臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1722號
原 告 洪櫻菁
訴訟代理人 李宏文律師
被 告 名校保護區大樓管理委員會
法定代理人 林柔妙
訴訟代理人 黃陽秋
上列當事人間，請求履行修繕義務事件，於111 年1 月6 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街00號9 樓屋頂地坪與女兒牆交角處、外牆面與女兒牆交接處、室內平頂與牆面，依社團法人高雄市建築師公會鑑定案號00000000號鑑定報告書所示附件1-1至1-4 方式進行修繕。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告名校保護區大樓管理委員會之法定代理人原為林柔妙， 嗣於本院審理中先後變更為黃陽秋、林柔妙，茲據其新任法 定代理人黃陽秋、林柔妙具狀聲明承受訴訟（本院卷第271 至273、381 至388 頁），核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應將門牌號碼 高雄市○○區○○街00號9 樓（下稱系爭房屋）頂樓平台、 女兒牆及外牆依起訴書附表所示修復方式進行修繕，如被告 不予修繕，應容忍原告僱工修繕，修繕費用新臺幣（下同） 138,000 元由被告負擔。嗣於審理時，經社團法人高雄市建 築師公會（下稱高雄市建築師公會）出具鑑定報告書（下稱 系爭鑑定書）後，原告變更聲明為：被告應將系爭房屋屋頂 地坪與女兒牆交角處、外牆面與女兒牆交接處、室內平頂與 牆面，依高雄市建築師公會鑑定案號00000000號鑑定報告書 第7-1 頁起至第7-4 頁止（如附件1-1 至1-4 ）所示方式進 行修繕，如被告不予修繕，應容忍原告僱工修繕，修繕費用 170,242 元由被告負擔，核與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分
一、原告主張：原告所有系爭房屋，為集合式大樓住宅，原告為 區分所有權人，並由區分所有權人設立被告名校保護區大樓
管理委員會負責該大樓共有部分、約定共用之管理維護事務 。該大樓於87年7 月31日建築完成，因年久失修，頂樓平台 及女兒牆下方出現防水層破裂滲水情形，導致原告之系爭房 屋於103 、104 年間出現天花版與連接之牆壁漏水，原告曾 多次要求被告改善，被告以便宜行事方式處理，未解決漏水 問題，原告房屋於發生豪大雨後漏水情形仍接續不斷，損害 家中裝潢及家具，嚴重影響原告之生活品質。於107 年間高 雄市發生豪大雨期間，漏水更為嚴重，原告多次向被告反應 修繕屋頂平台及女兒牆漏水情形，被告以經費困窘或女兒牆 非共用範圍等情拒絕修繕，且原告發函請被告進行前述修繕 ，被告竟要求原告要負擔一半修繕費用。依系爭房屋內天花 板與外牆樑接縫處之滲水遺留水漬，及系爭房屋上方樓頂平 台女兒牆之外牆與平台接縫處，出現滲水侵蝕防水層破裂導 致水泥結晶滲流痕跡等情，並經原告委請工程行勘查，均可 確認系爭房屋正上方之大樓屋頂平台與女兒牆防水層有破裂 滲水情形，且本件經高雄市建築公會鑑定結果所示，系爭房 屋天花板漏水原因來自屋頂外牆面與女兒牆底交接（有白華 ）滲入所致，因屋頂平台及該大樓周圍上下及外牆面，為大 樓共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第36 條第2 款及該大樓規約第2 條第2 、3 項、第12條，被告應 負責共用部分之修繕、管理、維護及負擔費用，為此，提起 本件訴訟等語，並聲明如變更後之聲明。
二、被告則以：被告自101 年至106 年已經花了17萬元的修繕費 用，108 年也有請工人將地板圍起來並放水測試，測試後並 無漏水，被告認為應從外牆先作，不同意原告主張自頂樓開 始施工之方式，且原告有打掉室內隔間牆及陽台外推等二處 變更設計，與滲水部分有因果關係，原告也要負責。頂樓外 牆係公共區域，由被告負責修繕，但該大樓107 年第二次區 分所有權人會議決議就住戶牆壁（外牆）由住戶自行修繕， 公共外牆即管道間和電梯間才由被告修繕。況且，陽台為火 災逃生空間，原告將陽台外推是違章建築，被告沒有修繕之 義務。依系爭鑑定書內容，被告應僅負責漏水局部粉刷（含 批土），合理金額為5,000 元，並非負責全室粉刷，又系爭 房屋天花板漏水原因，鑑定結果主要是屋頂外牆與女兒牆底 交接處（有白華生成處）滲入所致，以牆緣為界，漏水處已 屬於原告住處之外牆，被告不用負責。且系爭鑑定書認陽台 外推不影響整體結構變形，太過主觀，漏水處本來是陽台， 為室外，原告變更為室內，應自行修繕等語，資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定；管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會 議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修 繕及一般改良，公寓大管理條例第10條、第36條分別定有明 文。又該大樓規約第2 條第2 、3 項約定：本大樓法定空地 、樓頂平台為共用部分，及本大樓周圍上下及外牆面為共用 部分；同規約第12條約定：共用部分之修繕，由管理委員會 為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所 有權人按其共有之應有部分比例負擔之。但修繕費用係因可 歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔 ，有該大樓規約在卷可憑。是就大樓共用部分漏水修繕事項 本為管理委員會之職務，先予敘明。
㈡本件原告主張系爭房屋漏水原因，係因屋頂外牆面與女兒牆 底交接處（有白華）滲入所致，及請求被告修繕仍未改善等 情，已提出系爭建物所有權狀、律師函、大樓規約、照片、 工程報價單等件影本為證（本院卷第23至61頁），又經本院 委請高雄市建築師公會鑑定系爭房屋天花板漏水原因，該公 會於108 年10月27日第一次現場初勘時，當天未下雨，室內 亦無滲漏水情形，已排除給水管漏水問題；自109 年4 月9 日開始屋頂蓄水7 日，於同年4 月16日以紅外線熱像儀拍照 比對前後照片，研判現階段防水隔熱層有效，先前漏水痕跡 有可能是防水隔熱層施作之前所留下水痕；110 年6 月27日 雨天檢測，發現室內靠外牆三面樑側有部分濕潤及一處滴水 情形，研判滲漏水情是經由室外牆面滲入所致，並認系爭房 屋天花板漏水原因，主要是由屋頂外牆面與女兒牆底交接處 （有白華生成處）滲入所致等語，有系爭鑑定書在卷可佐（ 系爭鑑定書第4 、6 頁），復參酌白華為水泥水化物中的氫 氧化鈣溶於水滲出混凝土表面而析出，再與空氣中二氧化碳 生成碳酸鈣，固著於混凝土表面並呈白色（系爭鑑定書第6 頁），而該大樓之外牆產生白華現象位置處，為大樓頂樓之 女兒牆外牆與系爭房屋外牆交接處，此為兩造所不爭執（本 院卷第379 頁），且經該公會確認系爭房屋之9 樓頂女兒牆 含水量過高，有現況外觀及紅外線熱像儀照片在卷可參（系 爭鑑定書第6-15至6-17頁），則本件漏水原因應為屋頂外牆 面與女兒牆底交接處防水功能失效，滲入水氣蓄積在9 樓頂 女兒牆而在外牆產生白華現象，則原告主張大樓屋頂外牆面
與女兒牆出現防水層破裂滲水，應屬有據。
㈢又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。 查本件係因大樓屋頂外牆面與女兒牆底交接處滲水進入系爭 房屋而導致漏水，依前述說明，可知滲水經大樓屋頂女兒牆 底進入而導致漏水，滲水處之屋頂女兒牆為大樓共用部分， 應為被告負責修繕。被告雖抗辯依該大樓107 年度第二次區 分所有權人會議決議內容，被告僅負責公共外牆即管道間和 電梯間之修繕等語，此為原告否認，且經參酌該次會議之案 由二：頂樓天花板、住戶室內牆壁漏水由住戶自行處理研討 ，決議內容為：⒈頂樓屬於公共區域無法約定為住戶自行修 繕，本案維持由委員會負責修繕。⒉表決通過住戶牆壁（外 牆）由住戶自行修繕；公共外牆由委員會修繕等語，有會議 紀錄影本在卷可參（本院卷第163 頁），已指明頂樓及非住 戶外牆之大樓外牆均由被告負責修繕，並未記載公共外牆係 指管道間和電梯間，被告此部分之抗辯，自不足採。又被告 抗辯因原告有打掉室內隔間牆及陽台外推等變更設計，為漏 水原因，被告不用負責，且系爭鑑定書稱不影響整體結構變 形，太過主觀等語，惟高雄市建築公會於鑑定過程，進入系 爭房屋查看，認定原告是將落地門拆除，在陽台欄杆上加裝 鋁窗造成陽台外推，並不影響整體結構變形；原因打掉一處 隔間牆使原有兩小間臥室變成一大間臥室，並未影響房屋結 構主要由樑、柱來支撐上部荷重，況且該處板未見有滲水痕 跡，可見二者並非系爭房屋天花板及樑柱滲水原因等語（系 爭鑑定書第5 頁），已說明系爭房屋之變更設計並非漏水原 因，被告並未提出其他證明供本院審酌，此部分之抗辯亦不 足採。
㈣又查本件系爭房屋漏水原因是屋頂外牆面與女兒牆底交接處 滲水所致，被告應負責修繕，已如前述，經審酌高雄市建築 師公會建議之修繕方式：⒈原告屋頂面與女兒牆垂直交接處 ，垂直水平各20公分範圍內，以PU防水3mm 厚塗佈，預防日 後由此處滲水進入屋內、⒉原告屋頂外牆面與女兒牆底交接 處東、南、北三面有白華現象，表示之前有滲水情形，且室 內於110 年6 月27日紅外線熱像儀檢測有滲水情形，建議由 外部以高壓注射發泡止漏劑修補，以防止雨水再次由外牆滲 入屋內，修補後復原、⒊迨防水施做完成後，室內全面刷環
保水泥漆，以掩蓋之前留下之污漬水痕，並提供估算表如附 件1-1 至1-4 等語（系爭鑑定書第4 至5 、7-1 至7-4 頁） ，可以防止系爭房屋漏水情形，則原告請求被告以附件之修 復方式進行修繕，為有理由，應予准許。被告抗辯灌注發泡 止漏劑長度僅5 至7 公尺，並非34.4公尺，且無全室粉刷油 漆之必要等語，惟以系爭房屋外牆面於東、南、北三面均有 白華現象，且9 樓頂女兒牆含水量較高，則將屋頂外牆面與 女兒牆底處均灌注發泡止漏劑，應有必要。又參酌系爭房屋 室內有多處滲水痕跡（系爭鑑定書第6- 3、6-9 、6-11頁） ，亦有全室粉刷之必要。被告以前詞置辯，不足採信。 ㈤至於原告請求如被告不予修繕，應容忍原告僱工修繕，修繕 費用170,242 元由被告負擔部分，與原告主張之公寓大廈管 理條例第10條第2 項、第36條第2 款及大樓規約第2 條及第 12條，係由被告負責修繕之要件不符，不應准許。四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條 第2 款及大樓規約第2 條第3 項及第12條，請求被告應將系 爭房屋屋頂地坪與女兒牆交角處、外牆面與女兒牆交接處、 室內平頂與牆面，依附件1-1 至1-4 所示方式進行修繕，為 有理由，應予准許。至於原告其餘請求，為無理由，應予駁 回。
五、兩造均願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，惟本判決 主文第一項部分，因其為命被告為一定行為之判決，性質上 不適宜假執行，故原告此部分假執行之聲請，應予駁回；原 告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，亦 不應准許，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟 法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
高雄簡易庭 法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
書 記 官 王珮樺