臺灣士林地方法院民事判決
110年度訴字第1023號
原 告 甲○○
訴訟代理人 呂承育律師
被 告 乙○
訴訟代理人 丁福慶律師
複 代理 人 陳智勇律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年1月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（即門牌號碼同區太原路一百五十號八樓之一房屋）遷出，並將該房屋騰空返還原告。
被告應自民國一百一十年三月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟捌佰參拾元。訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。
本判決所命給付，於原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾萬肆仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
本件原告原起訴之第2項聲明為：被告應自民國110年3月1日起 至遷讓返還臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼同 區太原路150號8樓之1房屋，下稱系爭房屋）之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）4萬1541元。嗣則將按月給付之金額減 縮為每月3萬7830元。核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定 相符，應予准許。
貳、實體事項
原告主張：伊於民國109年間向訴外人許錫龍購買系爭房屋，並 於同年11月2日辦畢所有權移轉登記，為系爭房屋之所有權人 。然被告無占有系爭房屋之權源，卻無權占有居住在系爭房屋 內，伊自得依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓，併依不 當得利之規定，請求被告自110年3月1日起至返還系爭房屋之 日止，給付相當於租金之不當得利每月3萬7830元等語。並聲 明如主文第1、2項所示，及願供擔保，聲請宣告假執行。被告則以：系爭房屋所有權原登記在許錫龍之被繼承人及其子 訴外人甲○○名下。甲○○於109年4月17日死亡，詎許錫龍及原告 均明知甲○○與大陸地區配偶乙○○育有一子丙○○，為甲○○之第一 順位繼承人，竟仍於辦理繼承登記時，未經乙○○及丙○○同意， 而聲稱乙○○、丙○○已拋棄對系爭房屋之權利，而辦理繼承登記
為所有權人，其繼承程序顯然不合法，許錫龍自屬未依我國繼 承法律合法繼承取得系爭房屋所有權，尚無權處分系爭房屋所 有權，原告明知無處分權而受讓，自無從受信賴登記之保護， 而無從取得所有權。且系爭房屋為伊於85年5月1日向建商所購 買，僅係借名登記在甲○○名下（下稱系爭借名約定），亦為原 告所明知，是伊對於系爭房屋，自屬有權占有。另參考與系爭 房屋同一生活圈且坪數相當之租金實價，系爭房屋每月租金應 以2萬6225元，即每坪904元為計算標準，較為適當、合理等語 ，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如 受不利判決，願以現金或第一商業銀行無記名可轉讓定期存單 為擔保，聲請宣告免為假執行。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院111年1月17日言詞辯論筆 錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪 除兩造各自表述部分）：
㈠當事人關係：
⒈甲○○為原告配偶之胞兄，於109年4月17日死亡。⒉甲○○死亡後，其無第一順位繼承人配偶、子女在臺灣地區，僅 有後順位之繼承人即其父許錫龍在臺灣地區。
⒊甲○○於107年1月29日，曾與大陸地區人民乙○○結婚，並於107年 6月25日在臺灣辦理結婚登記。兩人並育有一未成年之子丙○○ ，然該子並未入籍臺灣，現亦為大陸地區人民，且乙○○及丙○○ 均設籍在大陸地區，在臺並無長期居留許可。丙○○成大醫院血 緣鑑定報告如士簡卷第164頁原證9所示。
⒋原告對於甲○○之大陸地區婚姻關係及大陸地區繼承人情況於買 賣時亦均知悉。
⒌被告與甲○○為男女朋友關係，曾交往多年。被告於甲○○生前， 經常與甲○○於過年過節回臺南老家探視許錫龍，許錫龍待被告 亦如兒媳。
㈡系爭房屋相關：
⒈系爭房屋現登記為原告所有，系爭房屋110年2月8日第一類謄本 如士簡卷第20-23頁原證2所示。
⒉系爭房屋原登記為甲○○所有。甲○○前於107年10月29日，曾出面 向日盛國際商業銀行股份有限公司設定最高限额抵押權借款， 設定金額為1250萬元（下稱系爭房貸），如士簡卷第154頁原 證6系爭房屋109年4月23日第一類謄本所示。⒊系爭房貸於甲○○死亡後，即因自109年4月起之貸款本息均未繳 納，經貸款銀行通知將實行抵押權拍賣。原告並曾因此代繳系 爭房屋109年4至9月之系爭房貸，單據如士簡卷第160-163頁所 示。
㈢甲○○死亡後，曾由其父許錫龍於109年4月17日辦理繼承登記。
相關：
⒈許錫龍辦理繼承登記之申請登記資料如士簡卷第116-143頁所示 。其上顯示：許錫龍於申請登記時，已申報甲○○有大陸地區人 民為繼承人，並切結保證大陸地區繼承人主張繼承權利時，登 記之繼承人願就其應得價額予以返還等語，如士簡卷第122頁 所示。
⒉原告現執有簽立人載為「乙○○」，落款為109年6月18日之切結 書及協議書（下稱系爭切結書）如士簡卷第166頁原證10所示 。其上並記載：系爭切結書係簽予許錫龍收受。系爭切結書本 為許錫龍持有，原告係於本訴訟中，由許錫龍處取得，用以為 訴訟上主張。
⒊系爭切結書內載：「本人乙○○及其獨子丙○○（2005年1月6日出 生）（法定代理人乙○○）為配偶甲○○之繼承人，但因本人及孩 子無台灣戶籍及身分證，故未能繼承甲○○之台灣不動產，且本 人及孩子都在大陸生活及活動，未有在台灣長期居住之意願， 公公許錫龍念及本人及孩子需生活費，願給本人及孩子新台幣 貳佰萬元整作為補助之用，不動產由公公直接繼承取得，本人 及孩子絕無異議，爾後不再要求任何補助，特立此切結書及協 議書為憑，如有不實，願負法律責任」。
⒋許錫龍與原告曾就系爭房屋成立買賣契約，系爭房屋乃於109年 11月2日以買賣為原因，移轉所有權登記予原告。許錫龍與原 告並約定，由原告清償系爭房貸。許錫龍與原告約定買賣之價 金為1150萬元。原告、許錫龍申辦移轉登記之資料如士簡卷第 128-143頁所示。
⒌原告曾於109年11月6日向臺灣企銀借款1000萬元，並代償系爭 房貸餘額917萬3592元。而原告所貸款項，目前均由原告支付 每月之房貸至今。
⒍許錫龍曾於109年6月30日委託原告轉帳200萬元予乙○○設於臺灣 企銀東臺南分行之帳戶，相關存摺明細如士簡卷第168-170頁 原證11所示。
⒎原告曾於109年11月11日將價金扣除上述金額之餘額32萬6408元 ，匯入許錫龍設於臺灣企銀之帳戶，相關存摺明細如士簡卷第 172-175頁原證12所示。
⒏財政部南區國稅局曾認定系爭轉賣非屬贈與財產，並出具同意 移轉證明書如士簡卷第176頁原證13所示。㈣被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路000號8樓（下稱系爭被告房 屋）與系爭房屋相鄰，且與系爭房屋同為86年間所購入。相關 ：
⒈被告前曾於86年起入住系爭房屋，且於甲○○死亡後，仍繼續居 住占用至今。
⒉系爭房屋於85年5月1日向建商購買之買賣契約書如士簡卷第62- 88頁被證1；如本院卷第76-89頁被證7所示。現為被告執有中 。又其上除甲○○之印鑑印文外，均另蓋有被告之印鑑印文。⒊系爭被告房屋於85年5月1日向建商購買之買賣契約書如本院卷 第32-73頁被證6所示。現為被告執有中。其上僅有被告印鑑印 文，並無甲○○之印文。
⒋被告手機中現執有其上顯示於107年7月間（知悉甲○○結婚登記 後）曾與一名抬頭為「許先生」之如士簡卷第90-94頁之通訊 軟體對話（下稱系爭對話）。
⒌被告現執有系爭房屋出售原告前之所有權狀、甲○○印鑑章，如 士簡卷第96-100頁被證4所示。
⒍系爭房屋與系爭被告房屋相鄰，兩間房屋内部互相打通。甲○○ 長年往返中國洽談生意，系爭房屋為甲○○回臺灣時之住居所， 被告亦長年與甲○○同住。
⒎系爭房屋繳稅收據如士簡卷第102-107頁被證5所示，且現為被 告執有中。
⒏系爭被告房屋前於109年3月20日向板信商業銀行股份有限公司 設定最高限額抵押借款1240萬元，第二類謄本如士簡卷第156- 158頁原證7所示。
⒐原告取得系爭房屋所有權後，曾多次向被告表示應遷讓返還系 爭房屋。並於110年1月20日委託呂承育律師寄發律師函請求被 告應於110年2月28日前將系爭房屋返還與原告，律師函如士簡 卷第24-26頁原證3所示。
⒑被告於110年2月3日，亦委託律師回函原告，表示其就系爭房屋 與甲○○有系爭借名約定，而拒絕遷讓，律師函如士簡卷第28頁 原證4所示。
㈤不當得利租金相關：
⒈系爭房屋座落之土地，110年1月申報地價為每平方公尺6萬4950 .4元。
⒉系爭房屋坐落於系爭土地，總面積為65.6平方公尺、附屬建物 面積11.15平方公尺，建物登記第一類謄本如士簡卷第20頁原 證1所示。
⒊系爭房屋位於臺北市大同區圓環段地區，為鋼筋混凝土建造9層 建物之第8層，對面為日新國小、鄰近台北捷運中山站、寧夏 夜市、雙連市場等，生活機能便利，Google地圖、照片資料如 士簡卷第30-32頁原證5所示。
⒋本件起訴後，本院曾囑託吳元興建築師事務所鑑定系爭房屋市 價為220萬4760元，鑑定報告如士簡卷第186-213頁所示。⒌本院曾於110年10月7日囑託吳元興建築師事務所就系爭房屋之 月租金市價進行鑑定，經提出估價報告書具覆如本院卷第162-
267頁所示（下稱系爭估價報告）。其內記載：系爭房屋110年 度，每月租金價額為3萬7830元（如本院卷第168頁），每坪租 金單價應為1304元。
⒍網路新聞曾有如本院卷第300-304頁被證8之報導。內載：小坪 數之房屋租金每坪單價較大坪數之房屋高。
⒎系爭房屋登記建物面積為29.01坪。系爭估價報告所尋比價標的 分別為：歸緩街房屋12.67坪（每坪單價1303元）、民權西路 房屋16.01坪（每坪單價1237元）、環河北路2段房屋24.25 坪 （每坪單價1093元），如本院卷第200、202、204、208 頁。⒏系爭估價報告曾就比較標的建物面積不同因素進行調整計算如 本院卷第208頁所示。另系爭估價報告除比較法外，尚有採取 積算法（成本法）進行租金評估，亦即以標的價格按照租金收 益率推算合理租金，如本院卷第210頁所示。⒐被告曾搜尋系爭房屋周遭租金實價登錄資料如本院卷第306頁被 證9所示。其內顯示：臺北市大同區太原路實價登錄租金共有3 筆，分別為：①太原路113號，出租日期110/02，每坪租金1027 元，總面積95.44坪。②太原路133巷9號，出租日期106/08，每 坪租金918元，總面積33.77坪。③太原路117號4樓之1，出租日 期104/08，每坪租金767元，總面積65.21坪。㈥上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於111年1月17日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡 化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序） ：
㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？
㈡被告抗辯：其與原告前手許錫龍之被繼承人甲○○間有系爭借名 約定，其得有權占有，是否可採？
㈢不當得利租金應若干為適當？
茲就上開爭點論列如下：
㈠許錫龍屬有權處分系爭房屋，且原告亦屬信賴登記得受讓為系 爭房屋之所有權人。
⒈按被繼承人在臺灣地區之遺產，由大陸地區人民依法繼承者， 除該大陸地區人民繼承人為臺灣地區人民之配偶，且經許可長 期居留者外，其繼承所得財產總額，每人不得逾新臺幣200萬 元，且遺產中，有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之 繼承權利折算為價額；超過部分，歸屬臺灣地區同為繼承之人 或後順序之繼承人；無繼承人者，歸屬國庫。此觀臺灣地區與 大陸地區人民關係條例（下稱兩岸條例）第67條規定意旨自明 。
⒉經查，甲○○死亡後，其並無第一順位繼承人配偶、子女在臺灣
地區，僅有後順位之繼承人即其父許錫龍在臺灣地區，於大陸 地區則有配偶即大陸地區人民乙○○及兩人所育未入籍臺灣之一 未成年之子丙○○，惟現亦為大陸地區人民，且在臺均無長期居 留許可，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠⒉⒊所示）。則依兩 岸條例之規定，乙○○、丙○○均無從繼承甲○○位於臺灣地區之系 爭房屋不動產，僅得將其應繼分於200萬元範圍內折算為價額 取得繼承利益。反之，甲○○於臺灣地區之後順位繼承人，即甲 ○○之父許錫龍依兩岸條例，應得繼承取得甲○○於臺灣地區之系 爭房屋所有權甚明。是許錫龍於109年4月17日辦理繼承登記， 自屬合法。其登記後，再將系爭房屋買賣處分予原告，當屬有 權處分。被告抗辯：許錫龍繼承不合法，無從取得系爭房屋所 有權云云，自有誤會。又許錫龍依兩岸條例得繼承系爭房屋， 雖依同條例規定，其於大陸地區繼承人申報欲繼承被繼承人於 臺灣地區遺產時，有以價額補償之義務，然此不過係大陸地區 繼承人與許錫龍間之權利義務關係，與許錫龍得否取得所有權 及處分權無涉。是被告聲請本院函調原告主張曾代許錫龍補償 乙○○200萬元之受款帳戶名義人「乙○○」相關資料，以查明許 錫龍是否確實已履行補償義務，自無調查必要。⒊再者，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權 變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影 響，民法第759條之1第2項定有明文。又土地法第43條所謂依 本法所為之登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權 利之第三人而設，即第三人信賴登記而為新登記而言（最高法 院104年度台上字第2023號裁判意旨參照）。經查，系爭房屋 出售處分予原告之109年11月2日，許錫龍即登記為系爭房屋之 所有權人（見不爭執事項㈢⒋所示）。被告又未舉證證明：原告 係明知許錫龍未能實際取得系爭房屋之所有權而為無權處分， 則原告信賴登記受讓系爭房屋所有權，自應受土地法登記絕對 效力之保護，而得對抗被告。被告雖又以：原告受讓時已知悉 甲○○有大陸地區繼承人，並據以指原告為惡意云云。然縱然原 告知悉甲○○有大陸地區之繼承人，然大陸地區之繼承人並非必 然得繼承臺灣地區人民遺產中位於臺灣地區之不動產，已如上 述。則除非原告明知甲○○之大陸地區繼承人，依法得繼承系爭 房屋，否則，自無從僅以原告知悉有大陸地區繼承人存在，即 逕推認原告受讓時，主觀上對許錫龍之處分權即有疑問仍惡意 買受甚明。而被告並未提出任何證據資料，對此證明以實其說 ，自無從推翻原告受信賴登記之保護。要之，縱使許錫龍真有 繼承不合法而無權處分之情，原告亦屬善意信賴登記，而得以 所取得之所有權對抗第三人，實屬無疑。
㈡被告抗辯：其與原告前手許錫龍之被繼承人甲○○間有系爭借名
約定，其得有權占有，並不可採。
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第 1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又按以不動 產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發 生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為 ，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權 利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第 三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）（最高法 院97年度台上字第1729號、108年度台上字第787號裁判意旨參 照）。亦即，債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律 關係，亦即債之關係具有相對性，除法律設有如民法第425條 買賣不破租賃之類之規定外，不得對抗非承受該法律關係之人 ，此與物權之具有對世性，得以對抗任何人之情形不同。⒉經查，被告抗辯：其與原告之前手甲○○間就系爭房屋有系爭借 名約定，因而對甲○○屬有權占有系爭房屋等情，已為原告所否 認，是否屬實，已有可疑。即便屬實，而可認原所有權人許明 政曾因系爭借名約定而同意被告得占有使用系爭房屋，然本於 債之關係相對性，被告不過僅得對為系爭借名約定之相對人甲 ○○為主張而已，要無從以之拘束而對抗非系爭借名約定當事人 之原告，甚為明確。是被告以其就系爭房屋與甲○○有系爭借名 約定，而對系爭房屋受讓人原告主張得有權占有系爭房屋，尚 無所據，不能憑採。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人， 被告現占用系爭房屋（見不爭執事項㈣⒈所示），且未能提出對 原告有合法之權源已申論如上，自屬無權占有，則原告訴請被 告應自占用之系爭房屋遷出，並返還系爭房屋，自屬有據，應 予准許。
㈢不當得利租金應以每月3萬7830元為適當。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地者，通常 可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返 還，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。經查， 被告無合法正當權源，占有系爭房屋，則其因此獲有相當於租 金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，揆諸前揭規定及 判例意旨，原告依不當得利之法律關係，請求被告自起訴後之 110年3月1日起，按月返還所受相當於租金之利益，自屬有據
。
⒉經查，本院囑託吳元興建築師事務所就系爭房屋之月租金市價 進行鑑定，已經提出系爭估價報告，指系爭房屋110年度，每 月租金合理市價金額為3萬7830元（見不爭執事項㈤⒌所示）。 本院考量系爭房屋位於臺北市大同區圓環段地區，為鋼筋混凝 土建造9層建物之第8層，對面為日新國小、鄰近台北捷運中山 站、寧夏夜市、雙連市場等，生活機能便利等情（見不爭執事 項㈤⒊所示），且系爭估價報告係專業估價師以不動產通用之估 價規則即比較法積算法（成本法），按照一定權數所進行之專 業評估，亦即以標的價格按照租金收益率推算合理租金（見不 爭執事項㈤⒏所示），應有相當專業上之擔保，因而認系爭房屋 每月不當得利租金，以系爭估價報告所示每月3萬7830元，應 屬恰當。
⒊被告雖以：系爭估價報告採擇之比較標的，均選取小坪數者， 而小坪數之物件，通常較大坪數物件租金單價為高，而指系爭 估價報告不可採云云。然查，系爭估價報告雖就比較標的之選 取與系爭房屋面積不同之物件，然於比較時，已就比較標的建 物面積不同因素進行調整計算（見本院卷第208頁），已有考 慮坪數之間差異，所形成之租金差距問題。且其估價並非僅以 比較法為之，尚有以其他估價規則所規定之成本法，按照一定 權數比例綜合計算而得，故所謂坪數差異所形成之價格差別， 應以透過調整而去除，被告以此而為指摘，尚不可取。⒋被告雖又提出其自行搜尋取得之系爭房屋周遭租金實價登錄資 料，而認應按其所查數據平均值計算租金云云。然查，由被告 所查詢之資料（見不爭執事項㈤⒐及本院卷第306頁所示）。其 中兩筆物件，坪數雖較接近系爭房屋，然所查實價登錄日期分 別為104、106年，距今已久，顯然不能妥適反應系爭房屋現時 租金市價。另一筆日期雖為110年2月，然其物件坪數高達95.4 4坪，與系爭房屋坪數僅29.01坪（見不爭執事項㈤⒎所示），明 顯差距過大。被告之計算又係單純取其平均值，並未如系爭估 價報告將個別物件之差異性具體比較進行調整，自難以作為衡 量系爭房屋租金市價之依據。
從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告騰空遷讓 ，併請求被告自110年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付原告3萬7830元，均為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附 此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 111 年 2 月 22 日 民事第三庭 法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
被告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 22 日 書記官 邱筱菱
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