臺灣新北地方法院民事判決
110年度重訴字第313號
原 告 袁勇馬
訴訟代理人 周武榮律師
湯詠煊律師
被 告 周永坤
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號三樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應自民國一一○年五月十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟參佰捌拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九；餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參佰伍拾肆萬元為被告預供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號3樓 房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之新北市○○區○○段000號地 號土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地）為原 告所有。因原告長期旅居美國，多年來皆將系爭房屋借與訴 外人即原告堂哥袁寶麟居住，除此之外，未曾賦予他人任何 占有使用系爭房地之權源。袁寶麟於民國109年12月間死亡 ，原告本得收回系爭房屋，詎系爭房屋現竟由素不相識之被 告占有使用中，依民法第767條第1項前段、中段規定，原告 自得請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又被告至今仍無權 占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受 有損害，依民法第179條規定，原告自得請求被告至遷讓返 還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下 同）3萬3,993元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷 讓返還原告。㈡被告應自收受起訴狀繕本翌日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付原告3萬3,993元。㈢第1項聲明原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：袁寶麟於109年6月16日在本院所屬民間公證人黃 昭宗事務所簽立公證遺囑，內容詳述系爭房地原為袁寶麟之 父即訴外人袁中文所有，借名登記予原告，是系爭房屋產權 尚有糾葛，故責成被告針對系爭房屋之產權問題據理力爭其
應有權益，所得用以彌補並報答被告長期以來照顧袁寶麟平 日生活之恩等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、查系爭房地於69年10月9日以買賣為原因，登記至原告名下 迄今之事實，業據原告提出系爭房地之土地、建物登記第一 類謄本等件在卷為憑（見本院110年度重訴字第313號卷，下 稱本院卷，第21頁、23頁），且為被告所不爭執（見本院卷 第84頁），堪信為真實。
四、至原告主張系爭房地為其所有，被告無權占有使用系爭房屋 ，是原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金 之不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件 兩造爭執之點厥為：㈠被告有無占有系爭房屋之合法權源？㈡ 如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干 ？茲就上開爭點析述如下：
㈠被告有無占有系爭房屋之合法權源？
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1第1項定有明文。再按所謂借名登記契約，乃 當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就 屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人 或其他權利人之契約，為當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，是出名人與借 名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契 約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登 記者，應就該借名登記之事實負舉證責任；又不動產為登記 名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主 張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗 法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最 高法院110年度台上字第402號、110年度台上字第528號、11 0年度台上字第511號判決意旨參照）。查本件系爭房地係登 記於原告所有，業如前述，是被告主張系爭房地實質上係訴 外人袁中文所有，僅借名登記於原告名下乙情，既為原告所 否認，被告自應就袁中文與原告間有借名登記意思表示合致 之要件負舉證之責。
⒉經查，被告就其關於借名登記法律關係之主張，固提出上開 袁寶麟遺囑之影本為證（見本院卷第63頁至73頁），觀諸其 內容雖記載：「二、……⑷本人目前居住系爭房屋，係本人父 親袁中文所有，借名登記在本人堂弟（即本件原告）袁勇馬 名下，其父親袁忠發係本人父親袁中文之胞弟。本人最大心 願，能夠順利取回該房屋；如生前力不從心無法取回，委託 摯友周永坤全權處理取回事宜。不論私下協調取回，或透過 法院判決取回而為之，本人均予尊重。如本人身故後始取回
，所得全數歸屬摯友周永坤獲得，以感念其照顧本人終老之 恩典。三、本遺囑特指定周永坤為遺囑執行人。」等語，然 該遺囑作成時原告既未在場，並在遺囑上具名確認，且原告 已否認該遺囑上所載內容為真（見本院卷第84頁），則此遺 囑純係被告見聞袁寶麟之單方陳述而來，性質上即與被告之 主張無異，除非有其他補強證據，自無從憑此遽謂系爭房地 係袁中文借名登記於原告名下。惟被告迄本院言詞辯論終結 前，並未就其所辯袁中文與原告間就系爭房地存有借名登記 關係乙節，提出其他具體事證以實其說，自難認被告已盡舉 證責任。因此，被告主張袁中文與原告就系爭房地存有借名 登記契約等情，洵屬無據，不足採信，即不能認為被告就系 爭房屋有何合法之占有權源。
⒊又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。查本件原告為系爭房屋 之所有權人，被告未能舉證其有合法權源得占有系爭房屋， 業如前所認定，從而，原告依據民法第767條第1項前段之規 定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，為有理由， 應予准許。
㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干 ？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條 分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之 使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法 院106年度台上字第461號判決意旨參照）。至計算相當於土 地租金之不當得利金額，按城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項 定有明文。另房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋 租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法 第97條參照），房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當 得利（最高法院97年度台上字第323號裁判意旨參照）。再 按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止 房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制 房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護 承租人。」。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基 於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利 國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，
城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取 得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定， 應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業 用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與 人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加 以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建 造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營 業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。 且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業， 挾其大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當 之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之 支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤 並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就 土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現 屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之 多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進 都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包 括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之 立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號民事判決意旨參 照）。另按「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為 限，得提起之」，民事訴訟法第246條定有明文。考其立法 意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不 履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍， 爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者， 均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照），足見立法 原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要 ，即得提起將來給付之訴。查本件被告無法律上權源，占用 原告所有之系爭房屋，則被告受有相當於占用範圍土地、房 屋租金之利益，致原告受有損害，且被告無權占有系爭房屋 ，迄今仍無返還之意，顯有繼續占用之虞，原告自有預為請 求之必要。是原告依前揭規定，請求被告返還自起訴狀繕本 送達（係於110年5月4日寄存送達，經10日即110年5月14日 發生效力，見本院卷第41頁之送達證書）翌日即110年5月15 日起至返還系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋相當於租金 之不當得利，自無不合。至就不當得利數額之計算方式，查 本件被告非將系爭房屋作為營業之用，則揆諸前揭規定及說 明，計算原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，自應 依土地法第97條第1項規定之租金計算方式為準；原告主張 應依系爭房屋同地段區域住家租金行情為準，計算被告應返
還相當於租金之不當得利云云，尚乏依據。
⒉又按土地所有人得依不當得利法則向無權占用其土地之人請 求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利 用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額（最高法院8 8年度台上字第3331號、88年度台上字第1894號判決意旨參 照）。承前所述，被告無權占用系爭房屋，自受有利益，原 告並因此受有不能利用系爭房屋之損害，則原告自得依不當 得利法則，請求被告給付相當於租金之不當得利。本件原告 雖僅請求被告返還系爭房屋，但系爭房屋既不能脫離土地之 占有而存在，則原告請求被告給付占用系爭房屋之不當得利 ，於計算房屋之價額時，揆諸前揭說明，自應計入土地部分 。而查，系爭房屋坐落之基地為新北市○○區○○段○000號地號 土地，面積為900.69平方公尺，原告之應有部分為16分之1 ，此有系爭房地之土地、建物登記第一類謄本附卷可稽（見 本院卷第21頁、第23頁），而系爭土地於109年1月之申報地 價為每平方公尺2萬4,960元（參上開土地登記謄本之記載） 。至系爭房屋110年度之估定價額（即評定現值）為20萬4,2 00元，亦有被告所提出之新北市政府稅捐稽徵處110年房屋 稅繳款書附卷可考（見本院卷第99頁），依土地法第164條 ：「直轄市或縣（市）地政機關應將改良物估計價值數額， 送經標準地價評議委員會評定後，報請該管直轄市或縣（市 ）政府公布為改良物法定價值，並由直轄市或縣（市）地政 機關分別以書面通知所有權人」，及房屋稅條例第10條第1 項、第11條：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定 之標準，核計房屋現值。」、「房屋標準價格，由不動產評 價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政 府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級 。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街 道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同 地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標 準價格，每3年重行評定1次，並應依其耐用年數予以折舊， 按年遞減其價格。」等規定，堪認房屋之估定價額既係由不 動產評價委員會核定所得，自非不得作為系爭房屋法定價值 標準之估算基準。再查，系爭房屋為鋼筋混凝土造、集合住 宅用4層樓建物之第3層，於60年2月15日建造完成，有系爭 房屋之建物登記第一類謄本存卷可稽（見本院卷第23頁）， 且據原告陳報係鄰近捷運永安市場站、中和國小、南山中學 、漳和中學，並有國立臺灣圖書館、八二三紀念公園等公共
設施，附近尚可見小北百貨、金玉堂文具批發廣場等商場， 足認生活機能良好等節，被告則對原告上開所陳表示沒有意 見（見本院卷第95頁、115頁），是本院參酌系爭房屋之坐 落位置、工商業繁榮程度、經濟價值，與被告利用系爭房屋 所受利益等情狀，認本件被告所受利益金額以按土地及建築 物申報總價額年息7%計算為適當。依據上開說明，則本件每 月相當租金之不當得利計算式即為【（系爭土地申報地價× 占用面積×土地持分＋系爭房屋課稅現值）×7%÷12】。且被告 現仍居住系爭房屋，並未將系爭房屋返還原告，原告就不能 使用系爭房屋之損害自有預為請求之必要，是以被告自110 年5月15日起至將系爭房屋返還原告之日止，每月占用系爭 房屋之不當得利計為9,387元（計算式：【（24,960元/㎡×90 0.69㎡×1/16）＋204,200元】×7%÷12＝9,387元，元以下四捨五 入），逾此部分之請求，則屬無據，不能准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應 將系爭房屋全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。又原 告依據民法第179條之規定，請求被告應自110年5月15日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,387元之範圍內， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予 駁回。
六、原告就聲明第1項部分陳明願供擔保，請准宣告假執行，經 核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 9 日 民事第二庭 法 官 宋泓璟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 9 日 書記官 鄧筱芸