高雄高等行政法院判決
109年度訴字第349號
111年1月12日辯論終結
原 告 蘇淑芬
訴訟代理人 郭俊銘 律師
熊家興 律師
李國禎 律師
被 告 臺南市政府
代 表 人 黃偉哲
訴訟代理人 謝炅廷
林順福
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國109年7月
28日臺內訴字第1090420356號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
主 文
一、訴願決定及原處分（即被告民國109年4月27日府地價字第10 90509325號函之復議處分）均撤銷。
二、被告對於原告民國108年12月19日異議書就徵收補償價額異 議之申請，應依本判決之法律見解作成決定。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要：
緣被告為辦理「國道1號永康交流道聯絡道工程-安南區4-11 -40M都市計畫道路案」（下稱系爭工程），申請徵收臺南市 安南區東和段6地號等62筆土地，並一併徵收其土地改良物 ，經內政部以民國108年10月9日臺內地字第1080265619號函 核准，並經被告以108年11月13日府地用字第1081257176A號 公告徵收，公告期間自108年11月14日起至同年12月13日止 。原告所有臺南市安南區東和段27-1地號土地及與他人共有 東和段9地號、和農段205-3地號等3筆土地（下稱系爭土地 ）位於上述徵收範圍內，原告因認補償地價每平方公尺新臺 幣（下同）14,621元遠低於市價，遂於108年12月19日提出 異議書，經被告以109年1月9日府地價字第1081520277號函 復原告，本件徵收補償市價查估過程並無違誤，系爭土地之 補償價格尚屬合理。原告不服前開查處結果，於109年2月5 日申請復議，經被告提請臺南市地價及標準地價評議委員會 （下稱臺南市地評會）109年3月30日109年第2次會議評議結 果，決議維持原補償價格，被告遂以109年4月27日府地價字 第1090509325號函將上開復議結果通知原告。原告不服，提 起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1、系爭土地為都市計畫內之道路用地，遭劃屬P001-04公共設 施保留地地價區段，毗鄰P020-00、P021-02等非公共設施保 留地地價區段，固應依土地徵收條例第30條之規定，按毗鄰 非公共設施保留地之平均市價辦理補償。然土地徵收補償市 價查估辦法（下稱市價查估辦法）中比準地及比較標的之擇 定，仍應以具備相似性與代表性，能充分反應徵收土地之真 實價值為其最高指導原則，不得有明顯偏低之情事，方符憲 法保障人民財產權之意旨。茲分述如下：
(1)P020-00地價區段之區段地價，被告係以安南區東和段12-1 地號土地為比準地，並選取同區十字段363地號土地作為比 較標的，經調整、計算後，估算比準地之價格為每平方公尺 14,300元，並據以作為P020-00地價區段之區段地價。惟比 較標的十字段363地號土地，距系爭土地之直線距離長達5,6 72公尺（遑論行車距離），且兩者周遭環境與經濟活動情形 相差甚大，系爭土地前為20米之寬廣道路，交通狀況車水馬 龍，且鄰近中山高速公路永康交流道、臺灣歷史博物館、亞 太棒球訓練中心及其他進行中之重大建設，與便利之生活商 圈，週邊更有諸多新建高價住宅；反觀比較標的十字段363 地號土地，並未臨接主要幹道，僅為平常巷弄，來往汽機車 數量僅屬普通，已屬臺南市安南區之較外圍地區，兩者之客 觀條件除同屬農業區外，實有天壤之別。
(2)此外，本件土地徵收案於公聽會中，依諸多同遭徵收之土地 所有權人所提出之買賣契約、言詞陳述，及原告所提出之多 筆實價登錄資料，渠等在多年前之購買價格，便已高出徵收 補償金額一截，遑論近年徵收範圍週邊土地之市場交易價格 ，更高於徵收補償金額數倍。故原處分所核定之徵收補償金 額，實嚴重悖離現實市場交易狀況，對遭徵收之土地所有權 人，已構成過度侵害。
2、原處分以案例蒐集法定期間（107年3月2日至同年9月1日） 內無適當實例，故放寬以106年9月2日至107年9月1日為買賣 實例蒐集期間，並擇定安南區十字段363號土地作為比較標 的，而估算P020-00地價區段之區段地價為14,300元。然查 ，依原告近日搜尋所得資料，於案例蒐集法定期間內，非無 適當實例可參，故原處分所持前開理由，明顯與事實有違， 其結論自難認合法，茲分述如下：
(1)臺南市安南區總頭段237-1地號土地： A、於案例蒐集法定期間（107年3月2日至同年9月1日）內，總 頭段237-1地號土地於107年4月間，曾有每坪6萬元之實際成
交紀錄，有內政部不動產交易實價查詢服務網網頁資料可證 。故原處分以案例蒐集法定期間內無適當實例為由，而放寬 以106年9月2日至107年9月1日為買賣實例蒐集期間，顯與事 實有違，程序上更難認合法。
B、況且，前開土地與系爭土地間之直線距離僅3.097公里，且 就客觀生活環境而言，因距離相近，周遭居民生活形態亦較 為類似，可稱為同一生活供需圈；相較於十字段363地號土 地，與系爭土地之直線距離長達5,672公尺，已屬臺南市安 南區之較外圍地區，周遭環境與經濟活動情形亦相差甚大， 兩者之客觀條件除同屬農業區外，實有天壤之別。故原處分 竟以十字段363地號土地作為比較標的，估算系爭土地之合 理價格，自難認適當。
C、被告辯稱總頭段237-1地號土地之買賣實例不予採用之理由 係因該地為裡地，需與鄰地合併使用才臨臺江大道，且該地 係鄰地所有人購買，買受人購買該地後，既得與其原有相鄰 之土地合併利用，自得較其他買受人獲致更大之開發利益， 故其價格會有明顯偏高情形，自屬市價查估辦法第7條第5款 所定「合併使用」之交易案例而不採用。然總頭段237-1地 號土地之交易價格，雖較附近土地之交易價格略高，然其原 因，是否僅為買方為鄰地所有權人之單一因素所造成？毫無 其他足以影響土地價格之因素介入？卻不見估價單位詳為評 估並為記載。況且，上開市價查估辦法第7條規定之著眼處 ，係在於「買賣實例之價格」，而非買賣當事人可獲得之額 外利益，故估價單位以買受人購買前開土地後，既得與其原 有相鄰之土地合併利用，自得較其他買受人獲致更大之開發 利益，故其價格會有明顯偏高情形，而以市價查估辦法第7 條第5款規定之「合併使用」為由，逕予排除，已嫌速斷。 再者，就裡地、袋地價格之估算，被告定有「臺南市繁榮街 道路線價區段宗地單位地價計算原則」，可為具體依據，其 中更附有一臨街深度指數表，諸多縣市亦有類似規定，顯見 總頭段237-1地號土地之交易價格，客觀上並非絕對無法量 化調整。故原處分以查估單位（即客觀不動產估價師事務所 ）就該影響價格之特殊交易情形，無法掌握及客觀量化調整 ，認屬不能調整修正價格之情形，而不予採用，明顯虛妄， 更與市價查估辦法第7條之規定不符。
(2)臺南市永康區文化段1223地號土地： A、於案例蒐集法定期間（107年3月2日至同年9月1日）內，臺 南市永康區文化段1223地號之土地，於107年8月間，曾有每 坪7萬元之實際成交記錄，亦有內政部不動產交易實價查詢 服務網網頁資料可證。故原處分以案例蒐集法定期間內無適
當實例為由，而放寬以106年9月2日至107年9月1日為買賣實 例蒐集期間，顯與事實有違，程序上更難認合法。 B、況且，前開土地與系爭土地間之直線距離為4.914公里，大 致隔著鐵路對稱並立於南北二邊；就客觀生活環境而言，系 爭土地雖屬安南區，但與永康區之距離，反倒僅約1公里， 對外交通及日常生活功能，均藉由永康區鹽行獲得滿足，居 住於系爭土地週邊之學生，將來就學亦係就讀新設之鹽行國 中，周遭居民生活形態極為類似，實為同一生活供需圈，自 非十字段363地號土地所得相提並論。益徵原處分以十字段3 63地號土地作為比較標的，估算系爭土地之合理價格，自難 認適當。
C、被告辯稱上述永康區文化段1223地號土地，與P020-00地價 區段比準地（即安南區東和段12-1地號土地）非屬同一供需 圈內類似地區，並無替代關係，且該地現況為工廠，非作農 業使用，與法定用途不符，依市價查估辦法第7條但書規定 ，不予採用。惟查：
(A)按「本規則用詞定義如下：……十一、同一供需圈：指比較標 的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適 範圍。」不動產估價技術規則第2條第11款定有明文。細繹 該規定，僅以「成立替代關係，且其價格互為影響之最適範 圍」，並無規範比較標的與勘估標的須為同一行政區，合先 敘明。
(B)上開永康區文化段1223地號土地，與本件P020-00地價區段 比準地（即安南區東和段12-1地號土地），地點相近，且均 鄰高速公路之東、西兩側，且周遭地理、人文環境類似，並 非如被告所述價格形成因素有所不同，唯一不同者，僅「非 同一行政區」，而依上開不動產估價技術規則之同一供需圈 之定義，並無須「同一行政區」之要件，然被告卻以此為判 斷依據，增加法所無明文之限制，顯於法有違。 (C)又縱認上開永康區文化段1223地號土地現況為工廠，非作農 業使用，然是否與法定用途不符，仍需查核該筆土地於買賣 成交時，該工廠是否存在並有無法掌握及量化之情形，據為 評斷，然被告並未詳實查核，竟以此遽認與法定用途不符， 顯有片面、擅斷之情事，而有裁量瑕疵，灼然甚明。 3、被告委託之查估單位所選取之買賣實例編號1、2、4具有重 大瑕疵，有恣意濫用與嚴重違法，自不得以之作為推估本件 補償價格之依據：
(1)按「……對行政機關之判斷餘地，於行政機關之判斷有恣意濫 用或其他違法情事時，得予撤銷或變更，其情形包括：1、 行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之
資訊。2、法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤 。3、對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存 之上位規範。4、行政機關之判斷，是否有違一般公認之價 值判斷標準。5、行政機關之判斷，是否出於與事物無關之 考量。6、行政機關之判斷，是否違反法定之正當程序。7、 作成判斷之行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。8 、行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原 則，例如平等原則等。」「依平均地權條例第4條及土地法 第155條第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會 組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員 ，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士 、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都 市計畫、建設及農林機關主管等；依同規程第7條第1項之規 定，需有過半數委員之出席，始得開會，並有出席委員過半 數之同意始得決議；可否同數時，由主席裁決。足見，有關 地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所 作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解 ，獨立行使職權，共同作成決定，固應認其享有判斷餘地， 行政法院對其判斷採取較低之審查密度，但於行政機關之判 斷有恣意濫用及其他違法情事時，仍得予以撤銷或變更，其 可資審查之情形包括：（1）行政機關所為之判斷，是否出 於錯誤之事實認定或不完全之資訊。（2）行政機關之判斷 ，是否有違一般公認之價值判斷標準。（3）行政機關之判 斷，是否違反法定之正當程序。（4）作成判斷之行政機關 ，其組織是否合法且有判斷之權限。（5）行政機關之判斷 ，是否出於與事物無關之考量，亦即違反不當連結之禁止。 （6）行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原 理原則，如平等原則、公益原則等。」最高行政法院105年 度判字第380號判決及104年度判字第48號判決意旨可資參照 。準此，有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，雖 係經由地評會所作成，固應認其享有判斷餘地，行政法院對 其判斷採取較低之審查密度，但於行政機關之判斷係出於錯 誤之事實認定或不完全之資訊，而有恣意濫用及其他違法情 事時，仍得予撤銷或變更。
(2)本件被告及查估單位所選取之案例，有恣意濫用等諸多違法 之處，臺南市地評會及訴願決定未予糾正，其認事用法，亦 有重大違誤，茲說明如下：
A、買賣實例編號1即十字段363地號土地（交易日期：106年11 月19日）選取之重大瑕疵：
(A)按市價查估辦法第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例
，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查 實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」而 此一辦法就實例蒐集之方式未有明文，參酌不動產估價技術 規則第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實 例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘 估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之 近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管 制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格 日期接近者。」亦即選擇案例應選擇與勘估標的越近越好， 越具有替代性，越可供價格參考。
(B)查本件系爭土地分別位於臺南市安南區東和段、和農段，離 同區總頭段237-1地號（交易日期：107年4月，每坪6萬元） 、州北段1276、1277地號（交易日期：107年8月，每坪7.7 萬元）土地之距離，皆近於買賣實例編號1之十字段363地號 土地，此有自國土測繪圖資服務雲所截取之系爭土地與買賣 實例及被告未選用實例之位置圖可稽，且本件案例蒐集法定 期間為107年3月2日至同年9月1日，而十字段363地號土地並 非於此一期間之買賣，被告及查估單位顯係為降低徵收補償 價格，故意不用位於蒐集法定期間之總頭段、州北段實例， 而刻意採用價格較低且不符價格日期期間之十字段363地號 土地作為本案實例，顯係出於錯誤之事實認定或不完全之資 訊，實已有恣意濫用及違反上開規定之違法情事，實屬嚴重 瑕疵。
(C)被告辯稱州北段1276、1277地號土地，屬特殊關係間交易， 買受人是抵押權人屬債權債務關係，且上開2筆土地屬於農 業區建地目，使用地目不一樣，故予以排除。惟經查詢內政 部不動產交易實價查詢服務網，關於州北段1276、1277地號 土地，並無如被告所述有特殊關係間交易，則上開土地有無 特殊關係間交易？是否屬農業區建地目？均非無疑。請鈞院 命被告提出有合併使用及農業區建地目之相關料，以實其說 。
B、買賣實例編號4即州南段1744地號土地（交易日期：106年11 月29日）選取之重大瑕疵：
(A)按市價查估辦法第17條規定：「（第1項）依第13條估計之 土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整 至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者 ，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日 為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為 原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放 寬至估價基準日前1年內。」亦即選取案例應以本條所定之
期間為原則，倘該期間無適當案例，始得將期間予以放寬。 (B)查本件案例蒐集法定期間（107年3月2日至同年9月1日）內 ，尚有與被告所選案例即同段之1609、1610地號土地（交易 日期：107年3月，每坪22萬元）可供選擇，而被告及查估單 位捨此不用，卻為求降低徵收補償價格而放寬估價基準日， 並選取買賣實例編號4州南段1744地號土地。 (C)被告辯稱州南段1609、1610地號土地，屬臨巷道的買賣實例 ，依買賣實例查估替代性原則予以排除。惟依被告所採用之 臺南市安南區影響住宅用地地價個別因素評價基準明細表， 巷道與主要道路之差異調整僅僅為1.5％，被告為何捨此不為 調整？況且州南段1609、1610地號土地是否真的屬於巷道內 ，並非無疑？亦未見被告舉證以實其說。
C、買賣實例編號2州南段1732地號土地（交易日期：106年9月2 7日）選取之重大瑕疵：
(A)按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人 與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使 用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之制 。」
(B)經查，買賣實例編號2州南段1732地號土地現有建物坐落其 上，而本次交易僅購買土地，依民法第425條之1規定之立法 意旨，該筆土地上之房屋對於其基地自有法定租賃權存在， 則該購買土地之價格實已受法定租賃權之影響予以減價，倘 若無法定租賃權，土地買賣成交價格當不會如此低。是以， 被告未就此部分予以裁量判斷，顯係出於錯誤之事實認定或 不完全之資訊，自有嚴重裁量瑕疵及違法之處。況且州南段 1732地號土地狹長（寬度不足），是否可供重新建築，亦不 無疑問。是以此一買賣實例之選擇，實有重大違誤。 (C)被告辯稱買賣實例編號2土地上之建物僅係簡陋鐵皮屋，已 不具備使用價值，故將該地視為素地估價。惟據原告現況調 查，其仍作為商業使用，且非簡陋鐵皮，足認被告所為查估 ，已與事實不符，至為灼然。
4、另被告提供予臺南市地評會之安南區總頭段237-7地號土地 之買賣實例，係臨臺南市○○區○○路0段000巷00弄道路，此有 現場照片、地籍圖資網路便民服務系統查詢資料可佐，足見 該地並非裡地，亦無須與鄰地即同段240-8地號土地合併使 用，被告此部分事實認定有誤，顯有恣意濫用及其他違法情 事，地評會據此所為共同決定，已有瑕疵，依法應予撤銷。
5、原告於102年3月間購入系爭土地，總價37,500,000元，每平 方公尺單價為19,724元，嗣原告於109年4月11日出售與系爭 土地同一區段即東和段27-3地號土地，總價44,500,000元， 每平方公尺單價為33,475元，由上足認被告徵收原告所有系 爭土地合理徵收價格應為每平方公尺30,000元左右，始符事 理之平。
6、被告雖一再以地評會具有判斷餘地，故對於其事實認定，應 予以尊重，並援引內政部109年10月27日臺內地字第1090140 538號函文內容，而主張原處分應屬合法。然查： (1)地評會就徵收土地之估價內容，固應有相當之判斷餘地，然 其享有之判斷餘地，應建立在完整、正確之事實及資料之上 ，且應遵守相關之法定程序，而非可恣意認定，否則行政機 關或行政法院仍得介入予以審查之。故被告上開所辯，難謂 有據。
(2)又被告所援引之內政部109年10月27日臺內地字第109014053 8號函，其性質僅為行政函釋，自不得違反法律或法規命令 ，更無拘束法院之效力。而市價查估辦法第6條第1項已明定 辦理土地徵收補償市價查估，依同辦法第4條第2款調查實例 ，「應」填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表，且 無除外之規定，解釋上，填寫買賣實例調查估價表不因買賣 實例是否經採為比較標的而有不同，內政部前開函釋意旨核 與市價查估辦法明文規定不合，不得作為辦理市價查估之依 據（鈞院109年度訴字第276號判決意旨參照）。 (3)更何況，地評會委員之組成，來自於機關各處室之代表及各 項領域之專業人士，不動產估價師僅屬少數，對於估價報告 之形成過程，若估價單位未提供充足資訊予地評會委員閱讀 、研判，地評會委員如何能形成其專業判斷？若估價單位僅 提供估價結論，並以簡報方式讓地評會委員開會確認，則地 評會之開會結果，與其說是專業之判斷餘地，其本質毋寧為 對估價結果之單純背書而已。
(4)且依估價單位所提供之簡報資料所示，其內容均屬結論，而 非形成結論之過程及依據，茲以市價查估辦法第7條之規定 為例，簡報資料僅呈現蒐集案例中遭排除之土地，是因為具 有該條但書所列之何款事由，但是否符合「價格明顯偏高或 偏低」、「影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整」 等法定要件，及其具體依據各為何，從簡報資料中卻完全看 不出來。佐以大多數地評會委員之專業領域，均不在不動產 估價，則光從簡報資料，如何能專業判斷估價報告之內容是 否符合市價查估辦法之規定？是否妥當？所謂之專業判斷餘 地，實屬奢言。簡言之，估價單位所提供之簡報資料，僅能
呈現有市價查估辦法第7條但書所列各款情形，卻無法讓地 評會委員充分瞭解估價報告之正確性及其具體依據各為何。 (5)是以，本件查估單位既未遵守法定查估程序，就案例蒐集期 間內之買賣實例全部填寫買賣實例調查估價表，僅對於採為 比較標的之買賣實例填寫時，因地評會對於案例蒐集期間內 之買賣實例，是否果如查估單位所認定為不適合作為比較標 的，並未依規定應填載之全部買賣實例調查估價表可供確實 查核審認，地評會在此事實基礎下，以查估單位認案例蒐集 期間地價區段內之買賣實例全部均不宜選取作為比較標的為 事實基礎，作成補償價格評定結果之決議，則有基於錯誤或 不完整事實為判斷之瑕疵，當屬違法，而應認原處分之查估 程序有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性。 7、又鈞院109年度訴字第276號判決之案例事實，與本件完全相 同，均為系爭工程，且被告亦係委託同一估價單位進行徵收 補償價格之查估，足見本件被告於查估系爭土地徵收價格之 過程中，同樣有未依市價查估辦法第7條及第8條規定，於有 特殊情況時，應先就實例作價格修正，並將之記載於買賣實 例調查估價表，即逕予排除之違法情事。是以，原處分之查 估程序顯然存有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性，訴願 決定未予糾正，亦有違誤，故原告起訴請求撤銷訴願決定及 原處分，應有理由。
(二)聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、被告應另為適法之處分。
三、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1、系爭土地徵收補償價格，係被告委由客觀不動產估價師事務 所辦理徵收補償市價查估，嗣由被告就系爭土地辦理徵收補 償市價查估作業程序，其買賣實例選取、地價區段劃設、比 準地地價查估及決定宗地市價過程，於法並無違誤，並符合 徵收當期當地市場正常交易價格，茲就徵收補償價格之形成 ，分述如下：
(1)估價基準日：107年9月1日。
(2)用地範圍區段劃分：本件屬都市計畫內帶狀公共設施保留地 ，依市價查估辦法第10條規定斟酌地價之差異、當地土地使 用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊 設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況 及其他影響地價因素，並視臨街情形或原建築使用情形及二 側非保留地地價區段差異，將系爭土地劃屬P001-04公共設 施保留地地價區段【安南區長和路一段(鹽水溪排水線至鹽
水溪)之道路用地（毗鄰非保留地區段P020-00、P021-02） 】，毗鄰部分則劃設2個非公共設施保留地地價區段，一為P 020-00地價區段【安南區長和路一段（鹽水溪排水線至鹽水 溪）兩側之農業區】，另一為P021-02地價區段【安南區長 和路一段南側（東和段23地號）之農業區建地目】，此有系 爭工程區段圖可稽。
(3)案例選取及蒐集期間：因本件毗鄰之P020-00、P021-02地價 區段於案例蒐集期間內（107年3月2日至同年9月1日）適當 實例不足，查估單位遂依市價查估辦法第17條第3項規定將 案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（106年9月2日至10 7年9月1日），並依同辦法第19條第2項規定於附近地區選擇 4件使用性質、條件相似之買賣實例，並分別劃設4個買賣實 例地價區段：
A、P101-00地價區段【安南區智安四街（智安四街98巷至安吉 路一段999巷）東側之農業區】：挑選安南區十字段363地號 土地（買賣實例編號1），交易日期為106年11月19日，經依 市價查估辦法第13條規定計算，土地之正常單價為每平方公 尺16,332元。
B、P103-00地價區段【安南區安和路四段（州南六街至州南路 ）西側之第四種住宅區】：挑選安南區州南段1732地號土地 （買賣實例編號2），交易日期為106年9月27日，經依市價 查估辦法第13條規定計算，土地正常單價為每平方公尺46,0 36元。
C、P104-00地價區段【安南區大聖路（大聖三街至大聖二街） 東側之第四種住宅區】：挑選安南區福國段724地號土地（ 買賣實例編號3），交易日期為106年11月30日，經依市價查 估辦法第13條規定計算，土地之正常單價為每平方公尺48,5 59元。
D、P105-00地價區段【安南區州南路（州南五街至州南一街） 兩側之第四種住宅區】：挑選安南區州南段1744地號（買賣 實例編號4），交易日期為106年11月29日，經依市價查估辦 法第13條規定計算，土地正常單價為每平方公尺54,438元。 此有買賣實例調查估價表及地價區段勘查表可稽。 (4)毗鄰之非公共設施保留地地價區段選取比準地及比準地地價 查估：依市價查估辦法第18條規定，於毗鄰之非公共設施保 留地地價區段內選取具有代表性之土地為該區段之比準地， 進行價格日期、區域因素及個別因素調整，並考量價格形成 因素之相近程度，估計毗鄰各非公共設施保留地地價區段比 準地地價：
A、就P020-00地價區段（農業區），選取區段內具代表性之安
南區東和段12-1地號土地為比準地，並以買賣實例編號1之 土地估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺14 ,300元（買賣實例編號1交易日期調整率0.80％、區域因素調 整率-5.00％、個別因素調整率-9.00％）。 B、就P021-02地價區段（農業區建地目），選取區段內具代表 性之安南區東和段23地號土地為比準地，並以買賣實例編號 2、3、4之土地估計該比準地地價，查估後比準地地價為每 平方公尺35,300元（買賣實例編號2交易日期調整率1.70％、 區域因素調整率-26.25％、個別因素調整率-13.00％；買賣實 例編號3交易日期調整率0.80％、區域因素-5.75％、個別因素 -14.50％；買賣實例編號4交易日期調整率0.80％、區域因素- 23.25％、個別因素-19.00％）。此有比較法調查估價表及比 準地地價估計表可稽。
(5)估計宗地地價：依市價查估辦法第22條規定，按毗鄰P020-0 0（區段線長度93,026cm）、P021-02（區段線長度283cm）2 個非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算P0 01-04區段地價，計算後P001-04之區段地價為每平方公尺14 ,400元，則系爭土地市價即為每平方公尺14,400元，相關估 計成果提經臺南市地評會108年4月15日108年第2次會議評議 通過，此有公共設施保留地地價加權平均計算表、徵收土地 宗地市價評議表及臺南市地評會108年第2次會議紀錄可稽。 (6)又本件於108年11月13日公告徵收，依市價查估辦法第30條 規定，應按臺南市○○區108年全區市價變動幅度（臺南市地 評會108年5月24日108年第3次會議評定為101.53％）計算調 整徵收補償價額，系爭土地經調整後之公告徵收補償地價為 每平方公尺14,621元（14,400元×101.53％），查估過程於法 並無違誤。
2、有關原告主張本件P020-00農業區地價區段之比較標的距該 區段比準地之直線距離長達5,672公尺，且兩者臨路寬度、 周遭環境與經濟活動情形等相差甚大乙節，說明如下： (1)本件經查估單位基於一般正常交易情形下，交易案例之成交 日期與價格日期越接近，且與勘估標的地理位置、相關性質 越接近者，其案例越具有價格代表性之估價理論綜合評估， 蒐集本件規定案例蒐集期間（106年9月2日至107年9月1日） 內周邊地區同為安南區農業區土地交易實例，經排除有市價 查估辦法第7條所定無法有效掌握及量化調整之特殊交易情 況買賣實例後，選定安南區十字段363地號土地正常交易買 賣實例作為比較標的，於法有據。
(2)復按市價查估辦法第19條第3項規定：「第1項第2款及前項 區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基
準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整 。」查本件P020-00農業區地價區段與比較標的所屬P101-00 農業區地價區段，查估單位就兩者間之區域因素及個別因素 業依內政部104年1月30日臺內地字第10413006723號令修正 發布之「影響地價區域因素評價基準表」及「影響地價個別 因素評價基準表」所規範之各影響農業用地區域因素及個別 因素主要項目及細項核實調查並比較調整，至原告所陳兩區 域間車流量、接近永康交流道之程度、接近歷史博物館、亞 太棒球訓練中心等觀光遊憩、娛樂設施之程度以及接近住宅 區之程度等因素，皆非屬前開法定應調查之影響農業用地區 域因素及個別因素。
(3)又有關道路寬度程度之差異，查估單位業以區域因素「區段 內道路規劃及闢建程度」及個別因素「道路條件」中進行優 劣評比及差異率修正，符合市價查估辦法規定。是以，原告 所訴P020-00地價區段所選比較標的不適宜等情，尚難足採 。
3、原告主張107年4月交易之安南區總頭段237-1地號土地、107 年8月交易之安南區州北段1276、1277地號土地及永康區文 化段1223地號土地，於案例蒐集法定期間（107年3月2日至 同年9月1日）內，分別以每坪6萬元、7.7萬元及7萬元成交 ，且上開案例與系爭土地較比較標的安南區十字段363地號 土地（買賣實例編號1）近，故原處分未依市價查估辦法第7 條及第8條規定作價格修正，卻以案例蒐集法定期間內無適 當實例為由，而放寬以106年9月2日至107年9月1日為買賣案 例蒐集期間，係刻意採用價格較低且不符價格日期期間實例 乙節：
(1)按「……地評會具有專業性、不可替代性及法律授權之專 屬 性，其就此等事項之決定，具有判斷餘地。被上訴人所屬辦 理系爭土地市價查估人員除將相關資料提供委員審閱外，並 於討論前向委員簡報說明，經委員討論後作成決議，通過被 上訴人所屬辦理查估人員所擬系爭土地之地價，被上訴人乃 參考該決議內容，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律 概念經由專業分析而具體化的適用於特定事實關係，自應認 為其有相當之判斷餘地。復查此部分並無『基於錯誤之事實』 『基於與事件無關之考量』『組織不合法』『不遵守法定程序』及 『違反平等原則及一般公認價值判斷標準』等情事，是被上訴 人所為之上開專業認定即應予尊重。」最高行政法院107年 裁字第1642號裁定意旨可參。
(2)次按市價查估辦法第7條立法意旨，係考量買賣或收益實例 之價格形成條件中倘有非屬一般正常情形致影響其價格或有
其他足以改變價格之情況存在時，該實例將無法合理反映市 場正常交易價格，爰明訂買賣實例如有該條文所列特殊交易 情形時，查估者應有能力就該影響部分作情況調整並修正價 格後，始得採用該買賣實例作為比較標的，其不能調整修正 者，應不予採用作為比較標的，俾確保所蒐集之實例屬市場 正常交易價格，亦即買賣實例依市價查估辦法第7條規定， 如有該條各款情形致價格明顯偏高或偏低者，固應先作適當 之修正並記載於買賣實例或收益法調查估價表，惟其係指該 影響交易價格之情況可有效掌握及量化調整時始予適用，倘 該影響交易價格之情況已無法有效掌握及量化調整時，即應 依該條但書規定不予採用；又所謂「無法有效掌握及量化調 整」，屬不確定法律慨念，此等判斷涉及土地估價之專業知 識，具有高度專業性，應有判斷餘地。
(3)查本件除已採用為比較標的之買賣實例外，其餘所蒐集之買 賣實例因有親友關係人間之交易、合併使用、含公共設施用 地、含增建或未登記建物、畸零地交易等影響交易價格之情 況且無法有效掌握及量化調整，而依市價查估辦法第7條規 定不予採用，並經臺南市地評會查核審認未予選取，要無判 斷有未遵守法定程序、基於錯誤之事實、無遵守一般有效之 價值判斷原則、夾雜與事件無關之考慮因素等事項，亦應享