臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度訴字第368號
原 告 曾何梅英
訴訟代理人 高仁宏律師
被 告 張喜慶即園霖大飯店
訴訟代理人 林宗翰律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年1月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落苗栗縣○○市○○段0000○號即門牌號碼苗栗縣○○ 市○○里○○路0號建物騰空返還原告。
二、被告應將園霖大飯店商業登記地址及營業稅籍登記地址自門 牌號碼苗栗縣○○市○○里○○路0號辦理遷出登記。三、被告應自民國110年11月1日起至返還上開建物日止，按月給 付新臺幣12萬元。
四、被告應自民國110年7月1日起至返還上開建物日止，按日給 付新臺幣5,000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第1項於原告以新臺幣40萬7,900元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣122萬3,700元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
八、本判決第3項原告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣4 萬元供擔保後，得假執行。但被告於所命各期給付到期部分 ，每期以新臺幣12萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。九、本判決第4項原告於所命各期給付到期部分，每期以新臺幣1 ,500元供擔保後，得假執行。但被告於所命各期給付到期部 分，每期以新臺幣5,000元為原告預供擔保後，得免為假執 行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○市○○段0000○號即門牌號碼苗栗縣○ ○市○○里○○路0號建物（下稱系爭建物）為訴外人苗栗大飯店 有限公司（下稱苗栗大飯店）所有，原告為苗栗大飯店之法 定代理人並為系爭房屋之占有權人。原告將系爭建物以每月 租金新臺幣（下同）12萬元、租期2年（民國108年7月1日起 至110年6月30日止）出租予被告，兩造並於108年6月16日簽
立租賃契約（下稱系爭租約）。原告已於期滿前之110年4月 間通知被告不予續租，詎被告自租期屆滿後仍繼續占有使用 系爭建物，侵害苗栗大飯店之所有權，並受有相當於原約定 租金之利益，苗栗大飯店已將上開不當得利債權讓予原告。 為此，爰依系爭租約約定、民法第455條及第962條規定，擇 一請求被告騰空返還系爭建物並將商業登記地址、營業稅籍 登記地址辦理遷出登記，並依債權讓與法律關係及民法第17 9條規定，請求被告自110年7月1日起至返還系爭建物日止， 按月給付相當月租金額12萬元之不當得利，另依系爭租約第 8條約定，請求被告按日給付相當日租金額2倍之懲罰性違約 金7,890元。並聲明：㈠、㈡如主文第1、2項所示；㈢被告應自 110年7月1日起至返還系爭建物日止，按月給付原告12萬元 ；㈣被告應自110年7月1日起至返還系爭建物日止，按月給付 原告7,890元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告於租約屆滿後仍持續收受被告之匯款共48萬 元，系爭租約已默示更新為不定期租約，被告占有系爭建物 即有法律上原因，原告請求被告騰空返還系爭建物、給付不 當得利及違約金，均屬無據；縱認未更新為不定期租約，然 苗栗大飯店對被告之不當得利債權尚未經判決確定，苗栗大 飯店將尚未確定之不當得利債權讓與原告，係屬無效債權讓 與；縱為有效之債權讓與，原告主張之不當得利金額應以申 報地價百分之8計算；又系爭租約以2倍租金額作為懲罰性違 約金約定亦為過高，應予酌減；並以上開匯付原告之48萬元 債權作為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、經查：㈠兩造曾簽立系爭租約；㈡系爭租約之租金每月12萬元 、租期為108年7月1日起至110年6月30日止；㈢原告曾於110 年3月2日寄發存函通知被告期滿不予續約，並委請辰興法律 事務所於110年4月13日發函通知被告期滿不予續租；㈣被告 於110年7月13日、110年8月13日、110年9月13日及110年10 月27日各匯入12萬元共計48萬元予原告；㈤原告曾委請女兒 於110年7月15日、110年8月17日、110年9月14日、110年11 月2日及110年11月30日傳送簡訊予被告收受等情，業據原告 提出系爭建物謄本、有限公司變更登記事項卡、系爭租約、 被告公司之經濟部商工登記公示資料查詢服務、辰興法律事 務所110年4月13日110辰律字第41301號函、台北東門郵局55 號存證信函、回執、系爭建物外觀照片、簡訊內容等件（見 本院卷第27至43、109、137至138頁），並有系爭建物之房 屋稅籍證明書以及被告提出之現金存款交易明細在卷可憑（
見本院卷第55至57、89至95頁），復為兩造所不爭執，自堪 信為真實。
四、原告主張系爭租約之租期已於110年6月30日期滿，被告無權 卻繼續占有系爭房屋乙節，為被告所否認並以前詞抗辯，則 本件爭點即為：㈠系爭租約屆滿後有無默示更新為不定期租 賃關係？㈡原告依系爭租約約定、民法第455條及第962條規 定，擇一請求被告騰空返還系爭建物並將商業登記地址、營 業稅籍登記地址辦理遷出登記，是否有理由？㈢原告依民法 第179條規定，請求被告按月給付12萬元不當得利，是否有 理由？㈣原告依系爭租約第8條約定，請求被告按日給付7,89 0元違約金是否有理由？㈤如認原告請求有理由，則被告得否 主張抵銷及其數額？以下說明本院得心證之理由： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。主張法律關係存在之當 事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 之責任，至於他造主張有利於己之事實，則應由他造舉證證 明（最高法院48年台上字第887號判例意旨）。所謂舉證係 指就待證事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據 而言，若所舉證據，不能對其待證事實為相當之證明，自無 從認定其主張為真正，而為有利之認定，合先說明。 ㈡爭點1，系爭租約已於110年6月30日屆滿，被告抗辯系爭租約 已默示更新為不定期租約，為無理由：
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條定有明文；民法第451條所謂視為不定期限繼續契約 者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異 議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益 時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利 益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者 ，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410 號判例意旨）。本件依三、㈢所示，原告曾於租期屆滿前即2 次通知被告不予續租，可見原告已向被告表明系爭租約期限 屆滿後不再續租之意，則系爭租約關係於110年6月30日期限 屆滿時，當然歸於消滅至明。
2.被告固以三、㈣所示事項，抗辯原告期滿後收受租金，已默 示更新為不定期租約等語，惟被告於110年7月13日匯款12萬 元至原告帳戶後，原告亦於2日後即110年7月15日由原告之 女表明為原告代理人之方式，通知被告已於110年6月30日結 束系爭租約關係，請被告取回匯入之12萬元，已就被告於租
賃期限屆滿後給付金錢之行為，即時表達反對之意思表示， 嗣被告於三、㈣所示月份持續匯款，然依三、㈤所示，原告亦 均有於被告匯款後之2至3日，以上開方式表示不予續租之意 ，即無上開民法第451條規定適用，是被告上開抗辯並無理 由。
㈢爭點2，原告依民法第455條前段、系爭租約約定，請求被告 騰空返還系爭建物並將商業登記地址、營業稅籍登記地址辦 理遷出登記，為有理由：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條 前段定有明文。次按系爭租約第10條第2項約定：「乙方（ 即被告）於租賃標的設籍或作為營業處所登記者，應於租賃 關係消滅時自動遷離」。
2.查系爭租約既已於110年6月30日因租期屆滿而消滅，而被告 目前尚未返還系爭建物，且以系爭建物作為商業登記地址及 營業稅籍登記，此為被告所不爭執，且有公示登記資料查詢 在卷可憑（見本院卷第35頁）。則原告依上開規定及系爭租 約約定，請求被告騰空返還系爭建物，並將商業登記地址、 營業稅籍登記地址辦理遷出登記，均有理由。
㈣爭點3，原告依債權讓與法律關係及民法第179條規定，請求 被告按月給付12萬元不當得利，為有理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額。民法第179條、第181條但書分別定有 明文。又無權占用他人之不動產，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念，城市地方房屋之租金，以不超過土地 及其建築物申報總價年息10％，固為土地法第97條第1項所規 定，然城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商 業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租 金，自不受土地法第97條第1項規定之限制（最高法院94年 度第2次民事庭會議決議意旨）。
2.本件被告占有系爭建物既係作為營業使用，自不受上開土地 法之限制。被告於租期屆滿後未遷讓返還系爭房屋，侵害訴 外人苗栗大飯店所有權之圓滿行使，自應依上開規定自租約 屆滿日（110年6月30日）之翌日即110年7月1日起按月如數 給付相當租金之不當得利，而苗栗大飯店業將上開不當得利 債權讓與原告，此有債權讓與證明書及苗栗南苗郵局111號 存證信函在卷可憑（見本院卷第137至138、175至177頁）， 爰審酌苗栗大飯店使原告占有、使用系爭建物，原告復將系 爭建物以不爭執事項㈡所示月租金為12萬元為代價出租被告 ，是原告主張以約定租金12萬元計算不當得利，即屬有據。
被告抗辯應以公告地價百分之8計算不當得利等語，與兩造 締約係以12萬元作為使用系爭建物之代價之真意不符，為無 理由。從而，原告主張被告自110年7月1日起至返還系爭建 物日止，按月給付12萬元不當得利，為有理由。 ㈤爭點4，原告依系爭租約第8條約定，請求被告按日給付懲罰 性違約金：
1.系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租賃關係消滅後 拒絕交還不動產，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之 日止，乙方每月應按日加課租金2倍之懲罰性違約金予甲方 」。復依三、㈡所述，系爭租約約定租金每月12萬元，亦為 兩造所不爭執。則依前開四、㈡所述，被告於租期屆滿後未 遷讓返還系爭房屋，本應依上開約定按日給付相當日租金額 2倍之懲罰性違約金7,890元（計算式：120,000*12/365*2=7 ,890.4，元以下四捨五入）。
2.惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法 第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，無論其 性質係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實 、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院88 年度台上字第1968號、108年度台上字第1047號判決意旨） 。蓋以違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決 定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精 神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定 之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金 過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則， 法院仍得參酌上情，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號判決意旨）。本院綜合考量兩造已於系 爭租約明確約定被告應按日給付相當於2倍日租金之懲罰性 違約金即7,890元，並經原告於系爭租約期滿前即已通知被 告不予續租，被告期滿仍未騰空返還系爭建物，並自行每月 匯款12萬元至原告帳戶，形同強迫續租，可認有相當惡意， 惟其所匯款項已全數填補原告未能占有、使用系爭建物之損 害，復斟酌社會經濟狀況、本件不當得利之計算已是基於商 業使用之約定租金做計算等一切情狀，爰認本件以日租金額 2倍計算顯有過高之情事，應酌減至5,000元，方為適當。從 而，原告主張被告自110年7月1日起至返還系爭建物日止， 按日給付5,000元懲罰性違約金，為有理由。 ㈥爭點5，被告主張以48萬元抵銷110年7至10月份之不當得利債 務，為有理由：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；又抵銷，應以意思 表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷 時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項前段、第335 條第1項分別定有明文。
2.依三、㈣所示，被告有匯款予原告48萬元，為兩造所不爭執 ，而上開48萬元經本院認定並無更新不定期租約之關係，則 原告對被告有48萬元債務，被告於本件訴訟中主張抵銷，即 屬有據。而對被告而言，其所匯款之48萬元既係基於就占有 、使用系爭建物之對價即租金所為，可認其係就原告請求之 不當得利部分行使抵銷。
3.則本件原告對被告所有之48萬元債務，可用以抵銷被告對原 告於110年7至10月份之不當得利48萬元，則原告請求被告自 110年11月1日起至返還系爭建物日止，按月給付12萬元，為 有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、從而，原告依系爭租約、債權讓與法律關係、民法第179條 及第455條規定，請求被告給付如主文第1至4項所示，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告就主文第1、3至4項勝訴部分陳明願供擔保後，請准宣 告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告 敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應予駁回。又遷出登 記部分為意思表示，依強制執行法第130條規定，須待判決 確定始能為之，不合假執行之宣告條件，是原告此部分假執 行之聲請，亦應駁回。另被告陳明願就不利部分供擔保聲請 宣告免為假執行，合於同法第392條第2項規定，爰分別酌定 擔保金額如第7項、第8至9項（已到期部分）所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，認於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。按以一訴附帶請 求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民 事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本院審酌被告勝訴部分 不影響訴訟標的價額計算，是本件訴訟費用仍應由被告負擔 ，附此說明。
中 華 民 國 111 年 1 月 20 日 民事第二庭 法 官 顏碩瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 陳慧玲
中 華 民 國 111 年 1 月 20 日