臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1249號
原 告 金石社區管理委員會
法定代理人 鄭正賢
訴訟代理人 林維毅律師
被 告 丁萬翔
訴訟代理人 張明堂律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國111年1月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號地下1樓車 道旁儲藏室騰空返還予原告。
二、被告應自民國109年7月9日起至返還第一項房屋之日止，按 月給付新臺幣貳仟元予原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為原 告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項各到期部分得假執行。但被告於各到期部分如 以新臺幣貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。經查，本件原告原起訴時訴之聲明第 二項為：被告應自民國109年7月1日起至返還系爭儲藏室之 日，按月給付新臺幣（下同）2,000元予原告。嗣於111年1 月20日言詞辯論期日當庭變更聲明為被告應自109年7月9日 起至返還系爭儲藏室之日，按月給付2,000元予原告。經核 原告上開訴之變更，僅係原聲明之減縮，依首揭規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告為新北市中和區圓通路金石社區之管理委員會，被告則 為原告社區之住戶，又原告社區於新北市○○區○○路000巷00 弄00號地下1樓設有儲藏室一間(下稱系爭租賃物)，為金石 社區住戶共有，並授權原告為出租人，原告因而於99年間與 被告訂定租賃契約，約定以每月租金2,000元出租予被告做 為其存放水電物料使用。嗣租賃期間屆滿後，未再與被告簽
訂書面契約，雙方乃成立不定期租賃契約，
㈡嗣原告社區為配合政府推行垃圾分類資源回收，且社區無合 適空間提供住戶存放各項可資源回收垃圾，為保障社區公共 安全，原告擬收回系爭租賃物，供社區住戶放置資源回收垃 圾使用，而於108年11月2日社區第2屆區分所有權人會議， 臨時動議通過收回系爭租賃物，並又多次決議若被告未能簽 訂書面租契約，則確定終止租賃契約，並與被告協議後續處 理情形，惟被告並未與會協議。原告即依民法第450條第3項 規定，於109年05月27日以存證信函向被告為終止租賃契約 ，被告則於同年9月20日以存證信函回覆原告，內容提及原 告於109年6月間以存證信函通知被告收回系爭租賃物等語， 且被告於110年10月18日當庭陳稱：「109年6月8日該社區開 會的時候方將存證信函紙本交付被告」等語，堪認被告至遲 於109年6月8日已接獲原告依民法第450條第3項但書之規定 向承租人先期通知終止租賃契約之意思表示，原告自得依土 地法第100條第1款之規定，收回系爭租賃物。 ㈢綜上，兩造之租賃契約既經原告於109年6月8日通知終止，則 兩造租賃契約應認於109年7月8日即合法終止，而被告自109 年7月8日之後仍繼續無權占有使用系爭租賃物。為此，爰依 民法第455條、第179條規定，請求被告返還系爭租賃物，並 自109年7月9日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利2,000元。
㈣並聲明：
⒈被告應將新北市○○區○○路000巷00弄00號地下1樓車道旁儲藏 室騰空返還予原告。
⒉被告應自109年7月9日起至返還系爭儲藏室之日，按月給付2, 000元予原告。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠系爭租賃庫於原告社區委員會成立後即未使用，並出租予被 告作為置放水電材料使用，每月租金2,000元，未定有租期 ，係屬不定期限之租賃契約，而被告自99年起至今已承租10 年且尚在承租繼續中。
㈡原告於109年6月8日之社區管理委員會會議決議將雙方租賃契 約由長期租賃轉為短期租賃，且須每年簽訂一次合約，然未 獲被告同意。原告竟於109年5月27日以存證信函通知被告於 109年6月30日前完成遷離系爭租賃物，並於109年7月1日不 再收取2,000元之租金。被告嗣於109年9月20日回覆原告， 其收回系爭租賃物於法未合，且隨函附上109年7月、8月之 租金共計4,000元。
㈢查，本件原告係以將放置資源回收垃圾之用途為由欲收回使 用系爭租賃物。惟該社區自於97年11月間成立管理委員會後 ，即另以其他空間作為資源回收使用，故並無以系爭租賃物 作為資源回收空間之必要。況原告依上開會議決議，僅欲將 兩造間之不定期租賃契約，變更為每年簽訂之定期租賃契約 ，足見原告對於系爭租賃物，並無收回之正當理由及必要性 。且系爭租賃物欲作為資源回收放置之用，亦與建築使用執 照之使用目的未合，其收回系爭租賃物亦未具正當理由。 ㈣從而，原告收回系爭租賃物既無正當理由與必要性，且其所 為終止租賃契約之通知，不生合法終止之效力，兩造間就系 爭租賃契約仍繼續存在，原告請求返還系爭租賃物於法無據 。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：
㈠原告主張新北市中和區圓通路金石社區住戶授權由原告為出 租人，將新北市○○區○○路000巷00弄00號地下1樓車道旁之儲 藏室出租予被告，雙方於99年間訂有租賃契約，嗣雙方於租 賃期間屆滿後，成立不定期租賃契約，被告仍以每月租金2, 000元向原告承租系爭租賃物等情，為兩造所不爭執，上開 事實堪認為真實。
㈡而本件之爭點為原告可否終止上開租賃契約？ ⒈按出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自 住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。而土地法 第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期 限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租 人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為 相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收 回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號 、43年台上字第1199號民事裁判意旨參照）。惟按土地法第 100條第1款前段所謂收回自住，係指出租人在客觀上有收回 自住之正當理由及必要情形而言，所謂「正當理由及必要」 ，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由 ，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之 判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無 收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之 理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他 選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評 估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正 當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇， 此外別無他法而言。又土地法第100條之規定，既未區分供 住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法
第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高 法院51年台上字第370 號判例要旨、最高法院94年度第3 次 民事庭會議決議參照）。而由土地法第100條立法內容以觀 ，既未區分供住宅使用或供營業使用，則僅要出租人收回係 供自己使用，且其收回有其正當性及必要性，則出租人依土 地法第100條規定收回自用，即屬適法。
⒉經查，原告主張其社區無合適空間提供住戶存放資源回收垃 圾之場地，故依土地法第100條第1款之規定，向被告終止上 開不定期租賃契約，並欲收回系爭租賃物供社區住戶放置資 源回收垃圾使用，此經原告提出現今社區擺放資源回收物品 照片14張（見本院卷第23至33頁、第123至163頁）、原告社 區之108年11月2日第24屆區分所有權人會議紀錄1份（見本 院卷第35至37頁）附卷足憑。而被告對於原告區分所有權人 會議決議將系爭租賃物收回使用之目的係為放置資源回收物 乙節，並不爭執，是此部分之事實，堪認屬實。又觀諸上開 照片內容，可見原告社區住戶確實多將資源回收物品散放堆 置於車道旁、機械車位旁、消防室之消防設備及管路旁、抽 風機間管路間，而未有一固定空間位置供社區住戶擺放資源 回收物品，是原告主張其社區必須尋適當地點即系爭租賃物 供社區住戶擺放資源回收等語，堪認為實在。
⒊以現今社區大樓之共用部分設置之各項設施，多係供社區專 用部分之住戶共同使用，例如設置垃圾場、資源回收場、運 動空間或遊戲空間，是無論何種設施的設置，只要係經社區 之區分所有權人決議通過，且於不違反法令之情況下，以供 全體社區住戶使用之目的而收回自用，自有其正當性。本件 原告終止租賃契約，其目的係為將系爭租賃物作為社區之資 源回收物品放置空間，而目前該社區並無適當之資源回收空 間可供放置物品，是其終止租賃契約後，欲將系爭租賃物作 為資源回收空間即有其必要性；又原告收回系爭租賃物作為 資源回收空間，並非僅係供單一區分所有權人使用，而是供 社區全體住戶使用，則其收回之目的亦具有正當性。從而， 原告以收回作為社區全體住戶資源回收放置空間之目的而終 止其與被告間之系爭租賃物不定期租賃契約，其終止合於土 地法第100條第1款之規定，具必要性與正當性。 ⒋被告固抗辯原告依土地法第100條第1款規定收回系爭租賃物 自用須合於正當理由及必要性，且社區除系爭租賃物外，尚 有其他處所，非以系爭租賃物作為資源回收空間之必要，且 倘系爭租賃物作為資源回收室使用，將導致社區住戶安全危 害云云。然查，本件原告主張因有提供社區住戶放置資源回 收垃圾使用之需求，而必須將系爭租賃物收回自用，經本院
認定屬實，又揆諸上開先前判決意旨，原告無須舉證其已遍 尋社區內所有可放置資源回收處所無果後始得收回，亦即系 爭租賃物是否為該社區最後且唯一可供全體住戶放置資源回 收的處所，並非所問，況觀原告所提出之前揭照片，原告社 區住戶確有將資源回收物品散置堆放地下室各處情形，而有 社區公共安全危險之虞；再者，系爭租賃物倘作為資源回收 處是否將危害社區安全等情，核與原告終止租約之目的無涉 ，該處公共使用空間之使用縱有危害住戶安全之虞，亦僅係 原告社區另行採取措適當施予以防範而已。是被告此部分所 辯，並非可採。
㈢原告是否已合法終止上開不定期租賃契約？ ⒈按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土 地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定 僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條 款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條 第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有 收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號民 事裁判要旨參照）。又租賃未定期限者，各當事人得隨時終 止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契 約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月 或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月 或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或 1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。 ⒉查原告主張其於109年5月27日寄送中和中正路000062號存證 信函予被告，然未能取得此份存證信函已送達予被告之證明 ，惟被告嗣後於同年9月間寄送存證信函予原告，於該份存 證信函中被告自陳其於109年6月間已收受原告寄送之存證信 函，並已獲悉原告終止租賃契約之意思表示等語，且於本院 審理程序時被告已自陳於109年6月8日原告社區召開會議時 ，原告已再將上開00062號存證信函交付予被告，是被告最 遲已於109年6月8日知悉原告終止租賃契約之意思表示等語 。而查，本件原告於109年5月27日寄送上開000062號存證信 函予被告，並於該存證信函中向被告表示終止上開不定期之 租賃契約，而原告就此固然未提出該存證信函已經由郵務送 達方式合法送達被告之相關證明，惟原告主張其於109年6月 8日曾召開會議，並邀同被告參加，於該會議中已將上開存 證信函親自交付被告收受，是被告於該日已獲悉原告終止上 開租賃契約之意思表示，並被告寄送之桃園府前000947號存 證信函各1份為證（見本院卷第57頁）。而被告對於其於109 年6月8日曾與會並收受上開原告之000062號存證信函乙節並
不否認（見本院卷第147頁），僅係抗辯稱此日期不得作為 終止租約日期，輔以被告先前寄送之000947號存證信函中， 亦是自稱其係於109年6月間獲悉原告終止租賃契約的表示， 是本件堪認被告於109年6月8日即已知悉原告欲終止租賃契 約。
⒊再查，原告所交付之上開存證信函雖是記載要求被告應於10 年6月30日前返還系爭租賃物，距原告表示終止日期109年6 月8日未及1個月，然原告於上開存證信函既已表示終止租賃 契約之表示，且此通知已合法送達被告，則原告於本院審理 時主張以該通知之日加計1個月即109年7月8日作為其終止租 約之日即屬有據。從而，被告自109年7月9日起繼續占有使 用系爭租賃物，自無使用權源，是原告依民法第455條規定 ，請求被告遷讓返還系爭租賃物，核屬有據。
㈣原告得請求被告自109年7月9日起至遷讓返還系爭租賃物之日 止，按月給付2,000元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得 利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所 取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還 者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。占有 人於房屋之租賃關係租期屆滿而終止後已無權繼續占有使用 該房屋，卻仍繼續占有使用，受有使用收益之利益，致房屋 出租人受損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因占有 人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係 ，請求其償還價額。
⒉查兩造間之不定期租賃契約業於109年7月8日經原告合法終止 ，已如前述，則被告自109年7月9日起仍繼續無權占有使用 系爭租賃物，可認受有相當於租金之利益，並致原告受有損 害，屬無法律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還。 是原告請求被告給付自109年7月9日起至返還系爭租賃物之 日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,000元，核屬 正當，應予准許。
四、綜上所述，原告主張欲將系爭租賃物作為社區資源回收物置 放處所，而於109年7月8日合法終止與被告間之不定期租賃 契約，其依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭租賃物 ，及依民法第179條規定請求被告自109年7月9日起至返還系 爭租賃物止，按月給付2,000元之相當於租金之不當得利損 害賠償，為有理由，應予准許。又本判決所命之給付其價額 未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項規定，應依職權宣 告假執行；並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保
，得免為假執行之宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論 列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 111 年 2 月 14 日 民事第五庭 法 官 曹惠玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 2 月 14 日 書記官 涂菀君