臺灣桃園地方法院民事判決
108年度訴字第2486號
原 告 江士堅
被 告 陳春玉
訴訟代理人 張珉瑄律師
上列當事人間請求修復漏水事件，於民國111年1月5日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬零肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬零肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，被告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。本件原告起訴時以其向被告買受之門牌 號碼桃園市○○區○○路0段000巷00號之4之房屋（樓層為5樓， 下稱系爭房屋）存在漏水之瑕疵，請求被告給付修繕漏水費 用新臺幣（下同）30萬7,400元，及請求減少價金24萬5,000 元，並聲明：「㈠被告應給付原告55萬2,400元。㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。」，嗣原告於民國110年1月19日提出民 事追加訴之聲明狀，主張原本補漏工事完成後，新漏水處不 斷擴增，導致天花板需重新批土刷漆，需支出3萬2,200元、 床墊淋濕地板發霉須重製，共需花費1萬8,000元、及交屋已 迄19個月無法居住使用需支出房租28萬5,000元，故追加請 求被告給付34萬5,200元。核原告上開訴之追加，係基於同 一修復漏水回復原狀之基礎事實，依前開規定，自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於108年5月25日簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約書），約定由原告以245萬元向被告購買系 爭房屋，被告並於標的現況說明書中「本標的房屋鋼筋是否 裸露」、「現況是否有滲漏水之情形」、「本標的樑、柱部 分是否有顯見間隙裂痕」等問題均勾選「否」。嗣原告經被 告同意於108年6月12日委託訴外人黃愉恩帶同工人前往裝潢 系爭房屋，即發現室內多處漏水，原告旋即請訴外人即買方 房屋仲介石名勛處理，經石名勛向被告反應後，被告承諾會
負責全面修繕。然被告其後竟僅於同年6月下旬委託訴外人 謝貴山以局部打針及刷防水漆等敷衍之方式修繕後，以存證 信函聲稱已修復漏水，要求原告限期給付全數買賣價金並完 成系爭房屋之點交程序，否則將依系爭買賣契約書約定對原 告罰款，原告迫於無奈，僅能給付價金並於108年7月11日完 成點交程序。惟被告此等不具效用之修復漏水方法，根本未 能解決系爭房屋漏水問題，以致系爭房屋點交不到半月漏水 問題持續層出不窮。原告僅能委託黃愉恩委請專業廠商先局 部進行修繕工程，支出如附表所載之各項花費，共30萬7,40 0元；其後因原本補漏工事完成後，新漏水處仍不斷擴增， 導致天花板需重新批土刷漆，需支出3萬2,200元、床墊淋濕 地板發霉須重製，共需花費1萬8,000元，甚至交屋已迄19個 月均無法居住使用系爭房屋，而需額外支出房租28萬5,000 元，且系爭房屋之漏水問題，影響房屋價值，原告應得依民 法第359條規定請求減少系爭房屋1成價金共24萬5,000元， 並依民法第179條規定請求返還之。爰依民法第359條、第17 9條、兩造買賣法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被 告應給付原告89萬7,600元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告係於108年2月27日將系爭房屋委託仲介公司 出售，而仲介公司業務人員林真浩基於業務上需要，曾多次 前往系爭房屋查看，亦數次帶領客戶賞屋，期間包含晴天、 雨天，均未發現系爭房屋有漏水情形。兩造簽署系爭買賣契 約書時，同時簽署借屋裝修協議書（下稱系爭借屋裝修協議 書），於第2條約定︰「交鑰匙之日起，該屋有任何瑕疪皆由 買方負責修理，概與賣方無涉，因該標的物裝修或保管不當 所造成之任何損害亦皆由買方負責且若因此損害賣方權益， 買方願全額賠償賣方所受之損失。」，足證系爭房屋交付於 原告時，並無漏水之瑕疪，否則原告應不可能簽署系爭借屋 裝修協議書，本件應係原告委託黃愉恩裝修時，因黃愉恩拆 除原有裝潢損壞屋內隔間牆(含前房間、後廚房、衛浴牆、 玻璃門等)、窗戶牆壁之結構，進而導致漏水情形，與被告 無涉。被告雖無修繕義務，為成就系爭房屋之交易，仍委請 謝貴山施作防漏工程，謝貴山施作完成後並已提出1年之保 固，原告對此亦已知悉，其後原告仍聲稱系爭房屋漏水，並 委請專業性顯有疑義之台北聯合國際管理顧問有限公司（下 稱台北管理公司）修復漏水，顯屬無理，就原告主張之各項 支出，被告答辯如附表所示；退步言之，如依原告所稱系爭 房屋締約時即有多處漏水之瑕疵，原告委託看屋之黃愉恩既 為房屋裝修工班，不可能於看屋時全無所悉，足認原告於締 約時已知悉系爭房屋存在漏水瑕疵，否則亦屬因重大過失而
不知，依民法第355條第2項規定，被告不負瑕疵擔保責任； 另系爭房屋第一次登記為69年間，屋齡甚老，且為頂樓，在 一般市場交易上本易認知可能有漏水情形，漏水又屬可修復 之瑕疵，瑕疵修復後，應無另有交易價值減損之情形，是原 告另請求減少價金24萬5,000元，亦屬無據；此外，系爭房 屋早點交予原告，原告又聲稱已委請信賴廠商施作全面防水 工程，竟又於訴訟進行中主張系爭房屋漏水處不斷增加，不 惟可認原告僱用之修繕廠商不具專業，且後續之損害亦與被 告無涉，其追加請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、兩造於108年5月25日簽訂系爭買賣契約書，約定由原告以24 5萬元向被告購買系爭房屋，被告並於標的現況說明書中「 本標的房屋鋼筋是否裸露」、「現況是否有滲漏水之情形」 、「本標的樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」等問題均勾選 「否」，兩造並同時簽署系爭借屋裝修協議書，於第2條約 定︰「交鑰匙之日起，該屋有任何瑕疪皆由買方負責修理， 概與賣方無涉，因該標的物裝修或保管不當所造成之任何損 害亦皆由買方負責且若因此損害賣方權益，買方願全額賠償 賣方所受之損失。」。嗣原告於108年6月12日委託黃愉恩帶 同工人前往裝潢系爭房屋時，黃愉恩認室內有漏水情事，原 告旋即請買方房屋仲介石名勛處理，經石名勛向被告反應後 ，被告於同年6月下旬委託謝貴山進行修繕後，以存證信函 對原告表示已修復漏水，要求原告限期給付全數買賣價金， 否則將解除契約並沒收原告已付價金。嗣原告給付剩餘價金 並於108年7月11日完成點交程序等情，有系爭買賣契約書、 系爭借屋裝修協議書、存證信函、謝貴山提出之估價單及保 固書影本在卷可稽（見本院訴字卷一第143-157頁、第193-1 95頁、第97-103頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：
（一）系爭房屋於兩造締約時已存在漏水之瑕疵： 1.查，經本院勘驗原告提出之漏水影片檔案，原告於108年9 月10日拍攝系爭房屋客廳時，可見客廳天花板牆壁上有龜 裂，圓盤周邊有黑色塊狀之裂痕，下方水桶內已含半桶水 ；於兩造簽署系爭買賣契約書後約1個月，拍攝廁所天花 板時，可見牆面有深灰色圓形塊狀，周遭有淺灰色之塊狀 水漬；於108年6月12日黃愉恩前往借屋裝潢，拍攝陽台天 花板時，可見陽台天花板之橫槓鐵條上滿是水珠，水珠持 續滴落地板，且天花板牆面有大片深色青苔及深灰色水漬 ；於108年7月18日拍攝陽台時，室外為下雨天，雨勢音量
甚大，天花板有大量青苔，天花板橫槓不斷滴水，橫槓周 遭有深色水漬，底下紙箱上有被水滴落痕跡，潮濕且有部 分積水，有本院110年9月23日勘驗筆錄附卷可考（見本院 訴字卷二第292頁、第297-298頁、第305-316頁）。觀諸 上開勘驗結果，可見系爭房屋客廳天花板、廁所天花板、 陽台等處確實存在牆面有龜裂及水漬、下雨牆面滴水等一 般老舊公寓頂樓漏水之常見現象，且前開拍攝時間距離兩 造於108年5月25日簽訂系爭買賣契約書最長不過數月，其 間亦無劇烈地震等外在因素影響系爭房屋之結構，是系爭 房屋上開漏水瑕疵應係兩造締約時即已存在，應無庸疑。 2.佐以證人黃愉恩於本院審理時證述：我們當天借屋裝潢時 ，就有發現前後陽台地上都是水，進去客廳之後發現有三 個地方在滴水發現有水泡，大概拳頭這麼大，我用棍子去 試，水就開始向下流，我就往房間走，發現廁所那邊有漏 水，兩個房間也有漏水，當下我就告知屋主，請買方房仲 過來，買方房仲叫我錄影，我就錄影還有拍照等語（見本 院訴字卷二第5頁），與上開勘驗結果互核尚屬一致，是 兩造締約時系爭房屋即存在漏水之瑕疵應堪認定。 3.至被告雖抗辯本件應係原告委託黃愉恩裝修時，因黃愉恩 拆除原有裝潢損壞屋內隔間牆、窗戶牆壁之結構，進而導 致漏水，且原告聲稱系爭房屋仍有漏水瑕疵，卻仍完成點 交程序，於理不合云云，然證人黃愉恩證稱：被告原本用 木板隔間，我在原告委託我借屋裝潢時只是把木板拆掉， 還有拆掉廁所木門跟玻璃門，沒有動到房屋主結構，且木 板到天花板只有30公分距離，所以沒有碰到天花板等語（ 見本院訴字卷二第6頁），且證人林真浩於本院審理時雖 證述：我接受被告委託出售系爭房屋時，系爭房屋是空屋 ，被告沒居住在裡面，我在委託期間前去該房屋看過約10 次，在下雨天的時候去看過3次，沒發現屋內有漏水情況 ，原告他們在108 年6 月12日拆除裝潢時當天錄影告知我 有漏水。後來我有去看現況，當時沒有下雨，但因為已拆 除完畢，無法判斷是拆除前或是拆除後漏水，那時廁所與 隔間的隔板拆除的地方有漏水，因為當時下完雨，地上有 一些水漬等語（見本院訴字卷二第195-197頁），然經本 院提示系爭房屋前後陽台漏水照片，訊問證人林真浩何以 拆除隔間與廁所門會導致前後陽台漏水，證人林真浩則證 稱：我不知道等語（見本院訴字卷二第198頁），可見證 人林真浩對於明顯與原告委請黃愉恩拆除隔間無關之漏水 處，對於漏水之原因全然無法自圓其說，況且，不論證人 林真浩或被告亦無法具體說明原告委請黃愉恩拆除之範圍
何以會影響系爭房屋結構導致漏水情事，是被告上開抗辯 ，尚非可採。
（二）被告就系爭房屋之漏水瑕疵，應負瑕疵擔保責任： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；以特約免除或限 制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意 不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條第1項、第36 6條定有明文。查，系爭房屋有漏水瑕疵，已如前述，而 房屋存在漏水情形與否，對於居住舒適及安寧影響重大， 如未能解決，當屬會減少房屋價值之重要瑕疵，是依上揭 規定，被告自應對原告負物之瑕疵擔保之責。至被告雖抗 辯依系爭借屋裝修協議書第2條約定︰「交鑰匙之日起，該 屋有任何瑕疪皆由買方負責修理，概與賣方無涉，因該標 的物裝修或保管不當所造成之任何損害亦皆由買方負責且 若因此損害賣方權益，買方願全額賠償賣方所受之損失。 」，故被告不負任何修繕責任云云，惟從上開勘驗結果可 知，本件系爭房屋漏水瑕疵嚴重，被告身為系爭房屋原所 有權人，應無可能全無所悉，竟於標的現況說明書中「現 況是否有滲漏水之情形」勾選「否」，應屬故意不告知瑕 疵，是兩造縱有上述免除被告物之瑕疵擔保義務之特約， 該特約亦屬無效，被告不得執上開約定抗辯不負物之瑕疵 擔保責任。
2.被告復抗辯如系爭房屋締約時即有多處漏水之瑕疵，原告 委託看屋之黃愉恩既為房屋裝修工班，不可能於看屋時全 無所悉，足認原告於締約時已知悉系爭房屋存在漏水瑕疵 ，否則亦屬因重大過失而不知，依民法第355條第2項規定 ，被告不負瑕疵擔保責任云云，惟黃愉恩固為房屋裝修工 班人員，但在看屋時因時間短暫加上疏忽，未能察覺漏水 瑕疵，尚非不可想像，尤其房屋漏水問題如非雨天前往看 屋，時常不易察覺，自難以原告委託看屋之黃愉恩為房屋 裝修工班，推認原告締約時已知悉系爭房屋存在漏水瑕疵 ，或原告就未能知悉系爭房屋有漏水瑕疵一事，有何重大 過失，附此敘明。
（三）謝貴山之修繕工程並非解決系爭房屋漏水問題之適當方法 ，被告不得以其委請謝貴山修繕為由抗辯系爭房屋瑕疵已 不存在：
被告雖抗辯其已委請謝貴山將系爭房屋之漏水修繕完成云 云，並以謝貴山於本院審理時之證述為其依據，然觀證人
謝貴山於本院審理時雖證稱：我從事抓漏工程應該有20幾 年，我前往系爭房屋施工時間是108年6月，施作範圍是屋 頂大約20坪，用龍師傅的防水材料做防水，報價5萬6000 元。另外系爭房屋屋內有3處漏水，屋內用機器高壓灌注 俗稱打針，也就是就是從下面灌防水材料進去修補裂縫來 處理，報價1萬2000元。就屋頂部分，因為有裂縫我先修 補再做防水，就是先用防水布把裂縫的地方鋪好，上面再 用水性ＰＵ的防水材料先做1遍，等乾了再去做第2遍。後來 施作完測試大約10幾天沒有漏水，被告就付款，依據我的 經驗，這樣處理漏水，可以撐的時間跟天災地變有關係， 我之前修過的有3 、4 年都沒有再漏水，有時候也會出現 幾個月就漏水，比方地震搖晃會損害防水層。我有保固1 年，如果有漏水，我可以再修復等語（見本院訴字卷二第 8-11頁），然就舊公寓大樓屋頂漏水修繕而言，因舊公寓 大樓屋頂多半年久失修，防水層多已失效，如欲根除漏水 問題，作業上首須先行整理素地，亦即須先打除表面並填 補縫隙，再使用高壓水刀清洗，將施作面整理乾淨後，如 施工區域有坑洞造成積水，尚須進行修補整平，以確保地 面平整，待地面乾燥後先用PU底油塗抹屋頂地面，固結地 面粉塵，底漆乾燥後施作PU中塗材或鋪一層玻璃纖維網加 強防水材韌性，最後再施作兩道隔熱防水PU面漆，以抵擋 雨水及紫外線並預防發霉，做工繁複，而證人謝貴山就屋 頂漏水竟單純用防水布把裂縫撲好，再將水性ＰＵ防水材料 舖兩遍，明顯僅能短期治標，無法治本，本院衡諸房屋用 途為居住使用，而房屋漏水對於居住品質，影響不小，一 般買方不可能僅期待買受房屋後僅短暫不受漏水所苦，是 足認謝貴山之修繕漏水方式，自始不可能解決系爭房屋之 漏水瑕疵，縱其提供1年之保固，買受人即原告仍無接受 此等無益修繕方式之義務，是被告自不得以其委請謝貴山 修繕為由抗辯系爭房屋瑕疵已不存在。
（四）原告得請求之金額：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 359條、第179條定有明文。又房屋買賣之標的物有漏水之 瑕疵，而出賣人應負物之瑕疵擔保之責時，因房屋漏水並 非無法修復之瑕疵，是買受人如不能證明該漏水之瑕疵除 導致買受人須支出修繕費用，尚因而導致房屋價值有何減
損（例如，在某些情形，修繕漏水將導致室內空間減少） ，其請求減少價金之範圍，應以修繕漏水所支出之必要費 用及因漏水所生之損害為限。查，本件原告全未舉證證明 系爭房屋存在漏水之瑕疵，除導致需支出修繕漏水必要費 用外，尚因而導致房屋價值有何減損，是其請求減少相當 於系爭房屋1成之價金共24萬5,000元，自屬無據。另原告 雖主張補漏工事完成後，新漏水處仍不斷擴增，導致天花 板需重新批土刷漆，需支出3萬2,200元，被告亦應賠償云 云，然此部分原告所稱之「新漏水處仍不斷擴增」時點既 在原告委由黃愉恩僱請台北管理公司進行漏水修繕工程之 後，不論系爭房屋漏水問題持續產生之原因係因施作方式 未能對症下藥，或係因工程施作完成後另有其他因素導致 房屋再度漏水，其再度進行之防漏水工程支出均應由買受 人即原告自行負擔，出賣人即被告無再對上開費用負擔保 責任之理，否則豈非將原告未能選取最適當修復漏水方式 導致之不利益轉嫁予被告負擔？此自非妥切之法律解釋方 法甚明。
2.又被告雖抗辯原告於訴訟進行中主張系爭房屋漏水處不斷 增加，可認原告僱用之修繕廠商不具專業等語，似有指謫 附表之工程項目非修復漏水必要支出之意，惟查： ⑴證人即原告僱請修繕漏水之台北管理公司負責人賴建忠於 本院審理時證稱：我的公司經營的項目是防水及物業管理 ，目前大概10來位員工，我本身沒有防水技術士的證照， 但我創業前在福億建設的公務部門工作，所以有長期的經 驗，對於居家的部分還算熟悉，我的工班也是如此。我記 得2年前的秋冬，黃愉恩通知我們到場，到現場我發現有 很多漏水點，包括前陽台、後陽台、客房、餐廳、廚房都 有漏水點。當時前後陽台的石棉瓦都已經爛掉，房間裡載 重牆有很大的裂痕，如果地震的話會裂開，另外有發現後 陽台女兒牆有鋼筋外漏，水泥牆整個都翹起來了，於是我 們就做了如原證14的估價單（即附表工項及總價所示）， 總價是30萬7400元，針對前陽台、後陽台、屋頂、屋頂後 方的女兒牆、前屋簷接縫處、室內多處漏水點天花板處理 ，並就載重牆的裂縫做C 型鋼的補強，C型鋼補強的原因 是，除了有地震會很危險，水也會在載重牆的裂縫到處跑 ，施作完成後錢我也都收到了。不過當時我也有說如果要 徹底處理，屋頂整個防水層要重做，要把RC地坪徹底打除 ，先把整個最基層做雜質的清除及高壓的清洗，上比較好 的水泥底漆，再多層重複上防水漆，並鋪設防水隔熱及防 紫外線的面漆，但因為黃愉恩表示原告預算有限，所以實
際開的估價單就沒有徹底打除RC地坪及上水泥底漆的工程 ，當時是想試看看能不能用附表所示的施作項目解決問題 ，不過附表編號11、12有關屋頂鐵皮的部分後來沒有做， 因為架設鐵皮目的是擋雨，以對屋頂的地坪做保護，但依 照主管機關規定，沒有辦法四周圍都圍起來，出現斜雨的 時候，還是無法對屋頂地坪做保護，所以我們覺得不用做 ，但錢有收，因為材料都進來了，我們是想說可以讓原告 抵後面工程的款項。至於其他部分都已經施工了，目前前 陽台、後陽台、屋簷接縫處的部分都沒有問題；屋頂後方 女兒牆部分，我們有請師傅用垂降方式做修復，問題現在 也解決了；室內多處漏水部分，我們用高壓灌注的工程也 就是打針的方式來處理，但因為水會到處跑，所以這是治 標的方式，治本的方式就是頂樓的防水要整個重做，現在 我們有提另一張估價單，希望能夠治本等語（見本院訴字 卷二第334-340頁）。
⑵觀諸證人賴建忠上開證述，其既證稱前陽台、後陽台、屋 簷接縫處、屋頂後方女兒牆部分問題均已解決等語，可見 系爭房屋並非全數漏水問題均未能透過附表之修繕工事解 決，而就其所稱未能解決之室內漏水部分，本院考量證人 賴建忠採用之屋頂地坪塗佈複合式防水材料及室內漏水處 以高壓灌注方式修繕瑕疵之方式，確為一般預算有限下可 能採取之漏水修繕方式，難認全不合理，且上開修繕方式 既為原告所自願採用，縱日後未能克竟全功而須再行支出 修繕費用，該再行支出之修繕費用亦不在被告之瑕疵擔保 責任範圍，已如前述，故原告自行選擇以「較低成本」之 方式修繕漏水瑕疵，對被告而言已屬有利，被告自不能再 以該「較低成本」之修繕方式未能達成治本效果為由，抗 辯該修繕方式非必要修繕方法或支出。
⑶從而，依上揭說明，本院就附表各該項目之支出是否屬修 繕漏水必要支出，即認定如附表所示。
3.又原告主張原本補漏工事完成後，新漏水處仍不斷擴增， 導致床墊淋濕地板發霉須重製，共需花費1萬8,000元，甚 至交屋已迄19個月均無法居住使用系爭房屋，而需額外支 出房租28萬5,000元，此部分被告亦應賠償云云，然原告 既已自行選擇以較低之預算進行漏水修復，施作廠商亦由 原告自行委派，不論系爭房屋漏水問題持續產生之原因係 因施作方式未能對症下藥，或係因工程施作完成後另有其 他因素導致房屋再度漏水，其再度進行之防漏水工程支出 均應由原告自行負擔，已如前述，依同一理由，其原本補 漏工事完成後持續發生漏水情事，導致床墊淋濕地板發霉
須重製，亦應由原告自負其責，被告無再對上開費用負擔 保責任之理；另原告主張額外支出租屋費用28萬5,000元 部分，本院審酌被告係於108年7月11日將系爭房屋點交予 原告，在原告自行聘僱廠商修繕漏水前，系爭房屋確有不 適宜居住之情形，是原告請求相當於自系爭房屋點交日起 ，至其聘僱之廠商修繕完竣後，原告重新整理屋況正式入 厝日止之租金應自價金中減免並返還，應屬有據。本院審 酌附表項目即原證14之估價單係於108年10月9日由賴建忠 出具，證人賴建忠復證稱：我是在秋冬時去系爭房屋勘查 ，後來施作時間至少3天等語（見本院訴字卷二第335-336 頁），可見原告自系爭房屋點交日起，至其聘僱廠商修繕 完竣後，原告重新整理屋況正式入厝日止之期間約為4個 月，另原告主張19個月租金費用28萬5,000元，等同每月 租金1萬5,000元，以系爭房屋主建物及附屬建物面積約77 .18平方公尺、位於桃園市八德區介壽路1段，鄰近陽明運 動公園，周邊有便利商店及多家餐館之居住機能，及系爭 房屋為40年老公寓之情事而論，如承租與系爭房屋相同年 份、室內面積及居住機能相當之房屋，每月租金1萬5,000 元應稍高於市場行情，應以每月租金1萬1,250元，方屬合 乎市場行情，是原告請求相當於4個月租金4萬5,000元應 自價金中扣除並返還，應屬有據，可以准許；逾此部分之 請求，則非有據，不能准許。
4.綜上，原告依民法第359條、第179條、兩造買賣法律關係 ，請求被告減少系爭房屋買賣價金20萬400元（計算式：1 55,400＋45,000＝200,400），並將此金額返還原告，即屬 有據，應予准許；逾此範圍，則屬無據，不能准許。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條、兩造買賣法律關 係，請求被告減少系爭房屋買賣價金20萬400元，並將此金 額返還原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無 理由，應予駁回。另本判決所命給付之金額未逾50萬元，依 民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執 行，並依同法第392 條第2 項規定依被告聲請宣告預供擔保 得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 2 月 24 日 民事第一庭 法 官 蕭淳尹
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 25 日 書記官 鄧文琦
附表
項目 名稱及規格 單位 數量 總價 被告之答辯 本院之判斷 1 前陽台外牆石棉瓦拆除工程 1 11,000 1.姑不論被告應否負擔漏水瑕疵之修繕責任，惟由項次9「前屋簷接縫處防水」，可知縱使雨水自前陽台之石棉瓦縫隙處滴下，仍可藉由在接縫處施作防水工程以達到防漏水之功能，而無將石棉瓦拆除，重新置換0.6釐米烤漆板之必要，則本項費用顯非為修復漏水瑕疵之必要費用，而屬原告為提升系爭房屋價值所支出之有益費用，自不應由被告負擔。 2.由起訴狀第2頁記載：「因石棉瓦老舊，造成雨遮與牆壁的接縫處有縫隙，漏水會積在陽台上」，可徵陽台漏水原因是因為石棉瓦與牆壁之接縫有空隙，則解決此一漏水情形，當得以在石棉瓦及牆壁接縫處施作填縫劑，填補該縫隙，進而達到防漏的效果。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，且證人黃愉恩亦於本院審理時證述：要做石棉瓦拆除工程是因為石棉瓦老舊，接縫處已經不黏，而且多處破損，需要更換等語（見本院訴字卷二第7頁），本院斟酌縱於屋簷接縫處施作防水工程，如石棉瓦接縫不黏、多處破損之問題不予解決，水源仍可能隨破損處滲透流竄，是本工項仍應認屬修繕系爭房屋漏水所必要，應得請求。 2 後陽台外牆石棉瓦拆除工程 1 8,000 理由同項目1。 1.結論：得請求。 2.理由：同項目1 3 搬運工程 2人 4,000 若上開第1、2項無施作之必要者，即無須搬運拆除後之石棉瓦，本項顯然亦非被告所應負擔之費用。 1.結論：得請求。 2.理由：項目1、2得請求，此部分工程為項目1、2附隨必要工程，自得請求。 4 前陽台0.6烤漆板含施工 18,000 1.除項目1之答辯外，系爭石棉瓦之狀況，為原告購屋前目視所能及之情形，縱認被告應負漏水修繕責任，然原告亦不得因此而獲有利益，否則即與有損害方有賠償之法理相違。 2.退步言之，若本工項屬因修復漏水瑕疵之必要工程者，惟在「以新換舊」之情形下，必須計算折舊，此有最高法院77年度第9次民事庭決議可稽，則原告因更換系爭烤漆板而延長陽台上方屋頂之使用年限，自應計算折舊。 1.結論：得請求9,900元，其餘請求駁回。 2.理由：此部分為前陽台防水工程一部，固屬必要，惟原告請求之安裝烤漆板含施工既以新零件更換老舊之舊零件，則以施作費作為減少價金之依據，自應將零件折舊部分予以扣除。本件以修繕費用工資與材料費用比例為1比1計算，則工資及材料費用各為9,000元，工資不計入折舊，材料費用應計算折舊。又該等材料核屬裝潢材料，應比照行政院制頒固定資產耐用年數「房屋附屬設備」之「其他」，耐用年數10年，如逾耐用年數，殘值為資產成本原額之十分之一，是本件以十分之一計算材料費用，則材料費用折舊後為900 元（計算式：9,000元×1/10＝900元），是原告此項目得請求之修繕費用為9,900元（計算式：9,000＋900＝9,900）；逾此部分之請求，尚屬無據，不能准許。 5 後陽台0.6烤漆板含施工 12,000 理由同項目4。 1.結論：得請求6,600元，其餘請求駁回。 2.理由：此部分為後陽台防水工程一部，固屬必要，惟原告請求之安裝烤漆板含施工既以新零件更換老舊之舊零件，則以施作費作為減少價金之依據，自應將零件折舊部分予以扣除。本件以修繕費用工資與材料費用比例為1比1計算，則工資及材料費用各為6,000元，工資不計入折舊，材料費用應計算折舊。又該等材料核屬裝潢材料，應比照行政院制頒固定資產耐用年數「房屋附屬設備」之「其他」，耐用年數10年，如逾耐用年數，殘值為資產成本原額之十分之一，是本件以十分之一計算材料費用，則材料費用折舊後為600元（計算式：6,000元×1/10＝600元），是原告此項目得請求之修繕費用為6,600元（計算式：6,000＋600＝6,600）；逾此部分之請求，尚屬無據，不能准許。 6 屋頂地坪高壓清洗（300/坪） 23坪 6,900 1.原告所採取之漏水修繕方式，乃在屋頂樓地板鋪設防水材料，然系爭公寓之樓頂空間為全部區分所有權人之共有部分，非系爭房屋之專有部分，若因樓頂地面年久經日曬雨淋，導致雨水自地面滲入系爭5樓房屋，該修繕費用洵應由全部區分所有權人負擔。此種情形如若4樓之樓地板有漏水瑕疵導致水滲至3樓者，應由4樓房屋所有權人負責修繕，而非由3樓之房屋所有權人負責修繕之理相同。 2.承上，另一種修繕漏水之方式，則為在系爭5樓房屋之天花板施作防水工程（即俗稱「打針」），將防水材料灌注混凝土中，以達到防水之效果。被告在接獲原告通知有漏水情形後，乃委請謝貴山施作防水工程，謝貴山在施作完成後亦提出防水保固書（依謝貴山之證述，該防水效果約可達3、4年），復經原告收受並完成房屋點交，則原告在系爭房屋再次發生漏水時（被告仍主張系爭漏水乃因原告重新裝潢，打除牆壁、隔間，導致系爭房屋有漏水情形），洵應告知被告促請謝貴山進行保固作業，而非自行委請第三人修繕，再主張被告應負擔修繕之費用。 3.綜上，縱認系爭房屋之漏水修繕應採由樓頂鋪設防水材料之工法，而非由系爭5樓房屋之天花板施作防水工程（假設語），該費用亦應由系爭公寓之所有區分所有權人平均負擔，而非由被告單獨負擔。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，且於屋頂地坪進行複合式防水材料塗佈前，以高壓清洗地坪祛除灰塵髒汙，為一般頂樓漏水修繕工程所必須，自可認屬必要修繕費用。另被告雖抗辯公寓之樓頂空間為全部區分所有權人之共有部分，修繕費用應由全部區分所有權人負擔云云，然本件屋頂地坪高壓清洗工程為系爭房屋漏水修繕所必須，已如前述，被告依民法第359條規定對上開費用自須負擔保之責，至於其他區分所有權人因而得利，僅屬被告嗣後是否得依不當得利法律關係請求其餘共有人返還利益之問題，不影響原告對此工項之請求。 7 複合式防水材料塗佈 23,000 答辯理由同項目6。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，且於屋頂地坪進行複合式防水材料塗佈，為一般頂樓漏水修繕工程所必須，自可認屬必要修繕費用。另被告抗辯公寓之樓頂空間為全部區分所有權人之共有部分，修繕費用應由全部區分所有權人負擔云云，本院認此僅屬被告嗣後是否得依不當得利法律關係請求其餘共有人返還利益之問題，理由不再贅述。 8 女兒牆高壓清洗＋複合式防水塗佈 8,000 1.原告主張系爭房屋之漏水位置，為房屋內部及前後陽台石棉瓦之部分，然女兒牆之位置乃在前後陽台之外圍（參鈞院卷第25頁），並非發生漏水之處所，則本項費用顯非為修復漏水瑕疵所支出之費用。 2.再者，系爭石棉瓦之漏水瑕疵若經修繕完成，則雨水不會從前後陽台之上方滴落，而女兒牆自始至終均非漏水之處所，則原告施作本工項，顯與漏水修繕無關。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，且以整體漏水防治觀點，以高壓清洗及複合式防水塗佈方式對陽台女兒牆進行防水工程，可避免老舊之女兒牆外牆日後滲水，自可認屬必要修繕費用。 9 前屋簷接縫處防水 11,000 原告購買系爭房屋時，即可發現石棉瓦與牆壁接縫處有空隙，並無被告故意不告知之情形。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，且於前屋簷接縫處進行防水工程既為本件漏水修繕工程所必須，自可認屬必要修繕費用，與被告是否故意不告知無涉。另原告締約前縱可發現石棉瓦與牆壁接縫處有空隙，但並無證據證明原告其時即已發覺，是被告抗辯當不可採。 10 高壓灌注工程 3式 15,000 系爭估價單施作之範圍為樓頂、前後陽台及女兒牆等3項，然樓頂及女兒牆等2項均列有「高壓清洗」之施作項目及費用（項目6、8），而前後陽台係拆除石棉瓦及架設烤漆板，並無施作高壓清洗工項之必要，則「高壓灌注工程」之施作內容為何？與漏水瑕疵修繕有無關連？應由原告舉證證明之。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，且於室內漏水點以高壓灌注工程灌入防水材料，為一般漏水修繕工程常用之方法，自可認屬必要修繕費用。 11 屋頂鐵皮0.6烤漆含施工（2020年1-2月施工） 23 5500 126,500 1.本項業經證人黃愉恩證述並未施作，則原告請求該項費用應無理由。 2.次查，證人黃愉恩證述：「30萬7400元這我已經收了，如證14估價單，裡面的11項12萬6500元沒有做，因為做鐵皮沒有用」，由證人之證述可知，做鐵皮與在樓頂施作防水工程，兩者顯然是擇一施作即可，否則不會有「做鐵皮沒有用」等語，然黃愉恩卻於估價單上將兩者並列，且向原告收取估價單上之全部費用，則估價單所記載之防水修繕費用，是否屬合理、必要之費用？當非無疑。 3.再查，原告主張屋頂防水係在108年7月施作（參鈞院卷第213頁，原證14號記載：「屋頂防水施工照為2019年7月」），然原告又主張第1筆訂金50,000元係在108年10月11日支付予台北聯合國際管理顧問有限公司（參鈞院卷第227頁），然此二時間顯有齟齬，蓋訂金應於施工前交付，豈有在工程施作完成後再交付定金之理？則原告上開主張是否屬實？實值商榷。 4.末查，原告提出之匯款資料（參鈞院卷第229頁），僅有標示「電子轉出」，且其格式與一般電子轉帳記載內容相異（並無轉入帳號、轉出帳號，甚至連轉出的銀行名稱都沒有），該證物顯無法作為原告有支付285,000予台北聯合國際管理顧問有限公司之證明。 1.結論：不得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述該項目未施作，自不得請求。 12 屋頂6層樓排水管含施工（2020年1-2月施工） 4 3000 12,000 此項是前11項屋頂鐵屋施工，才需要裝排水管，既然第11項未施工，即無此項費用之必要。 1.結論：不得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述該項目未施作，自不得請求。 13 後陽台女兒牆鋼筋外露水泥凹凸打除防水 20,000 系爭女兒牆有鋼筋外露及水泥凹凸不平，為原告購買系爭房屋前即可得知之現況，且由該項目內容，可知該工項乃在處理鋼筋外露及牆面凹凸不平，與漏水瑕疵根本毫不相關，原告請求該項費用顯非有理。 1.結論：得請求。 2.理由：系爭房屋後陽台女兒牆既有鋼筋外漏情事，雨水或其他水源仍可能沿其裂縫之處流動，以整體漏水防治觀點，當然須併同進行防水工程。況且，被告於標的現況說明書中「本標的房屋鋼筋是否裸露」之問題填答否，而未告知原告系爭房屋有女兒牆鋼筋外露瑕疵，原告本得修繕鋼筋外露瑕疵後依民法第359條規定向被告請求減少相當於修繕鋼筋外露瑕疵費用之價金。是被告上開抗辯，並無可採。 14 後陽台女兒牆運送廢石工程 1車 5000 5,000 答辯同項目13。 1.結論：得請求。 2.理由：項目13得請求，此部分工程為項目13附隨必要工程，自得請求。 15 後陽台女兒牆搬運（2人） 2人 2000 4,000 答辯同項目13。 1.結論：得請求。 2.理由：項目13得請求，此部分工程為項目13附隨必要工程，自得請求。 16 C型鋼補強載重牆 23,000 此項目與漏水瑕疵無關，且原告並未舉證證明有施作C型鋼補強工程之必要性，其請求自無由准許。 1.結論：得請求。 2.理由：證人賴建忠已證述確有收受該項工程款項，而C型鋼補強之原因是因為有地震會很危險，且水也會在載重牆之裂縫到處流竄等語，核與建物之水源會在建物裂隙到處流竄之常情相符，應屬可採，是此工項自為修繕系爭房屋漏水所必須。 總價 307,400 得請求金額：155,400元
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