臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上字第55號
上 訴 人 賴弈銣（原名：賴宜勵）
訴訟代理人 施秉慧律師
焦文城律師
葉信宏律師
被 上訴 人 東港鎮大潭保安宮
法定代理人 郭俊雄
被 上訴 人 李孫心
上列2人共同
訴訟代理人 陳樹村律師
陳威廷律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華
民國109年12月4日臺灣屏東地方法院109年度訴字第157號第一審
判決提起上訴，本院於民國110年12月22日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：屏東縣○○鎮○○○○段000 地號土地（面積291.96 平方公尺，下稱系爭土地），原登記名義人為大潭新農業實 行組合，經屏東縣政府辦理108年度第1批第1次地籍清理未 能釐清權屬土地代為標售，標售底價為新臺幣（下同）2,42 2,700元，於標售土地清冊之備註欄登載：「⒈其地上物有菜 市場攤位鐵皮頂之工作物，實地情形以現況為主。⒉一律按 現狀標售，不以現場圍籬、地形、地貌為界」。伊參加投標 ，於民國108年10月15日辦理開標作業時以2,451,100元標得 系爭土地。惟被上訴人李孫心與東港鎮大潭保安宮（下稱保 安宮），分別於108年10月23日及同月24日填具「屏東縣政 府代為標售地籍清理土地優先購買權申請書」及檢附相關證 明文件，依據地籍清理條例第12條第4款之規定，向屏東縣 政府申請優先購買系爭土地，致伊對無法依決標內容承買系 爭土地。因保安宮係依寺廟登記規則登記之非法人團體，並 無實體法上之權利能力，無法實現占有而為占有人，不符地 籍清理條例第12條第1項第4款規定占有人之資格，應不具優 先購買權。況保安宮亦非系爭土地上之鐵皮屋頂市場（下稱
系爭鐵皮屋頂市場）之原始起造人，且未提出相關占有證明 ，實無從證明保安宮有占有系爭土地，基此保安宮對系爭土 地亦無優先購買權存在。另李孫心亦非系爭土地上鐵皮屋（ 下稱系爭鐵皮屋）之原始起造人，且於100年11月30日始向 訴外人方鳳橋買受系爭鐵皮屋，占有迄今未達10年，不符地 籍清理條例第12條第1項第4款規定，故李孫心對系爭土地亦 無優先購買權存在。是被上訴人既均不符合地籍清理條例第 12條第1項第4款規定。是被上訴人就系爭土地之優先購買權 自不存在等語。並聲明：請求確認被上訴人等就系爭土地優 先購買權不存在。
二、被上訴人則分別以下列情詞置辯，並均聲明：上訴人之訴駁 回。
㈠保安宮以：伊已按相關登記程序向主管機關為寺廟登記，並 有獨立之財產及財務監督程序、管理人及其選任程序，自為 地籍清理條例第12條第1項第4款之適格優先購買權人。且由 同段931地號土地現亦登記伊為所有權人，足認保安宮得為 土地登記之權利主體可行使優先購買權。又系爭土地上之系 爭鐵皮屋頂市場，係伊之前管理人蘇賜（已歿）為協助整合 並統一管理流動攤販，於63年間以伊之香油金出資興建，作 為簡易市場使用，並於62年11月1日裝錶供電，且基於回饋 社區之目的，將系爭市場交由大潭社區（現為大潭社區發展 協會）代管，以整合鄰近攤販於該地統一販賣民生物資，避 免章雜混亂，是伊已占有系爭土地至少30年以上，而得地籍 清理條例第12條第1項第4款規定主張優先承買權。上訴人投 標時既由縣政府公告知悉系爭土地上有地上物且作為市場使 用，自可探知是否有占有人事實，上訴人主張伊之優先購買 權不存在，並無理由，且應由上訴人負舉證之責等語置辯。 ㈡李孫心則以：系爭土地上有其所有之系爭鐵皮屋，現仍居住 使用，系爭鐵皮屋係訴外人莊罔順於72在與訴外人李老見（ 即李孫心之配偶）、李明家共業之土地上所建造。該鐵皮屋 已存在30年，並分別於79年1月1日及83年7月29日以其配偶 及次子之名義裝設電錶及自來水錶供用。是以，該鐵皮屋占 有系爭土地有10年以上，伊為繼受人，自得主張優先承買權 等語為辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判 決廢棄；㈡請求確認被上訴人等就屏東縣○○鎮○○○○段000 地 號之土地優先購買權不存在。被上訴人則均聲明：上訴駁回 。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地（面積291.96平方公尺），原登記名義人為大潭新
農業實行組合，經屏東縣政府108年度第1批第1次地籍清理 未能釐清權屬代為標售，標售底價為2,422,700元，於標售 土地清冊之備註欄並登載：「⒈其地上物有菜市場攤位鐵皮 頂之工作物，實地情形以現況為主。⒉一律按現狀標售，不 以現場圍籬、地形、地貌為界」。
㈡上訴人於屏東縣政府108年10月15日辦理開標作業時，以2,45 1,100元標得系爭土地。
㈢李孫心與保安宮，分別於108年10月23日及同月24日填具「屏 東縣政府代為標售地籍清理土中地優先購買權申請書」及檢 附相關證明文件，依據地籍清理條例第12條第4 款：「本條 例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占 有人」之規定，向屏東縣政府申請優先購買系爭土地。 ㈣依據屏東縣東港地政事務所109年7月17日東丈法字第65000 號土地複丈成果圖（即附圖），鐵架涼棚即編號A部分，現 做為簡易市場使用、占有系爭土地面積110.23平方公尺；鐵 皮屋即編號B部分、占有系爭土地面積48.64平方公尺。 ㈤電號：00-00-0000-00-0之電錶，依台灣電力股份有限公司屏 東區營業處109年6月9日屏東字第1091355878號回函，現供 大潭市場攤販使用。
五、本件爭點：
㈠保安宮為非法人團體是否有實體法上之權利能力，得否為地 籍清理條例第12條第1項第4款之占有人？
㈡保安宮就系爭土地有無優先購買權存在？
㈢李孫心對於系爭土地有無優先購買權存在？
六、本院之判斷：
㈠保安宮為非法人團體，是否有實體法上之權利能力，得否為 地籍清理條例第12條第1項第4款之占有人？ ⒈按寺廟財產及法物，應向該管地方官署呈請登記。寺廟財產 及法物為寺廟所有，由住持管理之。寺廟管理條例第5條、 第6條第1項分別定有明文。故寺廟雖未依民法規定為法人之 登記，苟依上開條例辦理寺廟登記，即可擁有寺廟財產，而 有權利能力。
⒉保安宮早於57年即由信徒公推成立管理人及管理委員，蘇賜 為當時之管理人，後改組為大潭保安宮管理委員會，莊萬教 為第一屆主任委員，並向當時之臺灣省屏東縣辦理寺廟變動 登記，此有被上訴人留存之歷次臺灣省屏東縣寺廟變動登記 表、屏東縣政府申請寺廟登記及備查印鑑，有屏東縣寺廟登 記證、印鑑樣式表及宗教團體資訊查詢結果表（見原審卷一 第39頁、115頁、117頁、原審卷三第39至41頁、原審卷三第 47頁）可參；又其有獨立之組織章程，並每年召開信徒大會
，此有保安宮織織章程、相關信徒大會議事錄及管理委員暨 監察委員會議記錄憑卷可考（見原審卷一第133 頁至149 、 原審卷三第49至51頁），上訴人於本院亦不爭執保安宮為經 監督寺廟條例辦理登記之寺廟（見本院卷一第105頁），佐 以系爭地號土地之鄰地即931地號土地現亦登記為保安宮所 有，此亦有土地登記謄本在案可稽（見原審卷一第315 頁） ，揆諸首揭監督寺廟條例第5條、第6條第1項之規定，應認 保安宮有權利能力，而具優先承買人之適格。
㈡大潭保安宮就系爭土地有無優先購買權存在？ ⒈按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定標 售土地時，於該條例施行前已占有標售土地達10年以上，至 標售時仍繼續為該土地之占有人者，得主張優先購買權，地 籍清理條例第12條第1項第4款定有明文；而占有期間以現占 有人之占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得 合併計算，地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法（下稱 代為標售辦法）第11條第2 項亦有規定。地籍清理條例係於 97年7月1日施行，準此可知，土地標售時之現占有人，其本 人占有之期間，或與其被繼承人或讓與人之占有期間合併計 算結果，於97年7月1日前已達10年以上（即占有期間之起點 早於87年7月1日），且至標售時仍繼續占有該土地者，即得 向主管機關主張優先購買標售土地。又對於物有事實上管領 之力者，為占有人，民法第940條定有明文。而建築物不能 脫離土地而存在，建築物之所有人（含事實上處分權人）或 占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼 續性之結合關係，應認係土地之占有人。
⒉經查：
⑴如附圖編號A部分之鐵皮屋頂市場，原先係由保安宮出資興建 ，並於62年11月1日起即有裝設電錶供市場使用，並委託大 潭社區發展協會管理，占有系爭土地達30餘年之事實，業據 證人即系爭土地所在里長吳新傳證述：我63年擔任里長，蘇 賜是被上訴人東港保安宮的管理人，蘇賜過世後才換我擔任 東港鎮保安宮的管理人，蘇賜擔任管理人時，保安宮比較有 錢，當時里沒有錢、社區也沒有錢，所以就用保安宮的錢來 蓋這個菜市場，我擔任里長的時候，就叫路邊的攤販們集中 到此菜市場，菜市場蓋好時，當時為了環境衛生，大潭保安 宮就交給社區管理攤位及公共衛生。大潭保安宮出資蓋菜市 場不是指捐給社區，是交給社區管理，是蘇賜拿東港鎮大潭 保安宮的錢找人來蓋，然後交給社區管理，但是社區每年會 拿一萬元給東港鎮大潭保安宮辦七月半捨的普渡等語（見原 審卷二第8-10頁）；而證人即曾任大潭社區理事長蘇進福亦
證述：系爭鐵皮屋頂市場是保安宮蓋的，我有擔任大潭社區 理事長，我擔任時保安宮就已經把系爭鐵皮屋頂市場交我們 管理，我們向攤販每月一攤收400 元。一年菜市場要交一萬 元給保安宮配合祭典，東港鎮公所回函關於88年的工程這不 是公所補助的，是我向議員爭取的建設經費，再委託鎮公所 發包，88年那時我擔任里長兼社區總幹事，當時僅有整建市 場鐵皮屋頂，而保安宮蓋好菜市場後就交由大潭社區管理， 沒有拿回去過等語（見原審卷二第11至14頁）。又證人林錦 同再證述：我是大潭社區發展協會理事長，系爭鐵皮屋頂市 場是我們社區協會在管理，已經管理很久了，上一任理事長 是蘇進福，系爭鐵皮屋頂市場是大潭保安宮出資建造交給我 們社區管理的，88年時我知道之前屋頂爛掉了，有修理屋頂 ，我們有向攤位收租金也有開收據，每年7月我們要給保安 宮1 萬元普渡用等語（見原審卷二第16至18頁）。經核證人 吳新傳、蘇進福及林錦同就保安宮曾出資興建系爭鐵皮屋頂 市場之證述互核一致；又本院向屏東縣東港鎮公所（下稱東 港鎮公所）函詢之結果，東港鎮公所確實曾於88年度辦理「 原」為東港鎮大潭里當地居民市集之大潭里市場整修工程， 有東港鎮公所110年4月29日東鎮建字第10030635600號函可 憑（見本院卷一第347頁；下稱系爭函文），與證人蘇進福 及林錦同之前開證詞相合，前揭證人所為之證述自均可採信 。
⑵又依保安宮提出提出爭鐵皮屋頂市場使用之電錶、用電位置 照片及台灣電力股份有限公司營業處（下稱台電公司）函（ 見原審卷一第189、333、337頁），其中台電公司109年3月3 1日屏東費核證字第000000000函所示，電號：00000000000 ，係大潭保安宮於台電公司登記用電，用電地址為東港鎮大 潭路37號，於63年11月1日裝表供電。再經原審函詢台電公 司，該公司函覆略以：「電號：00-00-0000-00-0 現場勘查 情形，電表及自備桿裝設位置同來文附件二之照片標示（即 系爭鐵皮屋頂市場），電力供大潭市場攤販使用。」此有台 灣電力股份有限公司屏東區營業處109年6月9日屏東字第109 1355878號函及照片可稽（見原審卷一第389至392頁）。堪 認上開由保安宮於63年11月1日所申請之電表，確係供大潭 里市場所用。
⑶是依上開證人之證詞，以及保安宮所提出之電錶照片、用電 位置及台電公司函，保安宮稱曾於系爭土地上興建鐵皮屋頂 市場，委由大潭社區發展協會管理，而占有系爭土地之事實 ，可堪認定，且至遲應於63年11月1日申請上揭電表時起即 占用系爭土地。
⒊雖原由保安宮所出資興建之鐵皮屋頂市場，於88年間由屏東 縣東港鎮公所（下稱東港鎮公所）辦理整修工程，而經本院 依上訴人所請，檢送上揭88年間大潭里市場整建工程相關工 程契約、屏東縣政府函文、如附圖所示之複丈成果圖，送社 團法人屏東縣建築師公會（下稱屏東縣建築師公會）鑑定之 結果，鑑定意見認：附圖編號A鐵架涼棚為市場鐵皮建物之 一部分，無法判斷工程當時是否有原有鐵皮建物，或即便有 既有建物亦無法判斷該既有建物之位置、形狀及種類，無法 推判目前存在之市場鐵皮建物與「原有鐵皮建物」間之關係 ，惟依市場整建工程資料進行鑑定標的物係整修或新建之研 判，大潭里市場整建工程之主要構造，除屋頂C形鋼構造涉 及設計變無資料判斷外，其餘基礎、柱頭、鍍鋅圓管、及烤 漆浪形板均為新。市場水泥地面及圍牆亦為新做，故該整建 工程中之市場鐵皮建物應屬新建，非為既有建物整修，有屏 東縣建築師公會110年10月15日屏縣建師鑑字第1101137號函 所檢送之鑑定報告書可憑（見外放鑑定報告書第12-15頁） 。而東港鎮公所系爭函文亦主張88年整建後，大潭里市場地 上物應屬東港鎮公所所有。然依上開證人蘇進福之證述，於 88年東港鎮公所整建大潭里市場期間，因認為僅係整修屋頂 ，大潭社區發展協會仍繼續為保安宮占用原有鐵皮屋頂市場 坐落之土地，且其後亦持續占有整建後之系爭鐵皮屋頂建物 而續占用系爭土地，未曾間斷。是保安宮既至遲自63年11月 1日起即以大潭社區發展協會為占有輔助人，占用系爭土地 ，而未曾間斷，至屏東縣政府標售系爭土地時仍繼續占有， 此經證人林錦同證述明確（見原審卷二第17頁），保安宮主 張其就系爭土地擁有優先承買權，自有理由。
㈢李孫心對於系爭土地有無優先購買權存在。
⒈占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與 其前占有人之占有合併，而為主張。民法第947條第1項定有 明文。
⒉經查，上訴人對李孫心主張附圖B部分所示系爭鐵皮屋，係由 莊罔順所起造，其後由方鳳橋於92年1月10日與坐落之土地 併同拍定取得，並不爭執（見本院卷一第143頁、本院卷二 第73頁），並有土地異動索引、新舊地地查詢結果表、房屋 稅籍紀錄表可憑（本院卷一第133、135頁、原審卷二第255 頁）。而李孫心於100年11月30日再自方鳳橋處買受系爭鐵 皮屋，有買賣移轉契約書及稅籍紀錄表可證（見原審卷二第 323頁、原審卷二第253頁），此亦為上訴人所未爭。李孫心 之前手方鳳橋既至遲於92年1月10日即因取得系爭鐵皮屋之 事實上處分權，而占有系爭土地，李孫心再於100年11月30
日自方鳳橋處取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，是李孫心在 系爭土地於108年間標售時，主張依地籍清理未能釐清權屬 土地代為標售辦法第11條第2項之規定，合併計入前占有人 方鳳橋之占有時間已逾10年，而主張優先承買權，自有理由 。
⑶上訴人雖稱代為標售辦法第11條第2項自行擴張地籍清理 條例第12條第1項第4款所定10年之內涵，違反授權明確性而 為無效云云。惟查，代為標售辦法係依地籍清理條例第11條 第3項授權訂定而來，此觀該辦法第1條之規定自明。而民法 第947條第1項既已明定：占有之繼承人或受讓人，得就自己 之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併，而為主張 。是堪認代為標售辦法顯係參照民法第947條第1項之規定而 來，如再參照地籍清理條例第12條第1項第4款之規範，係因 代為標售土地之所有權人不明，而其土地則遭人長期占有使 用，為使土地所有權人長期不行使權利之法律狀態獲得安定 ，並簡化土地占有人與所有權人間之法律關係，而賦予長期 占有使用土地之人優先購買權，使土地之所有人與使用人歸 於合一之立法目的，代為標售辦法第11條第2項之規定，難 認有違行政程序法第150條第2項所定範圍明確性之要求，上 訴人此部分之主張，難認有據。
七、綜上所述，保安宮、李孫心於地籍清理條例前已占有系爭土 地達10年以上，且至系爭土地標售時仍繼續為該土地之占有 人，則其等就系爭土地自有系爭優先承買權存在。從而，上 訴人請求確認保安宮、李孫心對於屏東縣政府108 年度第1 批第1 次代為標售地籍清理未能釐清權屬土地之系爭土地（ 標號108-11-8）之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回 。從而原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院略異，但結 論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明確，兩 造其餘攻防及證據，經斟酌認為均不足以影響本判決之結果 ，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 李怡諄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其
未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日 書記官 蔡佳君
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。