臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第454號
原 告 趙釗英
訴訟代理人 陳振榮律師
被 告 李春生
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年3月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼嘉義縣東石鄉猿樹村118之31、118之 32、118之33之建物占有原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○0 00○000地號土地面積262.22平方公尺，自民國110年7月23日 起至法定租賃關係終止日止，每月租金為新臺幣（下同）1, 818元。
二、被告應自民國110年7月23日起至法定租賃關係終止日止，按 月給付原告1,818元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第一項、第二項已到期部分得假執行。五、訴訟費用由被告負擔19％，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：原告於108年8月下旬取得坐落嘉義縣○○鄉○○段00 0○000○000地號土地(下稱系爭土地)，然依本院109年度訴字 第295號（下稱原審事件）及臺灣高等法院臺南分院109年度 上易字第292號民事判決(下稱上訴審292號事件)，系爭土地 上之建物即門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村000○00○00○00號等三戶 (下稱系爭建物)為被告所有且取有法定租賃權，被告本應支 付租金，惟兩造無法就租金數額達成共識，依系爭土地附近 之嘉義縣東石鄉漁人碼頭附近房屋住宅建地之出租行情為每 月每坪以120元計收，系爭建物占用系爭土地約79.32坪，以 79.3坪計算每月租金應為9,516元(計算式：79.3坪×120元＝9 ,516元)，又被告自原告取得系爭土地所有權至本件起訴日 即110年6月1日約21個月，被告應給付原告租金199,836元， 爰依民法第425條之一規定，提起本訴等語，並聲明：(一) 、核定被告之系爭建物，占用原告所有系爭土地，自110年6 月起，每月租金為9,516元。(二)、被告應給付原告199,836 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。(三)、被告應自110年6月起至糸爭建物不 堪使用或被告喪失其所有權之日止，按月於次月5日給付原 告9,516元，暨自各期應給付日之翌日起，按週年利率百分
之5計算之利息。
二、被告聲明駁回原告之訴，並答辯如下：
(一)系爭土地之租金以漁人碼頭地租來計算係不當連結，為不合 法。系爭土地係拍賣來的，負有前手或負有負擔，為不點交 ，應原狀使用。且前案判決所附朴子地政事務所之複丈成果 圖(下稱附圖)所示編號D部分面積7.31平方公尺為空地，目 前為他人以鐵皮圍牆占用，與原告主張事實不符。(二)系爭建物係由訴外人即原土地所有權人蔡榮宗建造，嗣蔡榮 宗於77年9月29日將系爭建物之事實上處分權無償讓與訴外 人王萬金，再於80年1月24日以買賣為原因將系爭土地所有 權移轉登記予訴外人吳崑山，之後吳崑山再移轉予訴外人翁 明志，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，應推斷 系爭土地承買人默示同意系爭建物承買人無償繼續使用土地 至建物消失為止，原告透過拍賣取得系爭土地，應推斷默示 同意系爭建物所有人無償繼續使用土地。土地與建物之拍定 人各異時，依民法第838-1條及876條規定，視為已有法定地 上權。且依民法第759條之規定，系爭土地有法定地上權， 非經登記不得處分。
(三)另基地出賣時，地上權人有優先購買權…，出賣人未通知優 先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優 先購買權人(詳土地法第104條規定參照)。被告一直在等待 被通知優先承購權，本件拍賣程序並無通知優先承購權人即 被告，此程序違反強制規定跟公序良俗，本件被告有法定優 先購買權。且本件訴訟與109年度上易字第292號訴訟相關， 應予駁回。
三、不爭執事項：
㈠兩造曾於上訴審第292號事件對下列事項表示不爭執：1.原告 經由本院107年度司執字第29126號拍賣取得翁明志所有之系 爭土地，並於108年8月23日完成所有權移轉登記。2.被告於 83年10月13日向王萬金買受系爭建物，而成為系爭建物之事 實上處分權人。3.系爭建物分別坐落於系爭969、970、971 地號土地上如附圖所示編號C（RC造樓房）、F（空地）部分 、面積分別為80.25平方公尺、7.03平方公尺；編號B（RC造 樓房）、E（空地）部分、面積分別為80.65平方公尺、7.17 平方公尺；編號A（RC磚造樓房）、D（空地）部分、面積分 別為79.81平方公尺、7.31平方公尺。（見原審事件卷第223 至225頁）。4.本院民事執行處108年2月26日嘉院聰107司執 弘字第29126號通知之附表標別：1（即系爭土地）中「點交 情形」記載「不點交」；「使用情形」記載「本件拍賣之土 地上有他人所興建未保存登記之建物，不在本次拍賣範圍，
其占用土地之法律關係未明，拍定後由拍定人自理，該建物 占用之土地不點交」。5.依嘉義縣東石鄉公所109年5月26日 嘉東鄉建字第1090006176號函，系爭建物建築時，係於東石 鄉實施區域計畫時即動工興建中之建築物，故無須辦理建築 許可，故該所無同意書可資提供。6.被告就系爭建物有繳納 109年之房屋稅。7.系爭建物之門牌係由蔡榮宗所申請編定 。
㈡原告曾依所有物返還請求權提起訴訟，請求被告拆除系爭建 物並返還占用之系爭土地，經上訴審第292號判決認定：系 爭建物係由蔡榮宗於77年5月7日建造完成，並申請門牌編定 、辦理房屋稅籍登記，於77年6月開始課稅，嗣蔡榮宗於77 年9月29日將118之31號建物之事實上處分權讓與王萬金，於 77年10月13日將118之32、33號建物之事實上處分權讓與王 萬金，王萬金再於83年10月13日將系爭建物之事實上處分權 讓與被告。又系爭土地由蔡榮宗於51年8月4日以贈與為原因 取得所有權，嗣蔡榮宗於80年1月24日以買賣為原因移轉所 有權予吳崑山，吳崑山再於82年9月8日以買賣為原因移轉所 有權予翁明志，之後再由原告因拍賣取得所有權，並於108 年8月23日辦理所有權移轉登記。由上可知，系爭土地及系 爭建物原均為蔡榮宗所有，嗣蔡榮宗於77年間將系爭建物之 事實上處分權讓與王萬金，再於80年1月24日將系爭土地所 有權移轉登記予吳崑山，房屋性質上既不能與土地使用權分 離而存在，應推斷系爭土地承買人默示同意系爭建物承買人 繼續使用土地，有租賃關係存在，即系爭建物於房屋得使用 期限內，乃有權使用系爭土地。嗣吳崑山於82年9月8日將系 爭土地所有權移轉登記予翁明志，上開王萬金與吳崑山間之 租賃關係對於系爭土地之受讓人即翁明志應繼續存在。之後 王萬金於83年10月13日將系爭建物之事實上處分權讓與被告 ，同時將其對於系爭土地之占有移轉予被告，被告自亦取得 合法占有系爭土地之正當權源。原告明知系爭土地有建物坐 落其上而仍應買，揆諸前開說明，自不影響系爭建物對於房 屋坐落土地之有權使用，系爭土地之租賃關係對原告仍繼續 存在（見上訴審第292號判決及本院卷第57至58頁）。 ㈢系爭建物地處住宅區，房屋現況為粗胚屋兩層樓房，除面臨 街道處有玻璃窗戶（但以破損），無門窗、水電、裝潢，周 遭500公尺處範圍內有東石國小、東石衛生所、東石鄉公所 、中華電信及臺灣電力公司東石服務所，車程5分鐘以內可 連接台61線西濱快速道路與外聯絡，位居東石鄉市中心，生 活機能良好，交通便利。（見本院卷第191至203頁）。四、爭執事項：
㈠原告依民法第425條之1第2項請求法院核定租金及請求被告給 付租金，有無理由？
㈡如認前項為有理由，則租金之數額以多少為適當？五、本院得心證理由：
㈡原告請求法院核定租金及請求被告給付租金為有理由： 1.上訴審第292號判決理由已認定兩造間有法定租賃關係，被 告未能提出足以影響原判斷之新訴訟資料，本院應受上訴審 第292號判決之拘束：
⑴按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以 外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判 斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以 推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所 提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之 判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上 字第2688號裁定意旨）。
⑵依不爭執事項㈠、㈡所示，兩造間就系爭土地及系爭建物成立 法定租賃關係乙節，係足以影響前案判決結果之重要爭點， 並由當事人即兩造充分舉證、辯論，且經法院實質審理，綜 合審酌相關事證後認定被告因法定租賃關係占有系爭土地， 而駁回原告拆屋還地之請求，本件復無足以推翻上訴審第29 2號判決判斷之新訴訟資料，則依上開說明，上訴審第292號 判決認定兩造間存有法定租賃關係乙節，已生爭點效之效力 ，兩造自應同受拘束，本院亦不得為相反之認定，是兩造間 確有法定租賃關係存在。
2.兩造間就租金數額未能達成協議：
⑴按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前 項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 民法第425條之1定有明文。
⑵查兩造間確有法定租賃關係存在，已如前述，而原告於本件 訴訟主張租金應依每月9,516元計算，被告則表明不願給付 ，足見兩造就租金數額無法達成協議，是原告依民法第425 條之1第2項規定請求本院酌定租金即訴請被告給付租金，應 屬有據。
3.被告抗辯其有土地法第104條第1項之優先購買權為無理由： ⑴按土地法第104條第1項除租賃外，具有地上權、典權關係者 亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦 得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則
買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定 性（最高法院101年度台上第567號判決意旨參照）。而民法 第425條之1第1項規定之法定租賃關係，究與土地法第104條 第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租 地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定： 「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或 類推適用各該規定，認得享有此具物權效力之優先承買權（ 臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14 號研討結果意旨參照）。本院參以民法第425條之1第1項規 定側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104 條第1項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土 地所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無 土地法第104條第1項優先承買權之適用。
⑵查兩造間為法定租賃關係，已如前述，是被告並無上開優先 購買權，被告抗辯拍賣程序未通知被告而不生效力乙節，即 屬無據。
㈢租金數額應以系爭土地每年申報地價之8％為適當： 1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施 行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地 價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所 申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第9 7條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築 基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年 台上字第3071號判例要旨）。
⒉查，依不爭執事項所示，可見系爭土地之坐落位置位處市區 ，交通亦屬便利，周邊生活機能堪屬完善，雖商業繁榮程度 不高，但仍有一定經濟用途，本院審酌上情，並考量被告占 用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認本件租金之核定 ，應以系爭土地每年申報地價年息8％計算租金之標準為適當 。原告主張以每月9,516元計算，礙難採取。 3.被告自110年7月23日起，方負有按月給付租金之義務： ⑴按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之 意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金 。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上 訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴 人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算
，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第3068 號判決意旨）。
⑵查原告之起訴狀繕本係於110年7月22日送達被告（見本院卷 第147頁），依上開實務見解，被告自送達翌日即110年7月2 3日起負有給付租金之義務。而系爭土地之110年度申報地價 為每平方公尺1,040元（見本院卷第71至75頁），此為兩造 不爭執；再依不爭執事項㈠所示，系爭建物占用系爭土地面 積共262.22平方公尺（計算式：80.25+7.03+80.65+7.17+79 .81+7.31=262.22），並循此計算原告得請求被告給付之每 月租金為1,818元（計算式：1040*262.22*8/100/12=1,818 ，小數點以下四捨五入）。
⑶再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之。民法第439條定有明文。本院 衡酌社會交易經驗，按月收取房租乃屬通常，再以本件被告 負有給付租金義務之日為110年7月23日，業如前述，是原告 請求被告自110年7月23日起按月給付租金1,818元，為有理 由。逾此範圍之租金核定及租金請求，均屬無據。六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定租 金自110年7月23日起之租金為每月1,818元，並請求被告自1 10年7月23日起，按月給付租金1,818元，為有理由，應予准 許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟 法第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分應依職權 宣告假執行；
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，認於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 書記官 黃士祐
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