臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第803號
原 告 詹建勳
訴訟代理人 蘇信誠律師
被 告 賴彥丞
張景賀
兼 上 二人
訴訟代理人 柯志成
上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國110年12月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告租用原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號、面積68平方公尺、應有部分69分之68土地之租金，自民國109年10月26日起，調整為每年新臺幣壹拾肆萬玖仟伍佰柒拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔10分之7，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：被告 租用原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號、面積68平方公 尺、應有部分69分之68土地之租金，自民國109年9月1日起 ，調整為每年新臺幣（下同）166,196元，嗣將其請求調整 租金之始日變更為同年10月26日，核原告所為上開訴之變更 係屬減縮應受判決之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段0000地號、面積68平方公尺之土地（下 稱系爭土地），原告於66年5月24日拍賣取得應有部分69分 之68（下稱原告應有部分土地），被告柯志成於99年4月20 日以買賣為登記原因取得應有部分69分之1。嗣被告柯志成 於106年11月8日再將69分之1分成3份轉讓予被告賴彥丞、張 景賀，故被告3人應有部分各為276分之1。系爭土地上之新 北市○○區○○段0000○號即板橋區漢生東路53巷47號建物（下 稱系爭建物），係於99年7月22日經法院拍賣，由被告柯志 成拍定而取得所有權，其亦於106年11月8日將系爭建物所有 權2分之1分成2份轉讓予被告賴彥丞、張景賀，故被告3人就 系爭建物應有部分依序為2分之1、4分之1、4分之1。由於被
告柯志成主張繼受前手即系爭建物原所有權人姜宜君就系爭 土地之承租人地位，原告於100年2月18日起訴請求租金每年 47,174元調整為292,282元（起訴狀誤載為122,770元），經 鈞院以100年訴字第1004號民事判決（下稱前案判決），被 告柯志成承租原告應有部分之租金，自100年1月1日起調整 為每年122,771元。嗣經被告柯志成上訴，雙方以被告柯志 成按年於每年6月30日以前給付原告108,000元達成和解。 ㈡查前案判決認定：系爭土地上之建物為被告柯志成所有，與 原告僅發生不定期基地租賃關係，故應僅以系爭土地之申報 價額計算租金；系爭土地99年公告地價為每平方公尺22,900 元，申報地價為18,320元；系爭建物為二層樓建築物，所在 巷弄為漢生東路上一死巷，附近房屋均為住家使用。本院經 核系爭建物作為住家利用之經濟價值、鄰近土地之繁榮狀況 、系爭土地自80年起至今之地價漲幅等因素，認系爭土地之 租金以調高至99年申報地價18,320元年息10%為適當。依此 計算，系爭土地每年租金應調整為現金122,771元等語。而 系爭土地109 年1 月之申報地價已上漲為每平方公尺24,800 元，被告已就系爭建物違章加蓋為三層樓，並就系爭建物多 戶隔間出租坐收高額租金，卻每年只須給付原告108,000 元 ，顯失公平；且系爭土地及建物所有權非同屬一人，造成原 告就系爭土地使用、收益、處分權利嚴重受限；被告緊咬繼 受前手之不定期租賃收取龐大利益，不願與原告協商使土地 與建物所有權同一，造成原告之權利永無止境被侵害。為此 ，爰依民法第442條本文、第227條之1第1項規定，請求依前 案判決計算公式，將系爭土地每年租金調整為現金166,196 元。並聲明：被告租用原告應有部分土地應給付原告之租金 ，自109年10月26日起調整為每年166,196元。二、被告則抗辯：
㈠本件租金爭議，雙方於100年9月在臺灣高等法院（下稱高院 ，答辯狀誤載為本院）和解，依和解內容，被告每年6月30 日前給付原告100,800元到系爭土地持分返還原告之日止； 雙方既達成協議，就無再調整租金之餘地。系爭土地租賃已 定有期限，依民法第442條規定，不因其價值之昇降，得聲 請法院增減其租金，原告請求調高租金已違背雙方之約定， 其請求並無理由。
㈡又原告主張契約完成後，如基地周邊環境工商繁榮之程度， 承租人所用基地之經濟價值及前所受利益提高，已有變更， 非當時所得預料，依原租約依申報地價之固定比率計算顯失 公平者，依法得請求法院調整租金。但查系爭土地及建物均 未變動，系爭建物二樓頂加蓋鐵皮防漏水無法使用，被告也
未將建物重建或翻修，40多年的二層樓老建物位置在板橋區 漢生東路的6公尺巷弄，又是死巷，根本無法做生意，連停 車都困難，土地部分政府還將公告現值調降，但申報地價並 未調降，而且系爭建物環境未有任何變更，為原告所明知， 並非原告在當時所未料之情況，今原告藉故提高租金，顯無 理由。
㈢再原告請求以109年之申報地價每平方公尺24,800元，並以土 地總價年息百分之10計算租金，已達法定最高限度，要每年 被告亦給付原告租金122,771元，平均一個月要給付10,230 元，已超越被告所能負擔之程度，一般地租之計算，法院都 在土地總價年息百分之7計算租金，甚至百分之5比比皆是。 故退一步言之，縱法院不採雙方在法院和解之約定，租金調 整也應在7%左右，方屬合理。並聲明：原告之訴駁回。三、查系爭土地之應有部分69分之68為原告所有，69分之1為被 告柯志成所有，106年11月8日被告柯志成將其應有部分各27 6分之1轉讓予被告賴彥丞、張景賀，被告3人就系爭土地應 有部分均為276分之1；系爭建物全部為被告柯志成所有，其 亦於106年11月8日將應有部分各4分之1轉讓予被告賴彥丞、 張景賀，被告3人就系爭建物應有部分依序為2分之1、4分之 1、4分之1；因被告柯志成繼受系爭建物原所有權人姜宜君 就原告應有部分土地之承租人地位，原告前於100年2月間訴 請被告柯志成將原告應有部分土地之租金每年調整為292,28 2元，經前案判決被告柯志成承租原告應有部分土地之租金 ，自100年1月1日起調整為每年122,771元，嗣雙方於100年1 1月9日在高院達成和解，被告柯志成願自100年1月1日起至 返還原告應有部分土地止，按年於每年6月30日以前給付原 告108,000元；被告賴彥丞、張景賀於106年11月8日受讓系 爭土地及系爭建物之應有部分後，其2人亦自該日起承受原 告應有部分土地承租人之地位等情，有土地、建物登記謄本 、本院100年訴字第1004號民事判決影本、高院100年度上易 字第868號和解筆錄影本在卷可稽（見本院109年度板簡字第 3379號卷第21至42頁、本院卷第45至49頁），並經本院調閱 前案全卷查明無訛，且為兩造所不爭執，自堪信此部分事實 為真實。㙊
四、本院得心證之理由：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而 依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付 或變更其他原有之效果，民法第442條本文、第227條之2第1 項分別定有明文。次按未定期限之基地租賃，契約當事人約
定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金 係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周 邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定 基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民 法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院9 3年台上字第2446號判例參照）。
㈡經查，系爭土地位於新北市板橋區文化路巷內，臨近文化路 、民生路、漢生東路，及四鐵共構之板橋火車站，有原告提 出google地圖在卷可證（見本院卷第55至56頁），且自前案 100年1月1日調整租金時起本件原告起訴時止，已經過10年 餘，該地區經濟更加繁榮，再審酌現今土地開發飽和，系爭 土地之價值亦已日益增漲，及系爭建物雖登記為2層樓建物 ，但經被告增建3樓之利用情形（見本院卷第51頁之照片影 本），暨系爭土地之公告現值已由99年1月之每平方公尺83, 300元，調高至109年1月之每平方公尺155,000元，約有9成 漲幅（見卷附之系爭土地之公告現值表）等情狀，原告應有 部分土地之租金如再以10年前之土地價格為計算基礎，確有 顯失公平之處，故原告請求調整租金，於法應屬有據。被告 抗辯：系爭建物環境未有任何變更，非原告在當時所未料之 情況，是原告藉故提高租金云云，尚非可採。被告又抗辯： 本件租金爭議，業於100年9月在高院達成和解，被告柯志成 應於每年6月30日前給付原告100,800元到系爭土地持分返還 原告之日止，故無再調整租金之餘地；且系爭土地之租賃已 定有期限，不因其價值之昇降，而得聲請法院增減其租金云 云，然查，本件租金爭議於100年11月9日成立訴訟上和解後 ，其後如因系爭土地周邊環境、工商繁榮程度、被告利用基 地之經濟價值及所受利益等，已再有變更，而被告依原和解 金額給付租金有顯失公平情形時，原告仍得依民法第227條 之2第1項、第442條本文規定，訴請法院調整其租金，並無 次數之限制；又本件租約係屬不定期租約，並未因上開和解 之成立而變更為定期租約，是被告上開抗辯均非可取。 ㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價 額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之 ，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判 例參照）。查系爭土地109年1月之申報地價為每平方公尺24
,800元（見前揭土地登記謄本所載），其土地價值在10年間 約有9成之帳幅，已如前述，且108年至109年間，新北市板 橋區漢生東路之透天盾或無電梯之店面租金行情，每月約為 45,000元至50,000元，亦有原告提出之好房網租金行情表在 卷可考（見本院卷第53頁）。本院審核系爭建物利用系爭土 地之經濟價值、鄰近土地之繁榮狀況及系爭土地自99年起至 今之漲幅等因素，認原告應有部分土地之租金以調高為109 年申報地價之年息9%為適當。依此計算，系爭土地每年租金 應調整為現金149,576元（計算式：24,800元×68平方公尺×9 %×68／69（原告應有部分）＝149,576元，元以下四捨五入） 。
㈣復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之 訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增 加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴 前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48 年台上字第521號判例參照）。查本件起訴狀繕本係先後於10 9年10月13日、同年月25日合法送達被告（見上開板簡卷第69 至75頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是本 件原告請求調整租金自109年10月26日起算，亦無不合。五、綜上所述，原告依民法第442條本文、第227條之1第1項規定 ，請求被告租用之原告應有部分土地應給付之租金，自109 年10月25日起應調整為每年149,576元，為有理由，應予准 許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 111 年 2 月 22 日 民事第五庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 111 年 2 月 22 日 書記官 廖美紅