臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1067號
原 告 安康馨家管理委員會
法定代理人 蕭錦全
訴訟代理人 王仁祺律師
被 告 李明鑑
訴訟代理人 黃敦彥律師
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國111年1月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）壹佰玖拾肆萬玖仟貳 佰貳拾元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年 利率百分之三計算之利息。
二、主張略以：
被告為臺中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭建物）區分所有 權人，負有繳交管理費義務，惟自民國84年4月起至109年10 月止合計欠繳壹佰玖拾肆萬玖仟貳佰貳拾元，屢催不理，爰 依社區規約請求被告給付欠繳之管理費。
三、對被告抗辯之陳述：
㈠系爭建物與原告管理之集合住宅、社區在使用及管理上具有 相互關連之整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條所稱 之集居地區，亦即被告係原告社區區分所有權人之一。 ㈡被告所有系爭建物（台中市○○區○○段000○號）登記謄本上共 有部分：同上段682建號，權利範圍10000分之165，與社區 其他區分所有權人共有部分（即地下停車場）相同。不但在 申請使用執照時並列在內，消防安全檢查資料亦將系爭建物 列入送檢資料中，且歷年社區公設電費單亦包含系爭建物門 牌在內，雖被告之前手將停車位出售予社區其他區分所有權 人，惟上開共有部分所有權迄未移轉，一直由被告繳納房屋 稅。均足證系爭建物與原告管理之社區在使用及管理具有整 體不可分性。
㈢被告在系爭建物後方私設停車位及後門，自由進出原告管理 之社區中庭，若非原告社區之區分所有權人，自無可能。貳、被告方面則以：
系爭建物坐落土地為臺中市○○區○○段00000地號（以下土地
均位於同段，省略之），與原告所管理社區坐落於639地號 土地不同，為各自獨立之二棟建物，非公寓大廈管理條例第 3條第1、2、3款所定義之公寓大廈，合先敘明。又系爭建物 與原告管理社區，二者間並不符合公寓大廈管理條例第53條 及該條施行細則第12條之「集居地區」要件。被告亦未使用 任何原告公共設施及服務。被告系爭建物後方經測量並未占 用原告管理社區坐落土地，鐵門係前手增建，外遭原告社區 住戶停放機車，根本無法開啟，更無自由進出原告中庭之事 實，且原告自陳被告前手將停車位出售予社區其他區分所有 權人，益證被告並未使用社區公共設施，至於原告稱被告有 社區共有建物納稅之紀錄，被告否認，且納稅紀錄與所有權 人不可混為一談，仍應回歸公寓大廈管理條例第53條及施行 細則「集居地區」之要件。原告提出消防檢測資料場址「安 康路71巷1號」，樓層「地下一樓/地上八樓」更與系爭建物 截然不同。並聲明：如主文所示。
參、得心證理由：
一、按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織 準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第53條定有明文。 而所謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地 區」，依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，係指具有 以下三種情形之一者而言：1. 依建築法第11條規定之一宗 建築基地。2.依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範 圍內之地區。3.其他經直轄市、縣 (市) 主管機關認定其共 同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。準此，多數 獨立建築物所組成之集居地區，須符合公寓大廈管理條例施 行細則第12條所規定之三種情形之一，且以該「集居地區」 有共同使用之設施，而該共同設施之使用與管理具有整體不 可分性為限，始可準用公寓大廈管理條例第三章管理及組織 之規定。次按建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基 地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」再按 土地法第40條規定：「地籍整理以直轄市或縣（市）為單位 ，直轄市或縣（市）分區，區內分段，段內分宗，按宗編號 。」
二、經查，系爭建物所坐落之地號為639-1地號土地（見本院卷 第79頁建物登記謄本），而原告管理之社區則坐落於639地 號土地（見本院卷第137頁地籍圖謄本），依原告提出原告 管理社區使用執照所載（見本院卷第53頁），系爭建物與原
告管理社區於起造前預定坐落之地號亦為639-1及639地號土 地，可知二棟建物並非坐落於同一宗建築基地上，且於申請 建築前（見同上使用執照）、後（見本院卷第65-77頁）亦 未合併為一宗土地，是此二棟建物即不合於建築法第11條規 定。再依原告提出之使用執照可知，上開二棟建物亦非依都 市土地使用管制規則及92年3月26日施行前山坡地開發建築 管理辦法，所申請開發許可範圍內之地區。且此二棟建物並 未被臺中市政府認定有共同設施之使用與管理具有整體不可 分割之情形。準此，系爭建物與原告管理社區不合於公寓大 廈管理條例第53條、同法施行細則第12條所定「集居地區」 之要件，堪予認定。
三、原告雖主張系爭建物與原告管理社區間，有共同設施之使用 與管理之整體不可分性，惟查：
系爭建物與原告管理社區為兩棟獨立建物，出入門戶各自分 離，且社區大門口更明白公告「訪客汽機腳踏車勿進入本大 廈」。再者，由原告管理社區所設置監視器拍攝角度觀之， 亦可知原告僅對其管理社區之出入門戶進行保全管理，而未 對系爭建物為之，而被告所有系爭建物後方（北側）為系爭 建物之前手住戶自行外推設立之晾衣空間，並未占用原告管 理社區所坐落土地，此經本院囑託豐原地政事務所鑑測明確 繪 製複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第229頁）；且北側後 門遭原告管理住戶停滿機車，被告根本未使用該空間，更無 從自該處進出，上開各節均經本院現場屬勘屬實，足證系爭 建物北側僅係原告管理社區住戶所共用區域，非被告與原告 管理社區共同使用之公共空間，系爭建物與原告管理社區間 更未有共同設施之使用與管理整體不可分性。
四、原告另主張原告管理社區電費單上所列地址為臺中市○○區○○ 路00號及71巷1至7號公設，可證系爭建物有與原告管理社區 有共用電力之不可分性，惟查：
電費帳單上所之載用電地址與實際用電地址係屬二事，且被 告曾向台灣電力公司查詢系爭建物實際用電地址一事，經該 公司函覆系爭建物電號分別為00000000000、00000000000、 00000000000、00000000000，此由台灣電力公司台中營業處 109年12月10日台中費核證字第109014537號、109014538號 、109014539號、109014540號函可證（見本院卷第177-183 頁）與原告提出之台電公司繳費憑證（見本院卷第81頁）所 載電號為00000000000不同，即可證系爭建物與原告管理社 區之用電電號相異，應分屬獨立用電戶，系爭建物並無使用 原告管理社區之公用電力。
五、原告另主張系爭建物外觀與原告管理社區相仿，亦可證有管
理使用相互關聯，尚非足取，蓋同一建商或同時期之建物， 設計或外觀相仿者居多，自不能以外觀相仿作為判斷二棟建 物間具管理使用具相互依存、有整體不可分性而屬集居地區 ，其理至明，毋待贅論。
六、原告稱其管理社區之「消防安全設備檢修報告書」將系爭建 物列入，惟查，由上開報告書（見本院卷第251-303頁，其 中256頁）上所載，其場址為「臺中市○○區○○里○○路00巷0號 」，建物樓層為「地下1樓/地上8樓」，與系爭建物之地址 以及樓層完全不同觀之即明，臺中市政府消防局未就系爭建 物與原告管理社區一併檢測，原告憑以主張被告為原告管理 社區之區分所有權人，自非足取。
七、原告聲請函調系爭建物歷年納稅資料，證明被告就社區共有 建物（地下停車場，建號：安康段682號）持續繳納房屋稅 。惟查，被告提出之房屋稅繳款書（見本院卷第319頁）， 並無該部分建號之紀錄，且依原告所述，該地下停車位，業 據原告所有之系爭建物前手出售予社區其他區分所有權人， 益足證被告自取得系爭建物後，即從未使用社區公共設施（ 停車場）。故縱予調取，亦尚難以其上所載納稅義務人即認 定該設施所在建物之共有人即為社區之區分所有權人，並進 而主張該共有人有使用系爭社區之公共設施，即應負擔原告 管理社區之管理費用，故本院認為並無必要調取，附此敘明 。
八、綜上所述，原告主張被告系爭建物為原告管理之社區區分所 有建物，應依社區規約繳納管理費，於法無據，應予駁回。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 16 日 民事第一庭 法 官 曹宗鼎
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 111 年 2 月 16 日 書記官 曾右喬
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