臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
110年度板簡字第2719號
原 告 陳美米
訴訟代理人 葉銘功律師
被 告 鄭名志
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國111年3月9日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國109年6月29日向被告買受門牌地址為新北市○○ 區○○路000號28樓房地（下稱系爭房屋），被告於109年8 月24日交屋與原告(被告之仲介有巢氏員工之余子滕於109 年8月17日交付鑰匙與原告)，原告裝潢系爭房屋完工至11 0年1月27日開始入住，經使用主浴室並用水沖洗地板於隔 日始發現滲漏水之瑕疵，原告一開始入住隔日即發現滲漏 水，故滲漏水不可能是原告不當使用房屋所致。雖被告主 張係因原告裝潢房屋更換馬桶施工不良所致，惟原告僅有 更換馬桶及洗臉盆，並未更換主浴室地板及拆裝牆面，且 經原告敲除滲漏水地板、受損牆面，重新施作防水，完全 未動到馬桶即修復滲漏水之瑕疵，故浴室地板及牆壁滲漏 水之瑕疵險與原告裝潢無關。原告否認滲漏水之瑕疵係因 原告裝潢房屋更換馬桶施工不良所致，對此有利被告之事 實應由被告負舉證責任，在被告舉證證明該事實前，不得 作為有利被告判決之基礎事實。
（二）原告從買屋前由仲介帶看房屋2次，皆未使用主浴室亦未 沖水洗刷浴室地板，況當時原告並未居住於系爭房屋內， 系爭房屋係處於無人使用之空屋狀態。而主浴室地板之滲 漏水在無人使用情況下，自屬依通常之檢察不能發現之瑕 疵。然原告自110年1月27日開始入住，經使用浴室並用水 沖洗地板於隔日始發現滲漏水之瑕疵，即於110年2月2日 依兩造之交易習慣以電話通知永慶房屋仲介員工鄭建明， 鄭建明即於110年2月3日line被告之有巢氏仲介員工余子 滕，並要求余子滕轉知被告(詳見111年1月17日言詞辯論 筆錄)，故應認原告已履行不能即知瑕疵之發現及通知義 務。
（三）依據兩造間買賣契約書（下稱系爭契約）之標的物現況說 明書項次15載明「建築現況是否有滲漏水情形」，勾記為 「否」，且旁有被告「鄭名志」之簽名及用印，應認被告 有為系爭房屋無滲漏水情形之民法第360條規定之品質保 證，故原告自得依據該條之規定請求不履行之損害賠償。 原告為修補系爭房屋滲漏水之瑕疵，支出修補費用新臺幣 （下同）263,750元，故原告受有該金額之損害，得請求 賠償金額為263,750元。
（四）按本件被告出具「標的物現況明書」項次15載明「建物現 況是否有滲漏水情形：勾記否」，系爭買賣契約第9條第5 項約定「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵 ……滲漏水……乙方應負瑕疵擔保責任。」應認被告出具系爭 房屋無滲漏水之品質保證。再按系爭房屋出現主浴室滲漏 水瑕疵，應認被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任，原告得 依系爭買賣契約第9條第5項約定、民法第360條規定請求 損害賠償。系爭買賣契約特別約定事項第9條固有約定「 以減少價金為原則」，惟查，該約定僅是「原則」而非「 僅限於」減少價金之約定，且兩造並無排除請求損害賠償 之約定；再查，該約定之目的在於處理減少價金之金額如 何決定，但被告已明示不負物之瑕疵擔責任，故本件已無 適用該約定以決定減少價金金額之餘地，原告自得補充適 用民法第360條規定請求損害賠償，被告之答辯顯無理由 。
（五）被告抗辯原告就滲漏水瑕疵不逕行通知被告，而係通知房 屋仲介。惟查，系爭買賣契約完全無兩造聯絡地址或電話 之記載；次查，本件兩造之交易習慣即是經由各自委託之 房屋仲介聯絡，此可由被證三聊天紀錄第5頁「請麻煩告 賜我屋主電話」、第8頁「您好，買方現在做的決定是寄 存證信函，要問您的地址，我們的回答是不知道」可稽； 至於原證七律師存證信函所載被告地址，亦是被告委託房 屋仲介所提供；所以原告109年2月2日經由房屋仲介通知 滲漏水瑕疵，被告所委任房屋仲介遲至2月17日才轉知被 告，實不可歸責於原告。為此，爰依系爭契約之法律關係 及民法第360條之規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給 付原告263,750元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告於109年6月29日就被告所有系爭房地簽訂買賣契約前 即透過被告所委房仲余子滕先生至系爭房地現場實際勘察 屋況至少兩次，確認屋況並無任何瑕疵後，雙方始簽訂上
開房地買賣契約書，且上開契約書附件標的物現況說明書 第15點亦已載明建物現況沒有滲漏水情形，亦經雙方當時 確認無誤，而依契約書第11條所載支付尾款時視為點交， 而尾款係於109年8月24日支付，是上開建物已於該日視同 點交(但被告於事後始知悉余子滕提前於同年8月17日即將 建物鑰匙交付予原告完成驗屋點交)，足證原告交付系爭 房屋時並無原告主張滲漏水之瑕疵。
（二）被告房仲於109.08.17即將系爭房屋鑰匙交與原告並完成 驗屋點交，迄至原告於110年1月27日入住已時隔五個月， 期間原告均未反映系爭房屋有所指滲漏水情形，倘系爭房 屋有原告主張滲漏水之瑕疵，長達五個月期間原告依「通 常程序」理應檢查出其所指滲漏水瑕疵，然原告係於重新 修繕衛浴設備後始發現滲漏水情形，顯證系爭滲漏水情形 實因原告修繕不當所致。且原告110年1月27日入住後發現 滲漏水情形，竟於同年2月2日通知原告所屬之房仲鄭建明 先生(即永慶房屋)並要求鄭建明轉知被告房仲余子滕先生 (詳原告起訴狀第2頁第(一)所述及原證三)，蓋依雙方買 賣契約原告非不得而知被告聯絡方式，然原告竟非即時通 知被告該滲漏水情形，反而通知其房仲再透由其房仲通知 被告房仲，待被告接獲所屬房仲通知時已是110年2月17日 晚間近10時許(詳後述)，甚且原告不待被告會同檢查旋於 隔日(2月18日)即將衛浴全部敲毀致被告亦無從得知滲漏 水原因。核原告顯已怠為通知，且不待被告會同檢查滲漏 水原因以釐清責任歸屬，依民法第356條規定應視為承認 其所受領之物，其理至明。
（三）依兩造所訂之不動產買買契約書特別約定事項第九條約定 :「對於物有瑕疵之處理，雙方約定以減少價金為原則， 其減價數額無法達成共識時，雙方約定以買方、賣方、仲 介公司分別對修繕所需費用估價，將費用總數除以三為估 價標準，…」，是以原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵， 應依民法第365條之規定請求減少價金始符雙方買賣契約 之約定。
（四）被告房仲余子滕先生於109.08.17即將系爭房屋鑰匙交與 原告(惟原告尾款於109年8月24日始為支付)，時隔五個月 後，被告房仲余子滕突於110年2月17日晚間近10時許，以 LINE通知被告之配偶張嘉倫(英文名字為Catherine Chang )略謂：「玉鼎買方(即原告)在年前有說屋內漏水，有請 師傅來看，看原因為何再跟我說(即房仲余子滕)，我想等 有一個比較具體的結果再跟你報告，剛才對方來電說，查 不出原因，要把牆面敲掉，我有告訴對方，請讓我們找人
去看現場，再來決定，但是買方說，她就要馬上敲，我有 告知對方說，如果我們沒有去看過現場，她擅自處理，然 後要求償，我們無法接受。」，被告房仲並傳多張原告所 拍浴室照片與被告配偶，然經被告配偶查看下發覺原告已 將浴室做修繕並更換過馬桶衛浴，此亦經被告房仲確認。 被告配偶乃告知房仲系爭房屋於被告自住期間並未發生原 告所指滲漏水情形，如係原告自行修繕而導致滲漏水實不 應由被告負責，並請房仲轉達原告一定要讓被告會同檢查 。而房仲余子滕又告知被告配偶謂原告2月4日告知說師傅 會測試，他於2月7日聯絡原告不到，詎2月17晚上原告遽 通知房仲說明天(即2月18日)要敲掉。此均有被告配偶與 房仲LINE對話截圖與紀錄(被證三)足資為憑。是以被告乃 係輾轉透由房仲通知後於110年2月17日始知原告所指滲漏 水情事。然原告不待被告會同檢查，迅速於隔日即將衛浴 敲毀，致被告亦無從查知滲漏水原因。查原告於2月2日係 通知其房仲鄭建明先生，請鄭建明先生再通知被告之房仲 余子滕先生，期間輾轉通知到被告已是2月17日晚間10時 ，核原告通知之程序顯違常情，是以原告主張被告接獲通 知後置之不理實有悖事實。嗣後被告亦曾與原告協商，其 協商過程茲不贅述此詳被告所整理之本事件處理經過歷程 表即明。蓋被告亦曾向室內設計師詢問有關原告所指滲漏 水形成原因，經設計師告知應係原告更換馬桶時油封口沒 裝好所導致，然原告堅持係系爭房屋本身即有滲漏水瑕疵 ，蓋系爭房屋倘有原告所指主浴室地面防水層未施作妥善 造成滲漏水情形，於被告自住期間樓下住戶即早已反映， 實非於原告裝修衛浴並入住後才發現滲漏水情形，更益證 原告所指滲漏水瑕疵應係原告自行裝修不善所導致。（五）綜上所述，原告無法舉證該瑕疵之情形為交付前即已發生 ，且原告不待被告會同檢查即自行敲毀並修復完畢，佐以 交屋之前及交屋當時客觀上系爭建物並無上述瑕疵存在， 原告因而接受點交，均足以佐證並無原告所指之瑕疵存在 。至於該瑕疵是否因原告於交屋後入住時委託第三人裝潢 不當所致(原告起訴狀已自認有室內裝潢設計師蕭凱溱之 事實)，非無可能，其理至明。又原告所舉證人鄭建民(即 原告當時所委任之永慶房屋房仲)、蕭凱溱(即原告之室內 裝潢設計師)、陳威仁(即蕭凱溱所認識之水電師父)，上 開三位證人均為原告所委任或間接委任之人，與原告利害 關係相同，證詞本已不無偏頗原告之虞，此其一。且上開 三位證人就接到原告通知之時間距原告受領占用系爭房屋 已有數個月之久，根本無從知悉該物之瑕疵形成緣由等語
置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張向被告買受系爭房屋後發現系爭房屋主浴室有 漏水之情形，而依據被告親簽之標的物現況說明書載明建物 現況無滲漏水情形，經原告修繕共花費263,750元，故被告 應就前揭滲漏水負物之瑕疵擔保責任即損害賠償責任，固據 提出不動產買賣契約書、通訊對話紀錄擷圖、系爭房屋照片 、估價單、存證信函等件影本為證，被告則以前詞置辯，是 本件所應審酌者為原告之請求是否有理由？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。（二）本件原告主張就系爭房屋之瑕疵被告應負損害賠償責任並 給付原告系爭房屋修復費用263,750元云云，然原告方房 屋仲介證人鄭建明證稱：「110年2月2日那天我有接到原 告電話，告知說房子有漏水，110年2月3日有約到房子現 場看房子現況，110年2月3日也透過LINE電話告知余子滕 先生，告訴余子滕先生說系爭房屋有漏水的情事，但沒有 告訴他細節，因為尚未確定何處漏水，110年2月4日原告 有自行請抓漏的師傅來抓漏，並通知我到現場110年2月4 日原告請的抓漏師傅有把主臥洗臉盆、浴缸拆下來檢查， 我有把拆下來的照片及漏水的位置拍照，並LINE給余子滕 ，我有跟余子滕說，請他要把這個漏水的情事轉知賣方即 被告，余子滕說要等我們比較確定漏水的原因之後，他比 較好去跟被告說，原告說檢查結果會再通知我，遲遲等到 110年2月7日都沒有收到原告主動通知，110年2月7日我就 主動打電話給原告，但原告沒有接電話，直到110年2月17 日晚上八點多原告打電話給我，說110年2月18日要做敲除 地板防水、浴缸防水的動作，就是要敲除整個衛浴檢查漏 水原因，我在電話中告知原告110年2月18日暫時不要做敲 除的動作，接著我用LINE傳訊息给原告，跟原告說：「陳 姐，切勿擅自敲除衛浴地板及牆壁磁磚，待屋主及技師確 認後再做討論，以免後續責任問題不清，我有將上揭跟原 告對話的內容截圖傳給我主管徐仕峰店長（永慶房屋學勤 店），也有把原告說110年2月18日要去敲除主臥衛浴地板 的事情以LINE電話告知賣方仲介余子滕先生，說原告110 年2月18日會請師傅來敲除主臥衛浴地板，余子滕先生有 說叫我告知原告110年2月18日不要去敲除，免得將來責任
無法釐清。但原告110年2月18日還是請師傅去敲除主臥衛 浴地板，我當天有去，我到原告系爭房屋時，主臥衛浴地 板已經敲除一半了，我已經來不及勸阻了。我有將敲除後 的照片傳LINE給余子滕，因為我沒有被告鄭名志的聯絡方 式，所以從頭到尾我都是跟余子滕聯繫，因為我沒有被告 任何聯絡方式。」；「110年2月3日我去到房屋現場，我 有請配合抓漏的師傅一起過去，抓漏的師傅初步判斷原告 兒子房間的漏水是因為客用衛浴因為更換馬桶後面的水管 沒有鎖緊導致一直漏水，當下還在漏水，有請我帶去的師 傅當下就幫該馬桶水管鎖緊，處理後那邊就沒有在漏水了 。但原告認為他兒子房間牆角漏水不是因為客用衛浴後面 馬桶水管沒有鎖緊造成的，所以110年2月4日原告就請自 己的師傅來查看抓漏。」；被告方房屋仲介證人余子滕證 稱：「我一直在等原告方確認漏水的原因跟位置，所以都 沒有告知被告有關原告房屋有漏水的事情，直到110年2月 17日鄭建明先生通知我原告要找師傅隔天去敲主臥衛浴地 板了，我才告知被告原告系爭房屋有漏水的情況，以及原 告110年2月18日就要去敲除系爭主臥衛浴地板了。」；「 110年2月17日我確實有跟被告配偶有對話。從110年2月3 日一直到110年2月17日因為我都在等對方通知比較確實的 漏水原因，所以我一直都沒有把原告房屋漏水的事情轉知 被告，直到110年2月17日我才告知被告。本件房屋原來是 登記在被告名下，所以出賣人是被告名義，但本件買賣到 後來漏水的處理，都是被告太太張佳倫小姐在跟我聯繫。 」，此有本院111年1月17日言詞辯論筆錄在卷可稽，是依 前開證人所述，系爭房屋漏水原因為何已有疑義，且系爭 房屋原告方亦曾自行裝修更換浴室設備，則系爭房屋已難 釐清漏水原因究竟是出賣前即有之瑕疵亦或原告裝修所致 ，此部分原告舉證尚不足讓本院形成對原告有利之心證， 是原告請求被告賠償系爭房屋之修復費用，難認可採。四、從而，原告依系爭契約之法律關係及民法第360條之規定請 求被告應給付原告263,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日 書記官 陳佩瑩