臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第1776號
原 告 梁哲彰
訴訟代理人 梁財明
被 告 簡梁先英
訴訟代理人 黃寶蓮
被 告 梁聯貴
梁建明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111 年1 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地（面積三六九點七四平方公尺），分割如附圖二所示，即編號A 部分（面積一二三點二五平方公尺）分歸原告取得；編號B 部分（面積二四六點四九平方公尺）分歸被告簡梁先英、梁聯貴、梁建明按應有部分十四分之一、十四分之六、十四分之七之比例保持共有。訴訟費用由兩造按如附表「應有部分」欄所示之比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系 爭土地）為兩造共有，應有部分如附表所示，兩造就系爭土 地並無不予分割之約定，亦無不能分割之原因，且未就分割 方法達成協議，伊自得訴請裁判分割。又被告於系爭土地上 建造房屋，且越界占用同段392 、394 地號土地，而系爭土 地又呈現長條形，夾在同段392 、394 地號土地中間，是因 被告已在系爭土地建造房屋，對於土地如何分配始為公平、 公正，兩造勢必衍生歧見，且爭議不休，致原物分配有困難 之處。又若系爭土地以原物分割，會產生東南側未面臨道路 ，且同段394 地號土地非兩造所有，無建築線可供建築，東 側雖有計畫道路，但尚未開闢，且依建築法規，其最小寬度 不足，無法單獨申請建築執照，顯然不利於建築及其經濟效 用，而無法發揮系爭土地經濟上之利用價值，是系爭土地應 以變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配為宜。為此 爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項之規定提起本訴 等語。並聲明：兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金 按兩造應有部分比例分配。
二、被告則以：被告梁聯貴於系爭土地上具有門牌號碼高雄市○ ○區○○路0 號未保存登記建物（下稱系爭甲建物），而被 告梁建明則有門牌號碼高雄市○○區○○路00號未保存登記 建物（下稱系爭乙建物），伊等認為應採取將如附圖二所示 之分割方案，即編號A 部分分歸原告取得，而如附圖二所示 編號B 部分分歸伊等按原應有部分比例維持共有（下稱系爭
原物分割方案），如此於分割後可以保留系爭土地現有建物 ，符合土地使用現況，避免土地細分而減損其經濟價值，且 各共有人所分得土地均有足夠空間建築房屋，又都面臨大潭 路之出口，應有公平分配土地。又伊等就系爭土地之應有部 分達3 分之2 ，於原告訴請分割系爭土地前，均同意彼此於 系爭土地上搭建系爭甲建物、系爭乙建物使用，則伊等就系 爭土地已達成分管協議，此於原告向法院聲請裁定變更前應 具效力。況分割共有物是於原物分割具有困難時，始考慮變 價分割，系爭土地於原物分割既無困難，即不應率然採取變 價分割方案等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造共有，面積369.74平方公尺，兩造之應有部 分分別如附表所示。
㈡系爭土地並無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情 事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造復未能達成協議 分割之共識。
㈢系爭土地如附圖一所示B 部分上系爭乙建物為被告梁建明所 有，為3 層建物，第1 、2 層為加強磚造，第3 層為鋼鐵造 。又其旁系爭土地如附圖一所示C 部分上加蓋鐵皮停車棚亦 為被告梁建明所有。
㈣系爭土地如附圖一所示A 部分上系爭甲建物為被告梁聯貴所 有，為1 層磚造建物。
四、得心證之理由
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人 之聲請命為分配，民法第823 條第1 項、第824 條第2 項分 別定有明文。經查，系爭土地為兩造共有，應有部分如附表 所示，且兩造就系爭土地未以契約訂有不分割之期限等節， 為兩造所不爭執，又系爭土地查無因法令規定，或因物之使 用目的不能分割之情事，且兩造復未能達成協議分割之共識 ，是原告依上開規定訴請分割系爭土地，自無不合。 ㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人，民法第824 條第2 項定有明文。又定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有
人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟 效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀 ，定一適當公平之方法以為分割，最高法院96年度台上字第 108 號裁判要旨可供參照。經查：
⒈系爭土地為兩造共有，面積369.74平方公尺，兩造之應有部 分分別如附表所示一節，為兩造所不爭執。又系爭土地呈現 長條狀，目前未直接臨路，東南側隔同段394 地號土地臨大 潭路，東北側為計畫道路用地，其如附圖一所示B 部分上系 爭乙建物為被告梁建明所有，為3 層建物，第1 、2 層為加 強磚造，第3 層為鋼鐵造。而其旁系爭土地如附圖一所示C 部分上加蓋鐵皮停車棚亦為被告梁建明所有。另系爭土地如 附圖一所示A 部分上系爭甲建物為被告梁聯貴所有，為1 層 磚造建物等情，此經本院會同兩造至現場勘驗，並囑託前鎮 地政事務所就系爭甲建物、系爭乙建物占用系爭土地之位置 及面積進行測量屬實，有勘驗筆錄（見訴字卷第至139 至14 7 頁）、照片（見訴字卷第149 至159 頁）、複丈成果圖（ 見訴字卷第163 頁）附卷可憑，自堪認定。
⒉原告固主張系爭土地應以變價分割，所得價金按兩造應有部 分比例分配為宜云云。惟：
⑴系爭土地目前雖未直接臨路，但其面積多達369.74平方公尺 ，被告於分割後又有意願維持共有（見訴字卷第113 頁）， 若採取被告所主張之系爭原物分割方案，即將如附圖二所示 編號A 部分分歸原告取得，而如附圖二所示編號B 部分分歸 被告按原應有部分比例維持共有，分割後面積方整，且原告 取得土地面積可達123.25平方公尺，而被告共有土地面積則 達246.49平方公尺，均足以供建築使用，而不致過於細分。 又系爭土地目前雖未臨路，具有未與建築線相連接，而無從 建築之窘境，但其東南側乃隔同段394 地號土地即臨大潭路 ，東北側又臨計畫道路用地，並觀諸地籍圖謄本（見訴字卷 第101 頁）所示，同段394 地號土地實為一較諸系爭土地更 為狹長之土地，深度約只有系爭土地3 分之1 ，其所有權人 除與系爭土地所有權人換地或出售予系爭土地所有權人外， 並無其他使用方式，是為使系爭土地、同段394 地號土地得 以建築使用，可預見該二土地所有權人應會藉由換地或買賣 ，而使土地得以供建築使用，促進經濟效用，並參諸前述， 系爭土地分割後兩造所得分得之土地面積，均足以供建築使 用，兩造並不因分割而喪失透過換地或價購同段394 地號土 地，使所分得土地得以建築使用之機會。是原告以系爭土地 未與建築線相連接，原物分割將不利於建築使用及其經濟效 用云云，尚非可採。
⑵被告梁聯貴於系爭土地如附圖一所示A 部分具系爭甲建物， 而被告梁建明則於系爭土地如附圖一所示B 部分上具有系爭 乙建物，系爭甲建物為1 層磚造建物，而系爭乙建物則為3 層建物，第1 、2 層為加強磚造，第3 層為鋼鐵造等節，為 兩造所不爭執，則對照附圖一、二所示位置，若採取被告所 提分割方案，乃符合系爭土地之使用現況，得以使被告梁聯 貴、梁建明於系爭土地分割後不需拆除系爭甲建物、系爭乙 建物，有助於經濟效益。至原告雖主張系爭甲建物、系爭乙 建物違法建築在先，業經高雄市政府限期拆除，且為加強磚 造房屋，已逾使用年限，確不具經濟價值云云。惟被告雖自 承系爭甲建物、系爭乙建物於60幾年間即已建造（見訴字卷 第279 頁），但其屋況尚佳，且目前仍為被告居住使用中， 有照片附卷可查（見訴字卷第155 頁），尚難以固定資產耐 用年數表中加強磚造房屋耐用年數為35年，即認定系爭甲建 物、系爭乙建物為危險建築物，或不具經濟價值，且高雄市 政府工務局是以110 年11月22日高市工務隊字第1107066600 0 號函（下稱系爭函文）限期要求兩造拆除系爭土地如附圖 一所示C 部分之鐵皮違建，有該函附卷可查（見訴字卷第28 9 頁），尚非要求拆除系爭甲建物、系爭乙建物，是應認系 爭甲建物、系爭乙建物仍具一定之經濟價值，則基於系爭土 地之使用現況及分割後其上建物仍得保存之經濟效益，縱便 被告占有使用系爭土地未得原告同意，仍應認系爭原物分割 方案較為可採，原告上開主張，尚非可採。
⑶被告均同意採取系爭原物分割方案，只有原告同意變價分割 ，是以系爭原物分割方案較符合多數共有人之意願，且共有 人就是因為就分割之方法不能協議決定，方請求裁判分割， 並非共有人無法達成協議，即得認原物分割有所困難，而應 予變價分割，況系爭原物分割方案，原告所分得之土地非但 方整，將來除得透過與同段394 地號土地所有權人換地或價 購，而使土地臨大潭路之外，若將來系爭土地東北側計畫道 路開闢，其分得之土地尚臨計畫道路，其並不因未採取變價 分割而權益受損，而被告梁建明、梁聯貴因此亦無未能取得 土地，導致系爭甲建物、系爭乙建物需為拆除，而喪失長久 居住之住所問題，系爭原物分割方案應符合全體共有人之利 益，非僅有利於特定共有人，是原告主張因被告於系爭土地 上建有房屋，兩造對於土地應如何分配勢將衍生歧見，原物 分配有所困難，且變價分割方可透過競標方式，基於市場自 由競爭，使系爭土地價值極大化，避免分割後利益僅歸於特 定共有人，對其他共有人不公云云，亦非可採。 ⑷原告雖聲請訊問證人林良助、林祺民、梁志豪，以證明同段
394 地號土地所有權人是否同意兩造通行該土地，並聲請函 詢高雄市政府工務局，系爭函文所示違建是否業經拆除。惟 同段394 地號土地所有權人是否同意兩造通行該土地，及系 爭函文所示違建是否拆除，尚不影響本院上開認定，是本院 自無調查該等證據之必要，附此敘明。
⑸綜上所述，斟酌系爭土地各共有人之意願及其性質、分割前 之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人 之利益，認系爭土地應採取系爭原物分割方案，最為妥適。 ㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定 有明文。又於共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受 分配之不動產，其價格不相當時，應以適當之價格補償之， 始符合公平經濟之原則，最高法院105 年度台上字第111 號 裁判要旨可供參照。本件原告固主張如採取系爭原物分割方 案，需為金錢補償云云。惟如採取系爭原物分割方案，原告 所分得土地因計算上四捨五入關係較諸其應有部分為多，且 如前述，其所分得土地除隔同段394 地號土地臨大潭路外， 東北側尚臨計畫道路，條件實未劣於被告所分得之土地位置 ，自難認其所分得土地未按其應有部分受分配，而應予金錢 補償，是原告上開主張，應非可採，且本院亦無依原告聲請 囑託不動產估價師事務所鑑定有無需為金錢補償之必要。五、綜上所述，系爭土地應予分割如附圖二所示，即編號A 部分 （面積123.25平方公尺）分歸原告取得；編號B 部分（面積 246.49平方公尺）分歸被告梁聯貴、簡梁先英、梁建明按應 有部分14分之6 、14分之1 、14分7 之比例保持共有，爰判 決如主文第1 項所示。
六、按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公 平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事 訴訟法第80條之1 定有明文。本件兩造係因分割系爭土地無 法達成協議而涉訟，但各自所為之行為均為維護自身權益， 揆諸上揭說明，本件訴訟費用應按兩造於系爭土地之應有部 分比例負擔始符公平，爰判決訴訟費用之分擔如主文第2 項 所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 8 日
民事第二庭 法 官 楊淑儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 8 日
書記官 詹立瑜
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│附表： │
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│編號│共有人 │應有部分 │
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│1 │原告 │3 分之1 │
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│2 │被告梁聯貴 │21分之6 │
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│3 │被告簡梁先英│21分之1 │
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│4 │被告梁建明 │3 分之1 │
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