臺灣高雄地方法院民事判決 109年度重訴字第99號
原 告 李采華
蔡孟言
王憶婷
上三人共同
訴訟代理人 洪維廷律師
被 告 曾土城
陳春崇
李汪成
尚紘建設有限公司
法定代理人 陳安正
上四人共同
訴訟代理人 黃如流律師
黃宥維律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國110 年12月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告李采華、蔡孟言、王憶婷（下合稱原告）主張： 原告分別向被告曾土城、陳春崇、李汪成及被告尚紘建設有 限公司（下稱尚紘公司，與曾土城、陳春崇、李汪成等人下 合稱被告）購買如附表所示坐落高雄市○○區○○段00地號 土地（下稱系爭土地）及其上區分所有建物（下稱系爭大樓 ，原告所有之建物合稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房 地），並簽訂買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），且均已 悉數付畢。原告於交屋後，經訴外人呂豄恭於民國108 年7 月間告知，始獲悉系爭房地於興建期間（即104 年7 月17日 ）曾有身分不詳之人自系爭房地不詳樓層墜落地面而不治（ 下稱系爭墜樓事件），然被告卻隱瞞上情，且陸續於105 年 11月13日至107 年3 月11日間以市價或高於市價之水準與原 告簽立系爭買賣契約。查系爭墜樓事件發生時，系爭房地尚 未申請使用執照，並無區分所有權專用、共用部分之別，整 棟建物與建地於斯時均為被告所有，又觀其墜落位置現為每 名住戶返家必經之處（即1 樓入口處外之走道），則系爭墜 樓事件存在與否勢必成為兩造間磋商價格之重要因素之一， 又墜樓死亡地點極近入口處，死亡時間距系爭買賣契約簽定
日僅1 至3 年餘，依我國民情，應尚未經時間沖淡對系爭墜 樓事件之畏怖，是以，衡酌系爭墜樓事件發生之地點、與交 易標的物之密切程度、距本件交易之時間等客觀情狀綜合審 認，系爭房地因曾於過短期內發生非自然死亡事件，一般社 會通念將會產生嫌惡畏懼之心理，而嚴重影響系爭房地之交 易價格，是系爭房地因系爭墜樓事件之發生而具有物之瑕疵 中之「價值瑕疵」，堪可認定。系爭房地曾發生墜樓自殺死 亡之「非自然身故」事件，乃屬房屋交易之重要資訊，若購 買者知有上情，多因心生畏佈而無購買意願，並影響系爭房 地之交易價值甚鉅，應認係交易觀念上之重大瑕疵，然被告 卻惡意不告知原告，是以綜合考量估價條件、墜樓地點與標 的間關係，原告依民法第354 條、第359 條規定請求減少價 金15％為妥（即依原告購買價格之15％計算，減損金額詳如 附表所示），此乃為被告應負物之瑕疵擔保責任。又系爭房 地因有人自屋內跳樓自殺而成為凶宅，使系爭房地之交易價 值減損達15％，雖業經被告以買賣關係為由受領價金，然嗣 因原告行使減少價金請求權，使被告受領該部分價金之法律 上原因不復存在，是被告亦應返還之。為此，爰依民法第 179 條、第182 條第2 項、第354 條、第359 條規定提起本 件訴訟，並聲明：㈠曾土城、陳春崇、李汪成應連帶給付李 采華370,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息；尚紘公司應給付李采華349, 500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息。㈡曾土城、陳春崇、李汪成應連帶給 付蔡孟言、王憶婷633,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；尚紘公司應給 付蔡孟言、王憶婷597,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：原告固與曾土城、陳春崇、李汪成簽訂土地買賣 契約書、與尚紘公司簽立建物買賣合約書而購買系爭房地， 並已悉數付畢。然系爭房地並未發生系爭墜樓事件，被告對 原告所指墜樓事件亦不知情。又房地買賣價格繫乎房地坐落 區段位置、面向、環境、工法、建材等客觀條件，及購買者 之需求、個人喜好等主觀因素，難謂有絕對客觀市價，被告 以合理之價格出售系爭房地，且經原告同意後簽約，要無售 價高於市價水準之情，加以被告否認有系爭墜樓事件，自無 原告所指之瑕疵。再者，系爭房地屬大樓集合住宅，自始即 依區分所有方式興建並銷售，原告所有之專有部分內部並未 發現有非自然死亡之情事，亦無證據證明他人在原告等專有
部分內為求死之行為，縱系爭房地1 樓入口處外之走道有原 告所稱人員死亡之情，亦與內政部於97年7 月24日內授中辦 字第0970048190號函釋所認定之兇宅標準不符，從而，原告 主張系爭房地符合「凶宅」定義云云，自不足採。是以，系 爭房地既非屬凶宅，即無因此具減少價值之瑕疵可言，原告 基此主張系爭房地受有交易價值減損，並請求被告返還買賣 價金15％，自不足採等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。三、兩造同意協議簡化本件爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈原告分別與曾土城、陳春崇、李汪成及尚紘公司簽立系爭買 賣契約，購買系爭房地，並均已悉數付畢。
⒉於104 年7 月17日，訴外人王○澍自系爭大樓不詳樓層墜落 於系爭大樓入口處附近地面而不治（下稱系爭墜樓事件）。 ⒊原告和被告簽立系爭買賣契約時，被告並未告知系爭墜樓事 件。
㈡爭點：
1.系爭墜樓事件是否使系爭房地之交易價值減損？減損程度是 否已屬民法第354 條規定之物之瑕疵中之「價值瑕疵」？ 2.被告和原告分別締約時，主觀上是否知悉系爭墜樓事件？ 3.承上，如是，原告得否依民法第359 條規定請求減少價金？ 得請求減少之價金金額若干？
四、經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。惟 所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約 定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不 具備者，始得謂之（最高法院90年度台上字第1460號民事裁 判參照）。又所謂「凶宅」，係指非自然身故情事之房屋， 雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指 曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對 此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍 屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居 住品質會發生疑慮外，在心理層面上也會造成相當大之負面
影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然 身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，也造成 該等房屋之市場接受程度及價格低落情事，同時該等房屋從 市場接受度而言，也非一般適於居住之標的，與週遭房屋相 較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理「適合性原則 」而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負 面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應 認屬物之瑕疵（最高法院103 年台上字第960 號民事判決意 旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。原告主 張系爭墜樓事件使系爭房屋成為凶宅，致系爭房地交易價格 減損，具有物之瑕疵中之「價值瑕疵」，減損價值約15% 之 事實，既為被告所否認，自應由原告就上開有利於己之事實 ，負舉證責任。
㈡查系爭墜樓事件雖經臺灣高雄地方檢察署檢察官認定死亡方 式為「自殺」，屬非自然死亡情形之一，死亡地點為系爭土 地之建築工地，惟係於系爭大樓外部之土地上，此有高雄市 政府警察局鳳山分局109 年7 月14日高市警鳳分偵字第1097 3219900 號函暨所附之高雄市政府府警察局鳳山分局過埤派 出所陳報單、臺灣高雄地方檢察署相驗屍體證明書及現場照 片等件各1 份附卷可參（參見本院訴字卷第71至77、81、10 3 至107 頁），且該處為嗣後興建之系爭大樓入口處附近地 面，業經兩造所不爭執，可察系爭墜樓事件並非在原告所有 之專有部分內發生死亡之結果。又依目前卷內事證，僅可察 系爭大樓有發生系爭墜樓事件，惟究竟係自系爭大樓內部何 樓層發生墜落之行為，是否係原告所屬樓層或所有之專有部 分內部等情，均無從認定。衡以系爭墜樓事件是否將影響他 人購買系爭房地之意願，應係隨著系爭墜樓事件發生及產生 死亡結果之處所與系爭房屋之關聯性程度而為認定。蓋以我 國法律有關人民住宅之保護規範及民眾對住家之理想定義， 住宅不僅係個人生活空間，而屬財產權之一，也是個人享有 絕對性之可支配之隱私空間，而具有使個人身心獲得安寧之 精神利益存在。倘若個人住宅內曾發生非自然死亡之事件， 無論該處是發生地或結果地，因與個人專屬之生活空間重疊 ，且居住在內之個人係長時間處在與事故相同空間內，其將 隨時聯想非自然死亡事故之情形，心靈時時刻刻因此有所不 安，乃人之常情。此情形下，他人為避免入住後將承受相當 之精神壓力，理應較無意願購買該房屋，屋主勢必降價始得 以順利出售，則墜樓事件必然造成個人住宅價值之減損，尚 屬合理。然而，本件依目前事證，至多僅可認定系爭墜樓事
件是在系爭大樓內發生，並在系爭大樓入口處附近地面造成 死亡之結果，並無從證明原告所購買之系爭房屋係系爭墜樓 事件之發生地點之事實。又審酌本件若係於系爭大樓非專有 部分發生墜樓事件，縱使為住戶每日必經之地點，然因該處 為公共領域開放空間，住戶亦僅係短暫路過此處，並非係長 時間停留在此，於此情下聯想到墜樓事件的不安感程度相當 有限，一般人是否必然不願意以市價之行情購買系爭大樓內 之房屋，致受有價金減損之損失，則屬有疑。準此，原告並 未證明系爭墜樓事件究竟是在系爭大樓何處發生，僅以系爭 大樓入口處地面產生系爭墜樓事件之死亡結果為據，尚難使 本院依常理逕認該事件必將使他人無購買系爭房屋之意願， 致系爭房屋尚須低於市價衡情售出，而有價值減損之事實。 則原告主張系爭墜樓事件致系爭房地受有交易價值減損，而 具有物之瑕疵中之「價值減損瑕疵」等情，尚屬不明確，仍 需進一步舉證證明之。
㈢承上，原告主張系爭墜樓事件致系爭房地受有交易價值減損 等節，既無從自常理判斷之，而仍屬有疑，原告自應提出具 體相關證據，證明縱使系爭墜樓事件發生地點不詳，然因死 亡地點係在系爭大樓大門入口處地面，此必將造成他人不願 以市價購買系爭房地，致系爭房地因系爭墜樓事件而具有價 值瑕疵之事實。而有關系爭墜樓事件前揭客觀情狀，是否於 不動產交易之實務上確實產生價值減損之事實，業經本院前 依原告聲請，函請社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定下 列事項：「
⒈就一般不動產市場交易習慣，於土地或其上建物若曾發生墜 樓事件，就該土地或其上建物買賣之交易價值而言，是否必 然發生減損？若是，通常平均減損之價值為何？ ⒉於104 年7 月17日有人自坐落於「高雄市○○○○段00地號 」土地（下稱系爭土地）上之建物（下稱系爭大樓）不詳樓 層墜落在系爭大樓建物外入口處附近地面不治之事件，是否 因此導致系爭土地及其上之系爭大樓門牌…高雄市○○區○ ○○街00號2 樓、…、高雄市○○區○○○街00號12樓、… 成為凶宅？是否致系爭土地及其上之系爭建物「於各原告購 買時」之交易價值，相較於該區域正常交易價格有所減損？ 若是，減損價值為何？」，惟因原告嗣未繳納本件估價費用 ，而未能續行鑑定，以上有本院上開函文及該公會110 年9 月30日（110 ）高市估師中字第1315號函1 份附卷可稽（參 見本院訴字卷第253 、317 頁）。而原告復未能提出其他事 證證明系爭墜樓事件有造成系爭房地有價值減損之事實，則 原告依民法第354 條、第359 條之規定請求減少如附表減少
部分欄所示之價金，並無理由。又原告主張系爭房地因他人 自屋內跳樓自殺而成為凶宅，使系爭房地之交易價值減損達 15% ，雖經被告以買賣關係為由受領，然嗣因原告行使減少 價金請求權，使被告受領該部分價金之法律上原因即不復存 在而應返還等節，而依民法第179 條規定、第182 條第2 項 規定，請求返還如附表減少部分欄所示之價金，亦無理由， 應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第354 條、第359 條、第179 條、第 182 條第2 項請求被告曾土城、陳春崇、李汪成應連帶給付 原告李采華370,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告尚紘公司應給付 原告李采華349,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息，以及被告曾土城、陳 春崇、李汪成應連帶給付原告蔡孟言、王憶婷633,000 元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息；被告尚紘公司應給付原告蔡孟言、王憶婷597, 000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息，均為無理由，不應准許，應予駁回。 又原告之請求既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第三庭法 官 黃姿育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 10 日
書記官 陳亭妤
附表：
┌───┬────┬───┬──┬────┬──────┬──┬──┬───┬───┬──┐
│原告 │標的（土│內容 │賣價│標的（房│ 內容 │賣價│共計│減少部│減少部│締約│
│ │地）賣家│（土地│（新│屋地）賣│（建物面積，│（新│（新│分（新│分共計│日期│
│ │即曾土城│面積）│臺幣│家即尚弘│不包含停車位│臺幣│臺幣│臺幣元│（新臺│ │
│ │、陳春崇│ │萬元│公司 │面積） │萬元│萬元│） │幣元）│ │
│ │、李汪成│ │） │ │ │） │） │ │ │ │
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│李采華│地號：高│7.24平│247 │高雄市鳳│74.17 平方公│233 │480 │土地：│720,00│106 │
│ │雄市鳳山│方公尺│ │山區頂新│尺（約22.44 │ │ │370,50│0 │年7 │
│ │頂新段66│（約2.│ │一街41號│坪） │ │ │0。 │ │月1 │
│ │地號土地│19坪）│ │2樓 │ │ │ │建物：│ │日 │
│ │，土地總│ │ │ │ │ │ │349,50│ │ │
│ │面積共計│ │ │ │ │ │ │0 │ │ │
├───┤1573.22 ├───┼──┼────┼──────┼──┼──┼───┼───┼──┤
│蔡孟言│坪（約 │17.00 │422 │高雄市鳳│129.40平方公│398 │820 │土地：│1,230,│107 │
│王憶婷│470.90坪│平方公│ │山區頂新│尺（約39.14 │ │ │633,00│000 │年1 │
│ │） │尺（約│ │一街45號│坪） │ │ │0。 │ │月3 │
│ │ │5.14坪│ │12 樓 │ │ │ │建物：│ │日 │
│ │ │） │ │ │ │ │ │59,700│ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │0。 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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