臺灣臺南地方法院民事判決
108年度訴字第1986號
原 告 莊慶銘
訴訟代理人 徐建光律師
被 告 祭祀公業沈六順
法定代理人 沈勇誠
訴訟代理人 沈昌憲律師
複代理人 許云豑
郭子誠律師
被 告 沈甲戍
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國110年12
月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴駁回。
被告祭祀公業沈六順應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國109年8月6日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告祭祀公業沈六順負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、查原告及被告祭祀公業沈六順主張祭祀公業沈六順（下稱被 告公業）於民國106年5月28日召集派下員大會，經派下員推 選被告祭祀公業沈六順之管理人為沈清智、沈勇誠、沈有利 、沈甲戍、沈峻緯、沈信雄、沈隆榮等7人。再由上開管理 人選舉選出沈勇誠為被告祭祀公業沈六順之代表人等情，業 經提出本院106年度訴字第913號民事判決、臺灣高等法院臺 南分院106年度上字第279號、最高法院107年度台上字第157 1號等確定裁判（本院卷一第111-133頁)為據，並經臺南市 柳營區公所以110年11月11日柳所民人字第1100768560號函 復在卷（本院卷二第19頁），據此，本件原告主張於起訴時 將被告之法定代理人沈勇誠誤載為沈甲戍，並於109年5月11 日更正法定代理人之姓名為沈勇誠（見本院卷一第97頁）， 合於法律規定，應予准許。
二、至於被告沈甲戍雖提出110年9月12日派下員大會會議紀錄（ 本院卷二第185-191頁）主張其已於110年9月12日召開派下 員大會，經到場派下員選任其為管理人代表等語，然依主管 機關即臺南市柳營區公所上開函文記載「原管理人代表沈甲 戍於本（110)年9月12日召集派下員大會，選任管理人代表 ，程序與祭祀公業沈六順管理暨組織規約有違，由本所以11
0年10月7日柳所民人字第1100661750號函駁回。」等語，可 知被告沈甲戍該次召開之派下員大會，因違反祭祀公業沈六 順管理暨組織規約規定，程序不合法，被告沈甲戍主張其為 被告公業之法定代理人，於法不合，難以憑採。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告沈甲戍於105年12月23日代表被告公業與原告簽訂土地買 賣契約書（下稱系爭契約書）。約定略以：被告公業出售臺 南市○○區○○段000地號、600地號土地（下稱系爭土地），價 金議定每坪新臺幣（下同）12,100元計算（以分割後面積計 算總價款）。價款全部約1,450,000元正。於簽約同時，原 告即交定金600,000元，並經被告公業管理人沈甲戍簽收無 訛。雙方買賣契約成立且生效無疑。兩造雖有約定，第2期 款於稅單核發時，原告再支付350,000元正，惟卻遲未接獲 繳款之通知迄今。
㈡原告購買系爭土地係為路地以供通行使用，是於系爭契約書 附件地籍圖謄本上，尚註明「本案買賣標的為著色部份概略 位置，面積及正確位置於分割後為準。」雙方並於系爭契約 書13.其他特約事項約定：「…2.本案於民國106年3月份出賣 人會議大會完成始辦理分割，分割線以路面柏油路邊線分割 出買賣標的，再辦理買賣移轉登記。」然被告卻未依此約定 ，於106年3月份出賣人會議大會完成，乃有債務不履行，爰 依民法第348條第1項請求判決被告移轉系爭土地。被告如抗 辯原告尚未給付價金，亦請逕為對待給付判決。 ㈢又系爭契約書既已訂明：「本案於106年3月份出賣人會議大 會完成始辦理分割，…再辦理買賣移轉登記。」即係應自106 年3月份出賣人會議大會完成後即行辦理土地移轉登記事務 ，為給付有確定期限者，然自106年3月遲延迄今已逾二年半 ，而被告公業至今仍未給付，是以本院認移轉登記請求無理 由為停止條件，而依民法第254條之規定解除系爭契約，並 以本起訴狀之送達為解除契約之意思表示通知，於條件成就 時解除契約，復依民法第199條第1項暨買賣契約書第九條規 定，因可歸責於被告，被告應將已收定金600,000元加倍即1 ,200,000元賠償與承買人即原告做為違約金。 ㈣聲明：
⒈先位聲明：⑴被告祭祀公業沈六順應將本件買賣提最近一次 出賣人會議大會（應係指派下員代表大會或派下員大會） 辦理分割。⑵被告祭祀公業沈六順應依買賣契約書，將分 割完成之土地移轉登記並交付予原告。
⒉備位聲明：被告應給付原告1,200,000元及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告答辯略以：
㈠被告沈甲戍部分：
⒈原告起訴狀所提出之系爭契約書中，買賣雙方應為原告莊 慶銘及被告祭祀公業沈六順（法定代理人：沈甲戍），依 契約相對性法理，本件應與沈甲戍無關，況原告於其備位 聲明中僅記載「被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元」， 而其主張被告公業與沈甲戍間究應負何種責任？有研求之 餘地，縱原告前於簽約當日提供第一銀行新營分行支票號 碼FB0000000號之支票予沈甲戍簽收，然沈甲戍係基於祭 祀公業沈六順法定代理人之地位收受，與沈甲戍有何直接 關係？原告究以何法律關係請求被告沈甲戍應給付其1,20 0,000元？均有無疑。
⒉被告公業依其管理暨組織規約第13條規定：本公業財產之 處分，應經派下現員3分之2以上出席，出席人數4分之3以 上之同意，或經派下現員3分之2以上之書面之同意，亦即 祭祀公業沈六順財產之處分應經派下員大會之決議始得為 之，實非沈甲戍一人可得決定，且106年3月間祭祀公業沈 六順並未召開派下員大會，如原告認本件祭祀公業沈六順 已於何時召開派下員大會，自應由其負舉證責任，是原告 應待祭祀公業沈六順召開派下員大會決議買賣契約書約定 之事項，始得辦理系爭土地之分割及所有權移轉登記。 ⒊至原告請求被告應給付120萬元之違約金，然本件被告公業 尚未召開派下員大會決議上開買賣契約書之事項，並非可 歸責被告公業而不為履行，則原告何來請求違約金之有？ 綜上所述，原告之請求洵屬無據。
⒋聲明：原告之訴駁回。
㈡被告公業部分：
⒈被告公業於106年5月28日召集派下員大會，分別經派下員 推選被告公業之管理人為大房沈清智、二房沈勇誠、沈有 利、三房沈甲戍、四房沈峻緯、五房沈信雄、六房沈隆榮 等7人，再由管理人選舉選出沈勇誠為被告公業之代表人 ，惟原管理人即被告沈甲戍並未辦理移交事務，故被告公 業約於108年間始輾轉經被告訴訟代理人口頭轉述得知有 出賣系爭土地情事，是否真有此事，尚非無疑。再者，原 告所給付之簽約金60萬元，被告公業自始至終未曾取得任 何一塊錢，而係由沈甲戍私自花用殆盡。
⒉因處分財產涉及全體派下員大會之權益，屬特別決議事項 。上述買賣柳營區人和段474、600地號土地，性質上屬處 分財產之行為，自應符合祭祀公業條例第33條規定。是本
件買賣契約簽訂縱屬真實，因被告公業由沈甲戍代表簽訂 出賣系爭土地契約之法律行為未依祭祀公業條例規定，先 經派下員大會議決並做成會議記錄，顯違反此程序要件之 強制規定，而不生效力。
⒊又因上開買賣價金款項60萬元，自始皆由沈甲戍自行管理 使用，其當時擔任被告公業代表人，竟未盡管理人義務挪 為私用，故該筆款項目前已未在被告公業帳戶内，後續違 約金賠償應由沈甲戍負擔全部責任，不應由被告公業應賠 償或返還責任。
⒋聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠先位之訴：
⒈按祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管 理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人。管理人 有數人者，其人數應為單數，並由管理人互選一人為代表 人；管理事務之執行，取決於全體管理人過半數之同意。 祭祀公業條例第19條定有明文。本件原告主張：被告沈甲 戍於105年12月23日為被告公業之管理人，代表被告公業 與原告簽訂系爭契約書。約定略以：被告公業出售系爭土 地，價金議定每坪1萬2,100元計算（以分割後面積計算總 價款）。價款全部約145萬元正。於簽約同時，原告即交 定金60萬元，並經被告公業當時管理人沈甲戍簽收無訛等 情，業據提出買賣契約書、土地第二類登記謄本為證，並 為被告所不爭執，堪信為真實。則依前揭規定，被告沈甲 戍於系爭契約簽訂當時為被告公業之管理人，依法有管理 被告公業財產並對外代表被告公業之權限，系爭契約自屬 有效成立。
⒉被告雖主張，關於祭祀公業財產之處分須經派下員大會特 別決議，系爭契約並未經被告公業派下員大會決議同意， 不生效力等語。惟查：
⑴按祭祀公業法人派下員大會之決議，應有派下現員過半 數之出席，出席人數過半數之同意行之；依前條規定取 得同意書者，應取得派下現員2分之1以上書面之同意。 但下列事項之決議，應有派下現員3分之2以上之出席， 出席人數超過4分之3之同意；依前條規定取得同意書者 ，應取得派下現員3分之2以上書面之同意：章程之訂 定及變更。財產之處分及設定負擔。解散。祭祀公業 法人之章程定有高於前項規定之決數者，從其章程之規 定。祭祀公業條例第 33 條第 1、2 項分別定有明文。 又被告公業管理暨組織規約（下稱系爭規約）第13條亦
規定：「本公業財產之處分，應經派下現員三分之二以 上出席 ，出席人數四分之三以上之同意，或經派下現 員三分之二以上之書面之同意。」（本院卷二第23頁） 。據此，關於祭祀公業不動產之處分，除經派下員大會 特別決議外，亦可經派下現員3分之2以上書面同意，尚 難以系爭買賣標的尚未經被告公業派下員大會同意，即 認系爭契約自始無效。
⑵次按「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人 之承認始生效力。」為民法第118條第1項所定。雖被告 沈甲戍主張被告公業40年間召開的派下員大會已經決議 通過將系爭土地分配予二房和三房，伊出賣系爭土地有 和二房、三房說等語（本院卷一第222-224頁)，未據提 出證據證實，尚難憑採，惟依前開規定，系爭土地之處 分尚非不能經有權處分之派下員事後承認而生效力，亦 難認系爭契約自始無效。
⑶又由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示 為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權 人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不 在此限。民法第169條亦定有明文。核係為保護善意第 三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人 之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責 任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無 過失在所不問（最高法院44年臺上字第1424號民事裁判 意旨參照）。查被告沈甲戍於簽約時為被告公業之合法 管理人，雖其未經被告公業派下員依系爭規約第31條規 定決議即與原告簽訂系爭買賣契約，然此應屬被告公業 之內部事務，難認為原告所明知，更何況系爭契約第9 條後段約定「若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物， 以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金 、價金加倍賠償與承買人做為違約金。」等語，更加令 人相信被告沈甲戍於簽約時已經取得派下員之授權，否 則焉會同意於不能履行時賠償收取金額加倍之違約金？ ⑷綜上所述，被告沈甲戍與原告簽訂系爭契約時為管理人 ，並收受出售系爭土地之定金60萬元，且約定如不履行 將加倍賠償違約金，足使原告信任被告公業確可合法出 售系爭土地與原告，系爭買賣契約自可拘束被告公業。 ⒊又依系爭契約第13條特約事項記載：「本案買賣標的為著 色部分，概略位置如附圖，面積及正確位置於分割後為準 。本案於106年3月份出賣人會議大會完成始辦理分割，分 割線以路面柏油路邊線分割出買賣標的，再辦理買賣移轉
登記。」等語（下稱系爭特約），足認系爭買賣標的物並 非系爭土地整筆，尚待分割才能登記，且原告與被告公業 約定以被告公業於106年3月間召開派下員大會決議分割為 辦理買賣標的物所有權移轉登記之停止條件，待條件成就 才將買賣標的移轉登記予原告。經查：
⑴106年3月間被告公業並未召開派下員大會，106年5月28 日召開之派下員大會經選任沈清智、沈勇誠、沈有利、 沈甲戍、沈峻緯、沈信雄、沈隆榮等人為管理人，再由 管理人推選出沈勇誠為被告公業之代表人，被告沈甲戍 對推選結果不服，於106年間向本院起訴請求確認沈勇 成對於被告公業之管理權不存在，案經本院以106年度 訴字第913號駁回，臺灣高等法院臺南分院106年度上字 第279號民事判決、最高法院以107年度台上字第1571號 民事裁定駁回上訴，於107年8月22日才確定，迄本件言 詞辯論終結前，被告公業管理人代表沈勇誠尚未召開派 下員大會討論系爭買賣契約中買賣標的之分割及處分事 宜，將系爭買賣契約等情，有上開裁判書附卷可參，並 為兩造所不爭執，堪以認定。
⑵雖被告沈甲戍主張：伊於110年9月12日召開被告公業派 下員大會，經大會改選伊為被告公業管理人代表，且出 席的派下員都同意將系爭買賣標的移轉登記給原告等語 ，並據提出會議記錄一份為證（本院卷二第185-192頁 ），然被告沈甲戍以該會議紀錄向主管機關臺南市柳營 區公所申請備查，已經台南市柳營區公所以110年11月1 1日柳所民人字第1100768560號函駁回（本院卷二第25 頁），且觀該次會議紀錄，並無關於確認系爭買賣標的 分割方案之決議，被告沈甲戍此部分主張，亦不可採。 ⒋綜上，被告沈甲戍代表被告公業與原告簽訂系爭買賣之債 權契約，係有效成立，惟就所有權移轉登記部分附有條件 ，待106年3月間被告公業召開派下員大會就系爭土地分割 決議後辦理所有權移轉登記，惟被告迄未經派下員大會討 論辦理系爭買賣標的物之分割，系爭特約所定條件未成就 ，原告請求被告公業應依買賣契約書，將分割完成之土地 移轉登記並交付予原告，為無理由。
⒌至於系爭特約雖約定「本案於106年3月份出賣人會議大會 完成始辦理分割，分割線以路面柏油路邊線分割出買賣標 的，再辦理買賣移轉登記。」，僅稱辦理買賣移轉登記時 程在106年3月份派下員大會會議後，契約中亦無被告公業 應將系爭買賣契約提出於派下員大會之文字記載，原告先 位聲明第一項請求被告公業應將系爭買賣提最近一次出賣
人會議大會（應係指派下員代表大會或派下員大會）辦理 分割，自屬無據。
㈡備位之訴：
⒈被告公業部分：
⑴按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約 因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當 事人應加倍返還其所受之定金。次按當事人得約定債務 人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人 另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約 定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時， 即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額。民法第250條第1、2項分別定有明文。 ⑵查被告沈甲戍代表被告公業簽訂系爭契約，效力及於被 告公業，被告公業應受拘束，已如前述。而觀系爭契約 第9條約定：「若出賣人不賣或不履行交付買賣標的物 ，以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定 金、價金加倍賠償與承買人做為違約金。」等語，而被 告公業與原告簽訂買賣契約，卻迄未辦理移轉登記、交 付土地，且自106年5月28日派下員大會所生之管理人代 表爭議，迄仍未歇，致尚未能辦理移轉登記，足認系爭 契約迄未能履行，係可歸責於被告公業，原告備位請求 被告公業給付加倍定金金額1,200,000元，核於法有據 。
⒉被告沈甲戍部分：
⑴按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示， 直接對本人發生效力。民法第103條定有明文。又債權 債務之主體，應以締結契約之當事人為準，不問其實際 情形如何，應由締約之當事人行使契約上之權利，負擔 其義務（最高法院72年度台上字第3585號民事裁判意旨 參照）。
⑵觀系爭契約書記載「出賣人祭祀公業沈六順」，契約書 末業出賣人並有「祭祀公業沈六順」及「沈甲戍」之簽 章，足認被告沈甲戍係以被告公業管理人之身分，代理 被告公業簽訂系爭契約，締約當事人為原告與被告公業 ，並不存在於原告及被告沈甲戍間，原告依系爭契約請 求被告沈甲戍給付違約金120萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起算之法定遲延利息，為無理由。
四、綜上，原告依據系爭契約，先位之訴請求被告公業將系爭買 賣提最近一次出賣人會議大會（應係指派下員代表大會或派
下員大會）辦理分割，並將分割完成之土地移轉登記並交付 予原告，為無理由，應予駁回。至備位之訴請求被告公業給 付違約金120萬元及自民事起訴狀繕本送達翌日即109年8月6 日（本院卷一第175頁送達證書參照）起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許。其餘備位 請求被告沈甲戍給付違約金120萬元及自民事起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為無 理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 6 日 民事第五庭 法 官 李杭倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 6 日 書記官 黃怡惠