臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第695號
原 告 蔡長立
被 告 吳永隆
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件原告起訴時，原以訴外人吳蔡阿女為被告，訴之聲明原 為：被告應返還原本人所有房屋所有權給本人協議（本院卷 第13頁）。嗣於民國110年11月3日以民事準備狀追加被告吳 永隆，更正訴之聲明為：「被告吳永隆應將坐落嘉義市○區○ ○○段000地號土地（面積1679平方公尺，權利範圍10000分之 175）及其上同段3229建號建物（門牌號碼嘉義市○區○○路00 0巷00號，權利範圍全部）、3297建號建物（門牌號嘉義市○ 區○○街00巷00號地下室，權利範圍10000分之137)，經嘉義 市地政事務所於103年12月17日以收件字號嘉地字第156760 號受理，以買賣為登記原因，於103年12月19日辦理之所有 權移轉登記予以塗銷，並回復登記為原告所有」（本院卷第 95頁），於111年1月17日出具民事追加訴之聲明狀，追加聲 明第2項為：被告吳蔡阿女應將蔡長立記帳及報稅代理業務 人事務所之客戶資料返還予原告，並不得再使用蔡長立記帳 及報稅代理業務人事務所之客戶資料（本院卷第283頁）， 嗣於111年1月27日言詞辯論期日撤回對被告吳蔡阿女之起訴 ，經被告吳蔡阿女之訴訟代理人表示同意（本院卷第297、2 98頁），經核均符合民事訴訟法第262條、第255條第1項第2 款規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於103年12月間在嘉義監獄執行中，名下有 坐落嘉義市○區○○○段000地號土地（面積1679平方公尺，權 利範圍10000分之175)及其上同段3229建號建物（門牌號碼 嘉義市○區○○路000巷00號，權利範圍全部）、3297建號建物 （門牌號碼嘉義市○區○○街00巷00號地下室，權利範圍10000 分之137，以下合稱「系爭房地」），原告當初簽立「在監 委託證明書」，係欲讓二姊即訴外人吳蔡阿女為原告辦理印 鑑證明，詎訴外人吳蔡阿女竟私自於「在監委託證明書」勾 選空白之處並填載「土地建物買賣登記」等字眼，自行將系 爭房地以買賣為原因移轉登記予其夫即被告吳永隆。然原告
並未委託或授權訴外人吳蔡阿女辦理系爭房地之買賣事宜， 原告拒絕承認其效力，則上開移轉所有權之行為對原告不生 效力。被告當時知悉原告人在監獄，且登記原因雖記載為「 買賣」，然被告實際上未曾給付原告任何買賣價金，上開移 轉登記顯然是「假買賣」無訛。上開買賣移轉登記既非原告 所同意，由訴外人吳蔡阿女私自填具委託書將原告所有系爭 房地以假買賣方式移轉登記為被告所有，自屬侵害原告之所 有權，爰依民法第767條第1項規定，提起本件訴訟，請求被 告塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並回復登記為原告所有 。並聲明：被告應將系爭房地，經嘉義市地政事務所於103 年12月17日以收件字號嘉地字第156760號受理，以買賣為登 記原因，於103年12月19日辦理之所有權移轉登記予以塗銷 ，並回復登記為原告所有。
二、被告則以：
㈠我和吳蔡阿女是夫妻，吳蔡阿女跟我說原告太太鄭金麗說原 告入監，系爭房地有房貸無法處理，說我的房子在隔壁，要 我把系爭房地也買起來，第一次說好300萬元後，鄭金麗去 探監回來說原告要求要350萬元，後來我以350萬元購買系爭 房地。原告委託太太鄭金麗持證件、在監委託書、所有權狀 ，原告也從監獄寄出被證四同意書，委託吳蔡阿女辦理系爭 房地之移轉登記。此事為正常房屋買賣，我以郵局跨行匯款 350萬元至原告於合作金庫南嘉義分行帳戶，有後附郵局匯 款申請書影本為證，原告空言否認並不可採。
㈡原告執行完畢出獄後曾再找被告表示出售金額過低，要求被 告再付款，被告雖認原告請求蠻橫無理，但基於被告配偶吳 蔡阿女與原告係姐弟之情，乃再給付原告80萬元，兩造並於 訴外人蔡啟芳處簽立協議書（被證二），協議書内容明載「 系爭房屋有買賣之事實，原告爾後不得再以任何理由對被告 提出任何主張或請求，原告如有違反，即應給付新台幣四十 萬元的違約金。」，系爭協議書是在蔡啟芳那裡簽立，簽立 日期108年8月28日即協議書上載日期，故原告今再否認兩造 就系爭房地並無買賣之事實，顯不足採。
㈢綜上，原告提起本件訴訟，並無理由。並答辯聲明：原告之 訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張於103年12月間在嘉義監獄執行中，系爭房地原登記 為原告所有，於103年12月19日以買賣為登記原因，經訴外 人吳蔡阿女代理辦理所有權移轉登記於被告等情，業據其提 出建物登記第二類謄本、地籍異動索引、系爭房地所有權移 轉登記資料為證（本院卷第27、31、101至119頁），並有嘉
義市地政事務所110年11月11日嘉地一字第1100054153號函 附103年嘉地字第156760號系爭房地之土地登記申請書、土 地及建築物改良物所有權買賣移轉契約書、原告及被告身分 證正反面影本、原告印鑑證明、系爭房地所有權狀等所有權 移轉登記資料及110年12月24日嘉地一字第1100054836號函 附3229建號公務用謄本、異動索引可佐（本院卷第135至157 、209至215頁），且為被告所不爭執，堪信上情為真實。 ㈡原告主張其並未委託或授權訴外人吳蔡阿女代理申辦系爭房 地之所有權移轉登記，訴外人吳蔡阿女無權代理系爭房地之 買賣，此為被告所否認，並以前開情詞置辯。本件爭點為： 原告主張系爭房地之所有權移轉登記係訴外人吳蔡阿女無權 代理，是否可採？原告主張其拒絕承認無權代理之法律行為 ，系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記無效，請求被告塗 銷所有權移轉登記，有無理由？
㈢經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事 訴訟法第277 條定有明文。文書內印章及作押既均屬真正， 雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權 行為，如主張印章被盜用應負舉證責任（最高法院95年度台 上字第2943號民事裁判意旨參照）。
⒉系爭「在監委託證明書」，除「土地建物買賣」字眼為吳蔡 阿女所書寫外，其餘文字均為原告所書立，又原告之印鑑證 明係由吳蔡阿女持原告之印鑑章及在監委託證明書及原告身 分證辦理，申請書記載申請目的為「房地登記」，有嘉義○○ ○○○○○○110年11月16日嘉市西戶字第1100000972號函附印鑑 證明申請書及同所110年11月25日嘉市西戶資字第110000099 3號函附印鑑條彩色影本可參（本院卷第159至165、173至17 5頁）。被告並提出103年11月27日同意書（被證四，本院卷 第227頁）上載：「本人蔡長立同意委託吳蔡阿女（年籍資 料省略）至戶政事務所辦理印鑑變更、印鑑證明2份及至地 政事務所辦理房屋買賣之坐落地號為嘉義市○○○段00000○○號 嘉義市○○路000巷00號及嘉義市○○○段○號3297-0門牌號嘉義 市○○街00巷00號地下室，因往後有議異特立此同意書，立同 意書人：蔡長立」，原告對於被告所提出之同意書簽名之真 正並不爭執，再觀之系爭房地之所有權移轉登記申辦資料， 依系爭土地登記申請書之記載，其義務人蔡長立簽章下方有 代理人（兼受託人）吳蔡阿女之簽章，足見系爭房地出賣與 被告，形式上係由吳蔡阿女代理原告與被告簽訂買賣契約， 申辦所有權移轉登記所提出之土地登記申請書、土地建築改
良物所有權買賣移轉契約書，均蓋有原告之印文，原告亦不 否認各該印文及印鑑證明之真正，足證訴外人吳蔡阿女除持 原告印鑑證明外，並提出原告之系爭房地所有權狀正本、原 告之身分證件正本，憑以辦理買賣移轉登記相關事宜。 ⒊原告聲請傳喚證人即其配偶鄭金麗到庭具結證稱：（是否有 參與系爭房地之買賣過戶事宜？）當初是原告發生事情，這 個房子的貸款我壓力滿重的，所以我就把它賣掉，我朋友跟 我說，我可以去問二姐吳蔡阿女是否要購買，我就去問二姐 想不想買，後來二姐沒有回答我，我就去看原告，跟原告說 這件事情，說我壓力很大，原告就說要寫信給二姐叫她先處 理，後來，過一陣子，我又去看原告，他跟我說他有寫信給 二姐了，過沒多久，二姐就跟我說要繳稅金，過來跟我拿錢 。（當初何人去申請系爭房地移轉過戶的印鑑證明？）那麼 久了，我忘記了。（在監委託證明書這份文件你是否知悉？ 是否是由你交給二姐吳蔡阿女的嗎？）我沒有看過。是不是 我交給二姐吳蔡阿女的，我忘記了，那麼久了。（系爭房地 相關移轉過戶所需之土地增值稅、契稅、印花稅的稅費及地 政規費，是由何人支付？）我也不曉得，只是二姐吳蔡阿女 來找我說要繳錢，她也沒有給我收據，她只跟我說要繳稅金 ，是跟系爭房地有關的稅金。（吳蔡阿女如何取得原告的身 份證、印鑑章及系爭房地的所有權狀正本？）我也不知道， 不是我拿給她的。（關於系爭房地移轉過戶事宜有無談到要 給多少買賣價金？）都沒有。（提示卷第187 頁郵政匯款證 明，當時被告吳永隆匯入原告合作金庫南嘉義分行帳戶350 萬元是做何用途？與本次的系爭房地有無關係？）我完全不 知道。我知道系爭房地貸款有350 萬元，其他我都不知道。 （系爭房地移轉過戶之後，貸款由何人繳納？）我完全不知 道。如我前述，我跟原告反應系爭房地的貸款我壓力很大， 原告說他要寫信給二姐，後來我就都不知道了。（系爭房地 的權狀等文件正本，原告當時放在何處？）都是原告放的， 我也不知道放在哪裡。（吳蔡阿女說妳拿證件、委託書、所 有權狀給她去辦理系爭房地移轉過戶事宜，有何意見？）原 告只有跟我說他有寫信跟吳蔡阿女說好了，有無交這些文件 ，因為很久了，我忘記了。（吳蔡阿女說妳去探監後，告知 原告要加上50萬元，變成350萬元，才願意將系爭房地移轉 過戶，有何意見？）因為系爭房地貸款350 萬元，原告叫吳 蔡阿女先處理，我沒有跟吳蔡阿女這樣說。原告跟我說他跟 吳蔡阿女完全說好了，原告出來後會跟吳蔡阿女處理。二姐 就來找我拿錢繳稅金，什麼事情我就不知道了。（原告的身 份證、印鑑章是放在家裡何處？）因為原告當初在監，好像
是他全部帶去了等語（本院卷第370至373頁）。是依證人鄭 金麗所言，部分情節因時間已久而無法清楚記憶，無法證明 原告主張訴外人吳蔡阿女係無權代理之事實，反益徵系爭房 地之所有權移轉登記過程中，可能均由原告自身與吳蔡阿女 洽談並交付過戶之身分證件及重要文件，原告對於系爭房地 之所有權移轉登記，實難謂不知情。
⒋復佐以原告曾以嘉義市○○○段0000號建物向合作金庫南嘉義分 行申請理財型房貸，帳號00000000000000號帳戶為其存款暨 透支帳戶，被告於103年11月20日跨行匯款350萬元至原告上 開帳戶內，於103年11月24日存入帳戶後即將350萬元全數償 還透支型房貸貸款金額，103年12月31日借款餘額為1,545元 ，後續並無訴訟或執行程序，於107年10月24日申請辦理塗 銷，有被告提出之郵政跨行匯款申請書（被證一，本院卷第 187頁）及合作金庫南嘉義分行111年1月4日合金南嘉義字第 1100004055號函、111年1月25日合金南嘉義字第1110000183 號函文可證（本院卷第239至246、305頁），足徵被告辯稱 當時議定系爭房地之買賣價金為350萬元並給付完畢等情， 並非無稽，堪認訴外人吳蔡阿女有取得原告委任及授權簽訂 系爭房地之買賣契約並辦理系爭房地之所有權移轉登記之事 務。原告主張其對於系爭房地出賣及辦理所有權移轉登記之 情事均不知情，係吳蔡阿女擅自無權代理出賣系爭房地予被 告，難以採認。再者，兩造事後曾協調並簽立協議書（本院 卷第225頁）上載：「茲為嘉義市○○路000巷00○00號房子及 每期會計師事務所給付費用之等紛爭，經雙方同意訂立本約 ，其條件如下：一、甲乙雙方就旨揭房屋買賣已依照法律規 定買賣，不得再有異議。二、甲乙雙方以金額八十萬元達成 協議。…四、乙方如有任何散播或是違反上述切結事項，甲 方得視同放棄本協議書之二、三權利並可停止給付剩餘金額 ，乙方不得異議等同放棄，並應賠償甲方已領取和解金之半 數金額之違約金，不因給付完畢而免除賠償責任。」經甲方 吳蔡阿女及乙方蔡長立簽名於其上，是原告提起本件訴訟， 事後再行爭執系爭房地之所有權移轉登記為訴外人吳蔡阿女 無權代理買賣所為，礙無可取。此外，原告並未提出其他確 切證據證明訴外人吳蔡阿女係未得授權而代理原告辦理系爭 房地之所有權移轉登記，原告主張，自無可採。至於原告雖 主張前揭協議書係被逼迫簽立，然並未提出任何證據證明， 本件既由原告就其主張訴外人吳蔡阿女未得其同意授權而代 理為系爭房地之所有權移轉登記乙節負舉證責任，而原告未 能提出任何證據以資證明，難認已盡舉證責任，自應駁回原 告之請求。
四、綜上所述，原告主張系爭房地之買賣及所有權移轉登記係訴 外人吳蔡阿女無權代理，既未舉證以實其說，自無足採。從 而，原告主張系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為因其拒 絕承認而無效，並依民法第767 條第1 項之規定，請求被告 塗銷系爭房地之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據， 經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附 此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 29 日 書記官 葉昱琳