臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第622號
原 告 簡秀美
訴訟代理人 楊晴文律師
呂理銘律師
被 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 黃秋田律師
複 代 理人 陳冠華律師
追 加 被告 許永發
劉秋琳
共 同
訴訟代理人 謝昀蒼律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國111 年
1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判 決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決 之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照 ）。本件被告財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署 北區分署）委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服 公司），於民國108年7月19日公開標售108年度第306批逾期 未辦繼承登記土地標號第23號（下稱系爭標售案），即康健 時所有坐落於桃園市○○區○○路○段0000地號土地權利範圍1,5 36.33平方公尺（持分11/14，下稱系爭土地，全部則稱系爭 1193地號土地），業經追加被告許永發、劉秋琳（各以姓名 稱之，合稱追加被告）於108年8月21日最高價得標，因原告 主張其就系爭土地享有土地法第34條之1第5項準用同法第4 項規定之優先購買權，然為被告及追加被告所否認，則原告
就系爭土地是否存有優先承買權之法律關係即有不明之處， 致追加被告得否因得標而買受取得系爭土地之法律上地位有 不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除 去，是應認原告提起本件確認之訴有確認之利益。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明為「確認原告對於被 繼承人康健時所有坐落於桃園市○○區○○路○段0000地號土地 權利範圍1,536.33平方公尺（持分11/14）之不動產之優先 承買權存在。」（見本院卷一第3頁）。嗣原告追加許永發 、劉秋琳為被告後，變更聲明為「確認原告就台灣金融資產 服務股份有限公司辦理被告財政部國有財產署北區分署委託 標售108年度第306批逾期未辦繼承登記之桃園市○○區○○路○ 段0000地號土地之14分之11之應有部分，由追加被告許永發 、劉秋琳以新臺幣（下同）1,200萬888元買受之條件，有全 部之優先購買權。」（見本院卷一第241 頁）。經核原告所 為之追加及聲明變更之基礎事實並未改變，依上開規定，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣訴外人即被繼承人康健時乃系爭土地之所有人 ，伊則為系爭1993地號土地之共有人之一，系爭土地乃訴外 人金服公司受國有財產署北區分署依法委託標售系爭標售案 ，伊於系爭土地標脫並受通知得行使優先承購權時，即於10 8年9月16日檢具優先購買權申請書、保證金等資料依法行使 、申請優先承購權，惟金服公司竟函復稱因伊乃公同共有人 之一，故行使優先承買權應得全體公同共有人之同意，若逾 期未補正則視為放棄云云，否認伊得行使優先承購權外，亦 拒絕移轉系爭土地應有部分之所有權予伊。惟伊就系爭1193 地號土地之應有部分14分之1雖係與其他共有人公同共有， 然依法並無規定公同共有人行使優先承買權需得全體公同共 有人同意方得為之，爰依土地法第34條之1第5項準用同條第 4項規定，請求確認伊就系爭土地有優先承購權存在，並聲 明：確認原告就台灣金融資產服務股份有限公司辦理被告財 政部國有財產署北區分署委託標售108年度第306批逾期未辦 繼承登記之桃園市○○區○○路○段0000地號土地之14分之11之 應有部分，由追加被告許永發、劉秋琳以1,200萬888元買受 之條件，有全部之優先購買權。
二、被告國有財產署北區分署則以：伊僅依法辦理公開標售系爭 標售案，伊非本件訴訟對象，再者原告雖為系爭1193地號土 地權利範圍14分之1之公同共有人，惟仍非系爭土地之繼承
人，則原告於未得其公同共有部分之全體同意，即就系爭土 地單獨行使優先購買權顯於法未合。另為使土地之使用與所 有權能合一，以利經濟效益目的，原告自僅能就其實際使用 範圍有優先購買權，原告主張依土地法第34條之1第5項規定 行使之優先購買權，亦僅得就其公同共有部分為之，就系爭 土地應無依上開規定行使優先購買權之可能，從而，原告若 非適用土地法第73條之1規定，證明其實際使用範圍並主張 優先購買權，其請求自屬無理由等語，資為抗辯，並聲明： 原告之訴駁回。
三、追加被告許永發、劉秋琳則以：許永發之祖父即訴外人許新 水，於4年2月10日即已入籍其先祖於1193地號土地上所建之 房屋（門牌：桃園縣○○鄉○路村○○路○0號），足見伊先人於 更早期即已居住1193地號土地上，伊等亦居住使用該土地逾 50年。桃園市○○區○路○○段0000○0000○0000○0000地號土地， 重測前各為同區舊路坑段舊路坑小段371、371-1、371-3及3 71-2地號，而其中371-1、371-3及371-2地號，應均自371地 號分割而來，該371地號土地原為訴外人康新慶（持分14分 之11）與林廷萬(持分14分之1)、永成章(持分14分之1)、李 羅秀(持分14分之1)所共有，嗣康新慶之持分因繼承移轉於 康健時，康健時嗣又贈與移轉予莊黃阿鳳，42年2月間再由 被告許永發之祖父許新水買受，另3人之持分即14分之3部分 ，則因42年5月31日依據實施耕者有其田條例，由政府徵收 後放領移轉於當時之佃農許新水，至此，許新水完整取得原 371地號土地，即現今之1192、1194、1195及1196地號土地 。又系爭1193地號土地（重測前為372地號土地）與同區段1 192、1194、1195及1196地號土地（原均為371地號土地）， 於政府依據實施耕者有其田條例徵收前，同樣由訴外人林廷 萬(持分14分之1)、永成章(持分14分之1)、李羅秀(持分14 分之1)及康新慶(持分14分之11)所共有，嗣康新慶之持分因 繼承移轉於康健時迄今。政府於42年5月31日徵收土地時， 康健時應係依實施耕者有其田條例第10條規定保留出租耕地 ，即現今之系爭1193地號土地，乃因此未連同存在其上現供 佃農使用收益之房舍、晒場等定著物，一併徵收放領移轉予 被告許永發之祖父許新水。從而，伊等家族於民國初年時， 即已長期於重測前之371地號土地上耕作，並經當時之地主 同意、指定於相鄰之重測前372地號土地（即系爭1193地號 土地）上建屋居住、擺放農具及曬穀等使用收益。綜上，伊 等之家族於系爭1193地號土地上建屋、使用收益迄今，亦未 有土地所有權人爭執或終止土地使用權，伊等自屬該土地之 合法使用人。伊等既為系爭土地之合法使用人，依優先購買
權投標且得標後，自無再依土地法第73條之1第3項規定主張 優先購買權之必要，除有先順位優先購買權人就同一使用範 圍提出主張外，即應由得標人取得。原告非系爭土地之公同 共有人之一，與土地法第34條之1第5項準用第4項規定之公 同共有人顯有不符，縱認原告得依上開規定行使優先購買權 ，惟其乃基於系爭1193地號土地14分之1應有部分之公同共 有，而行使優先承買權，應經其他公同共有人之同意，始得 為之，原告既經金服公司函覆，卻未依期限內補正，自已喪 失優先購買權。另原告未於金服公司通知補正期限內向法院 提起確認之訴，亦屬視為放棄優先購買權等語，資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項【見本院卷二第322頁】： ㈠康健時所有坐落於桃園市○○區○路○○段0000地號土地權利範圍 為14分之11，經國有財產署北區分署委託標售108 年度第30 6 批逾期未辦繼承登記土地第23標號案件。
㈡上開系爭土地經許永發、劉秋琳於108 年8 月21日以1,200 萬888 元得標，尚未辦理移轉登記。
㈢簡秀美於108 年9 月16日（收文章為9 月17日）提出優先購 買權聲請書，主張上開系爭土地有優先購買權。五、本院之判斷：
原告主張康健時係系爭土地之所有人，其則為系爭1193地號 土地之共有人之一，系爭土地乃金服公司受國有財產署北區 分署依法委託標售系爭標售案，其於系爭土地標脫並受通知 得行使優先承購權時，即於108年9月16日檢具優先購買權申 請書、保證金等資料依法行使、申請優先承購權，金服公司 函復稱因其乃公同共有人之一，故行使優先承買權應得全體 公同共有人之同意，若逾期未補正則視為放棄等情，業據其 提出金服公司函、土地登記第一類謄本等為憑（見本院卷一 第9至16頁、第25至61頁），且為兩造所不爭執，此部分事 實，應堪認定。至原告主張其依土地法第34條之1第5項準用 同條第4項規定，就系爭土地有優先承購權存在乙節，則為 被告及追加被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點 厥為：原告是否有向國有財產署北區分區提起本件確認優先 購買之必要？簡秀美就系爭土地有無優先承買權之存在，及 是否合法行使？許永發、劉秋琳就系爭土地是否為合法使用 人？茲論述如下：
㈠按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承 登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼 承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關 予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予
扣除；前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者， 由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開 標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後 喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者 ，於標售後以五年為限；依第2 項規定標售土地或建築改良 物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其 使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十 日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73 條之1 第1 至3 項分別定有明文。經查，財政部國有財產署 北區分區為執行土地法第73絛之1 第2 項至第5 項規定之標 售等作業，依「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作 業要點」（下稱標售作業要點）第8點第1 項規定「標售不 動產經繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張 優先購買者，按其檢附之證明文件無法認定時，申請人應於 執行機關通知之期限內循司法途徑處理，逾期未辦理，視為 放棄優先購買權。」，有標售作業要點附卷可稽。而本件原 告主張優先購買權後，國有財產署北區分區署指示金服公司 以108年度台金桃繼字第6號函文（見本院卷一第113頁）要 求原告以得標人即許永發、劉秋琳為被告提起確認之訴，然 揆諸標售作業要點規定及土地法第73條之1 意旨，縱原告向 許永發、劉秋琳取得勝訴判決，其主管機關即被告國有財產 署北區分署仍須行使公權力，依其職權，自行審核、調查、 認定其主張是否符合土地法第73條之1 所定之優先購買權規 定，而不受判決之拘束，且經認定為優先購買權人之人，即 取得優先於得標人購買系爭土地之權利，再者，系爭土地之 所有權人仍登記於康健時，且許永發、劉秋琳尚未取得權利 移轉證明書等，足認本件原告仍有向國有財產署北區分署提 起本件確認優先購買之必要，是國有財產署北區分署雖辯稱 其僅依法辦理公開標售，非本件訴訟對象，顯不足採。 ㈡次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購；前4項規定，於公同共有準用之，土地法 第34條之1第4項、第5項分別定有明文。至於分別共有與公 同共有併存之土地，公同共有人得否單獨以其名義行使優先 承購權？查公同共有人之一仍具有上揭土地法第34條之1第4 項、第5項所規定之共有人身分，自得單獨以其名義行使優 先承購權，且土地法第34條之1規定共有人有優先承購權， 其目的在消滅、簡化共有關係，如肯認公同共有人得單獨以 其名義行使優先承買權符合法規範之目的。再者，各公同共 有人不一定全體意志一致，亦非每一共有人均有優先承購之 經濟能力，若認共有人不得單獨以其名義行使優先承買權，
可能肇致公同共有人之優先承購權之立法目的無法實現。復 依司法院76年2月20日（76）廳民二字第1884號函研究意見 認公同共有人之優先承購權，應可排除民法第828條規定之 適用，亦即公同共有人之一得單獨行使優先承購權，不必經 其他公同共有人同意，逕自為優先承購權之主張（台灣高等 法院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第20號研討結 果同此意見）。查原告就系爭1193地號土地（權利範圍：公 同共有14分之1）應有部分之公同共有人之一，依上開規定 及說明，既具有共有人身分，則系爭土地出賣時，原告自得 單獨以其名義行使優先承購權。至於被告抗辯原告未經公同 共有人全體同意，即單獨行使優先承購權，亦不符民法第82 8條第3項規定云云，惟關於公同共有土地之處分及其他權利 之行使，土地法第34條之1第1項、第5項既有特別規定，自 應優先適用土地法之規定，不再適用民法第828條第3項之規 定，則被告前開所辯，亦非可採。
㈢再者，依前開說明，原告雖可依土地法第34條之1第4項、第5 項等規定單獨以其名義行使優先承購權，惟系爭標售案係依 土地法第73條之1規定辦理，原告就系爭土地優先購買權之 聲請，自應依土地法第73條之1及標售作業要點等規定辦理 ，自不待言。查系爭標售案業於108年8月21日開標決標，並 由許永發、劉秋琳於同日以1,200 萬888 元得標後，原告方 於決標10日後之108 年9 月16日（收文章為9 月17日）提出 優先購買權聲請書，是原告未依土地法第73條之1第3項所規 定之系爭標售案決標後10日內表示優先購買，其優先購買權 已視為放棄，從而原告未遵期行使優先購買權，就本件系爭 土地之標售已不具優先購買權，則原告請求確認就系爭土地 有全部優先購買權，為無理由。
㈣又本件原告未遵期行使優先購買權，就本件系爭土地之標售 已不具優先購買權，則本案之其餘爭點，本院即無再為審究 之必要，併此說明。
六、綜上所述，原告依土地法第34條之1第5項準用同條第4項規 定，請求確認原告就台灣金融資產服務股份有限公司辦理被 告財政部國有財產署北區分署委託標售108年度第306批逾期 未辦繼承登記之桃園市○○區○○路○段0000地號土地之14分之1 1之應有部分，由追加被告許永發、劉秋琳以1,200萬888元 買受之條件，有全部之優先購買權，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 紀榮泰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 24 日 書記官 郭力瑜
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