遷讓房屋等
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上字,107年度,161號
TNHV,107,上,161,20220120,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決
107年度上字第161號
上 訴 人 尚海國際開發有限公司

法定代理人 楊 月 華
訴訟代理人 李 育 禹 律師
曾 靖 雯 律師
被上 訴人 陳 秀 桃
陳 見 利(即錢翠蓮之承受訴訟人)

陳 瑩 禎(即錢翠蓮之承受訴訟人)

共 同
訴訟代理人 郭 群 裕 律師
林 世 勳 律師
上 一 人
複代 理人 顏 宏 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年5
月25日臺灣臺南地方法院第一審判決（106年度訴字第368號），
提起上訴，本院於110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：　　
壹、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又第168 條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應 即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院， 由法院送達於他造；民事訴訟法第168條、第175條第1項及 第176條分別定有明文。查本件被上訴人錢翠蓮已於本審審 理時即民國（下同）108年9月6日過世，其法定繼承人為陳 見利、陳瑩禎，有繼承系統表、戶籍謄本（包括除戶、現戶 ）及奇美醫療財團法人奇美醫院死亡證明書等影本附卷可稽 （見本院卷㈡第145至153頁），嗣陳見利、陳瑩禎等2人已於 108年9月27日具狀向本院聲明承受訴訟（見同上卷第143頁 ），經核並無未合；揆諸前揭說明，應予以准許。貳、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第256條定有明文。 而此規定依同法第463條，於第二審程序準用之。是訴訟標



的既未變更，在當事人僅就事實上或法律上之陳述有所更正 ，應認為無礙（最高法院19年上字第786號裁判參照）。　　查本件被上訴人向原審法院提起本件訴訟時，訴之聲明為： 「被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00○00號房屋全 部遷讓交還原告。被告應自105年11月1日起至遷讓返還前 項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）65,000元。」 （見原審新調字卷第5頁）；嗣因系爭房屋門牌整編，又依 兩造所簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第8條第1 項請求違約金，乃更正及追加起訴聲明為：「被告應將門 牌號碼臺南市○○區○○○街00巷0號、6號房屋全部遷讓交還原 告。被告應自105年11月1日起至遷讓返還前項房屋之日止 ，按月給付原告65,000元，及按月給付原告195,000元之違 約金。」（見原審卷㈠第17頁）；再於106年12月28日具狀表 示若認兩造間系爭租賃契約仍存續，則上訴人依民法第421 條規定有給付租金之義務，而上訴人自105年11月1日起未繳 納租金，至今（106年12月31日）已積欠達14個月，另為備 位聲明請求上訴人給付已積欠之14個月租金91萬元（見同上 卷㈠第115至116頁）；期間再於原審審理時即107年5月1日對 上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示（見同上卷第179頁 ），並就備位聲明為訴之擴張，即請求自105年11月1日起至 107年4月30日止共計18個月之租金117萬元（見同上卷第178 頁）；是被上訴人於原審最後係依先位及備位而為訴之聲明 （詳如附表一所示）。嗣上訴人對原審判決不服向本院提起 上訴，經本院行使闡明要求被上訴人就訴之聲明為補充說明 後，被上訴人於107年10月（本院收狀日期為同年月16日） 具狀表示變更起訴聲明為：「上訴人應將門牌號碼臺南市○ ○區○○○街00巷0號、0號房屋全部遷讓交還被上訴人。上訴 人應自105年11月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月 給付被上訴人65,000元。上訴人應自105年11月1日起至遷 讓返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人195,000元之 違約金。」（見本院卷㈠第135至138頁），且陳明仍援引於 原審所主張之訴訟標的（請求法院判決事項）及法律上主張 （請求權基礎：民法第767條第1項、第455條、第439條、第 179條及系爭租賃契約第8條第1項）請求法院為裁判，即於 本院審理中不再區分先備位之訴，將原審所為先備位聲明變 更合為同一聲明請求，並訂立審理順序；究其請求法院判決 之事項（訴訟標的）及法律上主張均為相同，僅就租賃契約 是否屆期而未延續或何時經終止之認定有所不同而已，核屬 不變更訴訟標的，而更正法律上之陳述，尚非為訴之變更或 追加，應無不合，且有助達成紛爭一次解決之目的，併予敘



明。
乙、實體方面：　　
壹、被上訴人於原審法院起訴主張：
一、被上訴人陳秀桃、錢翠蓮（已歿，由陳見利、陳瑩禎承受訴 訟，下仍稱錢翠蓮)係坐落臺南市○○區○○○段000○00000○000○ 000地號等4筆土地（下稱系爭土地），及坐落其上之同段第 0000建號（門牌號碼：臺南市○○區○○○街00巷0號，門牌整編 前為同區○○○街00巷00號）、第0000建號（門牌號碼：臺南 市○○區○○○街00巷0號，門牌整編前為同區○○○街00巷00號） 等建物（下合稱系爭房屋）之所有權人，權利範圍各為2分 之1。嗣被上訴人於100年9月30日將系爭房屋出租予上訴人 公司，約定租賃期間自100年11月1日起至105年10月31日止 ，合計5年，租金為100年11月至103年10月止，每月6萬元； 103年11月至105年10月止，每月65,000元（即系爭租賃契約 ）。詎上訴人在系爭房屋內設有違建，經臺南市政府於105 年5月5日以府工使二字第10504477900函通知，被上訴人始 知悉上情；又上訴人公司未經被上訴人同意，即擅自將系爭 房屋1樓櫃台、魚池拆除，變更為停放機車之用，顯見上訴 人公司未依善良管理人之注意義務保管系爭房屋，致系爭房 屋有毀損及滅失等情，已違反系爭租賃契約所約定之事項， 故被上訴人不同意續約。
二、是被上訴人即以105年5月31日臺南西門路郵局第87號存證信 函，先期通知上訴人不同意續約，上訴人屆期應按時搬遷； 嗣以同年10月28日臺南西門路郵局第198號存證信函為終止 契約之意思表示，通知上訴人公司於105年10月31日即系爭 租賃契約屆滿後，將不再續租，上訴人公司應按時搬遷，依 約點交系爭房屋予被上訴人。詎上訴人公司明知兩造自105 年11月1日起即無租賃關係存在，無合法占有權源，竟不願 搬離，故提起本件訴訟，請求判命上訴人公司返還系爭房屋 。
三、上訴人公司於系爭租賃契約終止後，仍繼續占有使用系爭房 屋，自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致被 上訴人受有無法使用之損害，自可請求上訴人給付相當於租 金之不當得利；是被上訴人請求上訴人公司自105年11月1日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租 金之不當得利65,000元。又依系爭租賃契約第8條第1項約定 ，上訴人自105年11月1日起即無合法占有使用系爭房屋之權 源，迄今卻仍強占不願遷離，被上訴人自得請求上訴人自10 5年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償相當月 租之3倍違約金即195,000元（65,000×3＝195,000）。縱認上



訴人主張系爭租賃契約於105年11月1日之後仍繼續存在，惟 其自105年10月30日之後未繳納任何租金予被上訴人，且被 上訴人於106年12月18日提出民事準備三狀催告上訴人繳納 租金，其均未繳納，積欠租金已達兩期以上，被上訴人即據 此為由，於107年5月1日當庭對上訴人為終止系爭租賃契約 之意思表示，依法仍得訴請上訴人公司返還系爭房屋。另若 認系爭租賃契約仍繼續存在，則上訴人公司依法有給付租金 之義務，惟上訴人自105年11月1日起即未繳納任何租金，則 計至107年4月30日止，共計18個月，以每月65,000元予以核 算，總計積欠被上訴人之租金為1,170,000元。四、依上，爰依民法第455條、第767條第1項前段及第179條等規 定所衍生之請求權法律關係，向原審法院起訴請求判決如附 表一所示；嗣於本院審理時即107年10月24日（見本院卷㈠第 135至136、153頁）具狀表示更正起訴聲明如附表二所示等 語（原審判命：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還被上訴 人，㈡上訴人應自107年5月2日起至遷讓返還前項房屋之日止 ，按月給付被上訴人13萬元（即相當於租金之不當得利及違 約金各65,000元），㈢上訴人應給付被上訴人117萬元（即已 到期之租金）；而駁回被上訴人其餘先位聲明之請求。嗣上 訴人就其受敗訴判決部分提起上訴，故答辯聲明：請求駁回 上訴）。
貳、上訴人則以下列等語（與原審判決記載相同者予以引用，不 再陳述），資為抗辯：
一、被上訴人主張其有違約情事，實屬子虛烏有，因兩造於原審 曾數度協商租賃關係存否及租金若干等情，而被上訴人所提 方案一開始為每月租金15萬元，經數度協商後，被上訴人主 張第1至2年每月租金13萬元，第3至5年每月租金15萬元，第 5年後雙方另行協議租金等語，然上訴人始終認為並無違約 事由，依系爭租賃契約第2條第2項約定，系爭租賃契約應自 動延長5年，其仍得繼續使用系爭房屋至110年10月31日。關 於續約租金部分（約定得依物價指數調整)，既然兩造對給 付之基礎法律關係存否有重大歧異，由法院審理中，且對租 金亦未有共識無法具體特定，原審率以上訴人積欠2期租金 而准被上訴人終止租約，實有未當。再者，被上訴人提出（ 原審）民事準備㈢狀請求給付租金65,000元云云，係屬單方 請求，難認為已有合法催告。
二、系爭房屋於105年3月19日（應為17日）遭臺南市永康區公所 （下稱永康區公所）查報涉及違章建築，並經臺南市政府以 105年5月5日府工使二字第1050447790C號函文認定違章建築 ，應予以拆除；上訴人經告知上情後，於105年5月12日、27



日先後寄發臺南普濟郵局第76、77、106、107號存證信函予 被上訴人，請被上訴人予以補辦建造執照，但未獲被上訴人 善意回應且堅持不再續租；上訴人在投諸鉅額人力、物力及 精神狀況下，又面臨因違建無法出租而受有損害，且系爭房 屋違建部分遭拆除有致血本無歸的風險，豈能任憑被上訴人 以積欠2個月租金而終止租約之主張？是被上訴人主張終止 租約應屬權利濫用，依民法第148條規定不生效力。三、系爭租賃物屬違章建築為既定事實，而違章建築不僅未取得 建造執照，更未取得使用執照，在法律上即屬不得使用的狀 態，上訴人要求被上訴人予以補正，並以原租金或略調後之 狀況繼續租賃關係，但遭被上訴人拒絕，上訴人自得依民法 第264條規定主張同時履行抗辯權，即於被上訴人依債之本 旨為給付之前，拒絕租金之給付；自不得逕以上訴人遲延繳 納租金達2期，而認被上訴人終止租約為合法。四、上訴人於100年承租系爭房屋時，當時屋況形同廢墟，經上 訴人斥資千萬整修，並全面更換冰箱等設備，投入大量人力 、物力及心力，方得收益使用，並提升系爭房屋之價值，且 雙方約定於租約終止後將裝潢之冷氣、熱水器等用品留與被 上訴人，被上訴人所受利益高於其所失利益，是違約金以租 金1倍按月計付，尚屬過高。
五、上訴人於承租方來看屋時，均會據實告知，承租方於知悉違 建情形後，均表示不願意承租，致○○○街00巷0號建物（下稱 系爭0號房屋）之3、4樓及同巷0號建物（下稱系爭0號房屋 ）之1至6樓房間無法順利出租，空房狀態期間係自105年6月 1日至107年1月31日止（共20個月），上訴人因無法出租上 開違章建築房間，每月受有111,700元(參原審訴字卷㈠第125 頁表格)損失，總計為2,234,000元，是被上訴人請求上訴人 支付1,170,000元，其自得依民法第334條規定主張抵銷。六、系爭房屋部分房間既因主管機關未核發合法使用執照，即為 違章建築，致無法完全供上訴人作為套房出租使用，其承租 之系爭房屋已因此減少其價值或效用，即應構成不全完給付 。又系爭房屋既屬違章建築，則在法律上不具有處分、使用 之權能，即無法於租賃期間內保持其合於約定使用、收益之 狀態，已有違系爭租賃契約之附隨義務，自屬不完全給付。七、上訴人上開損害之發生，實因被上訴人不合法之終止租約所 致，被上訴人本身即具有過失。被上訴人未告知上訴人有違 建情事，實乃被上訴人之過失，就其主張相當租金之不當得 利損害，即應因其與有過失而比例減少，況上訴人亦因違建 情形而受有不能出租之租金損害。是被上訴人就其所受之損 害有與有過失之適用無誤。　




八、依上，上訴聲明：求為判決：⑴原判決不利於上訴人部分廢 棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行均駁 回。
參、兩造不爭執之事實：
一、被上訴人陳秀桃、錢翠蓮為坐落臺南市○○區○○○段000○00000 ○000○000地號等4筆土地，及其上之同段第0000建號即門牌 號碼：臺南市○○區○○○街00巷0號（門牌整編前為同區○○○街0 0巷00號）、第0000建號即門牌號碼：臺南市○○區○○○街00巷 0號（門牌整編前為同區○○○街00巷00號）之建物所有權人， 權利範圍即應有部分各為2分之1。。
二、兩造就系爭土地及系爭房屋於100年9月30日簽訂系爭租賃契 約，雙方約定租賃期間自100年11月1日起至105年10月31日 止，期間租金自100年11月1日起至103年10月31日止，按每 月6萬元，自103年11月1日起至105年10月31日止，按每月65 ,000元計付。
三、被上訴人先後於105年5月31日以臺南西門路郵局第87號存證 信函、105年10月28日以臺南西門路郵局第198號存證信函， 通知上訴人表示系爭租賃契約屆期以後即不再續租。四、上訴人於系爭租賃契約約定之租期內，即自100年11月1日起 至105年10月31日止之期間，並未有違約情事，且均按時繳 付租金。
五、臺南市政府於105年5月5日以府工使二字第1050447790C函通 知被上訴人（見原審新調字卷第18頁），表示：「主旨：台 端所有座落○○區○○○街00巷0號上(3樓增建)之建築物，依建 築法及違章建築處理辦法經認定為違章建築，應予拆除，請 查照。說明：本府105年3月23日府工使二字第1050279831 號違章建築補照通知單諒達。該違章建築請於105年5月31 日前自行拆除恢復原狀。本府將於105年6月1日上午勘查， 如逾期未自行拆除時，本府將依違章建築處理辦法規定擇期 執行拆除。確實之執行日期，本府另行通知，該執行日期經 通知後，違建物内存放之物品，應請事先拆遷，否則依建築 法第96條之1規定將視同廢棄物處理，強制拆除時如有毀損 應自行負責。」
六、臺南市政府工務局就系爭房屋之建築圖說及違建情形，於10 8年6月1日以南市工使二字第1080476579號函回覆：「有關 來函所述○○區○○○街00巷0號、0號之圖說資料未詳盡，本局 另檢附○○○街00巷0號房屋（○○○段000地號）之使用執照（ 南工使字第0000號）影本2張（附件1)、○○○街00巷0號房屋 （○○○段000地號）之使用執照（南建局使字第0000號）影 本2張（附件2)及核准現況照片（附件3)，以確認相關各層



高度及面積。有關說明三所述現況比對如下：㈠上開0號房 屋樓高因於04月10日及05月17日前往時無法入內量測，可依 檢附之使用執照南建局使字第0000號影本內容確認。㈡上開 0號房屋：⒈現況增設外牆及門窗以居室使用，已屬違建情事 （如附照片1）。⒉圖說屋內有天井，因於04月10日及05月17 日前往時無法入內，故無法確認屋內現況是否符合圖說。⒊ 二、三及四樓陽台現況增設牆及窗，屬陽台外推已屬違建情 事（如附照片2）。⒋立面圖高度之標示：為使用執照之竣工 圖說標示。㈢頂樓及後面之防火間隔有增建之違章情事（見 本院卷㈠第399至400頁）。
七、社團法人高雄市建築師公會（下稱高雄市建築師公會）就附 表三所示有關系爭房屋之違建等聲請鑑定項目，於110年8月 25日函附之鑑定報告書內容（見本院卷㈢第47頁，本院卷㈣第 85、212至226頁）。　　
肆、兩造爭執之事項：
一、被上訴人依序以下列理由主張兩造間已無租賃關係存在，上 訴人無權占用系爭房屋，爰依民法第455條及第767條第1項 前段規定，請求上訴人返還系爭房屋，於法是否有據？　㈠其已表示不再續租，即系爭租賃契約租期已屆滿。 ㈡上訴人自105年10月31日起即未按時給付租金，乃以積欠租金 達2個月以上為由，終止系爭租賃契約。
二、被上訴人依系爭租賃契約、民法第179條規定，請求上訴人 自105年11月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付其租金 或相當租金之損害即65,000元，是否有理由？三、被上訴人依系爭租賃契約第8條第1項約定，請求上訴人自10 5年11月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付其違約金， 是否有理由？若有，則違約金額應以若干為適當？四、上訴人抗辯因系爭房屋為違章建築，致其自105年6月1日起 至107年1月31日止期間，無法出租部分房間而受有2,234,00 0元之損害，主張依民法第334條規定予以抵銷，於法是否有 據？
五、上訴人主張被上訴人以積欠2個月租金為由而終止系爭租賃 租約，應屬權利濫用；又因被上訴人不合法終止租約及未告 知有違建情事，是就相當租金之不當得利損害，即應因其與 有過失而比例減少，是否有理由？
六、上訴人主張系爭租賃物屬違章建築為既定事實，其要求被上 訴人補正（即取得建造執照、使用執照）並以原來或略調租 金繼續租賃關係，但遭被上訴人拒絕，爰依民法第264條規 定主張同時履行抗辯權，於法是否有據？
伍、本院之判斷：




一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277條前段定有明文。依此，當事人主張有利 於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實 已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相 當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則，更 是民事訴訟法第 277條基於「公平原理及誠信原則，適當分 配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現（ 最高法院102年 度台上字第0297號裁判參照）。又原告對於自己主張之事實 已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對 之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責（最高 法院99年度台上字第483號裁判參照）。另主張法律關係存 在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件， 負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉 證證明（最高法院48年台上字第0887號裁判參照）。次按民 事訴訟法第277條固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定 ，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認 定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。再按當事人聲明 之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事 人提出之證據應如何予以評價，在自由心證主義之下，係屬 法院自由裁量權之範圍。因之，法院在引用證據資料時，應 不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此 即為證據共通原則（最高法院86年度台上字第931號裁判參 照）。
二、兩造爭執事項及（即權利濫用）部分：、被上訴人主張因上訴人有違反契約約定之情事，已向其表示 不再續租，即系爭租賃契約租期已屆滿，尚屬無據：　㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句；民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解（最高法院17年上字第1118號裁判參照）。準此，　　契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求 當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非 必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。是以，倘契約 約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違 反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「 常情」適用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號裁判參 照）。
　㈡被上訴人主張上訴人在系爭房屋內設有違建，且未經其同意



，即擅自將系爭房屋1樓櫃台及魚池部分破壞，變更為停放 機車之用，已違反系爭租賃契約第6條、第7條約定等語，固 據其提出不動產租賃契約、臺南市政府函、櫃台及魚池拆除 前之照片及系爭房屋於98年12月、101年1月、103年4月之Go ogle地圖翻拍照片等為證（見原審新調字卷第14至17、20頁 ，原審卷㈠第68至70頁）。惟已為上訴人所堅決否認，並辯 稱：拆除櫃台及魚池係經過被上訴人同意；至於違建部分係 承租前即存在，上訴人並未興建違建等語。且查： ⒈經本院核閱系爭租賃契約所載，其於第2條約定：「租賃期間 自中華民國100年11月1日起至中華民國105年10月31日止。 甲方（即被上訴人）同意乙方（即上訴人）不違反約定事項 時，於租約期滿可繼續承租每期約訂五年。（租金依物價指 數調整）雙方同意於民國100年10月11日甲方將租賃物先行 點交予乙方裝潢使用。」（見原審新調字卷第15頁）；依此 ，系爭租賃契約之租期固於105年10月31日屆滿，惟若上訴 人並無違反契約之約定事項時，被上訴人同意可再繼續承租 ，每次之租賃期間訂為5年，應堪認定。是兩造間就系爭租 賃契約是否有再繼續承租之情況，即租賃期間是否已經屆滿 之認定，需視上訴人公司於該租賃期間有無違反兩造於系爭 租賃契約所約定事項之情事而斷，亦堪認定。
⒉查經原審法院於106年11月20日會同兩造至現場履勘後結果為 ：「系爭房屋（○○○街00巷0號）1樓原魚池位置已拆除，目 前設置為機車停車區。1樓室內櫃台已拆除。市政府查報違 章建築上所記載3樓，實際上為建物4樓，房號511號、512號 是舊有建築，牆壁、天花板均為磚造；房號513前半段是舊 有建築，為磚造牆壁、天花板，據兩造陳稱，原有玻璃、落 地窗，現已拆除，外推後半部為加蓋鐵皮屋頂及牆壁，現況 如後附照片。系爭建物1至4樓，樓梯間磁磚花色一致，均為 舊有建物，系爭4樓511號、512號、513號三間套房之衛浴設 備，均為舊有設備。」至現況則略如勘驗筆錄附件之照片所 示，有原審法院製作之勘驗測量筆錄及現場照片等在卷可參 （見原審卷㈠第85至102頁），且為兩造所不爭執。 ⒊證人江昱慶於原審具結證稱：「我是被告（即上訴人）法定 代理人兒子，但我沒有在被告公司任職。」「目前從事養殖 業。之前在被告公司擔任類似監工工作。」「有（指其是否 曾到系爭房屋做過工程）。大約五、六年前，是被告公司委 託我，擔任監工工作。當時是作房屋改建，原本是做旅社， 後來改為學生宿舍出租套房，幾乎整棟樓都有改建，例如浴 廁、窗戶，隔間沒有動。」「被告公司告訴我應該如何進行 。廁所浴缸都是全部拆除、馬桶換新的（指工程內容是何人



委託）。」「我在那邊大約3、4個月，在還沒有完工之前， 施工進度大約8成左右，我就離職。」「兩棟樓在比較矮的 那棟一樓，那時候有拆除魚池、櫃台。當初魚池接近荒廢、 櫃台也破舊，魚池部份拆完之後有整理，讓人停機車，櫃台 拆除後本來計畫要做電控室，後來改成做套房（提示原審新 調字卷第20頁之原證4照片）。」「知道（指拆除魚池、櫃 台，原屋主是否知情），我們要拆除、修改的內容都有跟原 告（即被上訴人）陳秀桃協調過，他有同意我們拆除魚池、 櫃台。」「我比較常跟原告陳秀桃接洽，另外有一個男子， 不知道是陳秀桃的配偶或弟弟，另外我有跟陳秀桃的兒子接 洽（指錢翠蓮是否有到場）。」「一邊是3樓，一邊是6樓或 7樓，我忘記了（指整修時全部樓層有幾樓）。」「全部交 由被告公司使用（指兩棟建物是全部交由上訴人公司使用？ 或有部分房間保留給被上訴人）。」「我印象中兩棟建物屋 頂都是鐵皮屋，屋內放置鍋爐、水塔，這個鐵皮我們應該是 有換過皮，另1間是重新油漆。原證12這間白色的鐵皮屋， 應該是換皮，那間好像也是改為套房。另一邊頂樓還是作為 放置鍋爐、水塔（整修系爭房屋時，頂樓有加蓋是否已存在 ，並提示原審卷㈠第69頁之原證12）。」「知道。所有改建 、挖窗戶等整修都有跟原屋主陳秀桃討論過，並得到他的同 意。」「沒有增建（指3樓鐵皮屋有無增建）。」「多多少 少都會去看一下（指屋主於施工期間有無在現場）。」「拆 除那天，是陳太太請人把馬達、鍋爐、一些拆除下來鐵製雜 物載走；櫃台的佛像也是他們請走的，是不是陳太太來請走 的，我就忘記了。我們每次在現場施工、談改建內容的時候 ，陳太太幾乎都會在現場（指魚池之馬達、櫃台之佛像及3 樓鐵皮屋之鍋爐下落）。」「我記得有一個男的、一個女的 ，但我不知道他們關係，還有一個比較年輕的是陳太太的兒 子，討論過程滿長的，有接觸的就是這幾個（指現場施工時 還有何人在現場）。」「合約內容我不太清楚。溝通過程我 知道，但有沒有寫成書面我不知道（指兩造協調過程有無寫 成書面）。」「我印象中是把原有的鐵皮屋改成房間，但我 們沒有增建，原證12的窗戶是我們裝的，但我忘記原先是密 封鐵皮或原先是窗戶。因為原來的建物狀況很差，所以我們 幾乎把全部窗戶都換新。原先房子就是鐵皮屋，我已經忘記 原來顏色，我們更換成白色鐵皮，如原證12照片。那間鐵皮 屋我們改成一間套房，我們並沒有新設牆面，有門那面牆是 水泥牆，原本就存在。」「不是我們搭建，我們只有換皮， 房間不可能沒有牆（指系爭房屋右側牆面是否為證人搭建， 並提示原審卷㈠第62頁即臺南市永康區公所函文所附上方照



片影本）。」等語在卷（見原審卷㈠第74至76頁）。　⒋依上經原審法院至現場履勘製作之勘驗測量筆錄及現場照片 所示，兩造均已陳稱：系爭房屋原有玻璃、落地窗，現已拆 除，外推後半部（指系爭0號房屋之513號房）為加蓋鐵皮屋 頂及牆壁等情；又依證人江昱慶之前揭證述內容，被上訴人 陳秀桃對於當時現場施工之情況始終知情，也同意上訴人公 司拆除魚池、櫃台及將原有之鐵皮屋改建成房間；另被上訴 人對證人江昱慶證稱：系爭房屋拆除那天，是陳秀桃請人將 魚池馬達、3樓鐵皮屋之鍋爐及一些拆除之鐵製雜物載走， 且櫃台的佛像也是他們請走的乙情，迄至本院審理時均未加 以爭執或否認；再者，上訴人公司承租系爭房屋乃係以出租 套房方式對外營利，是陳秀桃遂同意提前於100年10月11日 將系爭房屋先行點交予上訴人公司供裝潢整修、增添設備， 並於系爭租賃契約第6條第1項記載：「甲方同意房屋改裝及 裝潢，乙方得依相關法令自行裝設。‧‧」（見原審新調字卷 第15頁）；又依勘驗測量筆錄、現場照片及101年1月拍攝之 Google地圖翻拍照片相互比對顯現，系爭房屋1樓櫃台及魚 池原坐落在系爭房屋1樓入口處，是以經由1樓外之柵欄鐵門 往內視之，衡情應即可輕易發現1樓櫃台及魚池部分已變更 為供停放機車之用，且站在系爭房屋前之道路上，即可觀見 其中1棟建物即系爭2號房屋頂樓陽台有外推併加蓋鐵窗之情 形；再參諸系爭租賃契約所約定之租賃期間長達5年，租金 給付係於每年10月收取次1年之租金支票（12張），租金每 年總額多達72萬元以上，另依系爭租賃契約第6條第1項所載 ，兩造僅係就系爭房屋之「周圍空地」，約定上訴人不得建 築房屋或添設其他工作物，若有建築房屋或添設之情形，亦 僅由上訴人於返還系爭房屋時，負回復原狀之義務以察；本 院基於系爭租賃契約之交易營運商業習慣、目的性，及斟酌 兩造欲達到之經濟目的與價值而為綜合推求，認上訴人辯稱 ：其改建時係取得被上訴人之同意，始拆除魚池、櫃台及外 推增建系爭2號房屋頂樓等語，應未逸出交易慣行之意義， 併較為接近真實而可採信。
　⒌至被上訴人雖提出系爭房屋於98年12月、101年1月、103年4 月之Google地圖翻拍照片為證（見原審訴字卷㈠第68至70頁 ），主張上訴人有未經其同意而增建違建之情形；惟按系爭 租賃契約係於100年9月30日簽訂，租賃期間自100年11月1日 起至105年10月31日止，已如前述；準此，固能執為於98年1 2月以前，系爭2號房屋4樓（即3樓頂）之房間違建尚未外推 ，而於101年1月間業已外推並裝設鐵皮屋頂、牆面及窗戶之 認定，惟該違建部分係經被上訴人陳秀桃同意施作，亦如前



述；是仍不能單以前揭Google地圖，即遽採為上訴人有未經 同意擅將系爭2號房屋4樓外推而搭建違建，已違反系爭租賃 契約第6條約定之論據。
　㈢據上所述，上訴人公司將系爭房屋1樓之櫃台及魚池部分拆除 ，變更為供停放機車之用，又於系爭房屋內建有增修裝潢、 更換設備及將系爭2號房屋4樓房間外推並裝設鐵皮屋頂、牆 面及窗戶，既係經被上訴人同意所為，尚難認有違反系爭租 賃契約第6條、第7條約定之情事。則依該契約第2條：「租 賃期間自中華民國100年11月1日起至中華民國105年10月31 日止。甲方同意乙方不違反約定事項時，於租約期滿可繼續 承租，每期約訂五年。（租金依物價指數調整）雙方同意於 民國100年10月11日甲方將租賃物先行點交予乙方裝潢使用 。」系爭租賃契約之租賃期間雖於105年10月31日屆期，惟 上訴人公司於該期間內既無違反約定之情事，且均按時繳付 租金，已為兩造所不爭執，則上訴人於原租約期滿自可繼續 承租系爭房屋，租賃期間為5年。從而被上訴人主張系爭租 賃契約之租期已於105年10月31日屆滿，兩造間無租賃關係 存在，上訴人無權占用系爭房屋，依民法第455條及第767條 第1項前段規定，請求上訴人返還系爭房屋，於法尚屬無據 。
、被上訴人以上訴人未按時給付租金，積欠租金達2個月以上為 由，終止系爭租賃契約，應屬有據，且無構成權利濫用之情 事：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約。又承租人應依約定日期，支付租金 。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。 另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。而對話人為意 思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；　　民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項及第2項、 第455條前段、第94條分別定有明文。次按出租人非因左列 情形之一，不得收回房屋。承租人積欠租金額，除擔保金 抵償外，達2個月以上時；土地法第100條第3款亦定有明文 。
㈡查被上訴人主張因上訴人自105年11月1日起未再繳納系爭租 金，其遂於106年12月28日具狀（民事準備㈢狀）對上訴人表 示催告其繳納已遲付之租金，而上訴人已收受該民事準備㈢



狀（見原審卷㈠第122頁），惟上訴人均未予繳納，並已積欠 租金額達2個月以上，其乃於107年5月1日即原審法院審理時 ，當庭向上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示等語，已據 其於原審及本院審理時陳述在卷，並有民事準備㈢狀及原審 法院言詞辯論筆錄在卷可憑（見原審卷㈠第115至116、179頁 ）；再參諸上訴人對其自105年11月1日起即未再繳納系爭房 屋之租金乙情，亦未加以爭執，而依民法第440條得終止契 約之出租人，於訴狀或法院審理時當庭表示其終止之意思者 ，依民法第263條、第258條第1項、第95條規定，自其訴狀 送達於承租人或向承租人為終止契約之意思表示時，契約即 為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力 ，是被上訴人主張系爭租賃契約已於107年5月1日終止，應 堪信為有據。
㈢至上訴人辯稱：關於續約租金部分，既然兩造對給付之基礎 法律關係存否有重大歧異，由法院審理中，且對租金亦未有 共識無法具體特定，原審以上訴人積欠2期租金而准被上訴 人終止租約，實有未當；又其經告知系爭房屋已認定為違章 建築，應予以拆除後，已先後寄發郵局存證信函予被上訴人 ，請予以補辦建造執照，但未獲被上訴人善意回應且堅持不 再續租，致上訴人面臨因違建無法出租而受有損害及違建部