臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第909號
原 告 蕭旭勛
訴訟代理人 王叡齡律師
複代理人 陳建誌律師
被 告 陳英雄
杜淑芳
陳水哖
共 同
訴訟代理人 趙培宏律師
上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年12月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳英雄應於原告給付新臺幣參拾肆萬壹仟零壹拾壹元之同時，自如附表一所示不動產遷出及返還予原告。
被告杜淑芳應於原告給付新臺幣肆拾陸萬肆仟參佰捌拾肆元之同時，自如附表二所示不動產遷出及返還予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳英雄、杜淑芳負擔。
本判決第一、二項所命給付，於原告各以新臺幣玖拾伍萬捌仟肆佰元、新臺幣玖拾伍萬捌仟柒佰元分別為被告陳英雄、杜淑芳預供擔保後，得假執行。但被告陳英雄、杜淑芳各以新臺幣貳佰捌拾柒萬伍仟貳佰元、新臺幣貳佰捌拾柒萬陸仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國108 年4 月10日分別向被告陳英雄、杜淑芳購買 如附表1 、2 所示內部相通連之不動產( 下稱系爭不動產) ，並分別簽立買賣契約（下稱系爭契約），而原告依約除須 支付買賣價金外，針對履約過程中所需支付之各項稅費，依 系爭契約第7 條約定本僅需負擔設定規費，至其餘各項稅費 則均應由被告負擔，故原告經由如附表3 各編號所示諸如代 償各項稅費、抵押債權及給付價金尾款後，業已將系爭契約 買賣價金清償完畢，並於108 年4 月17日辦畢系爭不動產之 所有權移轉登記。然被告陳英雄、杜淑芳迄今均未辦理點交 ，仍與被告陳水哖共同無權占有系爭不動產，原告自得依系 爭契約第10條、民法第767 條規定，擇一請求被告等3 人遷
讓返還系爭不動產予原告，並依民法第179 條規定，請求被 告等3 人按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）56 ,923元如附表4 所示。
㈡、並聲明:
⒈被告應自系爭房地遷出返還予原告。
⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月給付原 告56,923元之租金。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、被告陳英雄、杜淑芳固尚未依約辦理系爭不動產之點交，而 仍由被告陳英雄、杜淑芳及陳水哖占有系爭不動產，然此係 因原告僅給付部分買賣價金，蓋原告將附表3 所示尾款2 筆 各為1,320 萬元匯予被告陳英雄、杜淑芳後，旋以其有資金 需求為由，請求被告陳英雄、杜淑芳將該等款項退還，並指 示被告先分別匯入訴外人「金威金屬股份有限公司」( 下稱 金威公司) 、陳暐婷之金融機構帳戶後，再輾轉匯入由原告 設立之訴外人「京賀投資有限公司」( 下稱京賀公司) 金融 機構帳戶，故自無從認定原告業已依約支付上開價金完畢； 況原告與被告陳英雄、杜淑芳曾於108 年4 月11日就系爭房 屋簽訂附買回協議書，約定被告就系爭房屋過戶日起算2 年 到期後之3 個月內，無條件向原告買回系爭房屋。因之，被 告陳英雄、杜淑芳始依原告要求匯款予京賀公司作為退還買 賣價金用途，俾利將來被告買回時，縱原告未給付買回價金 ，雙方仍可經由結算後給付餘額即可。
㈡、被告陳英雄、杜淑芳並未曾收到附表3 所示代償第2 順位抵 押債權、代書設定費、銀行工本費、尾款( 含現金、匯款) 等款項；況依據系爭契約第7 條第1 項約定，銀行工本費本 應由原告負擔。
㈢、並聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項:
㈠、原告於108 年4 月10日就如附表1 所示之不動產與被告陳英 雄簽立買賣契約；並同時就附表2 所示之不動產與被告杜淑 芳簽立買賣契約。
㈡、系爭不動產2棟內部均屬相通連。
㈢、系爭不動產業於108 年4 月17日移轉登記至原告名下完畢。㈣、系爭不動產仍由被告等3 人占有使用。
㈤、原告業已分別為被告陳英雄、杜淑芳各代償系爭房屋之第一 順位抵押債權各為9,207,028 元、9,275,967 元（抵押債權
人均為土地銀行）。
四、本件爭點：
㈠、被告陳英雄、杜淑芳以原告尚未依系爭契約約定，給付全部 買賣價金完畢為由，而拒絕交付系爭房屋，是否有據?㈡、原告依據系爭契約第10條、民法第767 條規定，擇一請求被 告等3 人遷讓返還系爭不動產予原告，是否有據?㈢、原告依據民法第179 條規定，請求被告應給付相當於租金之 不當得利，是否有據?
五、本院得心證理由:
㈠、關於原告是否業已依系爭契約約定給付全部買賣價金完畢部 分:
⒈依系爭契約第4 條『付款方式』約定：「一、本約買賣標的 總價款新臺幣叁仟萬元正。二、付款方式如下：【第一期款 簽約款含訂金】新臺幣壹佰貳拾伍萬元正，甲方（即買方） 應於108 年4 月16日前給付，乙方（即賣方）應交付所有權 狀正本；【第二期款備證用印款】零元，甲方應於108 年4 月10日前給付，乙方應同時備齊一切過戶所需之證件資料並 完成用印手續交付地政士收執；【第三期款完稅款】零元； 【第四期款尾款】貳仟捌佰柒拾伍萬元正。」、第5 條『產 權移轉及貸款作業』約定：「…四、甲方需以本件買賣標的 物辦理貸款時，應開立與尾款同額本票交付地政士收執並於 實際核准貸款金額範圍內，撥入賣方指定還款專戶，以清償 標的物原設定抵押權擔保之貸款，俟該抵押權塗銷後，由受 託金融機構將剩餘款項悉數撥入賣方指定之帳戶」、第6 條 『原設定抵押權清償方式』約定: 「本買賣標的物原有抵押 權設定者，其所擔保之未清償債務（包括本金、利息、遲延 利息及違約金）依下列約定方式之一處理: 買方貸款時，依 第五條第四項約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。」 、第7 條『費用負擔』約定: 「一、雙方所需負擔之各項費 用: 甲方( 即買方) …【設定規費】…；乙方…【土地增值 稅】、【登記規費】、【印花稅】、【代書業務執行費用】 、【簽約費】、【履約保證費用】、【其他】」、第8 條『 稅費分算』：「一、…房屋契稅由甲方負擔。…四、本條所 定稅捐或費用如係乙方應負擔而無故拒絕繳納者，得由甲方 墊付，並於點交結算後自應給付乙方之買賣價金內扣除，返 還甲方。」，有卷附系爭契約兩份可參（見審查卷第15至29 頁）。依此，原告自得以代償賣方依約應負擔之各項稅費、 抵押債權及稅捐欠款之方式，充作支付價金之方法，當無疑 義。
⒉其次，原告主張附表3 「陳英雄部分」、「杜淑芳部分」之
編號1 所示「土地增值稅」、編號3 所示「土地印花稅」、 編號4 所示「建物印花稅」、編號5 所示「房屋稅」、編號 6 所示「各項規費」、編號11所示「銀行工本費」等各項稅 費，依約均應由賣方即被告陳英雄、杜淑芳分別負擔，且已 由原告先代為繳納完畢；另附表3 「陳英雄部分」之編號7 所示「執行署」納稅義務人陳英雄綜合所得稅欠稅款、編號 8 所示「代償第二順位抵押權（張孫寶蓮）」之抵押債務、 編號9 所示「代償第一順位抵押權（土銀）」之抵押債務， 附表3 「杜淑芳部分」之編號7 所示「代償第二順位抵押權 （張孫寶蓮）」之抵押債務、編號8 所示「代償第一順位抵 押權（土銀）」之抵押債務，均由原告代為清償完畢，故均 得抵充系爭契約之買賣價金；又原告另以匯款方式分別支付 如附表3 「陳英雄部分」編號12、「杜淑芳部分」編號11所 示買賣價金之尾款等情，除與系爭契約第5 條、第6 條、第 7 條約定內容相符外，並據原告提出如附表3 各編號證據欄 內所示證據為憑( 證據出處詳見各證據欄標示) ，故此部分 事實，自堪採信。
⒊至原告雖另稱: 附表3 「陳英雄部分」、「杜淑芳部分」之 編號2 所示「契稅」原均應由賣方負擔，因原告代為墊付， 故此部分墊款亦得充抵買賣價金云云。然觀諸系爭契約第8 條『稅費分算』：「一、…房屋契稅由甲方負擔。」等語， 可知，系爭契約交易過程中所發生之契稅本均應由原告自行 負擔，故縱令原告業已支付上開契稅，亦不得據以充抵買賣 價金，因之，原告此部分主張，自非可採；又原告雖稱附表 三「陳英雄部分」編號10所示「代書設定費」及「杜淑芳部 分」編號9 所示「代書設定費」各乙筆，原均應由賣方負擔 ，因原告代為墊付，故此部分墊款亦得充抵買賣價金云云， 然其並未提出任何相關支付證明文件為憑，而經本院闡明後 ，原告雖另提出代書費用明細表為證( 見院卷第389 至391 頁) ，惟細繹該明細表所示各項目金額，核均與原告所主張 上開已支付數額明顯不符，而原告於本院審理期間復未能具 體敘明前揭編號10所示「代書設定費」2 筆各為49,810元， 究竟對應於上開明細表內之何項目款項，故自無從認定原告 業已墊付該部分款項。此外，原告主張業已透過現金給付方 式，分別支付如附表3 「陳英雄部分」編號13、「杜淑芳部 分」編號12所示買賣價金之現金尾款云云，亦未據提出任何 證據為憑，故此部分主張，亦非可採。
⒋綜上，原告固主張業已經由附表三各編號所示方式，分別支 付買賣價金予被告陳英雄共計30,016,000元、支付予被告杜 淑芳共計30,019,891元，然扣除前述附表三「陳英雄部分」
編號2 「契稅」205,794 元、編號10「代書設定費」49,810 元、編號13「尾款( 現金) 」101,407 元後，原告支付予被 告陳英雄之買賣價金應僅為29,658,989元【計算式:30,016, 000 元-205,7 94 元- 49,810元-101,407元＝29,658,989元 】；另扣除前述附表三「杜淑芳部分」編號2 「契稅」205, 848 元、編號9 「代書設定費」49,810元、編號12「尾款( 現金) 」228,617 元後，原告支付予被告杜淑芳之買賣價金 應僅為29,535,616元【計算式:30,019,891 元-205,848元 -49, 810元-228,617元＝29,535,616元】。 ⒌又被告雖辯稱: 原告將附表三所示尾款2 筆各為1,320 萬元 匯予被告陳英雄、杜淑芳後，旋以有資金需求為由，請求將 該等款項退還，並指示匯入「金威公司」、陳暐婷之金融機 構帳戶，再輾轉匯入由原告設立之「京賀公司」金融機構帳 戶，故難以認定原告業已支付該等尾款云云，並提出被告陳 英雄、杜淑芳、「金威公司」、陳暐婷之金融機構存摺內頁 明細、匯款申請書及經濟部商工登記公示資料查詢等件為憑 (見院卷第141 至173 頁、第259 至262 頁) 。然觀諸上開 存摺內頁明細及匯款申請書所示內容，固可認定被告所述資 金流向一節，尚非虛構，惟僅憑上開資金流向過程，尚無從 認定該等資金流向均係出於原告指示之情，故被告此部分所 辯，能否採信，已待商榷；再者，被告雖另聲請通知證人萬 佳興、陳暐婷到庭，欲證明前揭資金流向均係依原告指示而 為，且最終均係由原告取回該等資金之事實，參諸證人萬佳 興證述: 我是擔任京賀公司負責人，前揭共計2,640 萬元款 項，分為兩筆各1,000 萬元、1,640 萬元匯入京賀公司帳戶 ，因陳水哖向我借了共計1,950 萬元，故其中1,000 萬元是 清償積欠我的債務，另一筆1,640 萬元則是我與陳暐婷之前 討論要過去香港做廢五金買賣，陳暐婷是陳水哖的女兒，所 以陳水哖匯給我做為投資的金額，我並沒有再轉匯給原告等 語( 見院卷第237 、241 頁) ，證人陳暐婷證述: 我是陳水 哖的女兒，我並沒有與萬佳興討論過要去香港做廢五金買賣 或一起做投資，前揭1,000 萬元匯款是陳水哖指示員工以我 的名義進行匯款，我不清楚匯款的原因等語( 見院卷第317 至318 頁) ，經相互勾稽證人萬佳興、陳暐婷上開證述內容 後，渠等針對上開資金流向之原因為何一節，固有齟齬，然 仍均無從證明該等資金流向均係依原告指示而為，且最終由 原告取回系爭契約價金尾款之事實；又被告雖再提出附買回 協議書為憑( 見院卷第325 頁) ，然此等協議書至多僅足以 證明兩造間存有買回協議之事實，而被告既未依該協議書約 定內容提出買回價金予原告，則縱令確有該買回協議存在，
仍不影響系爭買賣契約效力。從而，被告上開所辯，仍均不 足以採為有利於其之認定。
㈡、關於原告得否依據系爭契約第10條、民法第767 條規定，擇 一請求被告等3 人遷讓返還系爭不動產予原告部分: ⒈依系爭契約第10條「買賣標的點交」約定: 「一、買賣標的 之點交應以簽約時之現狀或本約之約定為準，除有特別約定 外，甲方依約完成價金給付，且買賣標的完成產權移轉登記 並辦妥相關他項權利登記或塗銷等作業無誤後，甲乙雙方即 應辦理點交手續，乙方應將買賣標的騰空( 雙方另有約定者 除外) 現場點交予甲方，點交時如有未搬離之物件，應視同 廢棄物處理，處理費用由乙方負擔。」；次按因契約互負債 務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。 但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項著有規定。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務 ，在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明 自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對 待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給 付，而置原告之對待給付於不顧（參見最高法院39年臺上字 第902 號判決意旨）。查，被告陳英雄、杜淑芳各以3,000 萬元為對價，分別將如附表1 、2 所示系爭不動產出售予原 告，然原告迄今僅分別給付價金各為29,658,989元、29,535 ,616元等情，俱經本院認定如前，又依系爭契約第10條約定 內容，可知，上開價金給付義務與系爭不動產點交義務係互 為對待給付。基此，本件被告陳英雄、杜淑芳既均辯稱原告 未給付價金完畢而為同時履行抗辯，則原告於分別給付價金 餘款各為341,011 元【計算式：30,000,000元-29,658,98 9 元＝341,011 元】、464,384 元【30,000,000元-29,535, 616 元＝464,384 元】予被告陳英雄、杜淑芳後，被告陳英 雄、杜淑芳自應同時履行點交系爭不動產予原告之義務，當 無疑義。
⒉次按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所 有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項固定有明文， 惟所謂占有，不僅指直接占有，間接占有亦包括在內。是請 求返還占有物之訴，不僅以現在占有該物之人為被告，尚包 括間接占有人，如貸與人、出租人等。惟按民法第942 條所 規定之占有輔助人於受他人指示而為他人管領物品時，應僅 該他人為占有人，其本身對於該物品即非直接占有人，與同 法第941 條所定基於租賃、借貸關係而對於他人之物為直接 占有者，該他人為間接占有人之情形不同（參見最高法院82 年度臺上字第1178號、87年度臺上字第213 號、90年度臺上
字第2217號、101 年度臺上字第563 號判決意旨）。查，系 爭不動產內部相通連，由被告三人共同占有使用一節，業據 被告自承在卷（見院卷第70頁），參諸被告陳水哖、陳英雄 間具有共同生活居住之事實，再佐以原告並無證據足以證明 被告陳水哖係基於自己使用目的而占有系爭不動產，依此， 衡情堪認被告陳水哖係受被告陳英雄指示而占有系爭不動產 ，居於占有輔助人之地位，並非系爭不動產之直接或間接占 有人，故原告依據民法第767 條第1 項規定，請求被告陳水 哖返還系爭不動產，自屬無據。
㈢、關於原告依據民法第179 條規定，請求被告應給付相當於租 金之不當得利部分:
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條前段固定有明文，然出賣人在未交付買賣標 的物前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有 或侵權行為，買受人既無收益權，亦無利益受損害可言( 參 見最高法院102 年度臺上字第2420號判決意旨) 。查，本件 被告陳英雄、杜淑芳提出前揭同時履行抗辯，得拒絕點交系 爭不動產予原告，故其占有系爭不動產，並非無法律上原因 ，而被告陳水哖僅為占有輔助人，並非系爭不動產之占有人 等情，俱經本院認定如前。依此，原告以系爭不動產遭被告 三人占用而受有利益，欠缺法律上原因，並因此造成原告受 有損害為由，依據民法第179 條規定，請求被告應給付相當 於租金之不當得利，核非有據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第10條約定，請求被告陳英雄、 杜淑芳應自系爭房地遷出及返還予原告，為有理由，應予准 許。又被告提出陳英雄、杜淑芳同時履行之抗辯，亦合於民 法第264 條第1 項前段之規定，爰由本院為命對待給付之判 決如主文第1 項所示。至原告依據民法第767 條規定請求被 告陳水哖應自系爭房地遷出及返還予原告，及依民法第179 條規定請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止， 按月給付原告56,923元之租金，均為無理由，應予駁回。七、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行， 關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額宣告之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執 行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回，附此敘明。八、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
民事第四庭法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
書 記 官 賴怡靜
附表1：（所有權人陳英雄）
┌─┬───────────────────────────┐
│編│土地坐落 │
│號├───┬────┬──┬───┬──────┬────┤
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號 │面積 │範圍 │
│ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │
├─┼───┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│1 │高雄市│○○區 │○○│0000 │ 3,479 │萬分之55│
└─┴───┴────┴──┴───┴──────┴────┘
┌──┬──┬─────┬──────┬──────┬───────┬─────┐
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │建築式樣主要│建物面積（平方│權利範圍 │
│ │ │ │ │建築材料及房│公尺） │ │
│ │ │ │ │屋層數 │ │ │
├──┼──┼─────┼──────┼──────┼───────┼─────┤
│ 1 │0000│高雄市○○│高雄市○○區│鋼筋混凝土造│12層：226.25 │全部 │
│ │ │區○○段 │○○○路000 │ │陽台：36.47 │ │
│ │ │0000地號 │號00樓 │ │ │ │
│ ├──┴─────┴──────┴──────┴───────┴─────┤
│ │備註：含停車位編號128、129。 │
└──┴────────────────────────────────────┘
附表2：（所有權人杜淑芳）
┌─┬───────────────────────────┐
│編│土地坐落 │
│號├───┬────┬──┬───┬──────┬────┤
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號 │面積 │範圍 │
│ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │
├─┼───┼────┼──┼───┼──────┼────┤
│1 │高雄市│○○區 │○○│0000 │ 3,479 │萬分之55│
└─┴───┴────┴──┴───┴──────┴────┘
┌──┬──┬─────┬──────┬──────┬───────┬─────┐
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │建築式樣主要│建物面積（平方│權利範圍 │
│ │ │ │ │建築材料及房│公尺） │ │
│ │ │ │ │屋層數 │ │ │
├──┼──┼─────┼──────┼──────┼───────┼─────┤
│ 1 │0000│高雄市○○│高雄市○○區│鋼筋混凝土造│12層：226.34 │全部 │
│ │ │區○○段 │○○○路000 │ │陽台：36.05 │ │
│ │ │0000地號 │號00樓 │ │ │ │
│ ├──┴─────┴──────┴──────┴───────┴─────┤
│ │備註：含停車位編號122、123。 │
└──┴────────────────────────────────────┘
附表4：
┌─┬─────┬─────────────────────────┐
│編│項目、金額│ 原告主張相當於租金之不當得利計算方式 │
│號│（新臺幣) │ │
├─┼─────┼─────────────────────────┤
│１│000 號12樓│000 號12樓房屋課稅價值為2,875, 200元，坐落基地即如│
│ │房屋每月租│附表1 編號1 土地申報地價為539,746 元（計算式：申報│
│ │金28,458元│地價28,208元/ 平方公尺×19.1345 平方公尺＝539,746 │
│ │ │元），依土地法第97條第1 項規定，以000 號12樓房地申│
│ │ │報總價年息10﹪為計算，每月租金為28,458元〈計算式：│
│ │ │（2,875,200 元＋539,7 46元）×10% ÷12月＝28,458元│
│ │ │，元以下四捨五入）〉。 │
├─┼─────┼─────────────────────────┤
│２│000 號12樓│000 號12樓房屋課稅價值為2,876, 100元，坐落基地即如│
│ │房屋每月租│附表2 編號1 土地申報地價為539,746 元（計算式：申報│
│ │金28,465元│地價28,208元/ 平方公尺×19.1345 平方公尺＝539,746 │
│ │ │元），依土地法第97條第1 項規定，以000 號12樓房地申│
│ │ │報總價年息10﹪為計算，每月租金為28,465元〈計算式：│
│ │ │（2,876,100 元＋539,7 46元）×10% ÷12月＝28,465元│
│ │ │，元以下四捨五入）〉。 │
├─┼─────┼─────────────────────────┤
│總│56,923元 │ │
│計│ │ │
└─┴─────┴─────────────────────────┘
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