臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第273號
原 告 姜學麟
訴訟代理人 許俊明律師
被 告 陳建羽
訴訟代理人 陳泰溢律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年1月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告的主張
（一）原告於民國109年8月2日向訴外人陳人豪購買新北市○○區○ ○路0段000巷0弄00號4樓房地（即新北市○○區○○段0000○號 建物應有部分全部及同段182、183地號土地應有部分各4 分之1，下稱系爭房屋)，並於109年9月25日完成所有權移 轉登記。被告無權占用系爭房屋，原告依民法第767條第1 項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179 條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利。（二）關於不當得利數額，系爭房屋之基地部分當期申報地價均 為每平方公尺新臺幣（下同）3萬1600元，房屋部分課稅 現值為13萬1900元、總面積為79.6平方公尺，以土地及其 建築物申報總價年息10%計算，被告按月應給付相當於租 金之不當得利數額為2萬2061元（計算式：［3萬1600×79.6 ＋13萬1900］×10%÷12＝2萬2061，小數點以下四捨五入）。（三）聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 2.被告應自109年9月25日起至騰空返還系爭房屋之日止，按 月給付原告2萬2061元。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告的答辯
（一）被告原本是系爭房屋所有人，因有資金需求，故於106年5 月24日與訴外人蕭學展簽立合作契約買賣過戶系爭房屋， 約定將系爭房屋登記在訴外人蕭學律名下，且由被告繼續 使用系爭房屋，被告並得於108年6月31日前以原價買回系 爭房屋。被告與蕭學律復於107年4月1日就系爭房屋簽立 租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為5年即107年 4月1日起至112年3月31日止。嗣蕭學展、蕭學律因資金周
轉問題，需透過陳人豪之協助取得貸款，故將系爭房屋移 轉登記至陳人豪名下。是蕭學展與蕭學律、陳人豪間就系 爭房屋先後成立借名登記契約，蕭學展為借名人，蕭學律 為第一次出名人、陳人豪為第二次出名人。
（二）原告係自出名人陳人豪處購買取得系房屋，該處分行為效 力未定，且經蕭學展拒絕承認，該處分行為自始不生效力 ，原告未取得系爭房屋所有權。且原告非善意之交易相對 人，自難謂有受善意取得制度之保障。
（三）再者，被告承租系爭房屋，本即有正當使用權源，且原告 受讓系爭房屋時，知悉系爭房屋出租予被告使用，原告自 不得請求被告遷讓系爭房屋及給付相當於租金之不當得利 。
（四）聲明
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院的判斷
（一）系爭房屋原本是被告所有，於106年6月7日以買賣為原因 移轉登記至蕭學律名下，再於107年4月16日以買賣為原因 移轉登記至陳人豪名下，復於109年9月25日移轉登記至原 告名下，惟被告及其家人始終居住在系爭房屋內等情，有 異動索引可證，且為兩造所不爭，首堪認定。
（二）不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出 名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理 、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與 借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登 記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予 第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會 議決議參照）。被告雖主張陳人豪僅為出名人，陳人豪與 原告間就系爭房屋所為之處分行為無效云云。然依前述最 高法院決議意旨，無論陳人豪與他人間有無借名登記契約 ，陳人豪就系爭房屋所為移轉所有權之物權行為均屬有權 處分，與原告是否善意無涉。故原告主張其現為系爭房屋 所有人，應屬可採，被告關於無權處分所辯，則非有據。（三）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定 期限者，不適用之，民法第425條定有明文。被告主張其 與蕭學展於106年5月24日簽立合作契約買賣過戶系爭房屋 ，被告依該合作契約第1條約定將系爭房屋過戶至蕭學律 名下，且依該合作契約第4條約定回租系爭房屋，被告復
於107年4月1日與蕭學律簽立系爭租約，約定租期為5年， 至112年3月31日止等情，有合作契約、不動產買賣契約書 、房屋租賃契約書可證（本院卷第81至104頁），且經證 人蕭學律、蕭學展於本院審理時證述一致（本院卷第232 至238頁），堪信屬實。被告與蕭學律簽立系爭租約時， 蕭學律為系爭房屋之登記所有人，且租期未逾5年，嗣系 爭房屋依序移轉登記至陳人豪、原告名下時，被告始終占 有使用系爭房屋，自合於民法第425條之規定。是被告主 張其依系爭租約有權占有系爭房屋，應屬可採。（四）原告以被告與證人間就租金給付之歧異陳述，主張系爭租 約為通謀虛偽意思表示云云。惟租金有無依約給付、如何 給付，均屬租賃契約成立後之債務履行問題。被告與蕭學 展、蕭學律既已就租賃系爭房屋必要事項即租賃標的、租 賃期間、租金數額達成共識，且以書面契約明定意思合致 內容，自應有效成立租賃契約。至租賃雙方就租金給付方 式認知不一，僅生債務不履行問題，仍難謂其等間無成立 租賃契約之法效意思。故原告主張系爭租約屬通謀虛偽意 思表示而無效云者，並不可採。另買賣不破租賃之效力， 非僅及於自己前手與第三人成立之租賃契約。只須承租人 係與當時房屋所有人締約、歷次移轉時承租人仍繼續占有 ，且未違反民法第425條第2項規定即足當之。租賃契約成 立後所有權縱為多次更易，承租人於租賃期間內，均得對 抗後續取得租賃標的所有權之人。是原告主張被告非與陳 人豪成立租賃契約，無民法第425條適用云者，亦不可採 。
（五）從而，被告既非無權占用系爭房屋，原告請求被告騰空遷 讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，均屬無據 。
四、結論
（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自109年9月25日 起至騰空返還系爭房屋之日止按月給付原告2萬2061元， 為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併 予駁回。
（二）本件事證已臻明確，當事人其餘攻擊或防禦方法及所用證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不 逐一論列。
（三）訴訟費用分擔的依據為民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 2 月 21 日 民事第四庭 法 官 林琮欽
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 21 日 書記官 陳威同