臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第2618號
原 告 楊何惠珍
訴訟代理人 陳淑貞律師
被 告 王帝勝
訴訟代理人 陳慶尚律師
複 代理人 曾巧儒律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國111年1月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00號13樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元，及自民國一百一十年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣貳佰參拾肆萬捌仟伍佰柒拾貳元。被告應自民國一百一十年七月三十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾捌萬玖仟參佰參拾元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣伍佰陸拾陸萬柒仟玖佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒拾捌萬貳仟捌佰伍拾元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾肆萬捌仟伍佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項各到期部分，於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以新臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告起訴聲明為 ：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00號13樓房屋（下稱
系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣 （下同）36萬元，及自民事聲請調解狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民事聲請調解狀 繕本送達翌日起至交還系爭房屋予原告之日止，按月給付原 告12萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第11頁 ）。嗣於民國110年12月9日具狀變更聲明為：㈠被告應將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告36萬元，及 自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈢被告應給付原告240萬元，及自民事起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按月給付原告24萬元。㈣願供擔保，請 准宣告假執行（見本院卷第79頁），核其主張之事實與起訴 主張之請求基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，所為訴之追加、變更及減縮（聲明第1、2項利息請求) ，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠伊於107年7月17日將其所有之系爭房屋出租予被告使用，雙 方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間 自107年7月20日起至110年7月19日止，每月租金12萬元，押 租金2個月共24萬元。詎被告自109年9月1日起，即藉故拒繳 租金，拖欠租金已逾2個月以上，伊於同年12月24日函催被 告於文到7日內繳清所欠租金，被告於同年月25日收受後仍 置之不理，伊遂依民法第440條第1、2項規定，終止系爭租 約，並以民事聲請調解狀送達為終止系爭租約之意思表示， 系爭租約既已終止，被告即應返還系爭房屋。
㈡又被告於系爭租約存續期間，尚積欠109年9月1日起至110年1 月，5個月租金共60萬元（計算式：120,000元×5＝600,000元 ），扣除2個月押租金24萬元後，尚積欠租金36萬元（計算 式：600,000元－240,000元＝360,000元）；被告於租約終止 後，自110年2月起至同年11月仍占用系爭房屋，依社會通念 ，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益及應 給付1倍懲罰性違約金各120萬元，合計240萬元（計算式：1 20,000元×10月×2＝2,400,000元），伊並得請求被告給付自 起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付相當於租金之不當得利及1倍懲罰性違約金，合計24萬元( 計算式:120,000元+120,000元=240,000元)。爰依民法第179 條、第767條第一條前段規定，及系爭租約第3條、第14條第 1、3項約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋 騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告36萬元，及自民事 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告應給付原告240萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按月給付原告24萬元。㈣願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：原告請求之違約金過高。因疫情影響餐廳經營， 現尚需負擔員工薪資，伊有意願續租等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠系爭租約已合法終止
⒈按承租人租金支付遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人給付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民 法第440條第1項、第2項分別定有明文。又終止契約之意思 表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中 以書狀或言詞表示終止契約之意思，或為與契約之繼續存在 不相容之請求，即已發生效力（最高法院74年度台上字第11 22號判決、105年度上字第206號判決可資參照）。 ⒉經查，原告主張兩造租賃契約定有期間，然被告未依約給付 租金之總額達二個月以上，其遂依民法第440條第2項之規定 ，以民事聲請調解狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示 ，並請求被告返還積欠之租金，及繼續占用系爭房屋相當於 不當得利及及懲罰性違約金等情，業據提出系爭租約、臺北 市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建物登記謄本、監視器翻拍 照片等件在卷可稽（見本院卷第17至18頁、第21至27頁、第 113至115頁），堪認屬實。而本件民事聲請調解狀繕本係於 110年1月28日寄存送達於被告戶籍地台北市○○區○○○路000巷 00號3樓，經10日後於110年2月7日發生送達效力（見本院11 0年度北司調卷第23頁），揆諸前開說明，系爭租約應於110 年2月7日終止。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還房屋，有無理由？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又系爭租約第14條第1項 約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，出租人應結算承租人 第五條約定之相關費用，承租人應即將租賃住宅返還出租人 並遷出戶籍或其他登記。」（見本院卷第26頁），而系爭租 約業經原告合法終止，業如前述，是原告依民法第767條第1 項前段規定、系爭租約第14條第1項約定，請求被告騰空遷 讓返還系爭房屋，即屬有據，為有理由。
㈢被告積欠原告之租金、不當得利及違約金之數額凡幾？ ⒈租金部分：
原告主張被告自109年9月起即未給付租金，迄至110年1月間 ，共積欠5個月租金60萬元，扣除2個月押租金24萬元後，尚 積欠租金36萬元等情，為被告所不爭執（見本院卷第90頁） ，堪認屬實。從而，原告依系爭租約第3條約定，請求被告 給付積欠租金36萬元，為有理由。
⒉不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。被告於系爭租約終止後，已無占有使用系 爭房屋之權利，其繼續占用系爭房屋而受有相當於租金之利 益，致原告受有損害，自成立不當得利；又系爭租約第14條 第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出 租人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金 額外…。」（見本院卷第26頁），被告迄今未將系爭房屋遷 讓返還予原告，原告依此契約約定，請求其給付未返還系爭 房屋期間之相當月租金額，自屬有遽。原告固主張被告應給 付自110年2月起至110年11月，共10個月之相當租金之不當 得利120萬元，惟承前所述，系爭租約業於110年2月7日終止 ，故原告僅得請求系爭租約終止之是日起至110年2月28日止 及自110年3月至同年11月止，相當於租金之不當得利，共計 117萬4286元（計算式：94,286元＋1,080,000元＝1,174,286 元）。從而，原告依民法第179條、系爭租約第14條第3項前 段約定，請求被告給付相當於租金之不當得117萬4,286元， 及自民事起訴狀繕本送達翌日即110年7月30日（110年7月19 日寄存於被告戶籍址派出所，經10日後於110年7月29日發生 送達效力，見本院卷第43頁）起至騰空遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付相當於租金之不當得利12萬元，即屬有據， 應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 ⒊違約金部分：
⑴查系爭租約第14條第3項後段約定「出租人未依第一項規定返 還租賃住宅時，…並得請求相當月租金額1倍之違約金（未足 一個月者，以日租金折算）至返還為止」（見本院卷第26頁 ）。被告於系爭租約終止後未立即將系爭房屋返還予原告， 原告依上開約定，雖主張被告應給付自110年2月至110年11 月間，共10個月之違約金120萬元，然據前述系爭租約係於1 10年2月7日終止，故原告僅得請求自110年2月7日起至同年 月28日止，違約金9萬4,286元（計算式：120000÷28日×22日 ≒94,286元，元以下四捨五入），及自110年3月至同年11月
間違約金108萬元（計算式：120000×9月＝1,080,000元）， 共117萬4,286元（計算式：94,286元＋1,080,000元＝1,174,2 86元）。
⑵被告雖抗辯原告請求之違約金過高，應予酌減等語。然按約 定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減；契約當事人 約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀 況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時， 債權人可享受之一切利益為衡量標準。本院審酌被告將系爭 房屋作為餐廳對外營業使用，此為被告所自陳（見本院卷第 71頁），並參酌內政部於105年6月23日公告修正之房屋租賃 契約書範本第12條第1、3項約定：租期屆滿或租賃契約終止 後而承租人未依約返還房屋時，出租人得向承租人請求未返 還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍 （未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止（見 本院卷第122頁）等情，堪認原告請求按原定租金計算之違 約金，允屬適當，則被告請求酌減違約金，礙難憑採。 ⑶從而，原告依系爭租約第14條第3項後段，請求被告應給付違 約金117萬4,286元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日即110 年7月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12 萬元之違約金為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理 由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約第14條 第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；依 系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠租金36萬元及法定 遲延利息；依民法第179條、系爭租約第14條第3項約定，請 求被告給付相當於租金之不當得利及違約金共234萬8,572萬 元（計算式：1,174,286元×2＝2,348,572元），及被告應自1 10年7月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告不當得利及違約金共24萬元（計算式：120,000元×2＝24 0,000元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保為准、免假執行之 宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴部分有理由、部分無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 民事第八庭 法 官 王秀慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 書記官 何明芝