臺灣高等法院民事判決
110年度上字第331號
上 訴 人 黃文聰
訴訟代理人 謝智硯律師
複 代理 人 鄭光評律師
被 上訴 人 宋化宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年1
月15日臺灣桃園地方法院108年度訴字第2327號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於111年1月19日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項至第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將如附圖代碼A至E所示房屋即門牌號碼桃園市○○區○○街○○○巷○○○號房屋遷讓交還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾萬玖仟柒佰壹拾玖元，及自民國一０八年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人應將桃園市○○區○○段○○○地號土地如附圖代碼A至E所示部分遷讓交還上訴人。
第一、二審及追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔。本判決第二項、第三項、第五項所命給付，於上訴人以新臺幣參佰貳拾肆萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人以新臺幣玖佰柒拾壹萬捌仟捌佰零貳元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。又不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第256條亦有明文。查上訴人於原審起訴請 求被上訴人應將門牌號碼桃園市○○區○○街000巷000號房屋（ 門牌整編前為桃園市○○區○○街000○0號，下稱系爭房屋）遷 讓返還予上訴人，並請求相當於租金之不當得利。嗣於本院 審理中將其請求被上訴人遷讓之「系爭房屋」特定為「如附 圖代碼A至E所示部分」(下稱如附圖A至E所示部分)，並追加 請求被上訴人應將系爭房屋坐落之桃園市○○區○○段000地號 土地（重測前為○○段000地號，下稱系爭土地，與系爭房屋
合稱系爭房地）如附圖A至E所示部分遷讓返還上訴人（見本 院卷第74頁）。前者，係為說明被上訴人應遷讓房屋之範圍 ，而補充其事實上陳述，並未變更訴訟標的，不生訴之變更 或追加之問題。後者，核屬訴之追加，被上訴人雖不同意， 惟上開追加之訴與原起訴主張之事實，均係本於被上訴人是 否無權占用系爭房屋及其所坐落土地之爭執，其基礎事實同 一，揆諸前開規定，其所為之追加，應予准許。貳、實體方面：
一、上訴人主張：系爭土地登記為訴外人呂學恭所有，呂學恭與 訴外人呂學進於民國79年6月30日簽立不動產買賣契約書， 由呂學恭將系爭土地出售予呂學進。訴外人李亨元、呂學恭 、呂學進等3人於85年1月11日協議由呂學恭無條件將系爭土 地過戶予李亨元，而坐落於系爭土地上之系爭房屋為未辦保 存登記建物。伊於91年10月23日與李亨元簽訂不動產買賣契 約書，其上記載「由李亨元將系爭房地權利範圍各2分之1出 售予伊，但同意整棟房屋產權全部過戶給伊持有」，伊已取 得系爭房地所有權及事實上處分權，且為占有人。詎被上訴 人自99年12月25日起無權占有系爭房地如附圖A至E所示部分 ，經伊於108年10月17日寄發律師函請求被上訴人騰空返還 其占用部分，被上訴人108年10月18日收受該函，惟均未置 理，伊自得適用或類推適用民法第767條第1項前段及依民法 第962條規定，請求被上訴人遷讓並返還系爭房屋如附圖A至 E所示部分予伊。又被上訴人無權占用系爭房屋如附圖A至E 所示部分，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得 依民法第179條規定，請求被上訴人給付自伊催告其給付時 即108年10月18日回溯5年相當於租金之不當得利新臺幣（下 同）61萬5,667元。伊另得適用或類推適用民法第767條第1 項前段及依民法第962條規定，追加請求被上訴人應將系爭 土地如附圖A至E所示部分遷讓交還上訴人。爰適用或類推適 用民法第767條第1項前段及依民法第962條、第179條規定 ，請求被上訴人應將系爭房地如附圖A至E所示部分遷讓交還 上訴人，及給付61萬5,667元，並加計自起訴狀繕本送達翌 日起算之法定遲延利息等語。【原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人聲明不服，提起上訴，並為訴之追加。至上訴人請求 超逾上開部分（即上訴人請求相當於租金之不當得利逾61萬 5,667元及自起訴狀繕本送達翌日起算利息部分），業經上 訴人減縮上訴聲明，該部分均非本院審理範圍】。並於本院 聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢 棄部分：⒈被上訴人應將如附圖A至E所示房屋即系爭房屋遷 讓交還上訴人。⒉被上訴人應給付上訴人61萬5,667元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 ㈢被上訴人應將系爭土地如附圖A至E所示部分遷讓交還上訴 人。
二、被上訴人則以：系爭房屋係訴外人陳專玄免費借伊使用，因 陳專玄幫李亨元處理債務，陳專玄稱其有使用權，伊於99年 12月25日讓父母入住，101年上訴人找房仲賣系爭房屋，伊 表示願以1,200萬元購買，經訴外人劉勝全議員協調，上訴 人同意讓伊繼續住至上訴人要賣系爭房屋或都市重劃時再處 理，惟伊與上訴人間未簽契約等語，資為抗辯。並於本院聲 明：上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地登記為呂學恭所有，呂學恭與呂學進於79年6月30日 簽立不動產買賣契約書，由呂學恭將系爭土地出售予呂學進 。李亨元、呂學恭、呂學進等3人於85年1月11日協議由呂學 恭無條件將系爭土地過戶予李亨元，有協議書、不動產買賣 契約書、土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第21-30頁、第6 9頁）。
㈡系爭房屋為未辦保存登記建物，上訴人於91年10月23日與李 亨元簽訂不動產買賣契約書，其上記載「由李亨元將系爭房 地權利範圍各2分之1出售予上訴人，但同意整棟房屋產權全 部過戶給上訴人持有」，有不動產買賣契約書可證（見原審 卷第33-39頁）。
㈢被上訴人自99年12月25日起占有使用系爭房地如附圖A至E所 示部分，有附圖在卷可稽（見原審卷第197頁）。 ㈣上訴人於108年10月17日以（108）律智字第1081017號函催被 上訴人騰空返還系爭房屋，被上訴人於108年10月18日收受 該函，有上開函文、收件回執暨回證在卷可稽（見原審卷第 17-19頁）。
四、上訴人主張其為系爭房地之所有權人及事實上處分權人，且 為占有人，被上訴人無權占有系爭房地如附圖A至E所示部分 ，其自得適用或類推適用民法第767條第1項前段及依民法第 962條、第179條規定，請求被上訴人遷讓交還系爭房地如附 圖A至E所示部分，及給付相當於租金之不當得利61萬5,667 元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠上訴人依民法第962條及適用或類推適用民法第767條第1項前 段規定，請求被上訴人遷讓交還系爭房地如附圖A至E所示部 分，是否有據？
⒈按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。占有被 妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求 防止其妨害，民法第962條定有明文。而所謂占有人，為對
於物有事實上管領力之人，此觀諸同法第940條之規定即明 。又所謂有事實上之管領力，不以其人與標的物有身體上接 觸或物理上控制為限，但須依一般社會觀念，足認一定之物 已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，始可謂有事實上 之管理力，一般而言，對於物已有確定與繼續之支配關係， 或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對物已有事實 上之管領力。
⒉查系爭房地係李亨元、呂學恭、呂學進等3人於85年1月11日 協議無條件過戶予李亨元，而上訴人於91年10月23日向李亨 元購買，約定由李亨元將系爭房地權利範圍各2分之1出售予 上訴人，李亨元同意整棟房屋產權全部過戶予上訴人持有， 於土地建築改良物買賣所有權移轉契約書亦載明移轉系爭房 屋權利範圍全部予上訴人，並於同年完納契稅及後續房屋稅 ，其後電費並由上訴人繳納等情，有桃園市政府地方稅務局 108年房屋稅繳款書、協議書、桃園縣稅捐稽徵處91年度契 稅繳款書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、桃園縣 稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、桃園縣政府地方稅務局總局10 1年房屋稅繳款書、照片、土地登記謄本、電費收據、上訴 人之蘆竹鄉農會帳戶存款存摺在卷可稽（見原審卷第13頁、 第21-51頁、第69頁、本院卷第27-43頁）。又依證人李亨元 於原審審理時證述：系爭房屋是呂學進蓋的，因呂學進欠我 錢，所以將系爭房地賣給我，呂學恭也有同意將其就系爭土 地應有部分賣給我，後因上訴人幫我處理債務，我為了感謝 上訴人，所以將系爭房屋賣給上訴人，我賣給上訴人系爭房 屋時沒有住人，我跟上訴人說系爭房屋登記為上訴人，想用 就去用等語（見原審卷第153-154頁），足認李亨元已將系 爭土地權利範圍2分之1出售予上訴人，並將系爭房屋全部權 利移轉予上訴人，上訴人為系爭房屋之事實處分權人。再依 證人黃政哲於本院證述：我於90幾年時是開南大學董事長， 當時開南大學是管理學院，要升格為大學，因為當時缺少教 授及學生宿舍，所以我請我的堂兄黃政得幫我找房子，而在 大學旁邊有類似一個洋房之房子，黃政得找到了這個房子之 主人叫黃文聰，黃政得直接介紹我以學校名義與黃文聰簽訂 租賃契約。大概是西元2002至2005年（民國91至94年）左右 ，等於是為了學校教授而租賃房屋，係以學校名義與黃文聰 簽訂租約。租了多久，忘記了，應該有3至4年左右。承租房 屋即系爭房屋，黃文聰有將系爭房屋之鑰匙交付予校長湯教 授等語（見本院卷第150-151頁），上訴人既有出租系爭房 屋並交付鑰匙予他人使用之事實，且系爭房屋之房屋稅、電 費等均係由上訴人繳納，前已敘明，益徵李亨元於出賣移轉
系爭房屋後，確已交付系爭房地予上訴人使用，上訴人就系 爭房屋具有事實上之管領力。則上訴人主張其有取得系爭房 屋之占有，其後出租予大學教授等語，應可採信。又經原審 會同兩造勘驗現場暨囑託桃園市蘆竹地政事務所複丈系爭房 地，系爭房屋坐落於系爭土地之範圍為如附圖A至E所示部分 ，有勘驗測量筆錄、附圖在卷可按（見原審卷第179-182頁 、第197頁）。系爭房屋全部權利既移轉予上訴人並交付予 上訴人使用，而系爭房屋坐落於系爭土地如附圖A至E所示部 分，房屋與土地無法分離，可見上訴人為系爭房地如附圖A 至E所示部分之占有人。
⒊被上訴人自99年12月25日起即占有使用系爭房地如附圖A至E 所示部分，供其父母居住乙節，為其所自承（見本院卷第10 3頁、第118-119頁）。被上訴人雖辯稱系爭房屋係陳專玄免 費借其使用，因陳專玄幫李亨元處理債務，陳專玄說他有使 用權，且101年間經訴外人劉勝全議員協調，上訴人同意讓 其繼續住云云。然系爭房屋係李亨元出售予上訴人，並將系 爭房地如附圖A至E所示部分交付上訴人，上訴人為占有人乙 節，已如前述，被上訴人空言稱陳專玄有系爭房屋之使用權 ，顯屬無憑。且兩造於101年間縱有透過他人協調被上訴人 遷讓交還系爭房地如附圖A至E所示部分一事，然兩造非親非 故，上訴人何以願無償將上開房地借予被上訴人使用，被上 訴人復未舉證以實其說，其辯稱上訴人同意其使用上開房地 ，自不足取。則被上訴人既無占有使用系爭房地如附圖A至E 所示部分之合法權源，其自99年12月25日起占有使用該部房 地即為無權占有，上訴人既為該部分房地之占有人，其依民 法第962條規定，請求被上訴人遷讓交還系爭房地如附圖A至 E所示部分，自屬有據。上訴人依民法第962條規定，請求被 上訴人遷讓交還系爭房地如附圖A至E所示部分，既有理由， 則關於其另依民法第767條第1項前段或類推適用該規定為同 一請求，本院即無庸再予論述。
㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之 不當得利，是否有據？暨其數額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例要旨參照）。再者，城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為 限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總 價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價。 所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依
土地法所申報之地價。依平均地權條例第16條規定，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報 地價。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查上 訴人為系爭房地如附圖A至E所示部分之占有人，被上訴人無 權占有該部分房地，已如前述，其無法律上原因受有占用系 爭房地如附圖A至E所示部分相當於租金之利益，致上訴人未 能利用上開房地而受有損害，上訴人依民法第179條規定， 請求被上訴人返還其因無權占有系爭房地如附圖A至E所示部 分所受相當於租金之利益，自屬有據。
⒉查系爭土地地目為田，係農牧用地，位於田地周圍，外臨桃 園市○○區○○街道路，尚可方便出入，商業活動非繁忙，有照 片、土地登記謄本、Google街景圖在卷足佐（見原審卷第75 -76頁、第147頁、第239頁），本院審酌上情及兩造利用土 地之經濟價值、所受利益等一切情狀後，認上訴人所請求相 當於租金之不當得利數額，以按系爭土地申報地價年息6%計 算，應為合理適當。上訴人主張應依年息10%計算，實屬過 高，為不可採。又系爭房地如附圖A至E所示部分面積為926. 31平方公尺（計算式：204.51+263.41+18.42+284.47+155.5 0=926.31），系爭土地公告地價103年至104年期間每平方公 尺均為1,500元、105年至108年間均為1,900元，另系爭房屋 103年至107年間之課稅現值各為74萬3,400元、73萬3,600元 、72萬3,800元（上訴人書狀誤載為72萬800元）、71萬4,00 0元、70萬4,200元等情，有附圖、桃園市政府地方稅務局房 屋稅繳款書、公告地價表在卷可憑（見原審卷第197頁、本 院卷第141-145頁），上訴人雖漏未提出108年度系爭房屋之 課稅現值資料，然依上開各年度折舊之計算，可知系爭房屋 之課稅現值逐年遞減9,800元，以此推算，108年之課稅現值 應為69萬4,400元。又上訴人係於108年10月17日以（108） 律智字第1081017號函催被上訴人騰空返還系爭房屋，被上 訴人於108年10月18日收受該函，有上開函文、收件回執暨 回證在卷可稽（見原審卷第17-19頁），則上訴人請求被上 訴人給付自其108年10月18日回溯5年即103年10月18日起計 算之相當於租金之損害（103年部分，上訴人僅請求2個月， 見本院卷第181頁），並僅就被上訴人無權占用系爭房地如 附圖A至E所示部分其中面積456.2平方公尺為請求，自屬有 據。以此計算，被上訴人占有系爭房地如附圖A至E所示部分 ，上訴人請求被上訴人返還103年10月18日至108年10月18日
間之不當得利數額40萬9,719元（計算式詳如附表所示）， 為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第962條、第179條規定，請求被上 訴人將系爭房屋如附圖A至E所示部分遷讓交還上訴人，並應 給付上訴人40萬9,719元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年 11月15日（見原審卷第61頁之送達證書）起至清償日止，按 年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求 ，則屬無據，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴 人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由 本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項、第3項所示。 至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回 其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨就此指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追 加依民法第962條規定請求被上訴人將系爭土地如附圖A至E 所示部分遷讓交還上訴人，為有理由，亦應准許。又本判決 第2項、第3項、第5項所命給付部分，上訴人陳明願供擔保 宣告准為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許 之，並依職權為被上訴人預供擔保得免為假執行之宣告。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及所用證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條 、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 23 日 民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 毛彥程
法 官 蔡世芳
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 23 日 書記官 何敏華
附表
年度 計算式 金額 103 〈547,440元（1,500元×0.8×456.2㎡=547,440元）+743,400元〉×6﹪×2/12（即2個月）=12,908元，元以下四捨五入，下同。 12,908元 104 〈547,440元（1,500元×0.8×456.2㎡=547,440元）+733,600元〉×6﹪×1（即1年）=76,862元 76,862元 105 〈693,424元（1,900元×0.8×456.2㎡=693,424元）+723,800元〉×6﹪×1=85,033元 85,033元 106 〈693,424元（1,900元×0.8×456.2㎡=693,424元）+714,000元〉×6﹪×1=84,445元 84,445元 107 〈693,424元（1,900元×0.8×456.2㎡=693,424元）+704,200元〉×6﹪×1=83,857元 83,857元 108 〈693,424元（1,900元×0.8×456.2㎡=693,424元）+694,400元〉×6﹪12×（9月又18/30天）=66,614元 66,614元 一、申報地價=各年度公告地價×0.8（A） 二、〈（A×占用面積456.2㎡）+房屋現值〉×年息6%×占用期間=相當於租金之不當得利 共計409,719元