臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第6600號
原 告 許碧芳
被 告 黃薇廷（原名黃緗筠）
訴訟代理人 陳威駿律師
蔡承諭律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國110年1月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告自民國107年4月起至110年8月31日 止向被告承租臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號2樓房屋（下 稱系爭房屋），房租每月新臺幣（下同）3萬元，租金共123 萬元。原告因有意購買系爭房屋，故自107年3月4日起至109 年7月30日止陸續支付被告共達207萬元。詎被告竟於110年8 月3日將系爭房屋出售予他人，則兩造間已無房屋買賣，被 告應將扣除房租後超收之款項84萬元返還原告。為此，爰依 民法第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付 原告84萬元，及自108年8月3日起至清償日止按年息5%計算 之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於108年間開始商談系爭房屋買賣事宜，經雙方擬定總價為1370萬元，原告於簽約前應先支付總價一成即133萬元為定金，原告亦確實分別於108年10月7日、108年11月20日匯款共133萬元（下稱系爭款項）予被告，兩造已有成立買賣預約之合意，系爭款項為擔保買賣契約成立之立約定金。嗣因原告預計用以購買系爭房屋之資金來源發生問題，被告於110年2月18日向原告表示系爭房屋將委託仲介銷售，原告答覆「收到」，故系爭房屋買賣預約因可歸責於原告之事由而解除，類推適用民法第249條第2款規定，被告得沒收原告支付之定金，無不當得利之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠系爭款項之性質為何？
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約 內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣 本約業已成立，最高法院著有61年台上字第964號判決先例 。又定金之種類因其作用之不同，通常可分為證約定金、成 約定金、違約定金、解約定金及立約定金。而所謂立約定金 ，亦名猶豫定金，係在契約成立前交付之定金，用以擔保契 約之成立，此項定金與證約定金、成約定金、違約定金、解 約定金係以確保契約之履行為目的、以主契約之存在為前提 ，尚屬有間。
⒉經查，原告分別於108年10月7日、108年11月20日支付33萬元 、100萬元予被告，及兩造對於渠等就系爭房屋未正式簽訂
買賣契約等節，均不爭執。而觀諸原告提出予被告之系爭房 屋買賣草擬契約內容，固已就買賣標的即系爭房屋及買賣價 金為1370萬元達成合意，然各期價款之金額、裝潢價款是否 列入買賣契約內，兩造亦仍在磋商階段，且一般不動產買賣 契約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及房屋產權移轉登 記期限、他項權利是否塗銷、相關稅捐及費用之負擔、違約 責任等重要事項，均待兩造將來正式簽約時始確定其間買賣 系爭房屋之權利義務關係；並參以兩造通訊軟體對話紀錄， 兩造協議於109年8月31日辦理買賣手續，定金確定為133萬 元，於簽訂買契約時轉為簽約價金，並應支付裝潢費，此有 通訊軟體對話紀錄在卷可稽（見本院卷第77頁、第79頁）， 堪認兩造僅係先就買賣標的、價金等先為擬定，尚待兩造就 擬定範圍進行商議後，再據以訂立本約，是兩造就系爭房屋 僅成立買賣預約，揆之前揭說明，原告交付被告之系爭款項 ，性質上應為契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保 契約成立為目的之定金，而屬立約定金，應類推適用民法第 249條規定。原告主張系爭款項為買賣價金之一部預付，礙 難憑採。
㈡原告得否依不當得利規定請求被告返還？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。次按定金，除當事人另有訂定外，適用左 列之規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。 契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金 不得請求返還。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致 不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因 不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還 之，民法第249條亦定有明文。又若本約成立，立約定金即 變更為確保契約之履行為目的，固有民法第二百四十九條規 定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文 之規定（最高法院93年台上字第441號判決意旨參照）。再 按預約當事人之一方係以請求他方履行本約為其最終目的， 倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂 立之預約，已失其目的，亦應認為不能履行，即不能成立本 約（最高法院102年度台上字第69號判決意旨參照）。 ⒉依據兩造間之通訊軟體對話紀錄內容，原告自108年12月27日起持續向被告表達「……下周才能確認款項時間……」、「資金下來，投審會擋住前有通過完稅，現在等『金管會』批放而已。二月底前完成」、「……請你轉達我的錢要陸續進來，期限可以給我到三月底？」、「我近日有在準備錢就緒後聯絡你……」、「下週就有明確日期出來，儘快不會延到五月底……」、「今天已經是月底，因為我一直在等確定的時間好告知你，但是因為5/20的就職後廠商前瞻顧後遲遲未能下手定案，以至於我跟你們的進度也被迫延後……六月是一定可以完成只是中旬之前或拖到下旬……」、「再給一週的時間，我跟你肯定一下時間的排期，如果又不行這月底我就搬家。我希望明年之前我的錢可以進銀行辦理信託，否則下周末我跟你們商量『違約金』的事宜……」、「……重點我還是沒有拿到錢……」、「……我以為我可以全額給付，我會即時告知我出款時間……」等語，嗣被告於110年2月18日向原告表示將於三月初委託仲介出售系爭房屋，原告則回覆：「收到」等語，並詢問若出售予他人，其支付之100萬元如何處理（見本院卷第81頁、第83頁、第87頁、第88頁、第89頁、第91頁、第92頁、第99頁、第101頁、第102頁、第103頁、第104頁），可知兩造原約定於109年8月31日簽訂買賣契約，因原告購屋資金遲未到位而延宕，被告欲將系爭房屋出售他人時，原告亦表示知悉、同意，則兩造未於原定日期如期辦理訂立本約之事宜，係因原告無足夠資力承買系爭房屋所致，自屬可歸責於原告。而系爭房屋業已出售予第三人黃麗翠，即買賣契約本約之標的已不能履行，兩造間就系爭房屋買賣之預約已失其目的，亦應認不能履行，依上開說明，被告自得類推適用民法第249條第2款規定沒收定金，原告受領系爭款項非無法律上原因。再者，原告自107年4月起至110年8月31日止承租系爭房屋，每月租金3萬元，租賃期間之租金共123萬元，此為原告自承在卷，而原告為買受系爭房屋須交付立約定金133萬元，如前所述，二者加計為256萬元，惟原告分別於107年3月4日起至109年7月30日止陸續支付之金額總計207萬元，尚不足上開應付租金及立約定金之金額，難認被告有何溢收款項之不當得利情事。是以，原告依不當得利之法律關係請求被告返還84萬元，洵屬無據。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付84萬元 ，及自108年8月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，為 無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之 聲請亦失所附麗，一併駁回之。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 書記官 林怡秀