臺灣桃園地方法院小額民事判決 94年度桃小字第1457號
原 告 乙○○○○區管理委員會
法定代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間給付管理費事件，於民國94年11月24日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬叁仟捌佰伍拾玖元，及自民國九十四年六月十一日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍萬叁仟捌佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給付 原告新臺幣（下同）53,859元，及自民國93年3月1日起至清 償日止，按年息百分之10計算之遲延利息。嗣於本院94年10 月5 日言詞辯論期日減縮為自支付命令聲請狀繕本送達翌日 起算，經核為應受判決事項之縮減，揆諸前開規定，應予准 許。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：被告所有門牌號碼為桃園縣桃園市○○ 路○段16號6樓之1 之房屋為乙○○○○區之一部分，故被告 為該社區區分所有權人之一，依公寓大廈管理條例及上開社 區住戶規約規定，被告有按月繳納管理費之義務，又依被告 與訴外人龍泰興建設股份有限公司（下稱龍泰興公司）所簽 訂之房屋土地買賣契約書所載，被告每月應繳納之管理費為 4,143元，然自93年3月1日起至94年4月30日止，被告僅有繳 納93年6月份之管理費4,143元，被告尚欠原告管理費53,859 元，經原告屢次向被告催討，被告均置之不理，為此依公寓 大廈管理條例及上開買賣契約第18條第3 款之內容訴請被告 給付原告53,859元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至 清償日至，按年息百分之10計算之遲延利息。二、被告則抗辯: ⑴伊於91年11月向訴外人即起造人龍泰興公司 購屋，然原告卻於94年4月9日才依法成立及訂立住戶規約， 而原告在本件訴訟係請求93年3月1 日起至94年4月30日止之 管理費，然在此期間內，未見起造人有依法召開區分所有權
人會議確認規約內容及管理費之繳納標準，故原告向伊請求 在該管理委員會成立前之管理費並無所據。⑵上開買賣契約 所載之管理費係屬預繳，而非約定住戶應按月繳納管理費， 故原告依該買賣契約請求伊繳納管理費應無理由，況依公寓 大廈管理條例之規定，管理費之收取應依規約，如無規約時 ，則須回歸適用公寓大廈管理條例，原告不可僅憑買賣契約 內容向住戶請求管理費。⑶原告應返還各住戶自92年9 月起 至94年4 月為止所收取之管理費，且原告須將上開社區之所 有財務報表公告等語。並聲明請求（一）駁回原告之訴。（ 二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、法院之判斷:
（一）原告主張被告所有之上開房屋為乙○○○○區之一部分， 被告為該社區區分所有權人之一，而被告每月應繳納之管 理費為4,143元，然自93年3月1日起至94年4月30日止，被 告僅繳納93年6月份之管理費4,143元，尚有管理費53,859 元未繳等情，業據其提出與所述相符之管理帳戶明細為證 ，且為被告所不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。惟 被告抗辯原告係於94年4月9日間才依法成立，並同時制定 住戶規約，故原告無權向伊收取94年4月9日前之管理費等 語，而原告已自認被告所述該管理委員會之成立時點及住 戶規約之訂立日期，此部分亦有公寓大廈管理組織報備證 明及住戶規約在卷可佐，茲本件所應審究者為被告在原告 依法成立且住戶規約訂立前之期間是否須繳納管理費。（二）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項 定有明文。參以上開社區之住戶規約第10 條第2項已載明 ：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議 分攤之。但第1 次區分所有權人會議召開前或區分所有權 人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者，從其規 定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比 例分擔之等語。由此可知，各區分所有權人在第1 次區分 所有權人會議召開前仍有繳納管理費之義務，且此時關於 管理費應如何繳納之各項事宜係優先適用買賣契約或分管 契約之內容，倘無此類相關規定時，才由各區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔管理費，又所謂之「買賣契 約」在解釋上即應包含建商與各區分所有權人間所簽訂之
買賣契約在內。次查，依被告與訴外人即建商龍泰興公司 所簽立之買賣契約第11條第3項第3款及第4 款前段分別記 明：甲方（即被告）應繳清本戶應負擔之管理基金25,000 元，暨預收6個月管理費（50元/每坪）以利社區管委會創 立初期之運作；水、電、瓦斯費用及社區管理費用，於不 動產點交前由乙方（即訴外人龍泰興公司）負擔，點交後 則由甲方負擔。故依上述條款之文義以觀，可知被告所須 負擔之管理費係自建商龍泰興公司將上開房屋點交予被告 後起算，每月之管理費係以每坪50元計算，且在被告依約 預繳之6 個月管理費扣抵完畢後，被告每月應繳納管理費 之責任並不因而免除。又被告在本件審理中陳稱伊自92年 2 月起已搬入上開房屋內居住等語，故依上開規約及買賣 契約所載，被告自92年3 月起即有繳納管理費之義務。是 被告抗辯原告不得單憑上開買賣契約之內容向伊請求管理 費云云，並非可採。
（三）綜上所述，原告向被告請求管理費之主要依據仍為上開住 戶規約，而上開買賣契約中就被告應於何種情形下負擔管 理費之約定事項則屬於該住戶規約第10條之補充內容，故 被告依約應自受領點交上開房屋後（即92年3 月起）開始 繳納管理費，因此，上開社區之管理委員會即原告於何時 成立並不影響被告應繳納管理費期間之認定，是被告抗辯 在原告合法成立前，因未召開區分所有權人會議確認收取 管理費之標準，故此期間內之管理費伊無庸繳納云云，不 足採信。
（四）至被告抗辯原告應將自92年9月起至94年4月為止所收取之 管理費返還各住戶乙節，所憑之理由不外乎為原告不得收 取上開住戶規約訂立前之管理費，然此部分抗辯業經本院 所不採，已如前述，被告對此既無其他證據提出以供本院 參酌，是被告以此拒絕給付管理費尚乏所據。此外，被告 請求原告將上開社區之所有財務報表公告一事與給付管理 費間並非屬於對待給付之關係，故被告亦不得以此事由拒 絕給付管理費。
（五）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期限 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命 其給付應繳之金額及遲延利息；給付無確定期限者，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催 告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率，公寓大廈管理條例第21條及民法第22 9條第2項、第233條第1項分別定有明文。又上開住戶規約 第10條第5 項載明：區分所有權人若在規定之日期前未繳 納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金 額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之10計算 。經查，原告主張被告自93年3月起至94年4月止，共有管 理費計53,859元未繳等情，為被告所不否認，而被告拒絕 繳納管理費之事由均於法無據，已如前述，因被告積欠之 管理費已逾2 期應繳之金額，經原告屢次催討，迄未給付 ，又本件支付命令聲請狀繕本於94年6 月10日對被告發生 催告效力，有該送達回證在卷可佐，從而，原告依上開規 定，請求被告給付如主文第1 項所示之金額，及自支付命 令聲請狀繕本送達翌日即94年6 月11日起至清償日止，按 年息百分之10計算之遲延利息，為有理由，應予准許。（六）本件訴訟標的金額在100,000元以下，依民事訴訟法第436 條之20規定，法院為被告敗訴之判決時，應依職權宣告假 執行，爰依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准 宣告免為假執行，核無不合，併酌定相當擔保金額宣告之 。
（七）末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費 用額。訴訟費用由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第 436 條之19、第78條規定甚明。本件訴訟費用自應由敗訴之被 告負擔。經核原告支出裁判費1,000 元，是被告應負擔之 訴訟費用額確定為1,000元。
（八）本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法核與本判 決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。四、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條之2 3、第436條第2 項、第78條、第436條之19、第436條之20 ， 判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 8 日 臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法 官 林哲賢
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 8 日 書記官 黃進傑
, 台灣公司情報網