回復原狀
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,110年度,812號
TYDV,110,訴,812,20220223,1

臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第812號
原 告 茂榮大廈管理委員會

法定代理人 陳瀧藏
訴訟代理人 黃隆豐律師
被 告 鴻發國際開發有限公司

法定代理人 吳宗霖
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國111年1月12日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○地號土地上，如附圖編號（C）所示面積共五十七平方公尺之水泥隔間拆除，並將該部分樓頂平台回復原狀返還予全體區分所有權人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾肆萬玖仟玖佰零肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
本件原告起訴時，就拆屋還地之訴訟上請求，原聲明：被告 應將坐落桃園市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）上，如本院卷第45頁所示複丈成果圖編號187(1)面積共47 平方公尺，及187(2)面積共56平方公尺之十三樓建物拆除， 回復原狀，將樓頂平台返還予全體區分所有權人（見本院卷 第3頁）。嗣經原告參酌桃園市桃園地政事務所繪製之土地 複丈成果圖（見本院卷第221頁，下稱附圖），具狀更正聲 明：被告應將坐落系爭土地如附圖編號187（C）面積共57平 方公尺之十三樓違章建物拆除，回復原狀，將樓頂平台返還 予全體區分所有權人（見本院卷第233頁）。核其所為，僅 屬更正事實上或法律上之陳述，揆之民事訴訟法第256條規 定，自無不合。
貳、實體事項
一、原告主張：緣茂榮大廈（下稱系爭大廈）為坐落於系爭土地 之12層樓建物，原告為該大廈之管理委員會，系爭大廈之頂 樓平台屬全體區分所有權人共有。然被告未經原告及茂榮大 廈區分所有權人同意或約定專用，而擅自占用頂樓即12樓平 台如附圖編號（C）所示之水泥隔間（下稱系爭建物），侵 害全體區分所有權人之權益，被告自應拆除系爭建物，將該



部分樓頂平台回復原狀返還予全體區分所有權人。為此，爰 依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、民法第767條、第 821條，及住戶規約第34條(三)項之規定提起本訴等語。並 聲明：如前揭程序事項所載，且陳明願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：　　
　㈠原告提起本件訴訟，所依據之區分所有權人會議決議不合法 ，又原告既未經區分所有權人合法授權，自不得提起本訴。　㈡系爭大廈起為訴外人鄭茂榮所起造，其於興建系爭大廈時， 就已興建系爭建物，並先後出售11樓、12樓和系爭建物予訴 外人吳俊宏，後由被告繼承。而系爭大廈興建時，鄭茂榮與 系爭土地之原所有權人陳長文等5人，訂有分管契約，約定 系爭建物由鄭茂榮單獨使用，吳俊宏購買系爭建物時之買賣 契約上，也載明系爭建物有獨立產權，故鄭茂榮於出售系爭 建物予其他區分所有權人後，系爭大廈之區分所有權人仍應 受拘束。又系爭大廈103年6月22日之區分所有權人會議，承 認系爭建物有默示分管契約之存在，故系爭建物自屬合法占 有。
　㈢系爭大廈108年5月18日之區分所有權人會議，臨時動議案二 通過，違建或增建戶如簽署都更同意書，並願意按都更及相 關法令配合者，管委會將不會提出法律告訴。而被告業已簽 署都更同意書，並交付予原告，原告自不應對被告提起本訴 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭大廈坐落系爭土地上，門牌包括桃園市○○區○○路00○0 0號、朝陽街2段26、28號，竣工取得使用執照時為地上12層 、地下2層建物，其原始起造人鄭茂榮在12層上方樓頂平台 ，二次施工興建未辦建物所有權第一次登記之系爭建物。系 爭建物由鄭茂榮出售予訴外人吳俊宏（原告法定代理人吳宗 霖之父），嗣由吳俊宏之繼承人繼承，再售予原告，系爭建 物占有系爭大廈頂樓共57平方公尺（即附圖編號（C）部分 ）等情，業據原告提出桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證 明、使用執照存根、系爭建物現況照片等件為憑（見本院卷 第17-30 頁、第53-57頁、第237-251頁），並經本院會同兩 造及地政事務所人員前往現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及土 地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第215-217 頁、第221頁 ），兩造就此亦不爭執（見本院卷第288頁），堪信為真實 。惟原告主張被告無權占有系爭大廈頂樓平台等情，則為被 告否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠原告是否 有權提起本訴？㈡被告是否無權占有系爭大廈頂樓平台？四、本院判斷：　　




　㈠原告是否有權提起本訴？
　⒈按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制 止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置。如有損害並得請求損害賠償。共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其 費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之 事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分 所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。於起訴請求法 院為必要處置或損害賠償時，有當事人能力。公寓大廈管理 條例第9條第2項、第4項、第10條第2項、第38條第1項分別 定有明文。據前揭規定得知，管理委員會對於共用部分有管 理、維護權限，其因執行管理及維護社區共用部分而衍生之 相關民事紛爭，自有提起訴訟請求其排除妨害及返還占用部 分之權能，而此權限源自於公寓大廈管理條例之特別規定， 毋待規約或區分所有權人大會決議之授權，故被告辯稱原告 未經區分所有權人授權，不論是否屬實，均無礙原告得提起 本訴。從而，原告有提起本件訴訟之權能，至為灼然。　⒉被告雖謂：系爭大廈興建時，鄭茂榮與系爭土地之原所有權 人陳長文等5人，訂有分管契約，約定系爭建物由鄭茂榮單 獨使用，吳俊宏購買系爭建物時之買賣契約上，也載明系爭 建物有獨立產權，故系爭大廈之樓頂平台為獨立產權，非屬 地主所有云云。然數人區分一建築物而各專有其一部者，專 有部分以外之其他部分，應為該建築物全體區分所有權人所 共有，此觀民法第799 條第1 項、第2 項規定可明。此項規 定雖係98年1 月23日修正後之條文，惟依其修正前所定「數 人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共 同部分，推定為各所有人之共有」，規範意旨亦無不同。而 所謂建築物，係指在土地所有權支配之一定空間內，劃定可 供吾人利用之一定空間，以屋頂及四周牆壁或其他相類構造 物，與土地所有權支配之空間相區隔遮斷，而創造之獨立所 有權支配客體。在建築物區分所有之情形，被縱切或橫割區 分之整體建造物，即屬此所謂之建築物。故在土地一定之空 間內，以相連無間斷之屋頂、四周牆壁圍繞而成，再於內部 以縱切、橫割區分為數獨立專有部分之整體建造物，應認係 單一之建築物，其專有部分以外之其他部分，應屬此單一建 築物範圍內之全體區分所有人所共有。觀諸系爭大廈使用執 照存根所載（見本院卷第53頁），該大廈為地上12層、地下 2層1棟128戶之建物。可見該大廈於建竣領得使用執照時，1



2層上方為整棟建築物之屋頂，其上並無建物。且該大廈為1 棟式建物，第12層上方之屋頂顯無因分棟、分幢而區隔為數 獨立部分，此觀該樓層照片亦可得徵（見本院卷第237頁） 。足見該屋頂應屬系爭大廈全部128戶區分所有權人共有之 樓頂平台，應無疑義。且該樓頂平台乃區隔、遮斷整棟建築 物與土地所有權支配空間之構造物，本質上為建築物之成分 ，非屬獨立之物權客體，亦無所謂獨立產權可言。是被告前 揭抗辯，並不可採。
㈡被告是否無權占有系爭大廈頂樓平台？　　
　⒈按事實上處分權，乃指對物具占有、使用、收益、事實上處 分及交易等支配之權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為 社會交易之通念（最高法院106年度台上字第187號判決意旨 參照）。查系爭建物係由訴外人鄭茂榮出售予訴外人吳俊宏 （原告法定代理人吳宗霖之父），嗣由吳俊宏之繼承人繼承 ，再售予原告乙節，既為兩造所不爭（詳本院卷第288頁） ，則被告對於系爭建物具有占有、使用、收益、事實上處分 及交易等支配之權能，洵可確定。是不論原告在另案中如何 主張，均無礙於本院認定被告為系爭建物事實上處分權人， 合先敘明。
　⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項 前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有 物之訴，如原告就其有行使上開規定之所有物返還或排除妨 害請求權之權能，已為證明，被告自應就占有之權源乙事， 負舉證責任。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。　⒊被告固以系爭建物有分管契約存在或伊有簽署都更同意書， 故原告請求應無理由云云置辯。惟其既未提出有關分管契約 之相關資料供本院參酌，且自102年起，系爭大廈與住戶或 無權占有人間，已有多件請求給付管理費、拆屋還地、撤銷 決議等訴訟案件，自難認為區分所有權人有何明示或默示同 意系爭建物占用系爭樓頂平台之事實。又觀諸被告所提108 年5月18日系爭大廈第13屆第2次臨時區權會議紀錄，雖有決 議通過臨時動議議案二：「違建及增建戶如簽署都更同意書 ，並願意按都更及相關法規配合者，管委會將不提出法律告 訴」之記載（詳本院卷第131頁）。然該會議紀錄同時亦有 通過議題討論議案二：「對於社區13及14樓違建戶由管委會 透過訴訟，主張違建侵權，要求拆屋返還，並請求佔有人返 還佔有期間的不當得利進行討論」，決議為「通過」之記載 （見本院卷第130頁）。而當時兩造已在另案訴訟（本院107 年度重訴字第369號回復原狀事件）中，衡情該次區權會已



經通過對被告提出訴訟，自無同時又通過如被告同意都更， 即不對其提出訴訟之理，是被告前揭抗辯，亦不足採。本件 被告既無法舉證其占有系爭建物之合法權源，自應認原告之 請求為有理由。是以，系爭建物並無正當權源占有系爭大廈 頂樓平台，堪可認定。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請 求被告應將如附圖編號（C）所示面積共57平方公尺之水泥 隔間拆除，並將部分樓頂平台回復原狀返還予全體區分所有 權人，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請准宣告假 執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額 併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　23　　日 民事第三庭 法　官　吳為平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　24　　日 書記官 蘇玉玫