臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上易字第164號
上 訴 人 林意義
訴訟代理人 謝嘉順律師
劉家榮律師
黃鈺玲律師
被上訴人 以勒房屋仲介有限公司
法定代理人 邱瀞葵
訴訟代理人 許勝堂
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國110年2月19
日臺灣屏東地方法院109年度訴字第308號第一審判決提起上訴，
本院於110年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國於108年12月21日與被上 訴人簽訂專任委託銷售契約，委託被上訴人出售坐落屏東縣 ○○鄉○○段0000○0000地號土地及其上門牌號碼屏東縣○○鄉○○ 路000號建物（下合稱系爭不動產），約定委託銷售期間自1 08年12月21日起至109年3月22日止，委託銷售價格新臺幣（ 下同）5,500萬元（下稱系爭銷售契約），於同日另簽訂委 託銷售變更契約內容同意書（下稱系爭銷售變更同意書）， 約定：「委託期間延長至109年4月22日。其他變更內容： 3,650萬元的售價從109年3月22日後生效」，其餘約定則未 變更，且委託銷售價格包含土地價值及移轉畜牧場登記證書 、主要畜牧設備及廢汙水排放證明（下稱系爭證明文件及設 備）。被上訴人已於109年4月21日與欲購買系爭不動產之訴 外人李榮春、鄧天養（下稱李榮春等2人）簽訂買賣議價委 託書，約定買賣價金為3,650萬元，議價保證金為365萬元， 並於翌日上午9點半許，親赴上訴人處所告知此事，且以左 營新莊仔郵局395號存證信函（下稱395號存證信函）通知上 訴人應於109年4月30日至被上訴人處所簽訂買賣議價委託書 及買賣契約書。然上訴人於109年4月27日以高雄瑞豐郵局第 108號存證信函否認系爭變更銷售契約內容，拒絕簽訂買賣 契約書。上訴人所為已違反系爭銷售契約書第6條第8項之義 務，依系爭銷售契約第11條規定，上訴人應給付以委託銷售
總價6%計算之違約金219萬元，並聲明：㈠上訴人應給付被上 訴人219萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即
109年7月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡ 願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人委託被上訴人銷售時，係約定如同段10 61、1072、1083地號3筆土地一併出售，始一併移轉畜牧場 登記證書及主要畜牧設備。又系爭銷售契約、系爭銷售變更 同意書委託銷售標的不包括系爭證明文件及設備，被上訴人 與李榮春等2人間簽訂之買賣議價委託書及斡旋書附件則記 載應一併無償移轉系爭證明文件及設備，上訴人自無配合簽 立買賣契約之義務，且被上訴人僅受李榮春等2人委任，與 上訴人斡旋磋商系爭不動產買賣契約之各項必要與非必要之 點，促成雙方達成合意，足見系爭不動產買賣契約尚未成立 ，上訴人拒絕被上訴人簽訂買賣契約之要求，未違反契約約 定，被上訴人不得請求違約金。再者，被上訴人請求之違約 金數額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人1,138,800元，並依聲請為 准免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其 敗訴部分，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人 就原審駁回其請求部分，未聲明不服，該部分業已確定）。四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於108年12月21日簽訂系爭銷售契約，上訴人委託被上訴 人出售系爭不動產，約定委託銷售期間自108年12月21日起 至109年3月22日止，委託銷售價格為5,500萬元，並於同日 另簽訂系爭銷售變更同意書，約定「委託期間延長至 109年4月22日。其他變更內容：3,650萬元的售價從109年3 月22日後生效」，其餘約定未變更。
㈡被上訴人於109年4月21日與欲購買系爭不動產之李榮春等2人 簽訂買賣議價委託書，約定買賣價金為3,650萬元，議價保 證金為365萬元。
㈢被上訴人以395號存證信函通知上訴人應於109年4月30日至被 上訴人公司處所簽訂買賣議價委託書及買賣契約書。 ㈣上訴人於109年4月27日以高雄瑞豐郵局第108號存證信函否認 系爭銷售契約內容，並表示委託銷售標的係同段1061、1072 、1083地號土地，條件為該3筆土地一併出售，始一併移轉 畜牧場登記證書及主要畜牧設備，而拒絕簽訂買賣契約書。五、本件之爭點：
㈠上訴人以系爭銷售契約、系爭銷售變更同意書委託被上訴人
銷售之標的是否包括系爭證明文件及設備？
㈡被上訴人依系爭銷售契約第11條規定，請求上訴人給付違約 金，是否有據？得請求之違約金數額為若干？
六、上訴人以系爭銷售契約、系爭銷售變更同意書委託被上訴人 銷售之標的是否包括系爭證明文件及設備？
㈠被上訴人主張：當初係因相信上訴人，遂未在系爭銷售契約 及系爭銷售變更同意書上載明委託銷售之標的包括系爭證明 文件及設備，但有在不動產說明書內一一載明等情，固提出 不動產說明書為憑（原審卷第213至313頁），為上訴人所否 認。經查，遍觀該不動產說明書內容，僅為關於系爭不動產 面積、所有權歸屬、有無設定抵押權、所在地點、標的現況 、買賣價格、付款方式、土地增值稅預估數額、他項權利及 限制登記處理方式之說明，並無將系爭證明文件及設備列入 委託銷售範圍之相關記載，至該不動產說明書內雖附有上訴 人之畜牧場登記證書，然此僅能證明上訴人經營之時代畜牧 場屬有登記之畜牧場，尚無從以上訴人提出畜牧場登記證書 予被上訴人作為不動產說明書之內容，逕認該畜牧場登記證 書及其上所載主要畜牧設備暨相關之廢汙水排放證明亦屬委 託銷售範圍，是被上訴人徒以不動產說明書內有畜牧場登記 證書，主張系爭銷售契約、銷售變更同意書之委託銷售範圍 包括系爭證明文件及設備云云，委無足採。
㈡被上訴人復主張：系爭不動產附近未有畜牧場登記證書及廢 污水排放證明之土地之銷售價格每坪僅3,917元，系爭不動 產委託銷售價格高達每坪11,422元，顯見有包括系爭證明文 件及設備云云，並提出土地建物買賣查詢資料為憑（原審卷 第101頁）。然不動產買賣價格決定因素甚多，舉凡不動產 地點、面積大小、使用現況、有無其他共有人、土地與坐落 其上建物是否一併出售及買賣雙方之主客觀因素等均屬之， 系爭不動產委託出售價格縱有高於同段土地情事，亦無從逕 認係因有無包括系爭證明文件及設備出售所造成，故上訴人 此部分主張，亦不足採信。況且，如系爭不動產之買賣價格 會因系爭證明文件及設備一併移轉與否而有巨大差異，兩造 理當會將此影響買賣價格之重要標的載明於契約內，惟系爭 銷售契約、銷售變更同意書內竟無系爭證明文件及設備一併 移轉之相關約定，益足見上訴人抗辯系爭銷售契約、系爭銷 售變更同意書委託銷售標的不包括系爭證明文件及設備等語 ，堪予採信。
七、被上訴人依系爭銷售契約第11條規定，請求上訴人給付違約 金，是否有據？得請求之違約金數額為若干？ 被上訴人於109年4月21日與李榮春等2人簽訂系爭不動產買
賣議價委託書，約定買賣價金為3,650萬元，議價保證金為 365萬元等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣議價委託 書、附件斡旋書及支票影本附卷可佐（原審卷第37至45頁） ，自堪認屬實。惟被上訴人主張其已覓得符合底價之買方， 依系爭銷售契約第6條第8項約定，上訴人應配合簽認要約書 或議價委託書等相關契約，竟拒絕為之，已屬違約等情，為 上訴人所否認。經查：
㈠依被上訴人與李榮春等2人簽立之買賣議價委託書，雙方約定 議價標的為系爭不動產及特約條款如斡旋書附件，並於斡旋 書附件第三條約明：「賣方現有畜牧場登記證書（農畜牧登 字第219967號）及該證書內載第五條之（主要畜牧設施）應 一併無償移轉予買方，及應附費汙水排放證明」等語等節， 足認李榮春2人欲買受標的為系爭不動產及系爭證明文件及 設備。然上訴人委託被上訴人銷售標的僅有系爭不動產，不 包括系爭證明文件及設備之情，已如前述，則上訴人抗辯其 委託銷售標的與李榮春2人欲買受標的不一致等語，堪予採 信，被上訴人主張上訴人與李榮春2人就買賣標的內容已達 成一致云云，不足採信。。
㈡又被上訴人於109年4月22日，以395號存證信函通知上訴人應 於109年4月30日至其公司簽訂買賣議價委託書及買賣契約書 等情，為兩造所不爭執，並有該號存證信函在卷可佐（原審 卷第47至49頁），固堪認屬實。綜觀該存證信函，被上訴人 係以系爭不動產買賣契約已成立為由，通知上訴人至被上訴 人公司與李榮春2人簽立買賣契約，然上訴人與李榮春2人就 買賣契約之標的尚未合致之情，業經本院認定如前，尚難認 買方之出價與底價相符，則上訴人自不因受被上訴人通知， 即負有與李榮春2人簽立買賣議價委託書及買賣契約之義務 ，故上訴人於109年4月27日以高雄瑞豐郵局第108號存證信 函表明拒絕簽立買賣契約，尚難認已違反系爭銷售契約第6 條第8項約定，從而，被上訴人主張上訴人違反該條項約定 ，依系爭銷售契約第11條應賠償違約金云云，洵屬無據。八、綜上所述，被上訴人依系爭銷售契約第11條約定，請求上訴 人給付1,138,800元，為無理由，應予駁回。原判決就上開 不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院 廢棄改判如主文第2項所示。又本件為判決基礎之事實已明 ，兩造其餘攻擊或防禦方法於訴訟結果不生影響，故不逐一 論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日 民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 賴文姍
法 官 黃悅璇
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日 書記官 黃楠婷
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