臺灣臺中地方法院民事判決
109年度中簡字第3439號
原 告 綠東大廈管理委員會
即反訴被告
法定代理人 洪琇玲
訴訟代理人 陳浩華 律師
複 代理人 阮春龍 律師
陳博芮
被 告 郭銘洲
即反訴原告
訴訟代理人 楊宇倢 律師
複 代理人 洪宇謙 律師
訴訟代理人 郭嘉泓
上列當事人間請求容許使用租賃物等事件，本院於民國111年2月
9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
反訴被告（即原告）應將坐落台中市○區○○段○○段0000000000號建物上，如附圖所示（A）部份（面積1.61平方公尺）之電錶、（B）部份（面積8.16平方公尺）之地上物拆除，並將上開占用部分土地騰空返還反訴原告(即被告)。
反訴被告（即原告）應給反訴原告(即被告)新台幣貳萬捌仟元及自民國一一○年五月六日起至清償日，按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴訴訟費用由原告（即反訴被告）負擔。
本判決反訴原告(即被告)勝訴部分，得假執行。但反訴被告(即原告)以新台幣壹仟元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。 民事訴訟法第259條、第260條，分別定有明文。而所謂反訴 之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴 標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標 的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩 者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作
為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一 ，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本 訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生 之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件 原告係以其對坐落台中市○區○○段○○段0000000000號建物（ 下稱系爭建物）(註：門牌號碼台中市○○○街000號地下層)如 附圖所示（A）部份（面積1.61平方公尺）（B）部份（面積 8.16平方公尺）有使用權，被告應容許其使用該部分而為本 件之主張。而反訴原告提起反訴，係以伊為系爭建物之所有 權人，上開部分遭反訴被告無權占有，且反訴被告尚有租金 未付，並應返還相當於租金之不當得利為據請求反訴被告即 原告拆除上開（A）部份（面積1.61平方公尺）之電錶、（B ）部份（面積8.16平方公尺）之地上物並給付租金及相當於 租金之不當得利。是以，原告本件之聲明及被告反訴之聲明 ，均係基於原告是否有權使用上開系爭建物所示之（A）（B ）部份，而各為不同認定之主張。是本件原告本訴所主張之 法律關係，與被告反訴所主張之法律關係有牽連關係甚明。 被告提起反訴而為本件之主張，自屬合法，應予准許，先予 敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請 求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7 款，分別定有明文。本件原告（即反訴 被告）原起訴請求⑴被告（即反訴原告）應給付新台幣（下 同）原告5萬8176元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。⑵被告（即反訴原告）應容許原告 使用如附圖所示（A）部份（面積1.61平方公尺）及（B）部 份（面積8.16平方公尺）。嗣於民國110年9月22日具狀（卷 第333頁）減縮其聲明僅如上開⑵部分，合於前開規定，應予 准許，合先敘明。
三、原告（即反訴被告）主張：
㈠被告為門牌號碼：台中市○區○○○街000號地下一樓房屋之所有 權人，係綠東大廈社區之區分所有權人。綠東大廈原配電室 本無變更位置之必要，於103年3月期間，被告之妹妹郭孟姬 擔任綠東大廈管委會主委期間，因不明原因將綠東大廈原配 電室遷移至被告所有地下一樓如110年7月27日複丈成果圖（ 下稱附圖）所示A部分面積1.61平方公尺及B部分面積8.16平 方公尺（下稱系爭建物）設置新配電室（下稱系爭配電室） 。且在未經原告同意下，訴外人郭孟姬與被告達成協議以每 月2,000元租用系爭建物，嗣原告於108年8月21日與被告達
成使用借貸之協議，以每月2,000元對價使用系爭建物。惟 於109年2月間，被告突然要求每月應給付1萬元，遭原告所 拒絕，被告遂將系爭配電室上鎖，造成綠東大廈住戶無法利 用配電室，亦造成電力公司無法進入系爭配電室進行相關作 業。
㈡系爭配電室明顯且長期坐落於系爭建物，而未經被告反對 ， 原始或嗣後取得系爭建物之被告應已知悉該占有之狀態，依 債權物權化法理，被告前與原告所成立之使用借貸契約，自 為原告所繼受，應認系爭配電室有占用系爭建物之法律權源 。系爭配電室為綠東大廈起造之原始設施，原地下一樓之住 戶即已同意由綠東大廈住戶共同利用為公共設施，被告之妹 郭孟姬將之變更位置仍不改新設位置為公共設施配電室之性 質，仍應屬無償使用之範圍。綠東大廈之配電設備原設置於 110年3月31日附件附圖之藍色圍牆上，嗣因區權會決議由被 告同意及依其設計改設置於系爭建物圍牆上，因綠東大廈住 戶之公共設施設置於藍色圍牆時，即屬專有部分約定共用之 概念，即便嗣後改成系爭建物上設置配電設施，此係屬專有 部分約定共用之變動，被告之所有權行使應受約束。兩造原 約定原告無償使用系爭建物，且免除被告繳納管理費之義務 ，嗣因訴外人郭孟姬擔任主委期間，未經管委會之決議擅自 決定給付被告每月2,000元之租金，無端使綠東大廈負擔債 務，此約定係郭孟姬個人之決定，不得對抗原告，該租金之 約定應屬無效。
㈢依綠東大廈住戶規約第九條管理委員之權限第一項：「主任 委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例 第36條規定事項。」及第十七條財務運作之監督規定第三項 ：「新台幣10萬元以下之採購及維修案，授權管理委員會核 支，並可由管理委員會訂定各管理委員核支權限。」，據此 ，郭孟姬擅自以主委身分與其兄長即被告約定給付租金之約 定，違反規約之約定應屬無效。
㈣按綠東大廈地下一樓現況即由被告利用中，配電設施無論原 位置抑或變動後之位置，均無礙於被告利用其地下一樓之空 間。系爭配電室對於被告是否收回地下一樓自用之空間影響 甚微，如被告執意收回系爭建物自用，對於住戶之損害過大 ，因移回原牆面花費逾100萬元，顯有民法第148條第1項權 利濫用之情形，被告應容忍綠東大廈住戶繼續利用系爭建物 設置配電設施，方符合保護眾人之利益，亦可避免綠東大廈 住戶之損失擴大。
㈤如認原告與被告之租約為有效，原告仍願以每月2,000元對價 租用系爭建物，且兩造承租關係仍有效存在，被告應容忍原
告自由出入系爭建物之範圍，以利原告檢修及查核電錶，被 告無端阻止原告進入系爭建物且不交付鑰匙顯無理由。 ㈥訴之聲明：被告應容許原告使用坐落台中市○區○○段○○段00地 號其上379建號（建物門牌：台中市○區○○○街000號地下一樓 ）如110年7月27日複丈成果圖(即附圖)所示A部分面積1.61 平方公尺及B部分面積8.16平方公尺。反訴聲明：反訴駁回 。
四、被告（反訴原告）則以：
㈠被告與原告間於103年3月1日簽訂協議書，載明被告出租其所 有範圍之特定空間予原告之期間，原告免收地下一樓應繳之 管理費，且該協議書效力及於原告時（繼）任之負責人或管 理負責人。雖當時簽訂協議書之甲方代表人為訴外人郭孟姬 ，然其後甲方改選之主任委員洪琇玲另於108年8月21日與被 告簽訂協議書，兩份協議書並無二致，皆載明原告於租賃期 間免除被告給付管理費之義務。又被告依協議書任意終止條 款於109年12月14日通知原告終止上開租賃關係，原告自不 得據以上開租賃關係而主張具有使用權。
㈡兩造間就地下室現電錶設置處、一樓車梯處等二處即系爭建 物存有租賃法律關係，二紙協議書文字載以暫借字樣，然依 內容其實雙方約定原告須支付每月租金2,000元並免收管理 費，而使用借貸必係無償，有償則非使用借貸，從而兩造間 應非成立使用借貸關係而係租賃關係。原告於109年3月起即 不再支付租金，且被告依協議書任意終止條款於109年12月1 4日通知原告終止上開租賃關係，原告迄今不僅未支付租金 ，其所設置之系爭配電室亦未為拆遷，長期占用被告所有權 及使用權之範圍。就原告遲未支付的租金為2萬元(計算式:2 ,000×10月=20,000元)，而租約終止後繼續占用被告所有權 範圍，計算至110年4月20日止相當於租金之不當得利為8,00 0元(計算式:2,000×4月=8,000)，共計2萬8000元。 ㈢被告於109年12月14日通知終止兩造間租賃關係，欲修繕系爭 建物老舊空間，卻因原告長期占用而不得為之，被告依法主 張所有權妨害除去請求權，請求原告拆遷系爭配電室，以俾 被告修繕維護建築物結構安全，是以反訴為此部分之請求。 ㈣答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保， 請准免為假執行之宣告。反訴聲明：⑴反訴被告應給付反訴 原告2萬8000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息。⑵反訴被告應將系爭建物 上如附圖所示面積合計9.77平方公尺之系爭配電室拆除騰空 ，並將其占有返還原告（卷第327頁）。
五、法院之判斷：
(一)經查，被告（反訴原告）主張其係系爭建物之所有人（權利 範圍1/1 ）之事實，業據原告提出卷附之系爭建物登記簿謄 本及系爭房屋之建物登記簿謄本(卷第107頁)為憑，且為原 告所不爭執，堪信為真實。又系爭建物如附圖所示（A）部 份（面積1.61平方公尺）（B）部份（面積8.16平方公尺） ，現供原告大樓設置電錶區域使用乙情，亦經本院會同兩造 及台中市中山地政事務所現場鑑測，經台中市中山地政事務 所製有卷附之土地複丈成果圖及本院勘驗筆錄可稽（卷第29 3至301頁），並為原告所不爭執，自堪可信為真實。是以， 本件兩造間存有爭執者，厥為原告對於系爭建物如附圖所示 （A）（B）部份，是否存有合法之權源？
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前 段、中段，分別定有明文。而按，占有人無占有之本權者， 為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借 貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有 人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉 證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明 之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院 72年度台上字第1552號判決要旨參照）。是以，請求權人對 其就標的物的所有權及占有人占有標的物之事實，應負舉證 責任，占有人則對於其有權占有之事實，負舉證之責任（民 事訴訟法第277條參照），合先敘明。
(三)次查，被告將其所有系爭建物如附圖所示（A）（B）部分供 予原告大樓設置電錶區域使用，於使用期間，被告免繳管理 費，原告並應給付被告每月2,000元乙情，業據原告陳明（ 卷第337頁），並有卷附之原證3所示協議書2紙（卷第31、3 3頁）可稽。而按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金 錢或租賃物之孳息充之。為民法第421條所明定。是以，兩 造間就系爭建物如附圖所示（A）（B）部分間之契約關係， 係屬租賃（原告為承租人、被告為出租人）而非使用借貸已 明。觀諸，兩造於108年8月21日所立之協議書與103年3月1 日協議書之內容完全相同。而該時原告之法定代理人與現時 之法定代理人均為洪琇玲，則原告何來執103年3月1日協議 書係由訴外人郭孟姬（註：被告之妹）與被告所立，而謂上 開每月2,000元租金及其他內容之約定無效?(三)又按，契約成立、生效後，即生拘束力，包括形式之拘束力 （即當事人不得任意撤回或解消契約）及實質之拘束力（即
當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方 當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力）。本件兩 造間既存有系爭租賃契約，則雙方當事人自當受契約內容之 拘束，不得任意反悔、撤銷（最高法院20年上字第1941號判 例要旨參照）。此即，契約自由原則，此與契約原則（即契 約內容之發生、變更、結束，原則上須經雙方當事人同意） 結合，為債之關係於私法自治領域之重要內涵。是以，原告 謂其不受系爭租賃契約之拘束，洵屬無據。
(四)再查，依協議書所載第3條約定內容「管委會同意如所有權 人將恢復地下室停車用途時，借用關係終止，並無條件恢復 原狀歸還本人。」，出租人被告自得隨時終止兩造間之系爭 租賃契約。查被告已於109年12月14日以存證信函 (卷第89 頁)通知原告終止系爭租賃契約，並提起本件反訴。足認， 兩造間系爭租賃契約已因被告之終止而失效。原告承租人就 系爭建物如附圖所示（A）（B）部分已無因租賃契約而取得 之使用權已明。又原告既應受系爭租賃契約之拘束，則於訂 立訂立時，兩造實已就契約所生之風險預為分配，自不得就 電錶之改變設置花費金額出乎原告之估算，而謂出租人被告 行使所有權能為權利濫用。綜上所述，原告承租人就系爭建 物如附圖所示（A）（B）部分，無合法之使用權利，屬無權 占有該部分，堪以認定。則原告起訴請求如聲明所示，於法 即有未合，自無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第1項 所示。被告（反訴原告）依民法第767條第1項中段反訴主張 原告（反訴被告）拆除系爭建物如附圖所示（A）（B）部分 之電錶及其他地上物，並依同條項前段請求返還上開占有部 分，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第2 項所示。
(五)再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如 本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及 第181條，分別定有明文。查原告自103年3月1日起即以每月 2,000元之租金，向被告承租如附圖所示（A）（B）部分以 供其設置電錶區域使用，且自109年2月起即未再繳納租金乙 情，有卷附原證3所示（卷第31、33頁）之協議書2紙可稽， 並為原告所不爭執（本院110年10月6日審理筆錄，卷第337 頁）。是以，原告自109年2月起至109年12月14日止租賃契 約存續期間內，尚有10個月計2萬元之租金尚末給付，堪可 信為真實。且原告既自109年12月15日起即因被告行使約定 終止權，上開租賃契約因之已失其效力，則原告自該時起即
無權占有被告所有附圖所示（A）（B）部分而受有物之使用 利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而 使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租 金之利益為計算原告所受之利益及被告所受之損害，應屬合 理。查兩造間既就附圖所示（A）（B）部分訂有租賃契約， 每月租金2,000元，已如前述。是被告依原租賃契約計算租 金之約定方式為據（即每月2,000元），為本件計算原告不 當得利之標準，自屬合理。故而，被告依兩造間契約之約定 請求系爭租賃契約失效前之租金2萬元，並依民法第179條不 當得利之規定，請求原告給付自無權占有之日即租賃契約失 其效力翌日即109年12月15日起至110年4月20日止，以4個月 期間計算計8,000元，合計為2萬8000元，於法亦屬有據。是 被告反訴請求原告給付上開款項即2萬8000元及自反訴起訴 狀繕本送達翌日（註：以110年5月5日言詞辯論期日翌日認 定，即110年5月6日）起至清償日止，按法定利率年息5%計 算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，爰為判決如主文 第3項所示。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為反 訴被告敗訴之判決(反訴部分)，故依同法第389條第1項第3 款之規定，自應依職權宣告假執行。並依職權，酌定相當擔 保金額，予以宣告得免為假執行。
七、據上論結，本件本訴部分原告之訴為無理由，反訴部分反訴 原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第 389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 2 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由 ，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 2 日
書記官 黃舜民