請求減少價金等
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,110年度,1040號
TNDV,110,訴,1040,20220127,1

臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1040號
原 告 胡美燕
被 告 鄭宇峰
訴訟代理人 林麗仙
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國111年1月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣146,810元，及自民國110年7月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣232,779元，其中新臺幣186,200元由被告負擔，餘由原告負擔。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣146,810元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原係請求：㈠被告 應給付原告新臺幣（下同）320萬9,000元，並自判決確定之 翌日起至被告清償之三日止，按年息百分之6計算之利息；㈡ 被告應將所有坐落於臺南市○區○○街000巷00號房屋（下稱系 爭房屋）漏水瑕疵問題影響不動產之價金及修繕費、精神損 失費用等依法給予補償。嗣於本院審理中變更聲明如後述( 見本院卷第29頁)，核係減縮應受判決事項之聲明，依上開 規定，程序上應予准許。
二、原告起訴主張：原告經由幸福家不動產東橋直營店（即幸福 家事業有限公司後甲分公司）仲介，以1,625萬元向被告購 買系爭房屋及坐落基地，並於民國109年9月27日簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭契約），原告已如數給付買賣價金。 被告在系爭契約附件即標的物現況說明書第15項「是否曾在 最近一年內修復滲漏水？」勾選「無」，且出具建築改良物 無滲漏水保證書，保證系爭房屋現況無滲漏水。但原告於10 9年12月18日交屋後，聘僱油漆工施作油漆工程時，發現系 爭房屋二樓主臥室天花板有滲漏水痕跡，以防水油漆進行局 部掩飾，經檢查後發現是從三樓浴室地板滲漏下來，另發現 三樓前面房間與三樓浴室共用牆壁有壁癌、三樓浴室正門口 水泥剝落、三樓浴室另一面牆滲水到樓梯間地面，原告立即 進行滿水測試，確認二樓天花板及三樓浴室三面外牆都有嚴 重漏水，乃向幸福家不動產仲介王秀玲、林宜品反應，嗣兩



造透過仲介安排，於109年12月26日各自找修繕漏水工人前 來估價，原告方估價修繕費用15萬9,000元、被告方估價修 繕費用14萬9,000元，但被告向仲介表示以注射方式修復漏 水即可，修繕費用報價過高，其不願負擔。被告刻意隱匿不 告知漏水問題，用防水漆掩飾欺瞞，使原告以高價購買有瑕 疵之系爭房屋，雖有於110年1月11日寄發存證信函表示會依 法負責修繕處理等語，但卻以修繕費用過高，藉口推拖至今 未修繕完畢，導致原告迄今無法入住，造成生活不便及精神 損害。被告應賠償系爭房屋修繕費159,000元；又與系爭房 屋同屋齡、同地點鄰房，於2020年2月實價登錄房價1,350萬 元，原告於同年9月以1,625萬元購得系爭房屋，受有交易價 差275萬元損失；另受有房屋漏水之精神損失30萬元等語。 並聲明：被告應給付原告320萬9,000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息；原告願 供擔保請准宣告假執行。担
三、被告抗辯：被告以前居住在系爭房屋時，因為不當使用鹽酸 清洗三樓浴室，導致浴室地磚水泥被侵蝕，造成浴室下方的 二樓天花板漏水，但是漏水範圍很小，已於二年前請人修繕 地板，並以矽利康填縫；系爭房屋三樓浴室外牆並無漏水， 可能是三樓後面房間冷氣拆除後，冷氣孔被雨水滲入，造成 樓梯地板有水。系爭契約係要求被告填載一年內有無漏水情 形，而系爭房屋一年內確實沒有修繕漏水，被告並無記載不 實。被告經由幸福家不動產仲介反應有漏水問題，立即聯絡 防水工人前去修繕，但遭原告拒絕，被告並未委託仲介找包 商去估價修繕費用，也未表示要用注射方式修繕漏水。被告 曾詢問防水師傅，防水師傅表示只要把地磚打掉重新塗防水 層即可，費用約1萬多元，台南市土木技師公會鑑定修復費 用及原告所提出之修繕費用均過高，被告無法接受等語。並 聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：(本院卷第107-109頁)　㈠原告經由幸福家事業有限公司後甲分公司仲介，於109年9月2 7日與被告簽訂系爭契約，以總價1,625萬元向被告購買系爭 房屋及坐落基地，原告已如數給付買賣價金。被告於系爭契 約之附件即標的物現況說明書就「是否曾在最近一年內修復 滲漏水」欄位勾選「否」，且簽署「建築改良物無滲漏水保 證書」，系爭房屋及坐落基地於109年12月8日辦理所有權移 轉登記完畢。
　㈡兩造於109年12月8日完成交屋後，原告發現系爭房屋有滲漏 水問題，經原告向仲介反應後，兩造於109年12月26日會同 仲介人員及仲介委請之土水修繕師傅一同到場勘查，確認系



爭房屋確實有漏水情況。
　㈢被告於110年1月11日寄發臺南鹽埕郵局13號存證信函予原告 ，表示其負有修繕系爭房屋漏水瑕疵義務。
五、本院判斷之理由： 　
㈠原告經由幸福家事業有限公司後甲分公司仲介，於109年9月2 7日與被告簽訂系爭契約，以總價1,625萬元向被告購買系爭 房屋及坐落基地，原告已如數給付買賣價金。被告於系爭契 約之附件即標的物現況說明書就「是否曾在最近一年內修復 滲漏水」欄位勾選「否」，且簽署「建築改良物無滲漏水保 證書」，系爭房屋及坐落基地已於109年12月8日辦理所有權 移轉登記之事實，業據原告提出系爭契約、系爭房屋及坐落 土地之所有權狀為證（見補字卷第21-41頁），且為兩造所 不爭執(不爭執事項㈠)，此部分之事實，堪認為真實。 ㈡系爭房屋於交付時，已有二樓主臥室天花板及浴室靠臥室牆 面局部漏水之瑕疵：
⒈系爭房屋於101年4月6日建築完成，此有建物查詢登記資料附 卷可參(見本院卷第23頁)，兩造於109年12月8日完成交屋後 ，原告即發現系爭房屋有滲漏水，乃向仲介反應，兩造於交 屋後18日即109年12月26日會同仲介及仲介委請之土水修繕 師傅一同到場勘查，確認系爭房屋確實有漏水情況(不爭執 事項㈡)。原告於110年7月9日提起本件訴訟後，由本院囑託 台南市土木技師公會鑑定，經鑑定人會同兩造於110年10月1 6日、110年10月18日至系爭房屋現場進行二次會勘，當場以 紅外線熱像儀及非破壞混凝土水份計就系爭房屋二樓主臥室 平頂及三樓浴廁四周牆面進行紅外線檢測及水分計檢測，其 中紅外線檢測結果並無明顯藍光反映，系爭房屋二樓主臥室 平頂水分計量測結果平均值約3.7％，屬於一般空氣濕度值， 可判斷原告所指漏水排除給水管滲漏因素造成。鑑定人同時 進行連續性汙水管及排水管檢測各30分鐘以上，其中汙水管 採用綠色染料，排水管採用藍色染料，再採用紅色染進行浴 廁防水層積水檢測，兩天後鑑定人會同兩造先確認系爭房屋 三樓浴廁紅色染積水狀況，發現積水檢測狀況仍存在，另檢 測系爭房屋二樓主臥室平頂狀況，以目視勘查有滲漏痕跡， 並以紅外線影像檢測呈現藍光反映，另檢測系爭房屋三樓浴 廁隔間牆面，以紅外線影像檢測局部呈現藍光反映，鑑定人 輔以水分計在系爭房屋二樓主臥室平頂進行量測，量測結果 為7.1％、7％、9.6％，平均值為7.9％，大於試驗前背景值3.7％ ，表示系爭房屋二樓主臥室平頂於浴廁積水後有滲漏情況， 研判系爭房屋之二樓主臥室天花板及浴室靠臥室牆面有局部 漏水情況，其滲漏水原因為浴室防水層失效所致等情，此有



該會於110年11月23日以(110)南土技字第1878號函附鑑定報 告書(外放）在卷可參，堪認被告交付系爭房屋時，已有滲 漏水瑕疵，且於本院審理中，系爭房屋之二樓主臥室天花板 及浴室靠臥室牆面仍有局部漏水未修復之事實，已可認定。 ⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項前段定有明文，是買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於 買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律 規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由 為必要(最高法院104年度台上字第2437號判決意旨參照)； 除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定 責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即 謂出賣人無此種責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其 物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述 之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所 保證品質之瑕疵擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定 效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院10 3年度台上字第196號判決意旨參照）。本院審酌一般人購買 房屋，其物之通常效用為供安全舒適之居住使用，倘房屋有 滲漏水，足以影響居住之目的，且依一般交易觀念，房屋應 具備無滲漏水之通常品質，惟被告交付之系爭房屋有如上滲 漏水情形，當屬物之瑕疵無誤。又一般中古房屋之買賣，因 缺損或老化程度，固多已形諸於外或可由其屋齡直接估算， 除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合 意按訂約時房屋之現狀交易，係按債之本旨為履行。被告於 交付系爭房屋時，確有二樓主臥室天花板及浴室靠臥室牆面 局部漏水瑕疵，已如前述，雖系爭房屋屬中古屋買賣，但被 告在系爭契約附件即標的物現況說明書第15項「是否曾在最 近一年內修復滲漏水？」欄位明確勾選「無」（見補字卷第 29頁），並出具建築改良物無滲漏水保證書記載「本人保證 建築改良物：系爭房屋之現況無滲漏水之情形。如在交屋後 六個月內，有非因下列因素所造成之滲漏水情形，本人願負 修繕責任或支付全額修繕費用。⒈因買受人增建、改建或變 更格局而致滲漏水。⒉因買受人裝設鐵窗、採光罩或其他固 定設備而致滲漏水。⒊建築改良物因天災或地變受損而致滲 漏水。⒋其他可歸責於買受人之因素而致滲漏水。」(見補字



卷第31頁），足證被告已明確擔保系爭房屋無滲漏水，依上 開說明，被告應交付無滲漏水之房屋，始可謂依債之本旨而 為履行，且不問有無可歸責被告之事由，被告應就交付之系 爭房屋滲漏水，負物之瑕疵擔保責任，堪可認定。準此，系 爭房屋上開滲漏水肇因於浴室防水層失效所致，顯已影響系 爭房屋之通常效用及居住品質，原告依民法第359條、第360 條之規定，請求被告就二樓主臥室天花板及浴室靠臥室牆面 局部漏水負瑕疵擔保之責，自屬正當。
㈢被告應賠償修繕費用：
　⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 360條著有明文。系爭房屋之滲漏水瑕疵，經台南市土木技 師公會鑑定後，認必須重新施作防水層，其施工方式如下： ⑴浴廁衛浴設備拆除復原與乾溼分離淋浴拉門拆除。⑵浴廁地 面磁磚及牆面1.8公尺高磁磚敲除（含運棄） 。⑶⑷牆面1:2 及地坪1：2水泥砂漿粉刷。⑸牆面及地坪彈性防水層施作3層 （含試水）。⑹地面及牆面磁磚（含矽力康）。⑺衛厠之外牆 面乳膠漆。⑻乾溼淋浴拉門安裝。⑼平頂乳膠漆（含白華處理 ）。⑽施工架。⑾室內清潔。⑿運什費。⒀稅捐及管理費，所需 修護工程費用146,810元(含稅)，各工項及費用詳如附表所 示，此有台南市土木技師公會鑑定報告可稽（見外放鑑定報 告第19-22頁），堪認原告受有上開修繕費用之損害，原告 請求被告給付修繕費用146,810元，應屬有據，逾此部分之 請求，則屬無據。至原告提出順昇實業社出具之估價單主張 本件修繕費用應為159,000元(見補字卷第65頁)，為被告所 否認，原告復未提出證據證明上開估價單為修復系爭房屋滲 漏水所必要，尚難採為有利於原告之認定。
　⒉被告雖抗辯其系爭房屋以打除地磚重作防水方式，即可修復 漏水，費用僅需1萬餘元，被告並未拒絕修繕，是原告拒絕 其帶工人進入修繕，鑑定報告之修復方式，顯無必要云云， 惟查，鑑定報告載明本案整體施工如下：⑴先將3樓系爭房屋 之浴廁衛浴設備拆除、安裝及乾溼分離淋浴門行拆除。⑵再 將浴廁地面磁磚及牆壁磁磚敲除（浴廁1.8公尺）。⑶浴廁牆 面及地面1：2水泥砂漿粉刷（粗粉）。⑷進行彈性防水層施 工（但不限於此種材料），待防水層施工完之後進行試水至 少72小時以上（責任施工）。⑸進行浴廁牆面（浴廁約1.8m 高）及地面磁磚黏貼。角偶部分再打上矽力康。⑹進行衛浴 設備安裝及復原。⑺乾溼淋浴拉門安裝。本案浴廁地坪及牆 面彈性水泥防水施工，其施工順序如下：⑴地板及牆面清潔 。⑵進行1：3水泥打底控制洩水坡度。⑶益膠泥補洞（益膠泥



填補孔洞與裂縫）。⑷底漆施作。⑸不織布黏貼（施作牆角） 。⑹風乾後再施作中塗（直向與橫向交叉施工）。⑺風乾後再 施作面塗（直向與橫向交叉施工）。⑻完成後須試水二天進 行測試。本案浴廁防水施工攸關防水施工成敗，提出以下注 意事項供參考，並建議由專業技師或建築師指導之：⑴防水 施工宜用於塗膜防水材料。防水材料性能應符合產品合格證 書。⑵防水底塗施作為重要步驟不可忽略，並注意品質。⑶落 水頭位置及高度需先做確認，落水頭防水要先使用砂輪機將 管磨至低於樓版面並施作内凹至管内，且需施作2層不織布 。⑷底部地坪全部作防水，浴室牆角須以1：2水泥砂漿滾角 ，滾角方式以PVC管（直徑1.5cm)壓實轉角1.5cml.5cm，門 檻應施作防水。⑸浴廁防水處理於淋浴間高度至少應施作180 cm，其他地方高度至少施作120cm，門檻處要做到斷水、止 水。⑹塗膜防水層塗刷均勻，厚度適當即可，滿足產品技術 規定的要求。⑺落水管之周圍須加強防水處理，並延伸至PVC 管内至少5cm，防水層完成後即須作灌水試驗，檢視落水頭 及牆四周是否有渗水現象。⑻浴廁飾材完成後，其牆面相交 處與牆壁、地坪交接處均以矽利康填缝，以達防水效果（鑑 定報告第20-22頁），可證僅以打除地磚重作防水之局部修 繕工法，並非修繕系爭房屋二樓主臥室天花板及浴室靠臥室 牆面漏水之妥適方式，雖被告自始並未拒絕修繕，惟其於本 院審理中仍堅拒依鑑定報告所列修繕方式進行施工(見本院 卷第121頁)，足見被告並未提出適當除去滲漏水瑕疵或回復 無瑕疵狀態之方法，應認被告未履行修繕義務，被告上開抗 辯，當無可採。
㈣系爭房屋並無交易價值減損：
　　原告主張其支付買賣價金1,625萬元購買系爭房屋，惟系爭 房屋有漏水瑕疵，致市場交易價值減損，鄰屋於109年2月間 在內政部不動產交易實價登錄資料登載交易總價1,350萬元 ，被告應賠償交易價差270萬元云云，惟查，房屋交易價值 通常取決於坐落位置、屋齡、屋況、構造、外觀、座向、附 近環境等條件，此為吾人一般生活經驗所已知，且依社會一 般通念，房屋漏水瑕疵如經適當修補，即可恢復其通常效用 狀態，並回復無滲漏水之正常交易價值，並無不能修復致房 屋交易價格之減損情事。依附表所示修繕工程及修繕費用可 知，系爭房屋之漏水瑕疵非不能修復，且未影響系爭房屋之 建築安全，核與海砂屋、輻射屋或結構受損等不可回復情形 有所不同，況兩造於簽立系爭契約時，就交易標的建物即系 爭房屋有滲漏水之情形，約定如在交屋後六個月內，有非因 可歸責於買受人事由或天災地變所致滲漏水時，被告願負修



繕責任或支付全額修繕費用，此觀被告出具之建築改良物無 滲漏水保證書即明，兩造既已約定由賣方負責修繕滲漏水瑕 疵，足見系爭房屋滲漏水，應由被告負擔修復費用，系爭房 屋於修復後，不致造成交易價格貶損，自無交易價值損失可 言。原告請求被告賠償系爭房屋交易價值減損270萬元，難 認為有理由。
㈤復按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私 、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖 非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條 第1項定有明文，故請求非財產上之損害賠償者，乃係加害 人侵害被害人人格法益情節重大者，始得請求。原告雖主張 因系爭房屋漏水瑕疵，造成生活極大不便，受有精神上痛苦 ，請求被告賠償精神損失30萬元云云。然查，系爭房屋二樓 主臥室天花板及浴室靠臥室牆面有局部滲漏水之原因為浴室 防水層失效所造成，已如前述，並非被告惡意為之，在修復 前縱然客觀上對於原告生活造成干擾及不便，仍難認被告有 侵害其人格法益已達情節重大之情事。此外，原告並未擧證 證明系爭房屋漏水與其精神痛苦有何相當因果關係，原告請 求被告賠償精神損害30萬元，即非正當。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定 有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其 約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦 有明文。本件原告請求被告賠償之金額，並未定有給付之期 限及利率，原告併依前揭法條規定，請求被告給付自起訴狀 繕本送達翌日即110年7月29日起（送達證書見本院卷第19頁 ）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由 ，亦應准許。
六、綜上所述，被告出售系爭房屋予原告，應就系爭房屋二樓主 臥室天花板及浴室靠臥室牆面有局部滲漏水情形負物之瑕疵 擔保責任，原告依民法第360條規定，請求被告給付修繕費 用146,810元及自110年7月29日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，則無理由，不應准許。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當 事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形



，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支 出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有 明文。經核本件訴訟費用額確定為232,779元（即第一審裁 判費32,779元、土木技師公會初勘費5,000元、鑑定費195,0 00元），爰審酌原告請求修復費用勝敗訴比例（此部分訴訟 費用含第一審裁判費及鑑定費），以及請求交易價值減損、 精神損害（此部分訴訟費用即第一審裁判費）全部敗訴各節 ，依上開規定確定兩造各負擔之訴訟費用如主文第2項所示 。
八、本判決原告勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元， 依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執 行；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預 供擔保後，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　27　　日 民事第一庭 法 官　張桂美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　8 　　日 書記官 林彥丞
附表：系爭房屋修繕工程經費估算表 項 次 工程項目 單位 數量 單價(元) 複價(元) 1 浴廁衛浴設備拆除復原與乾溼淋浴拉門拆除 式 1 10,000 10,000 2 浴廁地面磁磚及牆面1.8公尺高磁磚敲除(含運棄) 式 1 35,000 35,000 3 牆面1：2水泥砂漿粉刷 ㎡ 16.65 700 11,655 4 地坪1：2水泥砂漿粉刷 ㎡ 3.77 600 2,262 5 牆面及地坪彈性水泥防水層施作3層(含試水) ㎡ 13.01 850 11,059 6 地面及牆面磁磚(含矽力康) ㎡ 16.65 1,800 29,970 7 浴廁之外牆面乳膠漆 ㎡ 16.65 250 4,163 8 乾溼淋浴拉門安裝 式 1 13,000 13,000 9 平頂乳膠漆(含白華處理) ㎡ 22 250 5,500 10 施工架 式 1 2,500 2,500 11 室內清潔 式 1 2,000 2,000 12 小計 127,109 13 運什費(第12項之5％） 式 1 6,355 6,355 14 合計 133,464 15 稅捐及管理費（第14項之10％） 式 1 13,346 13,346 總計(含稅) 146,810