臺灣桃園地方法院民事簡易判決 94年度桃簡字第1084號
原 告 甲○○
被 告 乙○○即陳宜蓁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年11月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○段三十號一、二、三樓及地下室房屋全部遷讓返還予原告。
被告應自民國九十四年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。 本件原告起訴時原係請求被告應將門牌號碼臺北縣林口鄉○ ○○路○段30號1、2、3樓及地下室房屋（下稱系爭房屋）全 部遷讓返還予原告，及應給付新臺幣（下同）14萬元及自民 國94年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並 自94年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 7 萬元，及自94年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，嗣於本院審理中（94年10月3 日言詞辯論筆錄及94 年10月6 日書狀），變更聲明為被告應將系爭房屋全部遷讓 返還予原告，及應給付14萬元並自94年7月1日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告7 萬元，且自94年7月1日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35萬元之違約金，及 自94年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，其 利息部分核屬就應受判決事項之減縮，違約金部分則為請求 之基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准許。
二、原告主張：被告於92年6月5日起向伊承租系爭房屋，與伊訂 有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）1 份，租賃期間自 92年7月1日起至94年6月30日止，每月租金為7萬元，被告依 約應於每月1 日前繳納租金予伊。詎被告自94年5月1日起即 未依約按期如數繳納租金，已積欠2 期共14萬元之租金未為 給付，又被告現仍居住於上址，乃係無法律上原因而使用系 爭房屋，顯獲有相當於租金之不當得利，且依系爭租賃契約 第6 條約定，被告於租約期滿時未即時遷讓交還房屋，伊每
月亦得請求依租金5 倍計算之違約金，為此，爰依租賃契約 及不當得利之法律關係，求為判決被告應將系爭房屋全部遷 讓返還予原告，及應給付14萬元並自94年7月1日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告7 萬元，且自94年7月1日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35萬元之違約金， 及自94年7月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等 語，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。被告則以：其當初 係欲向原告購買系爭房屋，然因原告開價2,800 萬元，高於 其出價之2,500 萬元，兩造乃議定先以租賃之方式由其承租 系爭房屋，待其於3個月內籌得2,800萬元後再向原告購買， 並記載於系爭租賃契約上，惟原告竟向銀行徵信人員謊稱伊 並未打算出賣系爭房屋，導致其無法順利向銀行貸款，原告 更於嗣後抬高系爭房屋之價金，使其無法購買系爭房屋，其 為此已支出裝潢等費用損失，是原告起訴顯無理由；又其已 依約繳納94年5、6月份之租金，並欲就21萬元之押租金與原 告請求之金額互為抵銷云云資為抗辯，求為駁回原告之訴。三、本件原告主張被告於92年6月5日起向伊承租系爭房屋，與伊 訂有系爭租賃契約1份，租賃期間自92年7月1日起至94年6月 30日止，每月租金為7萬元，被告依約應於每月1日前繳納租 金予伊等語，業據提出與伊所述相符之系爭租賃契約1 份為 證，並為被告所不爭執，堪信為真實。被告雖以前揭情詞置 辯，惟查：
㈠被告抗辯其當初係欲向原告購買系爭房屋，然因原告開價 2,800萬元，高於其出價之2,500萬元，兩造乃議定先以租 賃之方式由其承租系爭房屋，待其於3個月內籌得2,800萬 元後再向原告購買，並記載於租賃契約上等語，雖為原告 所不爭執，且觀之系爭租賃契約附註上載明「雙方同意依 承租之日起叁個月內承租方籌足總價新台幣貳仟捌佰萬元 時甲方同意談買賣事宜」等語，堪信為真實，惟嗣後兩造 既未就系爭房屋之買賣相關事宜談妥並成立契約，即應依 系爭租賃契約上之約定而行使權利、負擔義務。而被告提 出記載「甲方同意無條件將本棟樓以總價新台幣貳仟捌佰 萬元整賣給乙方，並以現況交屋，已收押金轉訂金」之附 件，不僅為原告所否認，且其上並無原、被告之簽名或印 信，亦未註明係屬系爭租賃契約之一部分，自不得據以認 兩造間已就系爭房屋之買賣達成合意。又既系爭租賃契約 約定之租賃期限至94年6 月30日止，被告即應於租約屆滿 時遷讓返還系爭房屋。至被告辯稱其因原告向銀行徵信人 員謊稱伊並未打算出賣系爭房屋，導致其無法順利向銀行 貸款，原告更於嗣後抬高系爭房屋之價金，使其無法購買
系爭房屋，其為此已支出裝潢等費用損失云云，縱然屬實 ，亦與本件系爭房屋之遷讓返還間不具有同時履行抗辯之 關係，是被告以此為由拒為系爭房屋之遷讓返還，即不足 採。
㈡原告主張被告尚有94年5、6月份租金14萬元未予交付，雖 為被告所否認，並提出由訴外人莊耀欽簽收之收據1 紙為 證，惟原告已於本院審理中陳述伊不認識訴外人莊耀欽， 且被告亦自承係透過朋友之介紹而認識訴外人莊耀欽，再 參以被告所提出之授權委託書，其更曾委託訴外人莊耀欽 向原告催討450 萬元之債務，衡情本件訴外人莊耀欽應非 係透過原告之委託而向被告收取租金，被告復未能舉證說 明訴外人莊耀欽與原告之關係，則縱被告確將上開2 個月 之租金交付予訴外人莊耀欽，亦不生清償之效力，是被告 辯稱其已交付上開2個月之租金，亦不足採。
㈢按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶 有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年台上字第 1631號判決要旨參照）。本件被告抗辯其於簽訂系爭租賃 契約之際曾交付21萬元之押租金，且為原告所不爭執，則 既被告尚有94年5、6月份之房租共14萬元未為繳納已如前 述，揆諸上開說明，其所交付之押租金，與所欠之租金， 發生當然抵充之效力，是被告抗辯欲以21萬元之押租金與 原告請求之租金14萬元互為抵銷，即堪採信。四、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還 租賃物；無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應 返還其利益，民法第421條第1項、第455條前段、第179條前 段分別定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年台上 字第1695號判例要旨可資參照，而房屋性質上與土地相同， 所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益， 自應同此見解。經查：
㈠本件被告雖尚有94年5、6月份之租金14萬元未為給付，惟 承前所述，已與押租金發生當然抵充之效力，是原告再為 請求給付，即屬無據。然既系爭租賃契約上載明租賃期限 至94月6 月30日止，被告自應於租約屆期時負返還房屋之 責。又兩造之租賃關係已因租約期滿而消滅，則被告自同 年7月1日起即係無權占有使用系爭房屋，自獲有相當於租 金之利益，並使原告受有無法使用、收益系爭房屋之損害
，被告自應給付原告按相當於每月租金額7 萬元計算之不 當得利價額，惟又因被告所交付之押租金共為21萬元，抵 充94年5、6月份之租金14萬元後，尚有7 萬元之餘額，是 就此部分，亦應可再與94年7 月份相當於租金之不當得利 價額再為抵充，準此，原告所得主張者，應僅有自94年 8 月1日起，按相當於每月租金7萬元計算之不當得利價額。 ㈡再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履 行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文 。系爭租賃契約第6 條固約定「乙方於租期屆滿時，除經 甲方同意繼續出租外，應即日將租賃不動產誠心按照原狀 遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時 遷讓交還不動產，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之 違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議。」惟本件兩造 既未就違約金之性質另為訂定，依法即應視為因不履行而 生損害賠償之總額，亦即，其性質上乃係屬於損害賠償總 額預定性之違約金，則衡諸被告於租期屆滿後未能即時遷 讓房屋，令原告無從使用、收益系爭房屋，且無法預知狀 況確定時間再行招租，固受有相當之損害，然原告已另請 求被告自租約屆滿翌日起至返還房屋之日止按月給付相當 於租金之不當得利價額7 萬元，且經本院認原告此部分請 求有理由，而予准許如上，是原告因被告拒為遷讓系爭房 屋而受之損害已獲得適當填補，若原告得再依系爭租賃契 約之上開約定而請求按租金5 倍計算違約金之給付，伊所 得利益將顯逾越所受損害之總額，就被告而言顯失公平， 是此部分之請求，本院認應不予准許。
㈢從而，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被 告遷讓返還系爭房屋，及自94年8月1日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付7 萬元之不當得利價額，即屬有據 ，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427 條第2項第1款適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原 告所為假執行之聲請，應是為促使法院職權發動；至原告敗 訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防擊方法及舉證，經審酌 於判決結果無影響，茲無一一臚列論述之必要，附此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 94 年 12 月 14 日 臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法 官 蘇昌澤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 15 日 書記官 邱飛鳴