臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上字第27號
上 訴 人 蘇文助
訴訟代理人 王勝彥律師
被上訴人 鴨寮保安宮
法定代理人 蘇朝欽
訴訟代理人 張榮作律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年12
月17日臺灣橋頭地方法院109年度訴字第154號第一審判決提起上
訴，並於本院為訴之追加，本院於110年12月29日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款、第3款定有明文。上訴人 於本院追加主張系爭契約解除後，依民法第179條不當得利 返還請求權（見本院卷第12頁至第13頁），其請求權之基礎 事實與原主張之債務不履行損害賠償請求權基礎，兩請求權 之基礎事實同一，與上開規定相符，應予准許。二、上訴人起訴主張：兩造於民國107年12月28日簽訂鴨寮保安 宮不動產租賃契約（下稱系爭租約），並經民間公證人蕭家 正公證在案（案號：107年橋院民公正字第000853號）。被 上訴人承租租賃物之使用面積：頂埤約69,523平方公尺、中 埤約7,814平方公尺、下埤約18,750平方公尺（以下合稱系 爭土地），租賃期間自108年4月1日起至113年3月31日止， 租金以年租金方式，每年繳納一次，繳納日期，每年3月20 日（如遇例假日順延至上班日），租金每年新臺幣（下同） 165萬元，並繳納履約保證金825,000元。依照系爭租約第4 條第19項後段規定，系爭土地之點交日期為108年4月1日， 被上訴人負責要求原租用者將租借範圍淨空（含漁作物及地 上所有地上物），若被上訴人超過108年4月1日未能點交， 則108年4月1日至109年3月31日之租金不予收取。惟被上訴 人並未依約將系爭土地點交予上訴人，則上訴人業已繳納1 年期之165萬元租金應不予收取。為此，爰依系爭租約第4條 第19項、民法第227條第1項、第231條第1項、第179條規定
提起本訴，請求擇一為有利之判決等語，並聲明：㈠被上訴 人應給付上訴人165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至 清償日止，按年息5％計算利息。㈡願供擔保准予宣告假執行 。
三、被上訴人則以：依系爭出租須知第9條、第14條規定，被上 訴人不負淨空系爭土地地上物之責，且兩造於108年3月31日 簽訂點交協議書(下稱系爭點交協議書)點交範圍並不包含被 上訴人提供上訴人經營魚塭所需之電力、抽水設備及附屬設 備。於108年3月31日點交土地時，因有前承租人尚有部分廢 棄物未清理，經兩造協議由上訴人自行處理廢棄物，處理費 用由被上訴人負擔，淨空費用應以56,500元為適當，該部分 費用被上訴人亦已給付。再者，被上訴人已於108年3月31日 完成點交，上訴人亦於108年4月1日放水養殖魚隻，上訴人 爭執被上訴人並未點交，顯與事實不符，上訴人依系爭租約 第4條第19項後段規定，主張被上訴人於108年4月1日未能完 成點交，108年4月1日至109年3月31日之租金165萬元不應收 取，並無理由等語置辯。
四、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服，提 起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付 上訴人165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。㈢願供擔保准予宣告假執行。被上訴 人答辯聲明：如主文所示。
五、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於107 年12月28日簽訂系爭租約，上訴人向被上訴人承 租租賃物之基地面積：高雄市○○區○○段0 ○0 地號、高雄市○ ○區○○段0000地號、高雄市○○區○○段000 ○000 地號等5 筆土 地，約43,038.63 平方公尺（包含行水區）；高雄市○○區○○ 段0 000000000地號、高雄市○○區○○段0000000000000000000 ○0000地號等9 筆土地，約96,718.25 平方公尺（包含行水 區）。使用面積：頂埤約69,523平方公尺、中埤約7,814 平 方公尺、下埤約18,750平方公尺（即系爭土地）。租賃期間 自108 年4 月1 日起至113 年3 月31日止，租金以年租金方 式，每年繳納一次，繳納日期，每年國曆3 月20日，租金每 年165 萬元，並繳納履約保證金825,000 元。 ㈡上訴人於108 年3 月20日交付165 萬元予被上訴人，經被上 訴人收受。
㈢兩造及訴外人蘇文發於108 年3 月31日簽訂系爭點交協議書 。
㈣上訴人於簽立系爭契約後，未依系爭契約第4 條第14項約定 ，交付2名保證人之財力證明文件。
㈤系爭土地之電力設備、抽水設備實際上由被上訴人僱工處理 ，修繕系爭土地之電力設備支出155,178 元、抽水設備181, 400 元，合計336,578 元由被上訴人支付。 ㈥系爭土地實際上係由上訴人僱工整理，並由上訴人支出僱工 整理費用。
㈦系爭點交協議書打字部分，係由蘇文發請其子事先以電腦打 好，其上打勾打叉係蘇朝欽所寫，再由上訴人、蘇朝欽、蘇 文發在其上簽名。
六、本件之爭點：
㈠系爭租約與系爭點交協議書點交範圍為何？被上訴人是否應 提供上訴人經營魚塭所需之電力、抽水設備及附屬設備？ ㈡上訴人主張依系爭租約第4 條第19項、民法第227 條第1 項 、第231 條第1 項、第179 條( 擇一為有利判決) ，請求被 上訴人返還108 年4 月1 日至109 年3 月31日租金165 萬元 ，有無理由？
七、系爭租約與系爭點交協議書點交範圍為何？被上訴人是否應 提供上訴人經營魚塭所需之電力、抽水設備及附屬設備？ ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。另民事訴訟如係由上訴 人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯 事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上 訴人之訴（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照 ）。次按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別 事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院86 年度台上字第3042號判決意旨參照）。
㈡經查：系爭租約第4條第4項前段記載「甲方（即被上訴人， 下同）既有電力及抽水設備，乙方(即上訴人，下同)不得任 意廢止或拆除，並自行負擔電力相關費用及設施完整。…」 等語（見原審審訴卷第25頁），審其文義，係謂系爭土地上 如存有被上訴人既有置放其上之電力及抽水設備者，於交付 予上訴人收受後，上訴人不得任意拆除或廢棄，而課予上訴 人負有維持系爭土地上原有設備現狀之義務，非謂被上訴人 依該約定，即應有提供前該設備予上訴人使用之義務。又系 爭租約第4條第18項記載「乙方承租土地做為魚塭使用，…」 等語（見審訴卷第27頁），足認兩造簽立系爭租約時被上訴 人雖已知悉上訴人欲將系爭土地用作魚塭養殖，但仍無法依 上開約定，即認定被上訴人負有交付相關養殖所需完整之電 力及抽水設備供上訴人使用之義務，是上訴人主張被上訴人
知悉上訴人使用系爭租地之目的係為做魚塭使用，即應提供 完整之電力及抽水設備供上訴人使用云云，尚屬無據。 再觀諸系爭點交協議書內容之記載，雖有就頂埤、中埤及下 埤處之「電力設備完整」、「抽水設備完整」之項目為打勾 或打叉之記載，惟此係依系爭租約第4條第4項之義務而來， 僅在記載系爭土地於點交時，其上置放之「既有電力及抽水 設備及附屬設備」之現況，上訴人依約不得廢止或拆除而已 。而兩造同時在系爭點交協議書第2點第2項內另協商約定兩 造對現況設備修繕費用支出之負擔：即由乙方自行修繕抽水 、電力設備，因修繕抽水設備而支出之費用由乙方承擔，修 繕電力設備而支出之費用由甲方承擔等內容等語(見原審審 訴卷第51頁)。是兩造依系爭租約第4條第4項就「既有電力 及抽水設備及附屬設備」等物，已於簽立系爭點交協議書時 即108年3月31日點交完畢，應堪認定。
㈢復觀諸系爭租約第1條約定出租之「租賃物標示」，僅記載為 基地面積及使用面積等內容，亦無包含完整電力及抽水設備 之記載，依論理及經驗法則，土地、電力及抽水設備，其二 者可分別出租，並非一併出租不可，是兩造所簽系爭租約既 未約定系爭土地與前開設備有一併出租之意，上訴人亦未舉 證證明當地有出租系爭土地時須一併交付前開設備予承租人 之交易習慣存在，是上訴人主張其承租系爭土地，被上訴人 即應提供上訴人為經營魚塭所需之完整的電力及抽水設備及 附屬設備等語，尚難採信。至證人即系爭租約之連帶保證人 蘇文發於原審證稱：「…（問：依據第4條19項被上訴人要交 付什麼東西給你？）有分為頂埤、中埤、下埤的魚塭，要給 電力、抽水設備。（問：依據租賃契約第1條內容僅有使用 範圍、基地面積與使用面積？）租給我們魚塭，就是要給電 力、抽水設備。（問：租賃契約第4條第19項，有無說要給 你們電力、抽水設備？）租賃契約第4條第4項，有寫既有的 電力、抽水設備。（問：租賃契約第4條第4項，既有魚塭上 的電力、抽水設備要給你們，是否有就給，沒有就不用給？ ）點交時說要給我們，被上訴人也是認為要給。如果沒有電 力、抽水設備，我們就無法經營。之前被上訴人出租的時候 ，也是有電力、抽水設備，後來被破壞，所以被上訴人要復 原給我們。…」等語（見原審卷一第139頁至第140頁），其 雖證稱兩造簽訂系爭租約後，被上訴人應有交付上開電力、 抽水設備之義務，惟就其證稱之理由觀之，顯係誤解系爭租 約上開第4條第4項、第19項之文義，且與系爭租約第1條租 賃物標示僅有系爭土地之「基地面積」及「使用面積」二項 不符，其上開證詞應係其主觀對系爭租約條文之認知所作之
推論敘述，尚無從證明系爭租約除出租系爭土地外尚包含相 關電力、抽水設備，自難據此為有利於上訴人之認定。 ㈣再觀諸系爭租約第4條第19項記載「…點交日期為108年4月1日 ，甲方負責要求原租用者將租借範圍淨空（含漁作物及地上 所有地上物）…」等語（見原審審訴卷第27頁），可知被上 訴人應負責於雙方約定之點交日前，督促原租用者清空系爭 土地上所有之地上物，並有應於點交之日將已淨空地上物之 系爭土地交付予上訴人使用之義務。而依上訴人所提出之兩 造於點交當日之系爭土地現場照片觀之，系爭土地上仍置有 大量木板、木條、鐵架、鐵柱、水泥石塊、水泥柱、馬桶等 廢棄物品（見原審卷一第71頁至第75頁、審訴卷第67頁）， 就此被上訴人亦分別於109年4月9日、同年月14日提出書狀 表示「…惟觀乎其所提照片，除上訴人所提證物二部分外之 土渣與部分廢棄物，是兩造達成由上訴人自行清理部分，其 他包括土地現狀與上訴人雇怪手埋設水管及洗井，皆與被上 訴人無關…」、「上訴人於109年4月6日提出陳報狀，主張被 上訴人未能點交且不符租賃範圍未淨空之要件，並提出多張 照片，被上訴人援就照片詳細說明如下：⒈上訴人所提『池面 及魚塭內廢棄物大量堆積、廢棄土土堆』，與事實不符…廢棄 物是堆積在堤岸上，並非在池面及魚塭內…」等語（見原審 卷一第127頁、第149頁），併參酌兩造於點交日所簽立之系 爭點交協議書，於第1條分別於頂埤、中埤、下埤之「租賃 範圍淨空」欄前之方框打叉，並於第2點記載「上述有不完 整及租賃範圍未淨空，協議條件勾選如下」之第2項「由乙 方自行…租賃範圍內淨空整理…及淨空衍生費用由甲方承擔」 等語（見原審審訴卷第51頁），足認系爭土地點交時，確仍 有大量廢棄物堆積未清理之情事存在，是被上訴人未依系爭 契約第4條第19項約定，將系爭土地於點交時淨空，應堪認 定。至系爭出租須知第9條、第14條雖規定被上訴人不負淨 空系爭土地地上物之責，惟前開系爭出租須知之相關規定， 乃係提供包含上訴人在內之所有參與投標之人投標系爭出租 標的物之應注意事項，記載有關系爭標的物之出租目的、名 稱、金額、使用範圍與限制、投標廠商資格條件與限制、押 標金、投標方法、開標、決標、履約保證金、辦理承租手續 及租金繳納等流程，並有一般效力規定（即第9條），及視 同租賃契約同等效力之規定（即第14條），性質上為普通規 定，若有不足或未盡事宜，則另以系爭租約補充之，此由系 爭出租須知第13條之規定：「本標租須知未盡事項，悉依租 賃契約辦理」即可得知。若於系爭租約有特別之約定，自當 從之，而排除系爭出租須知之規定。兩造既於系爭租約第4
條第19項約定：「甲方負責要求原租用者將租借範圍淨空（ 含漁作物及地上所有地上物）…」之被上訴人淨空點交義務 ，自當依此約定辦理，而排除系爭出租須知第9條現狀點交 之義務，則被上訴人即應依該約定於點交日交付已淨空之土 地予上訴人，始符合兩造之約定義務。故被上訴人辯稱依系 爭出租須知第9條、第14條規定，其無須淨空系爭土地云云 ，難以採信。是以，上訴人主張被上訴人未於系爭租約約定 之點交日即108年4月1日前，完成系爭租約第4條第19項所約 定應將系爭土地出租範圍淨空之義務等語，堪以採信。八、上訴人主張依系爭租約第4 條第19項、民法第227 條第1 項 、第231 條第1 項、第179 條( 擇一為有利判決) ，請求被 上訴人返還108 年4 月1 日至109 年3 月31日租金165 萬元 ，有無理由？
㈠按系爭租約第4條第19項約定「…點交日期為108年4月1日，甲 方負責要求原租用者將租借範圍淨空（含漁作物及地上所有 地上物）。若超過108年4月1日甲方未能點交，則108年4月1 日到109年3月31日租金不予收取」等語。且按因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利。債務人遲延者，債權人得請 求其賠償因遲延而生之損害。無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同。民法第227條第1項、第231條第1項、第 179條分別定有明文。
㈡經查：兩造於系爭土地點交當日另簽有系爭點交協議書，其 中第2點記載「二、上述有不完整及租賃範圍未淨空，協議 條件勾選如下…」等語，並於勾選之第2點第2項載明：「由 乙方自行修繕抽水、電力設備及租賃範圍內淨空整理，前述 因修繕及淨空衍伸費用由甲方承擔（另以手寫文字補充：抽 水修繕由乙方承擔）」等語（見原審審訴卷第51頁）。證人 蘇文發於原審證稱：「…（問：協議書第二點系爭土地未淨 空，協議條件勾選如下，你有幾個條件給人勾選？不收錢部 分是否為第三個條件？為何此部分沒有可以勾選的方框？） 協議書內容是被上訴人寫的，並不是我寫的，是經過我們三 方協議寫的。（問：剛開始為何說協議書的內容是你依照契 約書寫的？）點交協議書是我們三人去現場，因為土地變成 魚塭，所以魚塭要有這些東西給我們，我們三人都有認同。 前手承租的時候也是魚塭，因為被上訴人沒有跟承租的前手 點交。（問：「抽水修繕由乙方承擔」是何人寫的？）第二 點「抽水修繕由乙方承擔」這幾個字樣是被上訴人寫的，但 是我們並沒有同意。（問：自108年4月1日至109年3月31日
不予向乙方收取租金新臺幣165萬元整，以供乙方修繕及整 理之費用，是否為第三個條件？還是第二點接連的條件？） 這是第三個條件。（問：第三個條件是否漏打方框？）是。 （問：當時有無約定第三個條件？）有。（問：是否為三個 條件由雙方協議共選一個條件？）是被上訴人選的。協議書 上打勾都是被上訴人勾的。（問：如果條件都已經協議好， 為何還要三個條件來勾選？）因為我不會整理，且因為是我 叫我的小孩打字的，小孩說分成三點這樣較清楚。所以協議 書協議結果就是被上訴人所勾選的部分，只有一點就是第二 點，但是其中手寫上去的「抽水修繕由乙方承擔」的部分我 們沒有承認。（問：如果你說被上訴人手寫的部分你們不承 認，為何承租人、連帶保證人蘇文助、蘇文發都有簽名？） 是被上訴人寫好後我們才簽名，雖然不同意，但也沒有辦法 改。（問：協議書日期為何？)我是寫108年4月1日，被上訴 人改成108年3月31日。（問：協議書第一點依租賃契約書內 容，打勾、打叉是何人寫的？）是被上訴人。（問：第二點 的3個條件，第二個條件是何人打勾的？）也是被上訴人。… （問：你一直陳述說被上訴人必需點交給你們，是你跟上訴 人一起向被上訴人共同承租系爭土地嗎？）我只是連帶保證 人，但系爭土地我有向上訴人分租五甲土地，所以我才當連 帶保證人」等語（見原審卷一第140頁至第142頁）。足認系 爭點交協議書第2點原計有3個協議條件之方案，其中第三個 方案即「自108年4月1日至109年3月31日不予向乙方收取租 金新台幣壹佰陸拾伍萬元整，以供乙方修繕及整理之費用」 ，並因系爭點交協議書製作之疏漏，疏於該條件前方繕打供 兩造勾選之方框。然觀諸第3項協議條件所規範被上訴人未 能淨空系爭土地之效力，核與系爭租約第4條第19項之約定 相同，衡諸常情，倘兩造確有意願繼續遵守系爭租約第4條 第19項約定之效果，即應於第3項之處為相當之註記，縱於 前端漏繕列方框，亦可逕於前端處打勾即可，當無陳列該項 為條件效力規範後，卻未為任何之註記或表示。是兩造既僅 就第2項條件方案為勾選，且綜觀系爭點交協議書全文，亦 無任何足認兩造有達成第2點第3項協議之標示或記載，足認 兩造業已於108年3月31日完成點交，並於點交當日，就被上 訴人未能淨空系爭土地乙情，做成由上訴人自行整理租賃範 圍未淨空部分，並就相關衍生費用歸由兩造分別負擔之協議 ，並以此協議取代原系爭契約第4條第19項所約定被上訴人 應負擔之責任，上訴人主張被上訴人未履行交付水電設備之 附隨義務，未完成交云云，自無足採。
㈢次查：民法第227條第1項、第231條第1項之規定，僅係就當
事人關於債務之履行及損害賠償事項所為之原則性規範，基 於契約自由、私法自治原則，非謂當事人不得另行協議處理 方式，此由系爭土地歷年來之租約（見原審卷二第49頁至第 145頁），就系爭租約第4條第19項之約定並非相同，即可得 知此非定型化契約，而係契約自由、私法自治原則之實現。 準此，兩造既於點交當日，捨棄系爭契約第4條第19項約定 之效力，另以系爭點交協議書第2點第2項規範被上訴人未依 約淨空系爭土地之責任，則上訴人主張被上訴人未於點交日 淨空系爭土地，其得依系爭租約第4條第19項，及民法第227 條第1項、第231條第1項規定請求被上訴人給付上訴人1,650 ,000元等語，即無理由。至證人蘇文發雖另證稱：「（問： 協議書中『自108年4月1日至109年3月31日不予向乙方收取』 等語，是否為契約書第4條第19項約定要淨空，但因被上訴 人沒有淨空，所以才有約定不收租金，此部分蘇朝欽是否有 認同？）就是有認同，大家才會簽名」等語（見原審卷一第 143頁），惟系爭點交協議書第2點第3項之效力與系爭租約 第4條第19項相同，而兩造未於該項前方為勾選或為任何足 以顯示兩造有繼續遵守之記載，業如前述，則證人蘇文發此 部分之證述，核與客觀事證不符，不足採信。
㈣復查：被上訴人固於108 年11月25日答辯狀提及「…按兩造租 契約第4條第14款『乙方(即原告蘇文助）需自覓得保證人2名 (應為自然人)，其資格各需擁有土地所有權面積土0.25公頃 以上或金融機構每一名保證金額 500萬元整以上。(需附證 明文件)』，惟原告至今仍未提出2位保證人之財產證明文件 ，原告既已違反上述規定，則被告援以答辯狀繕本送達並解 除契約之意思表示，且此乃可歸責於原告之事由，被告得依 民法第227 條規定行使權利，並請求原告賠償損失」等語 ( 見原審審訴卷第120頁至第121頁) ，又該答辯狀已於翌日送 達上訴人一節，復為兩造所不爭執(見本院卷第367頁)。惟 兩造於107年12月28日簽訂系爭租約後，上訴人雖未覓得保 證人2名，並提出2位保證人之財產證明文件，惟兩造猶於10 8年3月31日簽訂系爭點交協議書，足認兩造於簽訂點交協議 書之際，已無受前開約定拘束之合意，則被上訴人據此主張 解除系爭租約云云，自無理由。又系爭租約既屬有效，則被 上訴人依系爭租約之約定，收取108年4月1日至109年3月31 日之租金165萬元，自無不當得利可言。況依系爭租約第4條 第6項約定「…租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷， 將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每 逾限壹日，乙方應給付日租金外，乙方應賠償甲方新台幣壹 佰貳拾萬元之違約金…」等語(見原審審訴卷第25頁)。而被
上訴人已於108年3月31日將系爭土地點交予上訴人，業如前 述。又上訴人自陳其於110年1月11日交還系爭土地等語(見 本院卷第429頁)，則縱系爭租約已於108年11月26日因解除 而失效，因上訴人自認迄110年1月11日前仍占用系爭土地， 則依前開約定，上訴人仍應支付日租金，據此被上訴人收取 該期間之租金，亦不構成不當得利，是以，上訴人於本院追 加依不當得利之法律關係請求被上訴人返還165萬元，亦屬 無據。
九、綜上所述，上訴人依系爭租約第4條第19項、民法第227條第 1項、第231條第1項之規定，請求被上訴人應給付上訴人1,6 50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利 率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。上訴人既受敗訴判 決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。從而原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又上訴人於本院追 加依民法第179條規定請求被上訴人返還165萬元本息，亦無 理由，應併予駁回。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，爰判決如主 文。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 民事第一庭
審判長法 官 謝靜雯
法 官 劉傑民
法 官 洪能超
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 書記官 黃瀚陞
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。