臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中簡字第2745號
原 告 翁承煒
訴訟代理人 林士煉律師
郭文程律師
被 告 翁勝翔
訴訟代理人 王佑中律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月16日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段○○○號房屋全部騰空遷讓返
還予原告及其他全體共有人，並將如附圖所示茶奶奶手做點心之
廣告招牌貳個及排油煙管壹組拆除。
被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一一○年七月七日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一○年七月七日起至遷讓返還第一項房屋予原告
及其他全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬貳仟貳佰元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：「㈠
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之房屋（下稱
系爭房屋）全部遷讓騰空返還予原告及全體共有人，並將
茶奶奶手做點心之廣告招牌及排油煙管拆除。㈡被告應給
付原告新臺幣（下同）11萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應
自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交還系爭房屋予原告及全
體共有人止，按月給付原告及全體共有人2萬元」；迭經
變更聲明，嗣於民國111年2月16日言詞辯論期日以民事訴
之追加狀及言詞變更訴之聲明為：「㈠被告應將系爭房屋
全部遷讓騰空返還予原告及其他全體共有人，並將如附圖
所示茶奶奶手做點心之廣告招牌及排油煙管拆除。㈡被告
應給付原告8萬元，及自110年7月7日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自110年7月7日起至
遷讓交還系爭房屋予原告及其他全體共有人止，按月給付
原告2萬元」（見本院卷第218、221頁），核屬減縮應受
判決事項之聲明，合於前開規定，先予敘明。
二、次按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生
之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序
。上開訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項
所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用
通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第254
條第2項、第5項規定甚明。本件被告雖以本件案情繁雜為
由，聲請本院裁定改用通常訴訟程序云云。然本院審酌被
告對原告為系爭房屋之所有權人及出租人、被告現為系爭
房屋之占有人等節均不爭執，兩造有爭執者僅為原告得否
以原告積欠租金已達2個月以上而終止租約，是認本件尚
無案情繁雜之情形，並無裁定改用通常訴訟程序之必要，
原告所為之聲請，難認有據，不應准許。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：兩造於109年簽立房屋租賃契約書（下稱系爭
租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自
109年2月1日起至111年1月31日止，被告應於每月15日前
繳納租金2萬元。詎被告自110年3月15日起未依約繳納租
金，所欠租金扣除押租金(2萬元)已達2個月以上，經原告
以民事準備狀繕本對被告為終止系爭租約之意思表示，該
準備狀於110年7月6日送達被告，是系爭租約業已終止。
惟系爭租約終止後，被告仍占有系爭房屋未遷離，屬無權
占有，原告自得請求被告將系爭房屋全部遷讓騰空返還予
原告及全體共有人，並依系爭租約第2、3條約定，請求被
告給付所欠租金8萬元。又原告於系爭租約終止後仍占有
系爭房屋，係無法律上原因而獲有相當於租金之不當得利
，系爭房屋其他共有人並將其等對被告之不當得利債權讓
與原告，故原告亦得向被告請求相當於租金之不當得利。
為此，爰依民法第767條、第821條、系爭租約及同法第17
9條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋
全部遷讓騰空返還予原告及其他全體共有人，並將如附圖
所示茶奶奶手做點心之廣告招牌及排油煙管拆除。㈡被告
應給付原告8萬元，及自110年7月7日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自110年7月7日起至
遷讓返還系爭房屋予原告及其他全體共有人止，按月給付
原告2萬元。
二、被告抗辯：系爭房屋本為兩造之祖父所有，幾經輾轉後現
為原告所有，惟自65至70年間起迄今，另有訴外人翁朝騰
居住在系爭房屋，且曾花費鉅資加蓋3樓、施作裝潢工程
，及委請臺灣電力公司加裝三項電表，足認翁朝騰就系爭
房屋具有合法占有權源，原告及系爭房屋之其他共有人，
自無從占有系爭房屋，原告訴請被告將系爭房屋返還予原
告及其他共有人，顯係以損害翁朝騰為目的，有權利濫用
之情。又被告曾通知原告前來收取系爭房屋租金，但原告
未前來收取，且被告曾於110年4月28日匯款6萬元予原告
，110年4月份以前之租金扣除押租金2萬元，被告僅積欠2
萬元等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願
供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張兩造於109年簽立系爭租約，約定由原告將系爭
房屋出租予被告，租賃期間自109年2月1日起至111年1月3
1日止，被告應於每月15日前繳納租金2萬元。又被告自11
0年3月15日起未依約繳納租金，至110年7月6日止所欠租
金扣除押租金(2萬元)已達8萬元等情，業據原告提出房屋
租賃契約書為證。被告復未提出其他支付租金之證明，且
被告曾以匯款方式支付租金（見本院卷第209頁客戶歷史
交易結單），可見被告逕以匯款方式給付原告租金並無困
難，尚無另外通知原告領取之必要，自無被告所辯曾通知
原告前來領取，但原告拒絕領取之情形。又被告自承其曾
於110年4月28日匯款6萬元予原告，110年4月份以前之租
金扣除押租金2萬元，被告僅積欠2萬元等語，此與原告主
張被告自110年3月15日起未繳納租金，至110年7月6日止
所欠租金扣除押租金已達8萬元等語係屬相符。是堪信原
告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第
2 項及第455 條前段分別定有明文。又出租人非因左列情
形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保
金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有
明定。查被告自述其於110年4月28日匯款6萬元予原告後
，110年4月份以前之租金扣除押租金2萬元，被告僅積欠2
萬元等語，可知被告於110年4月16日原告起訴時，已積欠
原告5個月之租金（即109年12月至110年4月），扣除押租
金2萬元後，仍積欠原告4個月之租金，原告起訴時曾催告
被告於5日內給付所欠租金，被告直至110年7月6日止，僅
再支付6萬元，尚積欠原告4個月之租金（即110年3月至6
月），扣除押租金2萬元後，仍積欠原告3個月之租金，經
原告於110年7月5日以民事準備狀繕本對被告為終止系爭
租約之意思表示（見本院卷第91頁），該準備狀於110年7
月6日送達被告，有收件回執在卷可憑（見本院卷第233頁
），是兩造間之租約自110 年7月7日起應已發生終止租約
之效力。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第
三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共
有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767
條第1項、第821條分別定有明文。再按以無權占有為原因
，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭
執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地
被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有
係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第11
69號、90年度台上字第211號、85年度台上字第1120號判
決意旨參照）。查系爭房屋為原告及訴外人汪惠華、翁任
賢所共有，有建物所有權狀附卷可稽（見本院卷第123頁
）；而被告現仍占有系爭房屋，且如附圖所示之茶奶奶手
作點心廣告招牌兩個及排油煙管一組係被告所有，此亦為
被告所自承（見本院卷第164頁），足知被告於兩造租約
終止後仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，則原告
依上開規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓騰空返還予原
告及全體共有人，並將如附圖所示茶奶奶手做點心之廣告
招牌兩個及排油煙管一組拆除，於法洵屬有據。至於訴外
人翁朝騰就系爭房屋是否有合法占有權源，乃原告及其他
共有人得否對訴外人翁朝騰訴請遷讓返還系爭房屋之問題
，與被告是否有權占有系爭房屋並無關聯，被告尚不得以
訴外人翁朝騰之有權占有主張其亦係有權占有；且原告於
兩造租約終止後，請求被告遷讓返還系爭房屋，係合法正
當行使權利，要無對被告權利濫用之情形；被告另聲請訴
外人翁朝騰、翁孟耀、翁秀梅、翁麗花等人到庭作證，以
證明訴外人翁朝騰有占有系爭房屋之合法權源，自無必要
，併此說明。
四、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租
金，民法第421 條第1 項、第439 條前段定有明文。本件
被告自110 年3 月15 日以後，即未曾依約於每月15日前
按月給付租金予原告，至110年7月6日止尚積欠原告自110
年3 月至6月之租金共計80,000 元，業如前述，則原告依
租賃契約之法律關係，請求被告給付原告80,000 元之租
金，及自110年7月7日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，為有理由，應予准許。
五、另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179 條規定甚明。而無權占有他人房屋，可能獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字
第1695號裁判要旨參照）。承前所述，兩造間之租約自11
0年7月7日起已生終止之效力，被告自該日起已失其占用
系爭房屋之正當權源，依社會通常觀念，被告獲有相當於
租金之不當得利，並因此致原告及系爭房屋其他共有人受
有無法使用收益（收回再出租）系爭房屋之損害，系爭房
屋其他共有人汪惠華、翁任賢並已將其二人對被告之不當
得利返還請求權讓與原告，有民事陳報狀附卷可按，則原
告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自110 年7 月
7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金
之不當得利20,000元，亦屬有據。
六、綜上所述，本件被告向原告承租系爭房屋，因積欠原告11
0年3月至6月之租金，經原告終止租約後，被告已無占有
系爭房屋之正當權源，其占用系爭房屋即屬無權占有。從
而，原告依民法第767條第1項及第821條之規定，訴請被
告將系爭房屋全部遷讓騰空返還予原告及其他全體共有人
，並將如附圖所示茶奶奶手做點心之廣告招牌兩個及排油
煙管一組拆除；依系爭租約之約定，訴請被告給付原告8
萬元，及自110年7月7日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息；依民法第179條之規定，訴請被告自110
年7月7日起至遷讓返還系爭房屋予原告及其他全體共有人
止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。被告陳明願供擔
保，請准宣告免為假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相
當之擔保金額，併予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於
判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 3 月 4 日
臺中簡易庭 法 官 林筱涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 4 日
書記官 張峻偉
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