臺灣新竹地方法院民事簡易判決
110年度竹東簡字第136號
原 告 祭祀公業彭家祠
法定代理人 彭武勝
訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師
被 告 彭作淇
彭作安
張瀞予
張家瑞
共 同
訴訟代理人 彭作淮
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國111年2月10日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落新竹縣北埔鄉鄉所段五六二、五六二之一九地號、面積共計五五四點九九平方公尺土地，應自民國一一○年八月十八日起調整租金為每年新臺幣壹拾萬捌仟柒佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之二十八由被告連帶負擔，餘由原告負擔。原告假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴訟標 的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事 人者，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。原告以訴 外人彭邱智惠向原告承租原告所有坐落新竹縣北埔鄉鄉所段 562、562-19地號（下稱鄉所段562、562-19地號）土地，詎 訴外人彭邱智惠自民國101年起未依約定租金金額繳納，尚 積欠新臺幣（下同）133,679元。茲訴外人彭邱智惠已死亡 ，被告彭作淮、彭作淇、彭作安、彭秋玉為訴外人彭邱智惠 之繼承人，爰依繼承法律關係請求積欠租金，並依民法第44 2條規定請求調整每年租金。而於本院聲明：（一）被告應 連帶給付原告136,679元，及自收受起訴狀繕本時起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告就所承租原 告所有坐落於鄉所段562、562-19地號土地，使用面積595.9 84平方公尺，應自收受起訴狀翌日起，調整租金為每年133, 500元。嗣於言詞辯論程序中，以被告彭秋玉於起訴前已死 亡，且在訴外人彭邱智惠死亡前就已往生，應由彭秋玉之直 系血親卑親屬張瀞予、張家瑞代位繼承，因此撤回對彭秋玉 部分之起訴，並追加張瀞予、張家瑞為被告，有起訴狀、民 事追加被告狀在卷可憑。揆諸上開之規定，應予准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮 或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定 前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者 ，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第 1項分別定有明文。原告於本件言詞辯論程序中具狀撤回第1 項聲明，並減縮第2項聲明為：被告就所承租如附圖所示編 號A、B、C部分之原告所有，坐落於鄉所段562、562-19及同 段561-2地號土地，使用面積共553.02平方公尺，應自收受 起訴狀翌日起，調整租金為每年123,876元。惟被告表示不 同意原告撤回第1項聲明；嗣原告又具狀更正第2項聲明為： 被告所承租原告所有坐落於鄉所段562、562-19地號土地， 使用面積554.99平方公尺，應自收受起訴狀翌日起，調整為 每年租金為124,318元。復於言詞辯論程序中就第2項聲明減 縮自110年8月18日起調整租金，此亦有原告民事變更及撤回 聲明狀、被告民事答辯（四）狀、原告民事變更訴之聲明二 狀、本院111年1月6日言詞辯論筆錄在卷可憑，原告撤回第1 項聲明部分，依上開規定，不生效力，其餘變更核屬單純減 縮應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）鄉所段562地號（重測前為新竹縣○○鄉○○段○○○段00000地 號）土地為原告所有，於分割前面積為1591.26平方公尺 ，被告之被繼承人彭邱智惠前向原告承租其内約194.81坪 土地，並在所承租使用之土地上興建新竹縣北埔鄉鄉所段 175建號建物，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○街00巷00號（下 稱系爭房屋）及從事農作之用。嗣前開土地於80年間重測 ，訴外人彭邱智惠租用面積調整約為180.29坪，換算成平 方公尺面積約為595.984平方公尺，並自90年起，就以當 時之公告地價每平方公尺2,600元之0.057作為計算租賃每 平方公尺在每1年應付之租金，因而每年訴外人彭邱智惠 應繳納之租金為88,324元之租金。重測後之鄉所段562地 號於101年間分割，訴外人彭邱智惠前開租賃所使用之範
圍分別位於分割後之鄉所段562、562-19地號土地上。（二）惟訴外人彭邱智惠就自101年起就不再正常繳納租金，被 告曾多次通知繳納，至109年尚積欠133,679元。而被告為 彭邱智惠之繼承人，依民法第1148條第1項前段、第1153 條規定，就積欠之租金自應由被告負連帶清償之責任。（三）本件租約之租金自90年起就從未調整，至今已長達20年。 而109年1月時，鄉所段562、562-19地號土地之之公告地 價為每平方公尺3,500元，較兩造目前計算租金依據之公 告地價每平方公尺2,600元調漲約35%，目前租約所約定之 租金已不足以反應通過膨脹及現實情況，自有調整之必要 。考量土地法第97條有關土地租金係以「申報地價」作為 計算租金上限之依據，而依據平均地權條例第16條第1項 前段規定，以公告地價百分之80為其申報地價，因此前開 土地依據前開平均地權條例計算所得之申報地價為2,800 元。而前開土地係坐落在新竹縣北埔鄉公所附近，鄰近行 政中心並與台三線相鄰，離北埔老街商圈也僅約500公尺 ，交通及生活機能極佳，針對相同區域原告出租土地，目 前都是以申報地價之8%作為計算每平方公尺每年度應繳那 之租金金額，因而以鄉所段562地號土地面積216.08平方 公尺，鄉所段562-19地號土地面積338.91平方公尺，合計 面積為554.99平方公尺作為被告租用土地之面積，調整後 之每年應繳之租金為124,318元（計算式如下：2,800×0.0 8×554.99＝124,318元，小數點以下四捨五入）。（四）並於本院聲明：⒈被告應連帶給付原告136,679元，及自收 受起訴狀繕本時起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。⒉被告所承租原告所有坐落鄉所段562、562-19地號、 面積共計554.99平方公尺土地，應自110年8月18日起，調 整租金為每年124,318元。⒊就第一項聲明，原告願供擔保 ，請准予假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋坐落鄉所段562、562-19號地號土地上，原為訴 外人彭邱智惠所有，訴外人彭邱智惠並向原告承租前開土 地，系爭房屋實際使用之土地面積自始未曾異動。82年間 ，訴外人彭邱智惠就系爭房屋坐落之實際土地面積、租金 爭議，向新竹縣北埔鄉調解委員會聲請調解(下稱系爭調 解）。於系爭調解中，訴外人彭邱智惠主張繳納租金之計 算面積為194.81坪，然於80年11月間，經原告重測後，系 爭房屋實際使用之土地面積應為180.29坪（約595.984平 方公尺），原告每年溢收訴外人彭邱智惠給付租金之坪數 為14.52坪，應退還訴外人彭邱智惠前所繳5年内溢繳之租
金。然系爭調解未能成立調解，且原告並未退還前開訴外 人彭邱智惠溢繳之5年租金。惟自82年起，訴外人彭邱智 惠以原告主張系爭房屋之實際使用面積即595.984平方公 尺為繳納租金之依據，為原告收受（按：此非自認本件應 以180.29坪計算租金，且就當時原告是否有實際測量、以 何方式測量、是否經公正第三方測量等情，被告並不知悉 ）。另訴外人彭邱智惠於90年起，係以每平方公尺公告地 價2,600元的0.057為依據，每年繳納88,324元之租金予原 告。
（二）於101年間，原告向訴外人彭邱智惠寄發「祭祀公業彭家 祀土地成買價格通知」（下稱系爭通知），依系爭通知記 載以及所附經新竹縣竹東地政事務所核發之土地謄本可知 ，原告自認就系爭房屋坐落之土地即鄉所段562、562-19 號土地，就鄉所段526號土地面積為216.08平方公尺、鄉 所段562-19號土地面積為338.91平方公尺，合計為554.99 平方公尺，足見原告有超算系爭房屋實際使用之土地面積 40.994平方公尺，且每年溢收租金為6077.4元。（三）就原告超算實際使用土地面積以及每年溢收租金等情，訴 外人彭邱智惠曾於103年4月30日委由律師發函告知原告， 且主張原告應更正租金，且應退還溢領之租金共91,161元 ，並就前開不當得利部分為抵銷，惟原告置之不理，不但 未更正租金，亦未返還超收租金之不當得利，更於103年1 2月1日催告訴人彭邱智惠繳納租金，訴外人彭邱智惠不得 已，遂於103年12月16日，繳納101年、102年之租金，並 扣除業經行使抵銷之91,161元後，匯款85,487元予原告。 其後，就103年度至109年度之租金，訴外人彭邱智惠以及 被告等皆以系爭房屋實際使用土地面積即554.99平方公尺 為計算基礎，繳付每年82,250元之租金予原告，是訴外人 彭邱智惠及被告等人並未有短繳、欠租之情形。（四）另經被告兼訴訟代理人於庭後實際勘查結果發現，原告主 張所謂鄉所段562-19地號左側靠近同段564地號土地之空 白地方，實際地界係位於原告在使用之水溝蓋上，非被告 等人使用，另就鄉所段562-19地號右側靠近同段562-18地 號之空白地方，業經同段562-18地號土地之使用人蓋立圍 牆，亦非被告等人使用。又經新竹縣竹東地政事務所丈量 結果之複丈成果圖載編號A所示562地號面積為214.31平方 公尺、編號B所示562-19地號面積為336.05平方公尺，可 知系爭房屋實際使用鄉所段562、562-19地號土地面積僅 為550.36平方公尺，是被告僅同意以550.36平方公尺為租 用面積。而自101年起，訴外人彭邱智惠及被告等依原告
以系爭房屋使用面積554.99平方公尺計算繳納租金，高於 系爭房屋實際使用面積。另本件被告已將鄉所段562、562 -19地號土地界外之地上物拆除。
（五）嗣訴外人彭邱智惠於106年11月6日過世，經繼承人協議， 系爭房屋由被告彭作安繼承取得，鄉所段562、562-19地 號土地使用權由被告彭作淮、彭作安各繼承2分之1。（六）又查，被告等現行繳納之租金數額，業為調漲之結果，且 以公告地價5.7%比例計算租金已為高比例，不容原告再以 不實之理由，調漲租金，向被告等任意索求費用，再者， 系爭房屋坐落之土地係位於新竹縣北埔鄉正德街52巷之巷 底，巷子後方為大片菜園及樹叢，交通並非方便，此一事 實，數十年來未曾改變，且北埔鄉公所於66年已興建，而 北埔老街亦非近年始形成，至台三線與系爭二土地之相對 位置，數十年未曾改變，足證系爭土地周邊環境至少與數 十年前相同，顯未逾越原告認知之基礎或環境，而無難以 預見之可能，且被告承租二土地周邊環境、工商繁榮程度 ，未有顯著之變化，且日後北埔鄉公所將搬遷，工商繁榮 程度反減，自無情事變更之適用，況依鈞院110年8月9日 勘驗筆錄明載「相對人所承租土地位於巷弄内，四周均為 住宅區，附近無明顯商業活動」，在在足證原告請求調漲 租金並無理由。本件被告向原告承租者並非房屋，且土地 法第94條規定之百分之8係指上限，原告並無提出系爭土 地應以最高上限百分之8計算之證明，要難據原告單方預 定之條款、土地法第94條之規定，合理化其主張，並強迫 被告以百分之8計算租金，是原告之主張，顯無理由，難 以可採。
（七）並於本院聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如為 不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：
原告所有鄉所段562地號土地重測前為新竹縣○○鄉○○段○○○段 00000地號土地，重測後分割出同段562-10、562-11、562-1 2地號土地，同段562-12地號土地嗣分割出同段562-19地號 土地之事實，有土地登記謄本在卷可稽。是本件本院所應審 究者為者：（一）原告是否得向被告請求積欠租金？（二） 原告是否得請求調整租金？經查：
（一）關於原告是否得向被告請求積欠租金部分： ⒈訴外人彭邱智惠前以所承租重測前新竹縣○○鄉○○段○○○段00 000地號土地內194.81坪土地因重測後有短少，減縮為180 .29坪，認損害其權益為由，向新竹縣北埔鄉公所聲請調 解，原告受通知後函覆該調解委員會及訴外人彭邱智惠略
以：訴外人彭邱智惠承租土地原由訴外人彭金清承租，彭 金清死亡後由其後裔子孫彭烘彰、彭茂政、彭邱智惠繼承 承租使用，訴外人彭邱智惠使用面積為194.81坪。而訴外 人彭邱智惠於81年間質疑所繳租金面積與實際使用面積不 符，要求立會測量，經原告測量結果訴外人彭邱智惠為18 0.29坪，81年度通知以180.29坪面積收租，並退還前5年 租金等語之事實，有新竹縣北埔鄉調解委員會調解事件一 覽表、調解委員通知、聲請調解書、原告答辯書在卷可憑 。參以原告提出之繳納租金明細表（見本院卷一第31-33 頁）記載，原告就89年度至109年度之後租金計算均以180 .92坪換算，可知訴外人彭邱智惠向原告承租前開土地係 以實際使用面積為其承租標的並計算租金，應無疑義。 ⒉又本院會同兩造至現場履勘，並囑託新竹縣竹東地政事務 所測量，經勘驗結果為：彭邱智惠前項原告承租使用範圍 四周建以圍牆，圍牆內土地蓋有系爭房屋、放置2個貨櫃 屋、部分土地作果園使用，而前開使用位置係坐落在鄉所 段562、562-19、561-2、563、564、564-1地號如附圖所 示編號A、B、C、D、D1、E、F部分土地，面積總計為664. 30平方公尺之事實，有本院勘驗筆錄、新竹縣竹東地政事 務所110年8月19日東地所測字第1102300513號函及函附之 土地複丈成果圖在卷可憑。
⒊而訴外人彭邱智惠前開使用範圍占用土地其中鄉所段562、 562-19、561-2地號土地面積總計為553.02平方公尺，為 原告所有，亦有土地登記謄本（見本院卷一第337-401頁 ）附卷可按。訴外人彭邱智惠前向原告承租土地既係以實 際使用面積收取租金，而原告向訴外人彭邱智惠收取租金 每年係按使用土地面積乘以公告地價2,600元再乘以租稅 率0.057計算，亦有繳納租金明細表（見本院卷一第31-33 頁）可按。雖原告提出繳納租金明細表僅記載89年度至10 9年度，並均以公告地價每平方公尺2,600元為計算基準， 然依原告提出之公告地價查詢表所示（見本院卷一第57-5 9頁），自86年度至101年度，前開土地公告地價每平方公 尺為2,600元、102年度至104年度每平方公尺為3,000元、 105年度至109年度每平方公尺為3,500元，可見86年度至1 09年度原告與訴外人彭邱智惠或其繼承人每年係以每平方 公尺2,600元按使用面積乘以租稅率5.7%計算租金，則原 告前開期間得向彭邱智惠或其繼承人每年收取租金為81,9 58元（計算式如下：553.02×2,600×0.057＝81,958，小數 點以下四捨五入）。相較原告於前開期間計算每年收取之 金額88,324元，顯然多出6,366元。
⒋訴外人彭邱智惠於103年間收到原告寄發101、102年度每年 88,324元租金繳納通知單後，以訴外人彭邱智惠實際使用 土地562、562-19地號土地、面積為554.99平方公尺，租 金應為82,246.55385元，原告溢收15年租金91,161.69225 元，並以前開金額抵銷101、102年度租金後，於103年12 月16日清償不足85,486.30775元，其餘103年度至109年度 租金則以82,250元支付，有律師函、回證、劃撥單（見本 院卷一第163-177頁）可按。則訴外人彭邱智惠及其繼承 人已無積欠原告上開年度租金，原告請求被告給付租金， 尚無可採。
（二）關於原告是否得請求調整租金部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條定有明文。故未定期限之基地租賃，契約當事人約 定租金按基地固定地價之固定比率計算者，於契約成立後 ，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，已有變更，而租金依原約定基地 申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法 第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。 ⒉又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地 之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價 值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。土地所有權人 依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施 行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時， 土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未 自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，以 公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告 期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百 二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報 之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告 地價百分之八十為其申報地價，亦為土地法第148條、平 均地權條例第16條所明定。
⒊訴外人彭邱智惠自86年起至109年間均以公告地價每平方公 尺2,600元×5.7%×土地面積（平方公尺）計算每平方公尺 租金為148元（小數點以下四捨五入），未逾依照前開規 定及土地法第105條準用同法第97條規定租金最高限制即 按申報地價之10%計算之每平方公尺208元。而前開申報地 價於109年度已調整為每平方公尺2,800元，則依前開規定 租金不得逾280元。本院審酌兩造間原約定租金已逾20餘
年未調整，土地公告現值已由87年度8,000元調升至109年 16,800元、公告地價亦已從每平方公尺2,600元調升至3,5 00元，原約定按每平方公尺2,600計算之租金比例顯不相 當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，出租 人尚非不得依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴請 調整租金之比例。原告請求調整租金，尚屬有據。 ⒋又訴外人彭邱智惠使用土地範圍坐落原告所有鄉所段562地 號土地全部、同段562-19及同段561-2地號部分土地，然 被告於本院表示願承租原告所有562、562-19地號土地全 部，超過部分願意拆除，復為原告所同意，則本院調整租 金部分僅就上開2筆土地為審酌。茲訴外人彭邱智惠前向 原告承租土地為建築基地，位於巷弄內，四周為住宅區， 附近雖無明顯商業活動，然距新竹縣北埔鄉公所步行約2- 3分鐘，從鄉公所至北埔老街步行約5分鐘，交通生活均稱 便捷等情，已據本院勘驗現場，製有勘驗筆錄在卷足參。 本院審酌前開土地如上所述基地之位置、工商業繁榮之程 度、交通及生活之機能、承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，認系爭土地之年租金，應調整為按申報地價 年息百分之7計算即108,778元（計算方式如下：554.99×2 ,800×0.07＝108,778，小數點以下四捨五入）為適當。而 被告為訴外人彭邱智惠繼承人，有戶籍謄本在卷可憑，原 告請求被告承租原告所有坐落鄉所段562、562-19地號土 地每年租金調整為108,778元，即屬有據。逾此部分請求 ，自有未洽。再原告於110年4月8日向本院起訴請求調整 租金，有起訴狀可憑，原告請求自110年8月18日起調整， 亦屬有據。
⒌雖被告主張訴外人彭邱智惠於106年11月6日過世，經繼承 人協議，系爭房屋由被告彭作安繼承取得，鄉所段562、5 62-19地號土地使用權由被告彭作淮、彭作安各繼承2分之 1等語。然查，被告所提出協議書僅有被告彭作淮、彭作 淇、張瀞予、張家瑞簽名，訴外人彭邱智惠是否已經達成 如上之分割協議，顯然有疑。
四、綜上所述，原告本於民法第442條規定，請求被告承租之土 地自110年8月18日應調整為每年108,778元為有理由，應予 准許。逾此部分請求及請求積欠租金均無理由，應予駁回。 就請求積欠租金部分既經本院駁回，原告聲明願供擔保為假 執行聲請，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 4 日 竹東簡易庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 7 日 書記官 陳筱筑