臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度士簡字第215號
原 告 賴振財
訴訟代理人 吳聖平律師
被 告 陳傑夫
訴訟代理人 陳偉夫
上列當事人間返還租賃房屋事件，於中華民國111年3月18日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟壹佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此項。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款及第7 款定有明文。經查，本 件原告起訴時原請求：「（一）被告應將門牌號碼臺北市○○ 區○○路0段00號2樓及3樓房屋全部遷讓返還原告。（二）被 告應給付原告新臺幣（下同）98,000元，及自民國110年12 月2日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告40,000元。 」，嗣於本院審理中原告具狀變更訴之聲明為：「（一）被 告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號2樓房屋遷讓返還原 告，並自111年2月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月 給付原告110,000元。（二）被告應將門牌號碼臺北市○○區○ ○路0段00號3樓房屋遷讓返還原告，並自111年1月4日起至遷 讓返還上開房屋之日止，按月給付原告90,000元。（三）被 告應給付原告175,799元，及自本書狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。」，經核尚無不合， 應予准許。
二、原告起訴主張：被告前分別於民國106年6月18日、110年8月 1日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告 向伊承租臺北市○○區○○路0段00號2樓房屋（下稱系爭2樓房 屋）及同號3樓（下稱系爭3樓房屋），租賃期間分別自106 年6月18日起至111年6月17日止、110年8月1日起至115年7月 31日止，均為5年。每月租金分別為22,000元、18,000元， 押租金30,000元、18,000元，約定租金繳款日為每月18日及 1日。惟被告自110年10月1日起即未依約繳納租金，經原告 於110年11月3日、110年11月15日以存證信函催告被告繳納
租金，惟被告均置之不理。嗣因被告已積欠系爭2樓及3樓房 屋110年10月至12月份租金，原告遂分別於110年12月17日及 111年1月19日委託律師寄發存證信函催告被告應繳納積欠之 租金，並指定被告應向原告名下淡水第一信用合作社北投分 社帳戶（帳號：0000-00-000000-0；下稱淡水一信帳戶）於 7日或3日內清償，惟被告仍未為清償，迄今仍分別積欠81,3 99元（系爭2樓房屋部分）、56,400元（系爭3樓房屋部分） 之租金未給付，經伊分別以押租金30,000元、18,000元扣抵 後，被告尚應分別給付51,399元、38,400元租金。又系爭租 約第6 條約定：「乙方於租期屆滿，除經甲方同意繼續出租 外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉 詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每 月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止， 乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，原告前已分別於11 1年1月3日及111年2月7日寄發存證信函予被告，表示終止系 爭租約，並請求被告將系爭2樓及3樓房屋回復原狀及遷讓返 還原告，而上開存證信函已分別於111年1月4日及111年2月8 日送達被告。惟被告仍拒不將系爭2樓及3樓房屋遷讓返還， 依上開約定，被告除應遷讓返還上開房屋外，另應分別給付 自111年2月8日起至遷讓返還系爭2樓房屋之日止，以110,00 0元（計算式：租金22,000元×5倍＝110,000元）計算之違約 金，及自111年1月4日起至遷讓返還系爭3樓房屋之日止，以 90,000元（計算式：租金18,000元×5倍＝90,000元）計算之 違約金。此外，依系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情 事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉 訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」， 本件因被告違約未按時給付租金，原告委請律師發函催告、 終止租約提起本件訴訟，並已支出律師費用86,000元，依上 開約定該等費用亦應由被告負擔，加計前開被告尚分別積欠 之51,399元、38,400元，共89,799元租金，總計被告尚應給 付175,799元（計算式：51,399元＋38,400元＋86,000元＝175, 799元）。為此，爰依系爭租約及民法第767 條、第455 條 、第179 條等法律關係提起本件訴訟等語；並聲明求為判決 如上開變更後訴之聲明所示；及願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：伊自106年6月起至111年1月止，共已給付系爭2 樓房屋56期租金共1,232,000元（計算式：22,000元×56=1,2 32,000元）；而自110年8月起至111年1月止，共已給付系爭 3樓房屋6期租金共108,000元（計算式：18,000元×6=108,00 0元），上開期間原應付之租金為1,340,000元，但伊共已給 付原告1,348,400元，已溢繳租金8,400元。又系爭2樓及3樓
房屋因漏水問題致不能正常使用，兩造於110年10月13日下 午相約勘查房屋漏水修繕問題時，原告曾當場表示「(漏水 ）修理好，（租金）開始算起」，雙方當場意思表示一致， 兩造依民法第354條另成立減免租金契約，約定於原告將系 爭2樓及3樓房屋漏水修繕完成前，伊得暫時減免繳付租金。 此外，本件因原告之原收受租金匯款帳戶於110年12月列為 警示帳戶而凍結，致伊無法匯款轉入租金，故而伊於110年1 2月17日以存證信函告知將依法將租金提存於法院，並於110 年12月27日向鈞院辦理清償提存40,000元，伊並無積欠原告 租金之情，原告違約片面終止租賃契約，並不合法。 原告於兩造租賃關係存續期間一屋兩租，夥同另一承租人高 金山等人，110年10月至12月連續對伊恐嚇、公然侮辱、毀 損並搶奪大門、拆除信箱，並以鮮紅油漆於出入口寫下「奠 」字，並侵入民宅數次，依民法第435條規定，原告應即應 減免租金，且無權要求返還系爭2樓及3樓房屋，且已違反民 法第148條誠信原則。本件原告違法終止租約在先，導致伊 受有代墊修繕房屋、重新安裝新大門、油漆牆面之材料費勞 務費等損害，爰主張以上開代墊之費用與聲請人請求之租金 互為抵銷等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲 請均駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
四、得心證之理由：
原告主張兩造分別於106年6月18日、110年8月1日訂定系爭 租約，約定由被告向伊承租系爭2樓3樓房屋，租賃期間分別 自106年6月18日起至111年6月17日止、110年8月1日起至115 年7月31日止。每月租金分別為22,000元、18,000元，押租 金30,000元、18,000元。被告自110年10月起即未將匯款至 伊另指定之淡水一信帳戶，伊分別於110年11月3日、110年1 2月17日110年11月15日、110年12月17日及111年1月19日以 存證信函催告被告繳納租金，並分別於111年1月3日、111年 2月7日寄發存證信函予被告，表示終止系爭租約，及請求被 告將系爭2樓及3樓房屋回復原狀及遷讓返還原告，而上開存 證信函已分別於111年1月4日及111年2月8日送達被告等情， 業據原告提出系爭租賃契約書、存證信函、普通掛號函件執 據、掛號郵件收件回執及建物登記第一類謄本等件為證，復 為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張 已合法終止系爭租約，而請求被告返還系爭2樓及3樓房屋， 及賠償違約金，另應給付積欠之租金及賠償本件律師費用等 節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為 ：（一）系爭租約是否已合法終止？（二）原告得否請求被
告返還房屋？得否請求被告賠償違約金、給付租金及賠償本 件律師費？茲論述如下：
（一）關於系爭租約是否合法終止部分：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按出租人非因左列情形之 一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵 償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款定有明文 。末按土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定， 雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有 同一之法律理由，自應類推適用，此有最高法院44年台上 字第516 號判例意旨可資參照。次按民法第429 條規定租 賃物之修繕，除契約另有規定外，由出租人負擔；又依同 法第430 條，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要， 應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修 繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或 自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 2.原告主張被告自110年10月1日起至110年12月期間未依約 繳納租金，迄今已分別積欠系爭2樓房屋租金81,399元、 系爭3樓房屋租金56,400元未給付，經伊分別以押租金30, 000元、18,000元扣抵後，被告尚分別積欠51,399元（系 爭2樓房屋部分）、38,400元（系爭2樓房屋部分）租金， 已達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，是伊得依民法 第440條第1項及第2項終止系爭租約等情，為被告所否認 ，並抗辯：本件因系爭2樓及3樓房屋漏水問題，原告於11 0年10月13日當天曾對伊表示「你的意思是說，修理好， 開始算起，也可以啦。」，伊回答原告：「也可以啊！」 ，兩造意思表示一致另成立減免租金契約，即兩造另約定 於原告將系爭2樓及3樓房屋漏水修繕完成前，伊得暫時免 繳付租金，且伊已於110年12月17日以存證信函告知原告 將依法將租金提存於法院（本院111年度存字第130號）， 並於110年12月27日向法院辦理清償提存40,000元（含系 爭2樓房屋租金22,000元及系爭3樓房屋租金18,000元）， 但原告自己拒絕受領，伊已依已並無積欠原告租金之情， 故原告終止系爭租約並不合法等語。
3.按解釋契約，應探求當事人之真意，而於文義上及論理上 詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之 事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於
誠實信用原則而為判斷，最高法院65年度臺上字第2135號 判決可參。經查，被告抗辯兩造因系爭2樓及3樓房屋漏水 問題，另於110年10月13日成立減免租金契約，於原告將 上開房屋漏水問題修繕完成前，伊得暫免繳付租金之事實 ，已據被告提出110年10月13日錄音光碟及錄音譯文等件 為證（見本院卷第128、176-177頁），而兩造就系爭2樓 及3樓房屋漏水尚未修復期間，關於租金如何計算乙節， 本院細繹原告提出之錄音譯文：「原告：啊，是不是一個 月?鄭國忠（防水抓漏師傅）：啊，如果剛好下雨，我就 沒辦法…(台語)被告：對啊，你看，這是不能定期的，你 要確定這件事情？許淑惠（原告之妻)：大家互相啦!被告 ：然後，你又「互相」了!被告：不能定期的事情!然後你 就一直要凹一個「那就這樣」！許淑惠（原告之妻)：不 然，你說要怎樣?你說嘛...被告：所以，我實在沒辦法接 受這種方式，跟溝通方式和態度…原告：你的意思是說， 修理好，開始算起，也可以啦。被告：也可以啊！原告： 齁，對，你紙上寫一下，我給你寫!我給你簽!我替你簽！ 」等語（見本院卷第177頁），堪認兩造就系爭2樓及3樓 房屋於漏水尚未修復期間，關於租金如何計算乙節，雙方 已意思表示合致，另行約定修繕漏水期間之租金，自修繕 系爭2樓及3樓房屋漏水完成之日起算。是被告抗辯：兩造 於110年10月13日另有約定於原告將系爭2樓及3樓房屋漏 水修繕完成前，伊得暫時減免繳付租金等語，尚非子虛， 應堪憑信。
4.原告雖主張被告自110年10月1日起至110年12月期間未繳 納租金，已分別積欠系爭2樓房屋租金81,399元及系爭3樓 房屋租金56,400元未給付，經伊分別以押租金30,000元、 18,000元扣抵後，被告尚分別積欠51,399元（系爭2樓房 屋部分）、38,400元（系爭2樓房屋部分）租金，已達2個 月之租額，且已遲延給付逾2個月，是伊得依民法第440條 第1項及第2項終止系爭租約云云，然揆諸首開條文規定 及最高法院判例意旨，欠租須以押租金抵償後達2 個月以 上，始得終止租約。本件原告分別於111年1月3日、111年 2月7日以存證信函終止系爭租約時，被告斯時雖尚未將11 0年10 月至12月份之租金匯款至原告指定之淡水一信帳戶 ，惟兩造於110年10月13日已就系爭2樓及3樓房屋於漏水 尚未修復期間，另行約定此期間租金自修繕系爭2樓及3樓 房屋漏水完成之日起算，已如前述，原告既未舉證證明其 已將系爭2樓及3樓房屋漏水修繕完成，使被告合於使用收 益之狀態，難認原告已提出符合租賃契約債之本旨之租賃
物，依上開兩造於110年10月13日之特約約定，此修繕漏 水期間之租金尚無從起算。是縱認被告於110年12月27日 向本院辦理清償提存之40,000元，不生清償效力。惟因原 告未將系爭2樓及3樓房屋漏水修繕完成，被告依約得暫免 繳付租金，即被告根本未積欠原告租金。從而，原告分別 於111年1月3日、111年2月7日以存證信函終止系爭租約時 ，與民法第440條第1 項及第2 項、土地法第100 條第3 款之規定自有未合，並不生合法終止系爭租約之效力。（二）關於原告得否請求被告返還系爭2樓及3樓房屋及請求被告 賠償違約金、給付租金及賠償本件律師費部分： 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段固然定有明文。然查，本件被告積欠原告系爭2樓 及3樓房屋租金，原告未合法終止系爭租約，兩造租賃契 約仍存續中，原告自不得向被告請求返還系爭2樓及3樓房 屋。
2.又本件被告並未積欠原告系爭2樓及3樓房屋之租金，已如 前述，難認原告得自行扣抵被告先前繳付之押租金，則原 告主張經伊分別以押租金30,000元、18,000元扣抵後，被 告尚應分別給付伊51,399元（系爭2樓房屋部分）、38,40 0元（系爭3樓房屋部分）租金云云，並無理由。此外，原 告以被告分別積欠伊系爭2樓及3樓房屋租金為由，主張被 告有違反系爭租約第6 條及第12條之情事，而須賠償伊違 約金及本件律師費云云，亦無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭租約及民法第767 條、第455 條、第 179 條等法律關係，請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路 0段00號2樓房屋遷讓返還原告，並自111年2月8日起至遷讓 返還上開房屋之日止，按月給付原告110,000元；及被告應 將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號3樓房屋遷讓返還原告， 並自111年1月4日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付 原告90,000元；暨被告應給付原告175,799元，及自本書狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行 之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所 為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為8,150元（ 第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
書記官 劉彥婷