買受系爭土地，即無兼以法定代理權人身
分代理未會同之共有人與自己為買賣，而違反民法第106條 禁止自己代理規定之可言。至於共有人之一林培加雖為本件 登記申請人之代理人，惟其依土地登記規則第37條規定受申 請人委託，並於登記申請書載明委託關係，所為代辦登記事 務僅係事實行為之代理，並非法律行為之代理，亦無違反民 法第106條之規定，自不待言。
(三)查本案應附文件之審核，被告悉依相關法令規定辦理，包括 通知或公告文件皆詳見於原案卷，非如原告所稱未檢附處分 系爭土地前通知其他未會同之共有人之文件。有關通知或公 告之義務，土地法第34條之1第2項定有明文，立法目的係為 使他共有人知悉部分共有人將依同法條第1項出賣共有不動 產，俾得以考量是否行使優先購買權，他共有人於接獲出賣 通知後，不論是否行使優先購買權，皆已知悉該出賣之事實 ，而接續將有價金交付、移轉處分等相關事宜，從而該項通 知不僅為優先購買權之通知，亦屬處分前之通知。參照原案 卷內通知未會同共有人之存證信函，可證部分共有人確已踐 行其通知義務並檢具通知文件附案，爰原告指摘本案有文件 缺漏情事卻未補正，顯非事實。
(四)檢視前開通知之內容，申請人載明係依土地法第34條之1規 定核計其人數及應有部分均超過多數之決定出售該共有土地 之意思，即就共有土地全筆為出售，於土地登記申請書第9 欄備註欄並註明「依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦 理，如有不實，義務人願負法律責任。」又審核相關文件並 已檢附其餘未會同之共有人受通知及提存之文件，經核尚無 不符，故本案核屬為依土地法第34條之1第1項處分共有土地 全部，非如原告辯稱係16位同意出售之共有人出賣其各該應 有部分而通知他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之 事，足堪認定。至於上開通知之內容，部分共有人以109年1 2月17日吉安仁里郵局000088號存證信函合法送達於原告後 ，原告未於接到出賣通知後15日內表示優先承買之意思，其 優先購買權已依法視為放棄，嗣後於本案登記完竣後，原告 再以行政處分違誤之由提起訴願及行政訴訟，顯無理由。(五)並聲明：原告之訴駁回。
四、上述事實概要欄所述事實，有系爭土地登記申請書（本院卷 第27-85頁）、訴願決定書（本院卷第147-158頁）、109年1 2月17日吉安仁里郵局000088存證信函（本院卷第25、26頁 ）、110年1月5日花蓮府前路郵局000006號存證信函（本院 卷第95-110頁）、110年1月11日花蓮府前路郵局000009號存 證信函（本院卷第111-113頁）、系爭土地異動索引查詢資 料（本院卷第179-203頁）、郭麗淑等3人買受系爭土地之不
動產買賣契約書（本院卷第115-122頁）等在卷可稽，足以 認定為真正。本案之爭點應為：(一)林培加等16人依土地法 第34條之1第1項規定出賣全部共有土地時，其承受人是否必 須為共有土地全體共有人以外之第三人？(二)林培加等16人 依法出賣全部共有土地時，未同意出賣之他共有人是否享有 優先承購權？(三)系爭土地登記申請書檢附之文件是否有所 欠缺，原處分是否適法？
五、本院判斷如下：
(一)按土地法第34條之1規定：「（第1項）共有土地或建築改良 物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典 權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之 。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。（第2 項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先 以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。…… （第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購。……。」其立法意旨係在於兼顧共有 人之權益範圍內，排除民法第819條第2項、第828條第2項規 定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之 糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋字 第562號解釋理由書意旨參照）。
(二)次按土地法第34條之1執行要點第1點規定：「依土地法第34 條之1（以下簡稱本法條）規定，部分共有人就共有土地或 建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設定地上權、 農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。」第 8點第1款、第2款後段規定：「依本法條規定處分、變更或 設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：（ 一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時， 登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並 檢附已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土 地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實， 義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之內 容。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽 名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者， 本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。(二)……對價或 補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」第10點規定：「部 分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共 有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」第11點第 1款規定：「本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：（ 一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先 購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者
，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」(三)經查，土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1 項、第4項定有明文。部分共有人依該條第1項規定，出賣共 有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處 分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於 法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他 共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首 揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之 權利（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定意旨參 照）。況且依土地法第34條之1第1項規定處分共有物即系爭 土地全部時，其承受人，得為共有人之一，或必須為該共有 物全體共有人以外之第三人，法律並未設限制規定，所以系 爭土地之共有人林培加等16人依土地法第34條之1第1項規定 出賣全部共有土地即系爭土地時，其承受人自得為其他共有 人即本案之郭麗淑等3人，原告主張依土地法第34條之1處分 共有土地，承受人不得為共有人云云，增加土地法第34條之 1所無之限制，其主張並不可採。再就原告提出之內政部101 年函釋及最高行政法院102年度判字第203號判決而言，其主 要意旨在於土地法第34條之1第1項規定仍有民法第106條禁 止自己或雙方代理規定之適用，即部分分別共有人不得依土 地法第34條之1規定，就共有土地處分予同意處分之共有人 之一或數人，亦即該條項所定之「共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意」，不包含「同意處分全部共有土地或 建築改良物之共有人，得同時為承受人」之情形。以本案而 言，林培加等16人以109年12月17日吉安仁里郵局000088存 證信函通知原告，系爭土地共有人王敏權、林培加、蘇珮瑋 、張晉益、甘仁政、陳世賢、黃馨誼、鄭源俊、陳慧美、鍾 英華、陳義香、林俊誠、林珈生、陳怡廷、陳怡如、黃淑靜 欲以每坪35萬元出售系爭土地，共有人及應有部分均已超過 半數，請原告於函到15日內表示是否行使優先承買權（本院 卷第25、26頁）。所以同意處分系爭土地之共有人，即為如 上所述之林培加等16人，系爭土地買受人即共有人郭麗淑等 3人，並不在林培加等16人之列。換言之，林培加等16人均 沒有同時身兼系爭土地之出賣人及郭麗淑等3人，而生民法 第106條自己或雙方代理之情形，原告僅因郭麗淑等3人以11 0年1月11日花蓮府前路郵局000009號存證信函行使系爭土地 之優先承買權（本院卷第111-113頁），即主張系爭土地郭 麗淑等3人亦為同意處分系爭土地之共有人云云（本院卷第2 22頁），於法無據，原告所提出內政部101年函釋及最高行
政法院102年度判字第203號判決，亦無法據此為原告有利之 認定。至原告提出之法務部（71）法律決字第2147號函釋略 謂：部分共有人處分共有土地，而由共有人之一承受之情形 ，其承受人本身應有部分並未發生物權之變動，即該部分實 際上未有處分，似係共有人間應有部分之移轉，不宜解為「 共有土地之處分」，尚不能依土地法第34條之1第1項規定辦 理云云（本院卷第87頁）。查該法務部函釋將土地共有人， 依土地法第34條之1第1項規定，取得全部共有物之處分權， 而依法處分該共有土地時，如其承受人為共有人之一時，將 發生該承受人因承受處分權人所處分之共有物全部權利，而 與其原有該土地之部分權利混同，因此無須另為土地所有權 移轉登記之情形，誤以為係該承受人之應有部分「實際上未 有處分」而以多數共有人依法處分全部共有土地，而由其餘 共有人之一承受之情形，疑似「共有人間應有部分之移轉」 ，難謂有理由，其所為「尚不能依土地法第34條之1第1項規 定辦理」之解釋，自不足採（最高行政法院91年度判字第21 4號判決意旨參照）。
(四)次查，本案依土地法第34條之1第1項規定同意出賣系爭土地 之共有人為上述林培加等16人，其等依據109年12月17日吉 安仁里郵局000088存證信函通知原告的內容為「欲以每坪新 台幣叁拾伍萬元整出售花蓮市主權段99地號土地」（本院卷 第25頁）；復觀諸林培加委由邱劭璞律師通知郭麗淑之110 年1月5日以花蓮府前路郵局000006號存證信函，其主旨亦為 「請台端確認是否有意願依照相同條件主張優先購買花蓮市 主權段99地號土地……」（本院卷第97頁），由上揭存證信函 明示之文義以觀，林培加等16人所欲處分者，就是系爭土地 全部，蓋林培加等16人已超過共有人全數28人之半數，其等 應有部分合計占系爭土地之58.6％，亦超過應有部分合計過 半數，此有被告提出共有人及持分明細表附卷可證（本院卷 第145頁，「以109.12.17仁里郵局88存證信函計算」欄）， 原告於準備程序亦自陳不爭執該表所列之計算比例（本院卷 第221頁），林培加等16人自可依據土地法第34條之1第1項 之規定處分系爭土地全部，原告主張林培加等16人欲出賣的 標的為其持分，並非系爭土地之全部云云，明顯違反上揭存 證信函業已明示之文義，並不可採。雖然依據林培加等16人 委由甘仁政與訴外人林秀玉所簽訂之109年12月29日不動產 買賣契約書所載，林培加等16人以每坪單價35萬元之價格， 出賣系爭土地權利範圍419198/730800，有不動產買賣契約 書及委託書在卷可稽（本院卷第103-110頁），土地法第34 條之1第4項亦規定「共有人出賣其『應有部分』時，他共有人
得以同一價格共同或單獨優先承購。」當林培加等16人依土 地法第34條之1第1項之規定出賣系爭土地全部時，其他共有 人即郭麗淑等3人是否有優先承購權，立法者未設規定。林 培加等16人出賣系爭土地全部，實質上是出賣自己的應有部 分及他人（含原告）的應有部分，故他共有人即郭麗淑等3 人主張承購系爭土地時，應與購買處分者之應有部分無異。 自理論言，法律既允許部分共有人得逕出賣共有物，理應使 他共有人享有優先承買權，方足適當平衡當事人之利益，為 保護他共有人之利益兼顧土地法第34條之1立法上的價值判 斷，本案同為共有人之郭麗淑等3人承買系爭土地應類推適 用土地法第34條之1第4項之規定，亦享有優先承買權（王澤 鑑，共有人優先承購權與基地承租人優先承購權之競合，民 法學說與判例研究第三冊，第321頁），依據林培加等16人 與林秀玉之109年12月29日不動產買賣契約書所載，係以每 坪35萬元之價格出賣系爭土地之應有部分，該應有部分仍為 系爭土地之一部，對照郭麗淑等3人於110年1月27日與系爭 土地共有人林培加等16人及魏珮亘、甘昆育、甘芷宜、甘秉 芳合計20人簽訂之不動產買賣契約書，約定系爭土地之單價 亦為每坪35萬元，有該不動產買賣契約書在卷可佐（本院卷 第115-122頁），且該20人之應有部分合計占系爭土地之59. 99％（本院卷第145頁，「以110.3.24花資登055920號（原處 分）計算」欄），郭麗淑等3人自可類推適用土地法第34條 之1第4項之規定以同一價格即每坪35萬元主張優先承買系爭 土地，原告主張郭麗淑等3人並未合法行使優先承買權云云 ，亦屬無據。
(五)再查，系爭土地登記申請書及土地所有權買賣契約書，均已 列明全體共有人（乙證1卷第1-8頁）、其後並檢附已為通知 其他未行使優先承買權之共有人花蓮市公所（乙證1卷第9-1 1頁）、李德娣（乙證1卷第12-14頁）、黃凱昕（乙證1卷第 15-17頁）、林芳妃（乙證1卷第18-20頁）、林怡妃（乙證1 卷第21-23頁）、原告（乙證1卷第24-26頁）之存證信函及 中華郵政掛號郵件收件回執，及系爭土地郭麗淑等3人主張 優先承買系爭土地之存證信函（乙證1卷第33-35頁），且於 系爭土地登記申請書備註欄記明「依土地法第34條之1第1項 至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」（乙 證1卷第1頁），應認合於首揭土地法第34條之1第2項，及土 地法第34條之1執行要點第8點第1款之規定，並無原告所主 張系爭土地登記申請書所備文件尚有欠缺之情事，故原告此 部分之主張仍屬乏據。又林秀玉是甘仁政之妻，有甘仁政身 分證影本在卷可參（乙證1卷第68頁）故原告據此質疑上揭
林培加等16人與林秀玉所簽訂109年12月29日不動產買賣契 約書之真實性，且系爭土地目前預定以每坪100萬元出售， 附近土地也以每坪80萬元出售，但郭麗淑等3人承買系爭土 地之價格僅有35萬元，足見被告應從嚴審查云云。然查，原 告就林培加等16人與林秀玉之間是否有通謀虛偽意思表示之 情形，並未提出足資證明之證據，且該109年12月29日不動 產買賣契約書亦非土地法第34條之1第2項，及土地法第34條 之1執行要點第8點第1款所規定被告應審查之事項，且對價 或補償之多寡，非登記機關之審查範圍，土地法第34條之1 執行要點第8點第2款後段定有明文。準此可知，即使原告認 為郭麗淑等3人承買系爭土地之對價過低而顯失公平，該對 價之多寡，亦非屬被告之審查範圍，被告縱對此未予審究而 准予登記，於法亦無不合。
六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，原處分並無違誤，訴 願決定遞予維持，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結 果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日 臺北高等行政法院第六庭
審判長法 官 陳 心 弘
法 官 林 淑 婷
法 官 高 維 駿
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 ㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 ㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。 中 華 民 國 111 年 3 月 31 日 書記官 林 苑 珍