臺灣臺北地方法院小額民事判決
110年度北小字第3621號
原 告 宋朋燁
被 告 全嘉莉
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國111年1月27日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國(下同)109年9月28日承租被告位於臺 北市○○區○○○路○段000巷0號7樓之3號房屋(下簡稱系爭房屋) ，每月租金新臺幣(下同)5萬8000元，並支付2個月租金11萬 6000元作為押金。惟原告入住系爭房屋後未滿2個月，即發 現系爭房屋有不明聲響，同年11月發現疑似有老鼠蹤跡，同 年12月確認系爭房屋有鼠患，12月28日原告通知被告找尋業 者處理鼠患事宜。詎料，被告荒謬推託未理，致原告及同居 人夜夜難以安眠，且同居人因多次看見老鼠因而飽受驚嚇需 看身心科，嚴重危及原告及同居人之健康，故原告於110年1 月16日通知被告終止租賃關係。爰此，請求被告應返還1個 月之押金5萬8000元及110年1月16日至該月31日原告溢付之 租金2萬2452元共8萬452元。並聲明：⒈被告應給付原告8萬4 52元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
原告在109 年8 月透過房屋仲介來看民生社區的房屋，我們 租約有寫原告有優先購買權，原告9 月底住進去，12月就說 有老鼠在天花板跑來跑去。但是原告自己也說沒有見到老鼠 ，不知道原告所謂鼠患，被告住系爭房屋20幾年都沒有老鼠 問題，原告說有捕鼠公司被告也付了費用。之後原告1月又 說要買系爭房屋，又追問價錢，被告向其表明約3000萬元左 右，原告說2500萬元都出不起就又說老鼠的事，但是老鼠的 事早已解決。但是原告卻說女友害怕不願意再住了，原告沒 有依據合約1個月告知，原收2個月的押金，被告馬上將1個 月的押金還給原告，甚至原告離開前燈的問題也處理了。原 告卻要求返還1個月押金及沒有居住日的租金，並不合理。 並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例意旨參照）。又事實有常態與變 態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變 態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86 年度台上字第891 號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋存 在鼠患之事實，被告並不爭執，該事實足信為真實。惟原告 陳稱其已向被告反映鼠患，惟被告堅不處理之事實，則為被 告所否認，依前述舉證責任分配之原則，原告自應對其有利 之事實，負舉證責任。
㈡經傳訊處理系爭房屋鼠患之人，即證人溫輝宏到庭具結證稱 略以：「…（一般除鼠的過程為何？）要先判斷有無老鼠， 一般來說要看裝潢格局，看老鼠排泄物，有沒有洞。無法判 斷這隻老鼠在屋內多久、是否一直在屋內、有無鼠患，這些 都必須用捕鼠籠、黏鼠板後才能判斷。（除鼠的過程是否只 使用 捕鼠籠、黏鼠板？）先找到正確出入的地方，要把老 鼠出入的洞封起來才可能用捕鼠籠、黏鼠板去抓。（這個房 屋的鼠患有找到原因嗎？）冷媒管有出問題。確實有把洞封 起來，事後有在室內清到一隻死老鼠，隔了多少忘記了，事 後有去第二次，是第一次設下陷阱抓到死老鼠。是第二次抓 到死老鼠，不是第一次。（總共只有抓到一隻？）對（鼠患 有無被清除？）無法用兩次判斷，裝潢格局會導致判斷不正 確。有老鼠的話會在找我們才會再判斷。(提示即本院卷宗 第113頁，清除鼠患總共收取多少錢？）如報價單。(看了報 價單)除了三千元外，第二次再去又收一千多。（第一次及 第二次是何時？）111 年1 月11日報價單是第一次去，第二 次隔多久我忘記了，我記得超過一個月。（三月以後是誰給 你錢？）第二次是被告給我錢的，宋先生沒有等到我抓到老 鼠就搬走了。（房間的裝潢是否有老鼠大便的痕跡即老鼠出 沒痕跡？）沒錯。（從頭到尾，證人去第一次有無看到一隻 老鼠？）沒有。（第二次是否只有看到一隻死老鼠？）對。 …」等語，可見110年1月11日證人溫輝宏第1次至系爭房屋， 研判老鼠應可能從冷煤管進出，遂堵死該出入口，再放 陷阱抓老鼠，惟原告未等證人抓到老鼠即搬走，110年3月份 第1次設的陷阱有抓到1隻老鼠。
㈢按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430條定 有明文。原告自承於109年12月29日以line催告被告處理鼠 患事宜，證人溫輝宏即於110年1月11日前來處理，難謂被告 相當期間未予處理，惟排除鼠患需等待一段時日，證人溫輝 宏亦證稱直至110年3月間才排除該鼠患，原告未等證人溫輝 宏處理之結果，即以系爭房屋有鼠患為由終止系爭租賃契約 為不合法；加以，原告終止租約亦未於1個月前以書面通知 被告，自與系爭租約第10條第1項之約定不合亦非適法，依 同條規定被告自得以1個月之押金作為違約金。因被告自認 已返還原告1個月押金，從而，原告請求被告返還剩餘1個月 押金為無理由。本院既認原告110年1月16日終止租賃關係為 不合法，原告又無證據證明其解除系爭租約時，被告同意其 提前解除而願意返還該部分租金，故原告自不得請求該月其 餘（1月16日至31日)之租金。
四、綜上所述，原告請求被告應給付原告8萬452元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無 理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日 臺北簡易庭 法 官 趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日 書記官 陳怡安
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1000元
第一審證人旅費 530元
合 計 1530元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。