臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度重上字第251號
上 訴 人 林清謙（兼林清標承受訴訟人即繼承人林明燦、鄭
林思以（即林清融之承受訴訟人）
楊蓮
林錦輝（兼林湯愛玉之承受訴訟人）
林仙芬（兼林湯愛玉之承受訴訟人）
何墥科（兼何墥鎮之承當訴訟人）
何英杰（即何清旺之繼承人何東照之承受訴訟人)
何靜宜（即何清旺之繼承人何東照之承受訴訟人)
何洳妤（即何清旺之繼承人何東照之承受訴訟人)
李祈茂
共 同
訴訟代理人 林邦賢律師
被上訴人 林茹海
邱塗金
共 同
訴訟代理人 顏嘉盈律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年9月30日
臺灣臺中地方法院96年度訴字第1048號第一審判決提起上訴，本
院於111年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命林清謙、林思以；何墥科；李祈茂（即附表三 編號1、3、5之欄上訴人）依序給付逾附表三編號1、3、5 之欄所示金額部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均 駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第二審訴訟費用由附表四編號1至5之欄上訴人依附表四編 號1至5之欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被上訴人起訴時之原審被告為林清謙、林清融、林清標（下 合稱林清謙等3人）；李祈茂；何清旺；何墥鎮、何墥科（ 上2人合稱何墥鎮等2人）；林湯愛玉、林淑鳳、林淑貞、林 紅鶴、張林淑卿、顏林阿珠、林淑美、林清岳、林淑滿（上 8人合稱林淑鳳等8人）、楊蓮、林錦輝、林仙芬（上2人合 稱林錦輝等2人）。因各原審被告即附表二編號1至5之欄所 示原審被告對被上訴人所有之附表二編號1至5之欄土地（ 下合稱系爭土地）有租地建屋之不定期租賃契約（各稱土地 租賃契約，合稱系爭租約），而何清旺、林湯愛玉、林清標 、林清融於原審審理時死亡（見附表一所載之除戶資料）， 且何清旺之繼承人何東照於本院審理時死亡，上開被繼承人 之繼承人間亦有將本件訴訟標的物之法律關係為移轉之情事 ，並承當訴訟。故關於承受訴訟、承當訴訟部分，詳如附表 一所示，並說明如下：
一、附表一編號1部分：何清旺於民國96年10月23日死亡，由何 文山、何東照（下稱何文山等2人）具狀聲明承受訴訟；而 何東照於本院審理時之110年2月26日死亡，由何英杰、何靜 宜、何洳妤（下稱何英杰等3人）具狀承受訴訟。又何文山 將本件訴訟繫屬中如附表二編號4欄即附圖編號（下稱編號 ）F建物所有權及F建物占用基地所生之權利義務移轉予何英 杰等3人，並同意由何英杰等3人承當訴訟（本院卷一第381- 383頁；本院卷二第27頁），被上訴人亦同意之（本院卷一 第428頁；本院卷二第46頁）。何文山脫離本件訴訟。二、附表一編號2部分：附表二編號2欄所示編號A之b建物及該 建物坐落之基地、A1之d空地部分，原為原審被告林湯愛玉 之配偶林阿漢承租該等土地並興建上開建物之事實，為兩造 所不爭執（見本院卷二第49-50頁），堪可採信。因林阿漢
於被上訴人起訴前之87年7月24日死亡（見原審卷二第221頁 之林湯愛玉戶籍謄本記事欄），上開建物所有權及占有使用 土地所生之權利義務，由林湯愛玉、林淑鳳等8人、及訴外 人林清水繼承；其中林清水復於93年7月7日死亡，而由楊蓮 、林錦輝等2人繼承之，故附表二編號2欄所示編號A之b建 物及該建物占用之基地、占有編號A1之d空地部分所生之權 利義務，由林阿漢之繼承人即林湯愛玉、林淑鳳等8人、楊 蓮、林錦輝等2人繼承之。嗣因林湯愛玉於原審審理時之101 年7月31日死亡，由林錦輝等2人具狀承受訴訟；而林淑鳳等 8人則於本件訴訟繫屬時，將其等8人繼承林阿漢之編號A-b 建物所有權及該建物占用之基地、暨占有編號A1-d空地所生 之法律關係，均移轉予林錦輝等2人，並同意由林錦輝等2人 承當訴訟（本院卷一第441、447頁；原審卷三第45-47頁） ，被上訴人亦同意之（本院卷二第46頁）。林淑鳳等8人脫 離本件訴訟。
三、附表一編號3部分：林清標於102年11月8日死亡，由林明燦 、鄭智豪、鄭力豪、鄭富元、林姵玲（下稱林明燦等5人） 具狀承受訴訟，而林明燦等5人於承受訴訟後，將本件訴訟 繫屬中如附表二編號1欄之編號A-a、B、C、D建物所有權及 該等建物占用之基地、暨占有A1-c空地所生之權利義務，均 移轉予林清謙，並同意由林清謙承當訴訟（原審卷三第83頁 ；本院卷一第445頁），被上訴人亦同意之（本院卷二第46 頁）。林明燦等5人脫離本件訴訟。
四、附表一編號4部分：林清融於108年3月21日死亡，由林思以 具狀聲明承受訴訟。
五、附表一編號5部分：何墥鎮於本審審理時之110年5月24日將 本件訴訟繫屬中如附表二編號3欄之編號E、H建物及該等建 物占用之基地、暨占有H1空地所生之法律關係，均移轉予何 墥科，並同意由何墥科承當訴訟（本院卷一第375-377頁、4 51頁），被上訴人亦同意之（本院卷二第46頁）。何墥鎮脫 離本件訴訟。
六、上開承受訴訟、承當訴訟，分別核與民事訴訟法第175、176 條、第254條第2項前段等規定相符，已生合法承受訴訟、承 當訴訟之效力。
貳、被上訴人主張：
一、被上訴人於76年間向訴外人林鑽燧買受臺中市○○區○○段000○ 000地號土地（重測前為台中縣○○市○○路段000000○000000地 號土地），應有部分各2分之1（嗣於原審訴訟繫屬中，經邱 塗金於108年4月3日將其所有應有部分200分之1贈與訴外人 楊仁元所有，邱塗金應有部分為200分之99，林茹海應有部
分仍為2分之1）。被上訴人取得系爭土地後，對原審被告提 起臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）86年度重訴字第118 號拆屋還地訴訟（下稱另案），經另案第三審判決認定林鑽 燧與附表二編號1至5之欄所示原審被告就附表二編號1至5 之欄土地有土地租賃契約，系爭土地上並有附表二編號1至 5之欄所示建物（合稱系爭建物），被上訴人應繼受與附表 二編號1至5之欄所示原審被告間之附表二編號1至5之欄土 地之租賃契約。
二、惟原審被告長期積欠租金，已達2年以上，經被上訴人於96 年1月29日、2月13日、3月21日寄發存證信函（下合稱甲存 證信函）予當時之承租人即原審被告，催告繳納租金，如逾 期未給付，將終止系爭租約，原審被告迄未給付，被上訴人 乃以本件起訴狀繕本之送達（送達日96年6月1日）對原審被 告為終止系爭租約之表示。縱認甲存證信函未合法送達原審 被告而不生催告效力，被上訴人另於98年9月16日寄發律師 函（下稱乙律師函），催告當時之承租人即林清謙等3人； 李祈茂；何文山等2人（即何清旺之承受訴訟人）；何墥鎮 等2人；林湯愛玉、楊蓮、林錦輝等2人繳納租金，上開受催 告之人亦迄未給付，被上訴人乃於原法院審理時之109年4月 27日當庭再為終止系爭租約之表示。
三、系爭租約已終止，且原審被告何清旺、林湯愛玉、林清標、 林清融、何墥鎮部分之承受訴訟及承當訴訟，如附表一所示 ，上訴人無權占用系爭土地，被上訴人依系爭租約及民法第 767條第1項前段規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還系爭 土地。系爭租約終止後，上訴人仍繼續占用系爭土地，依土 地法第97條規定，上訴人受有相當於以系爭土地96年申報地 價每平方公尺新臺幣（下同）1,616元之6％（即每平方公尺9 7元）作為計算基礎之租金不當得利，致被上訴人受有損害 ，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付自系爭租 約終止翌日即96年6月2日起至返還系爭土地之日止，如附表 三欄所示之相當於租金之不當得利金額。並聲明：㈠林清謙 、林思以應將編號A之a、B、C、D建物拆除，並將上開建物 占用之土地及編號A1之c土地返還被上訴人，及應給付被上 訴人附表三編號1欄所示之金額。㈡楊蓮、林錦輝、林仙芬 應將編號A之b建物拆除，並將上開建物占用之土地及編號A1 之d土地返還被上訴人，及應給付被上訴人附表三編號2欄 所示之金額。㈢何墥科應將編號E、H建物拆除，並將上開建 物占用之土地及編號H1土地返還被上訴人，及應給付被上訴 人附表三編號3欄所示之金額。㈣何英杰等3人應將編號F建 物拆除，並將該建物占用之土地返還被上訴人，及應給付被
上訴人附表三編號4欄所示之金額。㈤李祈茂應將編號G建物 拆除，並將該建物占用之土地返還被上訴人，及應給付被上 訴人附表三編號5欄所示之金額。（原審判決被上訴人一部 勝訴，被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，且於本院11 0年11月25日準備程序時撤回對上訴人請求給付96年6月1日 前5年租金部分之訴，並經上訴人同意撤回，見本院卷二第5 -6頁。故被上訴人逾上開聲明部分之請求，均非本院審理範 圍，不予贅述）。
參、上訴人抗辯：
一、上訴人為系爭土地之承租人，但系爭租約係約定以稻穀付租 或以代金折算租金為支付，上訴人有選擇權利，繳租地點為 李○○碾米工廠或葉○○律師事務所，屬於被上訴人往取之債務 ，並非上訴人之赴償之債，且變更繳租地點，亦應由兩造合 意變更，而被上訴人寄發之甲存證信函、乙律師函係指定上 訴人所不知悉之非被上訴人帳戶、律師為收取租金方式，且 以每平方公尺2,020元、15,000元計算租金，片面任意變更 計租方式及繳租地點，不符合債之本旨，剝奪上訴人以稻穀 付租之選擇權，被上訴人違背誠信原則，應認甲存證信函、 乙律師函不生合法催告效力。
二、甲存證信函並未合法送達當時之承租人林清謙、林清融、林 淑鳳、何墥鎮、何墥科、李祈茂（下稱林清謙等6人），應 不生合法催告效力，被上訴人依甲存證信函催告後而終止系 爭租約，亦不生終止效力。又乙律師函雖於98年間送達當時 承租人原審被告林清謙等3人；李祈茂；何清旺；何墥鎮等2 人；林湯愛玉、楊蓮、林錦輝等2人，但被上訴人遲至109年 4月27日為終止系爭租約意思表示，期間已10年之久，被上 訴人對上訴人之租金請求權已逾5年消滅時效，上訴人無庸 給付積欠之租金，被上訴人以乙律師函催告後而終止系爭租 約，不生終止效力。
肆、原審判決被上訴人部分勝訴，部分敗訴。上訴人就敗訴部分 不服，提起上訴。兩造於本院聲明：
一、上訴人上訴聲明：
㈠原判決命上訴人拆除系爭建物並返還土地，及給付不當得利 金額部分，暨該部分假執行之宣告，均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均 駁回。
二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
伍、兩造不爭執事項（本院卷二第46-48頁）：一、818、820地號土地原為林鑽燧所有，於76年10月14日以買賣 為原因登記為被上訴人所有，應有部分各2分之1。嗣於原審
訴訟繫屬中，經邱塗金於108年4月3日將其應有部分200分之 1，以贈與為原因登記於楊仁元名下，邱塗金應有部分變更 為200分之99，林茹海應有部分仍為2分之1。二、上訴人於系爭土地之占用現況及占用之位置、面積，分別詳 如附表二、附圖所示。
三、附表二編號1至5之戊欄所示之建物，均未辦理保存登記，事 實上處分權人各如附表二編號1至5之欄所示。四、附表二編號1至5之欄上訴人就各占有使用如附表二編號1至 5之欄所示土地部分，經另案（即臺中地院86年度重訴字第 118號、本院91年度重上字第69號、最高法院96年度台上字 第389號）判決認定兩造應繼受前手間租賃契約（下稱原始 租賃契約），而存有租地建屋之不定期租賃關係。另案於96 年2月14日判決確定。
五、依原始租賃契約約定，繳租方式為稻穀，或稻穀按照市價折 算為現金；繳租地點為葉○○律師事務所或太平鄉新光村李○○ 碾米工廠。前開地點現均已不存在，葉○○律師於67年間過世 。
六、上訴人或上訴人之被繼承人前委託訴外人王金順，於84年2 月25日、84年3月2日寄發存證信函（下稱丙存證信函）予被 上訴人，主張依土地法第97條規定，以每平方公尺8.4元計 算租金，並檢附銀行本票，以為交付承租土地之租金，經被 上訴人於收受後兌現，迄未返還，上訴人亦未要求被上訴人 返還。被上訴人於本院92年度上更㈠字第58號（下稱58號） 拆屋還地事件中，主張前開租金是視為損害金。七、自被上訴人提起本件訴訟後迄今，上訴人均未繳納租金予被 上訴人。
八、被上訴人於98年9月16日以（98）銘律字第0906-1號函至090 6-6號函（即乙律師函，原審卷三第391-533頁），催告上訴 人或上訴人之被繼承人依土地法第97條規定繳納5年租金， 如逾期未繳，即終止租賃契約。
九、本件起訴狀繕本以96年6月1日為上訴人之收受日期。十、如認被上訴人請求相當於租金之不當得利為有理由，兩造同 意依96年1月間系爭土地申報地價每平方公尺1,616元，作為 計算相當於租金之不當得利之基礎。
十一、附表二欄所示之建物均為住宅使用，非供商業用途。 陸、本院之判斷：
一、被上訴人主張系爭租約因承租人遲付租金之總額達2年以上 之租額，其以甲存證信函、乙律師函為合法催告等語。上訴 人辯稱其等為系爭土地之承租人，被上訴人並未合法催告繳 納租金云云。經查：
㈠按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣， 或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定 ：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之 。二、其他之債，於債權人之住所地為之。民法第314條定 有明文。上開規定所稱之於債權人之住所地為之，即為赴償 之債。而所謂往取之債，則指以債務人之住所為清償地而言 。又約定租金之種類，雖不得由出租人或承租人片面為變更 ，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則， 應非法所不許（最高法院82年度台上字第232號判決意旨參 照）。
㈡上訴人雖主張本院95年度上更㈡字第35號判決（下稱35號判決 ）認定被上訴人與訴外人林炳煌等人間之基地租賃契約為往 取之債，本件應受35號判決爭點效之拘束，系爭租約應為往 取之債云云。被上訴人則否認。查爭點效之適用，必須前後 兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法 令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足 當之（最高法院99年度台上字第781號民事裁判意旨參照） ，而上訴人並非35號判決之當事人，本件訴訟與35號判決之 當事人顯不相同，且基於債之相對性原則，本件系爭租約與 35號判決認定之基地租賃關係，亦不相同，本件訴訟自不受 35號判決爭點效之拘束，上訴人主張35號判決對本件訴訟有 爭點效之適用，實有誤會。又本件訴訟原審被告於另案第二 審即本院91年度重上字第69號（下稱69號）事件係主張：「 伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系 爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以 稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社 收租，並發給承租人『小作料領收通帳』作為繳租憑證，林鑽 燧死後，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林 玉枝等人繼續委託律師葉○○管理，而葉○○收租之方式，係通 知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李○○碾米工廠繳納， 或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人『租金 繳納記帳』為憑，並於一年或數年不等之後，將舊『租金繳納 記帳』收回，改發新『租金繳納記帳』，並以林鑽燧之名義收 取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉○○律師仍繼續以上開方 式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作○○ 師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；部分承租人 則仍繼續繳租，葉○○因此曾於54年3月15日至台灣台中地方 法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證 後以認證書第134號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承 租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李○○碾米工廠繳納，或按
市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請『拆屋 還地』」等語，有上訴人提出之69號判決可佐（原審卷一第1 75頁背面）；且兩造亦不爭執依原租約約定，繳租方式為稻 穀，或稻穀按照市價折算為現金、繳租地點為葉○○律師事務 所或太平鄉新光村李○○碾米工廠之事實（見不爭執事項五） ，可見該租約之承租人係依與林鑽燧繼承人委任之葉○○律師 約定之繳租地點，而將稻穀送至李○○碾米工廠，或以市價折 算現金送至葉○○律師事務所，且葉○○為出租人向承租人收取 租金（稻穀折算現金）之代理人，而李○○碾米廠則為葉○○所 指示繳付稻穀之地點，是葉○○既為出租人之代理人，由其代 理指示承租人將租金繳至其事務所，或將稻穀繳至李○○碾米 工廠，可見原租約係約定由出租人指定繳租地點後，承租人 至指定地點繳納，即屬於赴償之債，並非出租人或其代理人 至承租人住所收取租金之往取之債。再者，上訴人自承於丙 存證信函檢附銀行本票予被上訴人，而該本票係計算當時承 租系爭土地至84年12月31日止之前5年租金之事實（見不爭 執事項六），亦徵系爭租約繳納租金之方式係由承租人繳付 予被上訴人，而非被上訴人至承租人處收取。上訴人抗辯系 爭土地之租金屬於往取之債，應由被上訴人至承租人住所收 取云云，即無足採。
㈢又被上訴人主張其與系爭土地承租人合意變更系爭租約租金 之計算辦法如丙存證信函所示，係依土地法第97條規定，按 系爭土地申報地價之10％為計算，並由承租人以現金繳租等 語；上訴人則辯稱被上訴人前於58號拆屋還地事件係主張丙 存證信函所附之銀行本票並非租金而是視為損害金，兩造並 無合意變更系爭租約租金，被上訴人於本件訴訟主張有合意 變更租金，已違反禁反言原則云云。查系爭租約並無書面， 以致無實際租金數額之書面可考，然上訴人不爭執其以丙存 證信函檢附銀行本票供為支付系爭土地之租金，而該本票金 額係依民法第126條及土地法第97條規定，按系爭土地申報 地價之10％為計算基礎，有丙存證信函之附件㈡記載租金、遲 延利息計算辦法之計算公式標示「土地法第97條10％」等語 為憑（原審卷三第381-390頁，其中原審卷三第389頁之丙存 證信函附件㈡有載明計算公式），足見上訴人有向被上訴人 表示願依土地法第97條規定，以系爭土地申報地價之10％計 算系爭土地之租金。而本件被上訴人雖於58號拆屋還地事件 主張因所有土地遭該案之被上訴人無權占有，而將丙存證信 函所附之銀行本票金額移作為損害賠償金，惟被上訴人主張 因58號判決已認定其在該案中主張本票金額視為損害金部分 ，並不合法，不影響該案被上訴人作為承租人之權利（見58
號判決書事實及理由欄第伍項第三點論述，本院卷二第243 頁），且另案亦判決確定被上訴人與原審被告間就系爭土地 有基地租賃關係，其已兌現並領取該銀行本票金額，原審被 告均未請求退還，故該銀行本票兌現之金額不能視為損害賠 償金，被上訴人已接受依丙存證信函指定而作為租金等語（ 本院卷二第201-202頁），可見被上訴人於58號判決、另案 判決確定前，係主張系爭土地並未出租而遭無權占有，故以 丙存證信函所附之銀行本票金額為賠償金為攻擊防禦方法， 嗣因58號判決、另案判決確定後，被上訴人既應繼受原始租 賃契約，則系爭土地即非遭無權占有，被上訴人因上開裁判 確定，而主張其接受丙存證信函所附之銀行本票為承租人所 給付之租金，並非無據，要難謂有何違反禁反言原則。另佐 以被上訴人於收受系爭土地承租人寄發之丙存證信函後，乃 於96年間寄發甲存證信函、98年間寄發乙律師函催告原審被 告繳納土地租金，而甲存證信函、乙律師函均有載明係依土 地法第97條規定為計算土地租金之依據，與丙存證信函所載 法律規範相同，有甲存證信函、乙律師函可佐（原審卷一第 13-69頁、原審卷三第391-533頁），應認被上訴人已有同意 系爭土地承租人於另案判決主張依系爭土地申報地價之10％ 為計算系爭土地租金之依據。則被上訴人既已同意將前揭丙 存證信函所附本票兌現之金額作為租金，且亦以甲存證信函 、乙律師函向當時承租人表示依土地法第97條規定，按系爭 土地申報地價之10％為計算系爭土地租金，而與系爭土地承 租人所為丙存證信函之表示一致，則被上訴人主張其與上訴 人合意變更系爭租約租金之計算，係依土地法第97條規定， 按系爭土地申報地價10％核算，而由承租人以現金繳租一情 ，堪以採憑。上訴人否認有與被上訴人合意變更系爭租約之 租金，自無足採。
㈣上訴人另抗辯甲存證信函、乙律師函所計算之租金數額，逾 丙存證信函以每平方公尺8.4元為計算甚多，被上訴人片面 任意變更租金數額云云。惟查，兩造係合意變更系爭租約租 金之計算係依土地法第97條規定，按系爭土地申報地價之10 ％為計算，已如前述，而城市地方土地之租金，以不超過土 地申報總價年息百分之10為限，所謂「土地總價額」，是以 法定地價為準，即土地所有人依土地法所申報之地價，土地 法第97條第1項、第105條、第148條、土地法施行法第25條 分別定有明文。又土地所有人依土地法所申報之地價，係依 平均地權條例第14、16條規定，於政府每2年舉辦規定地價 或重新規定地價時，再由土地所有權人參考公告地價，增減 20％之以內申報地價之。故申報地價並非維持不變，而係依
政府每2年重新規定地價時而為調整。而被上訴人以甲存證 信函、乙律師函催告承租人繳納租金之數額，係以催告時之 系爭土地申報地價10％為核算，業據被上訴人陳明無訛，並 有附於乙律師函附件計算式可佐（原審卷三第395頁），即 與兩造合意約定之上開內容，並無相違。故上訴人抗辯被上 訴人片面任意變更租金數額云云，核屬無據。
㈤上訴人再辯稱系爭租約原以稻穀支付租金，被上訴人不得任 意變更云云，惟兩造有合意變更系爭租約租金之計算係依土 地法第97條規定，按系爭土地申報地價之10％為計算，已如 前述，且系爭土地承租人亦有以銀行本票繳納租金，而將原 約定租金由「稻穀繳租」變更為「現金繳租」，被上訴人亦 收受兌現，足認系爭租約租金繳付方式，已由承租人、出租 人合意得依土地法第97條現金繳租，而非僅限於以稻穀或以 稻穀折算現金方式繳租。依甲存證信函記載略以：台端積欠 地租已逾19年，所欠租金依土地法第97條規定計算……，請台 端於函達10日內清償所欠租金，併同96年地租，一併以匯款 方式匯入指定之寶華銀行紀玉枝帳戶（帳號000000000000） ，倘逾前述催告期限未付，將依法終止租約等語（原審卷一 第13-69頁）；乙律師函記載略以：就租金繳納方式及清償 地，按以往原地主與上訴人或上訴人之被繼承人收受租金之 慣例，係由葉○○律師通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光 村李○○碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納 ，其後原地主委由被上訴人向上訴人或上訴人之被繼承人表 達變更繳納地租之方式為依約定稻穀照農會公告價格折算現 金向游振福繳清，惟上開繳納租金約定距今業已40餘年，李 ○○碾米廠早已不存在，因事經多年情事變更後，仍按當時約 定收繳租金顯有實際履行上之困難，為利上訴人之被繼承人 向被上訴人繳地租，被上訴人委請律師函請上訴人之被繼承 人將應繳納予被上訴人之5年租金（租金總額詳參乙律師函 之附件）於98年10月2日前全數繳至臺中市○區○○○街00號0樓 之0之○○法律事務所，由律師代為收受租金等語（原審卷三 第391-533頁），足認甲存證信函、乙律師函催告內容均有 記載受催告人以現金繳付租金，合於系爭租約當事人合意得 由稻穀繳租變更為現金繳租之約定。上訴人抗辯甲存證信函 、乙律師函催告繳付租金方式不合於系爭租約約定云云，亦 無足採。
㈥被上訴人主張甲存證信函、乙律師函均已合法送達予當時之 承租人等語。上訴人則自承甲存證信函合法送達予當時之承 租人林清標、林湯愛玉、林淑貞、林紅鶴、張林淑卿、顏林 阿珠、林淑美、林清岳、林淑滿、楊蓮、林錦輝等2人、何
清旺，及乙律師函合法送達予當時之承租人林清謙等3人、 林湯愛玉、楊蓮、林錦輝等2人、何墥鎮等2人、李祈茂之事 實（本院卷一第432頁），僅抗辯甲存證信函並未合法送達 當時之承租人林清謙、林清融、林淑鳳、何墥鎮、何墥科、 李祈茂等6人等語。查被上訴人提出送達甲存證信函予林清 謙等6人之郵件收件回執，其中收件人林清融、何墥鎮、何 墥科、李祈茂等4人，係由何清旺所代收，有甲存證信函收 件回執可佐（原審卷一第70-71頁），而何清旺並非上開4人 受送達處所之之同居人或受僱人，並無證據可證明該4人有 授權何清旺代收文件，亦無證據顯示何清旺有將其所收受之 甲存證信函交予該4人，自難認甲存證信函已置於該4人之支 配範圍內，達於隨時可了解內容之客觀狀態，上訴人抗辯甲 存證信函並未合法送達予林清融、何墥鎮、何墥科、李祈茂 ，堪予採認。又收件人林清謙部分，係由○○企業社黃朝聲代 收（見原審卷一第70頁之甲存證信函收件回執），上訴人否 認○○企業社黃朝聲為林清謙之同居人或受僱人，或林清謙有 何授權○○企業社黃朝聲代收其文件，並抗辯○○企業社黃朝聲 有將所收受甲存證信函交予林清謙等語，惟不論被上訴人是 否合法送達甲存證信函予收件人林清謙，因占有使用附表二 編號1欄土地之承租人為林清謙等3人（由林清謙等3人自被 繼承人林火分割繼承取得，本院卷二第49頁），被上訴人應 對該3人全體為合法催告，否則不生催告效力，上訴人雖不 爭執甲存證信函合法送達予當時之承租人林清標，但因林清 融部分並不合法，縱林清謙部分之送達效力有爭執，仍不生 合法催告效力。至於收件人林淑鳳部分，其中由賴子賢於96 年1月31日代收部分（見原審卷一第71頁之甲存證信函收件 回執），依被上訴人提出林淑鳳之戶籍謄本記載，林淑鳳與 賴子賢係於95年10月2日離婚，而賴子賢甫於離婚後未久之9 6年1月31日於林淑鳳戶籍地址住處收受甲存證信函，可見賴 子賢與林淑鳳仍同居一處，則賴子賢代林淑鳳收受甲存證信 函，已置於林淑鳳支配範圍內，達於隨時可了解其內容之客 觀狀態，上訴人抗辯甲存證信函並未合法送達予林淑鳳，核 屬無據。從而，被上訴人以甲存證信函催告當時系爭土地承 租人，雖對於占有使用附表二編號1欄土地之承租人林清謙 等3人；附表二編號3欄土地之承租人何墥鎮等2人；附表二 編號5欄土地之承租人李祈茂，並不合法；惟對於占有使用 附表二編號2欄土地之承租人林湯愛玉、林淑鳳等8人、楊 蓮、林錦輝等2人，及附表二編號4欄土地之承租人何清旺 ，則為合法，堪予採認。
㈦雖然甲存證信函未合法送達予當時承租人林清謙等3人（即附
表二編號1欄所示之土地）；何墥鎮等2人（即附表二編號3 欄所示之土地）；李祈茂（即附表二編號5欄所示之土地 ），惟上訴人既自承乙律師函有合法送達予當時之承租人林 清謙等3人、何墥鎮等2人、李祈茂之事實（本院卷一第432 頁），則被上訴人主張甲存證信函合法送達予當時承租人林 湯愛玉、林淑鳳等8人、楊蓮、林錦輝等2人（即附表二編號 2欄所示之土地）；何清旺（即附表二編號4欄所示之土地 ）；而乙律師函合法送達予當時承租人林清謙等3人（即附 表二編號1欄所示之土地）；何墥鎮等2人（即附表二編號3 欄所示之土地）；李祈茂（即附表二編號5欄所示之土地 ）等情，堪以採憑。
二、被上訴人主張其已終止系爭租約，上訴人應拆除系爭建物並 返還占用之土地等語。上訴人則抗辯被上訴人以乙律師函催 告租金給付後，遲至109年4月27日始為終止系爭租約之表示 ，原租金請求權已逾5年時效，上訴人無庸給付積欠之租金 ，被上訴人所為109年4月27日之終止意思表示不生效力云云 。經查：
㈠按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第10 3條第4款定有明文。又租用建築房屋之基地，遲付租金之總 額，達二年之租額時，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 ，民法第440條規定參照。
㈡甲存證信函既已合法送達予當時承租人林湯愛玉、林淑鳳等8 人、楊蓮、林錦輝等2人（即附表二編號2欄所示之土地） ；何清旺（即附表二編號4欄所示之土地），而上開承租人 迄未遵期繳付積欠之5年租金，且被上訴人亦以本件起訴狀 繕本送達為終止土地租賃契約之意思表示（原審卷一第7頁 ），均經上開承租人於96年6月1日收受起訴狀繕本在案（見 不爭執事項九），依上開規定，被上訴人主張其已終止與上 開承租人間之土地租賃契約，堪予採認。
㈢上訴人雖抗辯被上訴人依乙律師函之催告而於109年4月27日 之終止土地租賃契約意思表示，因原租金請求權已逾5年時 效，其無庸給付，該次終止意思表示不生效力云云。惟終止 租約應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意 思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之 總額，倘積欠地租已達兩年總額，租約經合法終止，其租約 即自終止時向後失其效力，縱承租人嗣後於出租人請求返還 土地訴訟中為租金請求權之時效抗辯，亦不生影響。本件乙 律師函已合法送達予當時承租人林清謙等3人（即附表二編
號1欄所示之土地）；何墥鎮等2人（即附表二編號3欄所 示之土地）；李祈茂（即附表二編號5欄所示之土地），已 如前述，而上開承租人迄未遵期繳付積欠之5年租金，且被 上訴人於109年4月27日為終止土地租賃契約之意思表示（原 審卷三第312頁；原審卷四第79頁）時，林清謙、林思以； 何墥科；李祈茂亦均未繳付乙律師函所催告之5年租金，則 被上訴人於109年4月27日終止系爭租約時，附表二編號1、3 、5之欄土地之承租人所積欠之地租總額已逾2年之租額， 應認被上訴人已合法終止與上開土地承租人之土地租賃契約 。雖上訴人於本審審理時之111年1月3日提出逾5年租金部分 之請求權時效抗辯（本院卷二第141頁），惟被上訴人係於 被上訴人於109年4月27日終止上開土地租賃契約後而提出之 拒絕履行抗辯，對於已生終止土地租賃契約之效力，自不影 響。從而，被上訴人主張依乙律師函催告而於109年4月27日 終止與附表二編號1、3、5之欄上訴人就附表二編號1、3、 5之欄土地租賃契約，亦屬有據。
㈣綜上，附表二欄上訴人占有使用附表二欄土地之基地租賃 關係，既經被上訴人合法終止，而上訴人亦未舉證證明其等 有何其他合法權源而得占有使用系爭土地，則被上訴人依民 法第767條第1項規定，請求附表二編號1至5之欄上訴人分