臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第374號
原 告 李郁蘭
訴訟代理人 米承文律師
被 告 李花香
訴訟代理人 賈俊益律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年1月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、原告於民國110年2月2日委由代理人盧銘曜與被告之代理人即 被告之女吳毓青簽立合約書（下稱110.2.2合約書），由原 告以新臺幣（下同）2,558萬元向被告購買坐落台中市○○區○ ○段0000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上 同段1653建號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭 不動產），原告當場以信用卡刷卡方式給付定金28萬元，兩 造意思表示合致，成立不動產買賣契約。惟當晚吳毓青因有 同時委託房屋仲介銷售系爭不動產情況，為避免額外產生仲 介費負擔，要求盧銘曜考量被告委託仲介銷售條款，原告認 為兩造就系爭不動產買賣之標的、價金等必要之點，已於11 0.2.2合約書意思合致，買賣契約已成立，原告本無仲介費 支出，若能配合被告規避對仲介之違約金，屬有益被告亦不 損及原告之行為，基於履約誠意始配合，因而同意延至110 年6月中旬再簽定正式書面買賣契約，但從未答應負擔被告 對仲介之違約金，被告當時並要求重新以現金支付定金以免 留存紀錄，而將前刷卡繳付之定金以刷退方式處理，且將定 金提高至100萬元，兩造因而於110年2月5日在苗栗縣○○鄉○○ 路00號（被告擔任館長之臺灣藝術博物館）另簽訂金契約（ 下稱110.2.5訂金契約），盧銘曜當場交付現金100萬元予被 告。
㈡、原告於110年2月5日至110年6月中旬等待期間，為履約順利， 曾向被告要求提供水電圖說、貸款餘額證明、代書作業等， 一再確認簽約日期，然並不順利，盧銘曜及本件委辦代書李 賢招亦於110年5月12日親往前往被告所在表達如期簽約要求 ，惟被告對於已約定之委辦代書有爭議，亦不提供設定抵押 權之餘額證明，致遲未能決定正式簽約日期，原告因而於11 0年6月15日函催被告於同年6月30日簽約，被告則委由律師
回應否認兩造就系爭不動產買賣之意思合致，且要求被告承 擔仲介費給付之風險，原告乃委由律師表達買賣意思合致生 效及其所稱仲介費負擔未在合約範圍。最後雖由兩造委任之 律師進行正式書面契約之研修，但因兩造對仲介費負擔條款 互為堅持，至今仍未能簽署正式契約，買賣履行期程（移轉 登記文件之完備、稅規費之繳納、房屋貸款之申請、後續價 金之繳付及房屋點交等）均未能決定。原告不得已，爰依兩 造間有效之買賣契約關係及民法第348條第1項規定起訴。㈢、聲明：⒈被告應將系爭不動產之所有權移轉登記及騰空遷讓予 原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告於109年底欲出售系爭不動產，相關出售事宜委由吳毓青 代為辦理，又被告與吳毓青對於不動產買賣不熟，因此於10 9年12月間與多家仲介業者簽訂「一般委託銷售契約書」委 由仲介公司代為出售，依委託契約約定，被告約定銷售之底 價為2,980萬元（部分談及價金為2,650萬元，不另付仲介費 ），若仲介成功銷售，其仲介報酬為售價3%，故仲介業者乃 在591房屋網站及仲介公司網站刊登銷售廣告，而銷售廣告 並未揭示被告個人資料，僅記載仲介公司資料，有意購屋者 依合法管道自無從知悉被告個人資料。詎原告之代理人盧銘 曜於110年2月2日自稱經特殊管道找到被告經營之臺灣藝術 博物館，被告匆忙間與原告簽訂110.2.2合約書，被告於簽 訂後感到忐忑不安，且仲介公司人員於數日後亦表示若有經 其介紹或帶看之客戶，被告私自簽約也須給付仲介費用等語 ，被告為此通知原告欲退還訂金，請其前來領回。盧銘曜即 於110年2月5日前來，經被告說明其擔心仲介費用之事後， 盧銘曜表示可在仲介合約終止後簽訂正式買賣契約，並表示 要先給付定金100萬元，雙方因而簽立110.2.5訂金契約。嗣 後洽談簽訂正式合約過程並不順利，原告強勢要求買賣條件 須依其條件，代書也須由其指定，被告擔心交易安全，而委 請本件訴訟代理人出面洽商。
㈡、110.2.5訂金契約特別註明須於110年6月份中旬簽訂正式買賣 契約，依此可知110年2月5日尚未簽立買賣契約立，依實務 判決，110.2.5訂金契約屬立約定金性質，祇產生是否能沒 收定金或者須加倍返還定金之問題，尚非兩造間買賣契約已 成立。又依內政部頒布不動產買賣契約範本規定，不動產買 賣價金及付款方式，包括稅賦等費用之負擔皆屬於不動產買 賣契約必要之點，為應記載事項；原告在起訴狀亦自承被告 同意價金2,558萬元，是不願負擔仲介費之情形，若以仲介 費3％計算，2,558萬元之仲介費高達76萬5千元，且比對被告
與仲介簽訂之委託書，被告須負擔仲介費之出售價金為2,98 0萬元。原告明確知悉110.2.5訂金契約之價金是被告無須支 付仲介費情形下之價金，始約定延至110年6月中旬簽正式合 約，故若有仲介費由何方負擔，且仲介費高達76萬5千元， 此涉及實質買賣價金內容，亦屬買賣契約重要事項之一。㈢、因盧銘曜表示係透過特殊管道知悉被告資料，涉及其陳述是 否真實，被告無從查證，故而被告之訴訟代理人提出之買賣 契約草稿第5條第10項中註明「買方知悉賣方於109年至110 年2月間曾以一般委託方式，委託多家仲介公司銷售買賣標 的，依一般委託之條款，若經由仲介公司介紹成立之情形， 賣方有可能須支付買賣價金3%之仲介費用。買方確認未經仲 介公司介紹而與賣方接洽簽訂本契約，爾後若有仲介公司主 張買方是經期提供資訊等事由，要求賣方給付仲介費用時， 應由買方負擔此仲介費用，賣方不負擔任何仲介費用」等語 ，然原告堅持不同意此條款，原告對於被告所提出合乎情理 之買賣契約草稿拒不簽訂，故知不能簽訂契約，為可歸責於 原告事由，原告請求履行契約自屬無理由（被告並未主張沒 收定金，而係通知返還定金）。退步言之，若法院認定兩造 買賣契約已成立，則被告主張同時履行抗辯，原告未給付全 部價金前，被告得拒絕履行移轉系爭不動產之義務。㈣、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第184至185頁，並由本院依相關 卷證為部分文字修正）：
㈠、兩造於110年2月2日簽署110.2.2合約書（見本院卷第21頁， 原告由盧銘曜代理、被告由吳毓青代理）。
㈡、兩造又於110年2月5日簽署110.2.5訂金契約（見本院卷第25 頁）。
㈢、原告有於110年6月15日發函催告訂立合約（見本院卷第33至3 5頁）。
㈣、被告於110年6月18日回應上開信函（見本院卷第37至41頁） 。
㈤、兩造所提出書面證據資料之形式上真正，均不爭執。四、本院之判斷：
㈠、原告主張其與被告前所簽訂之110.2.2合約書時，已就系爭不 動產達成買賣之意思合致，成立買賣契約，依此自得請求被 告移轉系爭不動產等語，此為被告所否認，並以前揭情詞置 辯。是本件兩造爭執所在為：㈠兩造就系爭不動產是否已經 意思合致而成立買賣契約？㈡原告本件請求是否有理由？㈡、110.2.2合約書及110.2.5訂金契約均屬系爭不動產買賣之預
約：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。預約係約 定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契 約履行而無須另訂本約者，即非預約。且預約權利人僅得請 求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求 履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定 ，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已 成立。而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事 人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約 全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履 行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院61年台上字第96 4號、64年台上字第1567號、85年度台上字第2396號、102年 度台上字第488號民事裁判意旨參照）。又不動產之買賣， 除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及 違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等 項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣 契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號民事判決意 旨參照）。且定金之性質，因其作用之不同，通常可分為： ㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金 ，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金 為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除 權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約 定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔 保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號民事 判決參照）。
⒉經查，兩造間雖於110年2月2日就系爭不動產買賣為洽談，並 書寫系爭合約書，惟110.2.2合約書僅記載：「茲收到盧銘 曜董事長訂金，新台幣貳拾捌萬元（刷卡）付清，及買賣於 豐原市○○區○○路000巷00號的房屋，以新台幣貳仟伍佰伍拾 捌萬元正成交，以現況交屋，以茲証明，代書費為盧銘曜董 事長付款」等語，固就買賣的物及價金為擬定，但買賣不動 產所涉事項多端，系爭不動產買賣價金為2558萬元，價格非 低，復未約定何時給付、如何給付，與一般不動產本約，均 就價金給付方式及給付時期詳細約定之常情不同，此觀兩造 間於同年6月下旬之後，曾多次委由律師就買賣契約草稿內 容商議（見本院卷第47至75頁），於歷次修改之「不動產買 賣契約書（草稿）」中，始就不動產標示（包括土地標示、 建物標示、增建在內）、付款方法及交屋日期、辦理所有權 移轉相關事項（包括文件交付時間、公契價值約定等）、稅 費負擔、貸款事項、不動產點交、違約罰則等事項為約定。
足徵兩造雖在110.2.2合約書記載買賣標的及價金，然除此 以外之事項，均未言及，難認依上開約定即可履行雙方之權 利義務，故綜觀110.2.2合約書之內容，該合約應屬買賣之 預約。
⒊又兩造嗣簽訂110.2.5訂金契約，約定「茲就民國110年2月5 日簽訂訂金契約，該不動產標的如下，台中市○○區○○路000 巷00號之房地，正式簽約日將於110年6月份中旬簽訂正式之 買賣契約，訂金金額壹佰萬元正，總價貳仟伍佰伍拾捌萬元 正，以收訂金時的現狀屋況交屋為主」，依該契約與110.2. 2合約書內容互為比較結果，可知110.2.5訂金契約較110.2. 2合約書增加「正式簽訂買賣契約日期」、「訂金數額」之 約定，至於買賣標的及買賣價金則均相同，明顯可見110.2. 5訂金契約係為補充110.2.2合約書而簽立，更明白記載買賣 雙方應另簽訂正式買賣契約，益證兩造無法逕依110.2.2合 約書或110.2.5訂金契約約定履行買賣之權利義務而無須另 訂本約，自難認兩造就110.2.2合約書或110.2.5訂金契約所 載達成意思一致時，已成立系爭不動產買賣之本約。 ⒋至兩造於110年2月2日至同月4日間所為LINE對話（見本院卷 第23至24頁），固為考量被告仲介合約尚未到期，因而約定 於110年6月簽約為妥，即為避免被告因先前之仲介契約而生 違約責任，原告同意於同年6月後再正式簽訂系爭不動產之 買賣契約，然並未對於原告應擔負可能發生之仲介費用一節 達成共識，此自前述預約中並未提及此事項即可得知，自應 由兩造於訂立本約時再行商議，併此敘明。
⒌據上所述，110.2.2合約書及110.2.5訂金契約就如前所述之 買賣系爭不動產重要事項付之闕如，兩造實難以上開文件履 行買賣雙方相關之權利義務，且兩造又約定另訂正式買賣契 約時間，並於110.2.5訂金契約簽立後，始就買賣之其他重 要事項商討研議，足證系爭合約僅係兩造就系爭不動產之買 賣標的及價金先為擬訂，而為不動產買賣契約之預約，至兩 造就系爭不動產買賣預約約定之定金既係於本約尚未成立前 交付，應屬立約定金。
㈢、原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記及騰空遷讓，為 無理由：查預約係約定將來訂立一定契約（即本約）之契約 ，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依 預定之本約內容主張權利，已如前述。本件兩造所簽立之11 0.2.2合約書及110.2.5訂金契約係就系爭不動產買賣所約定 之預約，業經認定如前，依上開說明，原告僅得請求被告履 行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求被告將系 爭不動產所有權辦理移轉登記及交付予原告，是以原告本件
請求自屬無據。
五、綜上所述，原告依買賣契約關係及民法第348條第1項規定請 求被告移轉系爭不動產所有權登記，並騰空遷讓系爭不動產 予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲明，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 21 日 民事第五庭 法 官 李蓓
以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 21 日 書記官 陳采瑜