臺灣士林地方法院民事判決
110年度簡上字第59號
上 訴 人 趙堃煌
訴訟代理人 史崇瑜律師
被上訴人 林衍富
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於本院士林
簡易庭109 年度士簡字第1355號第一審判決提起上訴，本院於民
國111年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊自民國95年10月15日起，即向被上訴人之兄 即訴外人林衍廷持續承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000 巷00號1樓房屋(下稱系爭房屋)，嗣被上訴人向伊謊稱其方 為系爭房屋所有權人，及林衍廷授權其廢除伊與林衍廷間之 租賃契約（租賃期間自108年9月29日起至109年3月28日止， 下稱系爭甲租約），伊誤信為真，遂與被上訴人於108年12 月23日另簽訂租賃契約（租賃期間自108年12月29日至109年 12月28日止，下稱系爭乙租約）。嗣於109年1月間，經林衍 廷要求續約，且出示所有權狀顯示系爭房屋係登記在林衍廷 名下，伊始知受騙，因而於109年2月13日與林衍廷再簽訂租 賃契約(租賃期間自109年2月13日起至112年2月12日止，下 稱系爭丙租約)，並至本院公證處公證。被上訴人與林衍廷 雖曾於106年12月5日調解成立而簽署調解書(下稱系爭調解 書)，合意系爭房屋所有權歸被上訴人所有，林衍廷應將系 爭房屋移轉登記予被上訴人，然系爭房屋遲至109年3月18日 始移轉登記予被上訴人，依民法第425條規定，系爭丙租約 應對被上訴人繼續存在，惟被上訴人向伊表示不承認系爭丙 租約，爰請求確認兩造間就系爭房屋自109年3月18日起至11 2年2月12日止有系爭丙租約（除出租人林衍廷之記載外）所 示之租賃關係存在等語【上訴人原聲明內容未表明「除出租 人林衍廷之記載外」，係於本院111年1月20日言詞辯論期日 ，依民事訴訟法第436條之1 第3項準用同法第463條、第265 條規定，補充、更正之（本院卷第360頁）】。二、被上訴人則以：系爭調解書自106年12月28日經本院核定時 起，伊即應為系爭房屋實際所有權人，伊未詐騙上訴人。林 衍廷本應依系爭調解書於107年3月30日前將系爭房屋移轉登 記予伊，惟因故遲至109年3月18日始為辦理，上訴人明知伊 方為系爭房屋實際所有權人，自107年3月30日後，林衍廷僅
係代理伊與其簽訂租賃契約，上訴人亦係將系爭房屋之租金 匯入伊之帳戶，卻在系爭房屋移轉登記前，與林衍廷勾結而 簽訂系爭丙租約，顯屬惡意，違反誠信原則，其請求為無理 由等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴。
上訴人不服，提起上訴，並更正上訴聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)確認兩造間就系爭房屋自109年3月18日起至112年2月12日止 有系爭丙租約（除出租人林衍廷之記載外）所示之租賃關係 存在。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第277至281、310、311頁，本院僅 摘錄與判決論述內容有關部分，並依卷證資料酌為文字調整 ）：
(一)89年3月20日，林衍廷以買賣為原因，登記為系爭房屋之所 有權人。
(二)上訴人或其配偶湯秀美，自95年10月15日起即向林衍廷承租 系爭房屋，並未間斷（包含下列第1～3點所示之部分租賃契 約書），嗣於108年12月23日另與被上訴人簽署系爭乙租約 （下列第4點），又於109年2月13日另與林衍廷簽署系爭丙 租約（下列第5點），均約定每月租金為新臺幣（下同）16, 500元。租賃事宜相關內容如下：
1、96年10月11日、97年10月23日、98年10月29日，湯秀美與林 衍廷簽署租賃契約書，連帶保證人均為上訴人，租賃期間分 別自96年10月15日起至97年10月14日止、97年10月23日起至 98年10月22日止、98年10月29日起至100 年10月28日止，前 開租賃契約均於簽訂日經本院公證處公證。 2、105年10月29日、106年10月29日、107年4月29日、108年3 月29日，上訴人與林衍廷簽署租賃契約書，連帶保證人均為 湯秀美，租賃期間分別自105年10月29日至106年10月28日、 106年10月29日至107年3月28日、107年4月29日起至108年3 月28日、108年3月29日起至同年9月28日止，並未公證。 3、108年9月29日，湯秀美與林衍廷簽署系爭甲租約，連帶保證 人為上訴人，租賃期間自108年9月29日起至109年3月28日止 。
4、108年12月23日，上訴人與被上訴人簽署系爭乙租約，保證 人為湯秀美，租賃期間自108年12月29日起至109年12月28日 止、租金於每月29日前以轉帳至被上訴人所有台北富邦銀行 帳戶（下稱被上訴人富邦帳戶）之方式支付。系爭乙租約第 19條約定要辦理公證，被上訴人曾於109年3月23日、29日發
送簡訊要求上訴人辦理，但最後仍無辦理。被上訴人並書立 內容為「原契約108年9月29日起到109年3月28日止之契約重 疊之日廢除，以新契約108年12月29日起至109年12月28日止 之契約為主。出租人：林衍富」之字據予上訴人。 5、109年2月13日，上訴人與林衍廷簽署系爭丙租約，約定租賃 期間自109年2月13日起至112年2月12日止、每月13日以現金 繳納租金、契約於期限屆滿前不得終止租約，沒有約定保證 人，並於同日辦理公證。
6、109年7月8日，被上訴人以存證信函通知上訴人，系爭乙租 約屆期後，被上訴人無續約意願，上訴人應返還系爭房屋， 且不承認系爭丙租約之效力。此存證信函於109年7月13日送 達上訴人。
7、110年2月1日，上訴人以存證信函請求被上訴人提供匯款帳 號，如被上訴人未提供致生租金遲延給付之法律責任，由被 上訴人負責。
8、上訴人或湯秀美105年後給付系爭房屋租金明細如本院卷第1 92至194、216至242頁所示。其中107年5月至109年12月租金 ，上訴人均係直接給付被上訴人：107年5月至108年11月、1 09年12月租金係轉帳匯入被上訴人郵局帳戶，108年12月至1 09年11月租金係轉帳匯入被上訴人富邦帳戶，109年4月至12 月租金均係於當月29日轉帳。
(三)106年12月5日，被上訴人與林衍廷於臺北市士林區調解委員 會簽訂系爭調解書，調解成立內容略以：1、雙方同意系爭 房屋所有權歸被上訴人所有，同棟2樓房屋歸林衍廷所有；2 、林衍廷同意於107年3月30日前將系爭房屋暨其坐落基地移 轉登記予被上訴人，所需一切稅捐及規費由林衍廷負擔。嗣 經本院於106年12月28日核定在案。被上訴人與林衍廷並另 簽署書面記載略以：就系爭調解書之內容同意增加為過戶完 成前之租金不予追討及過戶完成後1 樓房屋修繕自行負責， 並拋棄民刑事之權利。
(四)109年3月18日，系爭房屋暨其坐落基地，以調解移轉為登記 原因（原因發生日期：106年12月28日），由林衍廷名下移 轉登記至被上訴人名下。
五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第281頁）及本院判斷分 述如下：
(一)按確認法律關係存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有 明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之 存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年
度台上字第1922號判決參照）。上訴人主張系爭丙租約對被 上訴人繼續存在，為被上訴人所爭執，則該租賃法律關係存 否為不明確，致上訴人私法上之地位有受侵害之危險，且得 藉此確認判決除去，其提起本件確認之訴，即有確認利益， 合先敘明。
(二)被上訴人所提兩造間通話錄音，具證據能力： 1、按民事訴訟法對於證據能力並未如刑事訴訟法設有規定，當 事人所提證據是否得認具有證據能力，應權衡民事訴訟之目 的旨在解決紛爭，維持私法秩序之和平及確認並實現當事人 間實體上之權利義務，並從誠信原則、正當程序原則、憲法 權利之保障、取得證據侵害法益之輕重、發現真實與促進訴 訟之必要性等加以衡量（最高法院104年度台上字第1455號 、106年度台上字第246號判決參照）。
2、上訴人固爭執被上訴人所提數則通話錄音（原審卷第278頁 、本院卷第139-1頁），其錄音時間橫跨107年5月至108年12 月期間，係被上訴人長期、廣泛所為竊錄，已嚴重侵害上訴 人隱私權，不合比例原則，應無證據能力等語（本院卷第33 6至339頁）。惟查，上開通話錄音係兩造間之對話，為兩造 所不爭執（本院卷第311、312頁），並非被上訴人竊錄上訴 人與他人間之對話。且被上訴人表示伊係開啟手機自動錄音 功能，故上訴人與伊之上開通話內容均有自動錄音存檔，業 經本院當庭檢視其手機畫面無誤（本卷第283頁），而上訴 人既與被上訴人通話，顯然上訴人本即同意被上訴人知悉其 所為意思表示內容，被上訴人復僅係在兩造爭執之本件訴訟 中提出作為證據，並非對無關之第三人為廣泛之公開，並無 過度侵害上訴人隱私權之問題。另觀錄音及譯文內容（原審 卷第102至109頁、本院卷第265至272、311頁），僅係兩造 間關於系爭房屋之一般性對話，未見有何脅迫或詐欺情事， 堪認上訴人之陳述係出於自由意思為之；該等對話內容又涉 及被上訴人之權利甚鉅，若未錄音存證，將來恐有不能舉證 之虞，是足認被上訴人所為之錄音係出於防衛權利而未逾社 會相當性之手段，具有證據能力。上訴人爭執不具證據能力 ，並不可採。
(三)上訴人不得行使民法第425條規定之權利，主張系爭丙租約 對被上訴人繼續存在：
1、按不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非 經登記，不生效力。為民法第758條第1項所明定。民法第75 9條所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，係 指以該判決之宣告足生物權法上取得某不動產效果之力，恆 有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有
效力者而言，惟形成判決始足當之（最高法院65年度台上字 第1797號判決參照）。復按，民法第425條固規定：「出租 人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未 經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不 適用之。」。惟權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法。民法第148條定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具 體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容 ，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會 作用，於具體事實為妥善運用，使其法律關係臻於公平妥當 。倘經認定違反誠信原則時，其法律效果以不發生該違反者 所期待者為原則（同院82年度台上字第1654號、108年度台 上字第1836號判決參照）。
2、查系爭調解書之內容，係林衍廷同意系爭房屋所有權歸被上 訴人所有，並於107年3月30日前移轉登記予被上訴人（見前 揭四、(三)），核屬給付訴訟而非形成訴訟之性質，該調解 縱經本院核定而具確定判決效力（鄉鎮市調解條例第27條第 2項規定參照），亦不具形成判決效力，無民法第759條規定 適用，依同法第758條第1項規定，在林衍廷辦理所有權移轉 登記完畢前，不生被上訴人取得系爭房屋所有權之效力。林 衍廷在系爭房屋109年3月18日移轉登記予被上訴人前（見前 揭四、(四)），與上訴人於109年2月13日簽署租賃期間為3 年之系爭丙租約並經公證（見前揭四、(二)、5），並由上 訴人占有系爭房屋，形式上雖符合民法第425條所定構成要 件。
3、惟查，依據系爭調解書，林衍廷對被上訴人負有於107年3月 30日前將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人之義務，縱林 衍廷於另案辯稱被上訴人得自行持系爭調解書辦理移轉登記 ，係被上訴人自願遲至109年3月18日始為辦理等語（本院士 林簡易庭109年度士簡字第668號卷第103-1頁參照），依前 揭所述誠信原則之內涵，林衍廷亦非得在簽署系爭調解書後 ，於未經被上訴人同意之情形下，逕就系爭房屋作不利於被 上訴人之處置而影響被上訴人可得期待107年3月30日取得系 爭房屋所有權後之相關利益。但林衍廷竟在系爭房屋移轉登 記前1個月即109年2月13日，與上訴人另簽署系爭丙租約， 該租約所定租賃期間長達3年、就室內裝修約定為現況返還 、且無連帶保證人（原審卷第24至27頁），與林衍廷過去與 上訴人或其配偶簽署之租賃契約，租賃期間多未超過1年、 就室內裝修均約定為回復原狀、且有連帶保證人（原審卷第
144至146、150至157、164至169頁、本院卷第196至213頁） ，均不相同，顯然不利於被上訴人，有違誠信原則而屬惡意 。
4、又上訴人或其配偶長期向林衍廷承租系爭房屋（見前揭四、 (二)），且上訴人自承林衍廷即居住於系爭房屋樓上即2樓 （本院卷第126頁），其與林衍廷之聯繫與資訊互通自屬便 利，知悉林衍廷負有於107年3月30日前將系爭房屋所有權移 轉登記予被上訴人之義務，即非無可能。而觀兩造歷次通話 錄音譯文內容，上訴人已於107年5月13日表示：「他現在有 跟我說，現在樓下這個就是我（林衍廷）弟弟的，都是我（ 林衍廷）弟弟（林衍富）所有的，都是他（林衍富）在處理 的」（本院卷第266頁）；另被上訴人於108年12月17日表示 ：「不知道你何時有空，我要把租約改回我自己的名字」， 上訴人隨即表示：「喔，好啊，現在就改啊」（原審卷第10 8頁）；被上訴人於108年12月24日復告知上訴人：「我不想 要用他的名字了，因為到最後，這個也會改回我的名字，明 年我就會改成我的了」（本院卷第271頁）。可見，上訴人 於107年5月13日前即經由林衍廷告知而知系爭房屋應歸屬被 上訴人，且在108年12月17日被上訴人要求重簽租約時，亦 表示同意，故而於108年12月23日簽署系爭乙租約，翌日， 更知悉被上訴人將於109年辦理系爭房屋之移轉登記到自己 名下。上訴人既知上情，竟未與被上訴人作任何確認（本院 卷第284頁），即在被上訴人辦理系爭房屋移轉登記前1個月 ，與林衍廷簽署系爭丙租約。上訴人既聲稱林衍廷並未授權 被上訴人廢除系爭甲租約，則其應認系爭甲租約仍為有效， 而系爭甲租約至109年3月28日方為屆期（見前揭四、(二)、 3），以其與林衍廷間過去簽署租賃契約從未在屆期前1個月 即預先簽署下一期租賃契約（見前揭四、(二)、1至3），其 與林衍廷一反常態提前於109年2月13日即簽署系爭丙租約， 無非係意欲在系爭房屋109年3月18日移轉登記至被上訴人名 下前，即完成簽署。再者，上訴人在簽署系爭丙租約後，亦 非依該租約於每月13日以「現金」繳納租金之方式履行，而 仍大致依系爭乙租約，於每月29日以「轉帳」方式繳納租金 之方式履行（見前揭四、(二)、4、5、8），更顯示簽署系 爭丙租約乃另有所圖。林衍廷既係惡意已如前述，上訴人也 明知林衍廷與被上訴人關於系爭房屋所有權變更之過程，及 改由被上訴人出租系爭房屋之緣由，卻仍曲意配合林衍廷簽 署系爭丙租約，益徵上訴人同屬惡意。
5、綜合上開事證足證，上訴人係知情而與林衍廷企圖以作成系 爭丙租約之方式，違反誠信原則，濫用民法第425規定之權
利，共同侵害被上訴人取得系爭房屋所有權後可得期待之自 由使用收益權利。上訴人雖辯稱伊仍有給付租金予被上訴人 ，伊與林衍廷簽署系爭丙租約並未妨害被上訴人之權利行使 云云（本院卷第345頁），惟上訴人縱有給付如前揭四、(二 )、8所示之租金，被上訴人係基於系爭乙租約而受領，上訴 人不爭執系爭乙租約109年12月28日屆期終止後，被上訴人 即關閉帳戶不再收取上訴人租金（本院卷第361頁），而系 爭丙租約已設定不回復原狀等不利被上訴人之條件，並妨害 被上訴人有不續租予上訴人之自由，上訴人以系爭丙租約占 據系爭房屋不還，顯然侵害被上訴人就系爭房屋之所有權益 。是民法第425條之立法目的固然係為保護承租人在出租人 將租賃標的所有權讓與後，不影響承租人之租賃權益，但承 租人如上訴人般所為有悖誠信原則，濫用前開規定之權利， 自不容許系爭丙租約得發生上訴人所期待之對被上訴人繼續 存在之法律效果，以維衡平。
六、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就系爭房屋自109年3月18 日起至112年2月12日止有系爭丙租約（除出租人林衍廷之記 載外）所示之租賃關係存在，並無理由，不應准許。原審駁 回上訴人之訴，於法自無不合，上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 2 月 10 日 民事第四庭審判長 法 官 黃欣怡
法 官 絲鈺雲
法 官 劉家昆
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日 書記官 黃湘美