臺灣臺北地方法院民事判決
110年度簡上字第251號
上訴人即附
帶被上訴人 曾智瑩
訴訟代理人 黃仕翰律師
黃昱維律師
吳益群律師
被上訴人即
附帶上訴人 喬崵不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 藍仁鴻
訴訟代理人 枋啟民律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國110年4月
1日本院臺北簡易庭109年度北簡字第21960號第一審簡易判決提
起上訴，被上訴人為附帶上訴及訴之追加，本院於民國110年12
月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴人之上訴駁回。
被上訴人附帶上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴及追加之訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同 意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事 訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項、第446條第1項、 第255條第1項2款定有明文。查被上訴人即附帶上訴人（下 稱被上訴人）於原審起訴主張上訴人即附帶被上訴人（下稱 上訴人）委請其居間仲介購買訴外人紀百泉所有之臺北市○○ 區○○○路0段00巷0號2樓之1房屋及其坐落土地（下稱系爭不 動產），後上訴人竟於有望成交之際表示不再委託其服務， 復旋透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋 ）仲介人員購買系爭不動產，爰依兩造簽訂買方確認書（下 稱系爭確認書）第11條、民法第568條第1項規定請求判命上 訴人給付新臺幣（下同）45萬3600元（見原審卷第9頁）， 被上訴人並基於同一基礎事實追加民法第184條第1項後段為 先順位請求權基礎（見本院卷第149-163頁），合於前揭規 定，應予准許。
二、被上訴人主張：上訴人於民國108年12月16日委請伊居間仲 介，向紀百泉斡旋購買系爭不動產，兩造簽訂買方確認書（
下稱系爭確認書）、附停止條件定金（斡旋金）委託書（下 稱系爭委託書），並約定以2268萬元為承購總價。詎上訴人 於109年1月4日向伊表示不再委請伊仲介，並取回斡旋金， 卻旋於同年1月5日與永慶房屋簽訂不動產買賣意願書，並另 由上訴人配偶於同日向紀百泉購得系爭不動產，復於109年2 月17日辦妥所有權移轉登記。上訴人顯係為節省仲介費用之 支出，故意不透過伊進行買賣交易，顯故意以違背誠實信用 之原則及市場交易習慣之方式，致伊受有不能取得仲介費用 之損害；另依系爭確認書第11條約定，上訴人配偶於委託銷 售期間屆滿後3個月內，就系爭不動產與同一賣方成交，視 為伊已完成買賣之居間仲介，上訴人仍應給付委託承購總價 2%服務報酬即45萬3600元（計算式：2268萬元×2%＝45萬3600 元），爰依民法第184條第1項後段、第568條第1項、系爭確 認書第11條約定請求上訴人給付45萬3600元及利息（原審判 命上訴人給付18萬元，駁回被上訴人之其餘請求，上訴人、 被上訴人各就其受不利判決部分不服，依序提起上訴及附帶 上訴，附帶上訴人並為訴之追加），附帶上訴聲明為：㈠原 判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應 再給付被上訴人27萬3600元及自109年12月19日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。並就上訴人之上訴為答辯聲 明：上訴駁回。
三、上訴人則以：被上訴人於108年12月16日即稱伊開價2268萬 元，與紀百泉之售價2500萬餘元落差過大而斡旋失敗，直至 108年12月31日系爭委託書期限屆至止，被上訴人仍未斡旋 成功，被上訴人並將斡旋金10萬元退還伊；後因紀百泉於10 8年12月24日與永慶房屋簽訂專任銷售契約，伊配合紀百泉 另尋永慶房屋仲介購屋，經永慶房屋許哲瑋居間協調，伊與 紀百泉就系爭不動產達成買賣合意，並依約給付買賣價金1% 之居間仲介報酬予永慶房屋。伊並非基於被上訴人之居間媒 介而購買系爭不動產，亦無故意以背於善良風俗方法規避給 付被上訴人仲介報酬，被上訴人亦無達成本件媒介就緒，被 上訴人自不得為本件請求；另系爭確認書第11條違反誠信原 則，被上訴人亦未給予審閱期間，對消費者顯失公平，依消 費者保護法第11條之1、第12條第1項規定，亦屬無效等語置 辯，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並就被上訴人 附帶上訴部分為答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造均不爭執：
（一）兩造於108年12月16日簽訂系爭確認書、委託書，委由被
上訴人就系爭不動產向賣方紀百泉進行斡旋，兩造並約定 被上訴人以2268萬元為承購總價向紀百泉進行議價，有系 爭確認書、系爭委託書在卷可稽（見原審卷第17-19頁） 。
（二）上訴人於109年1月5日委託永慶房屋就系爭不動產向賣方 紀百泉進行斡旋，上訴人之配偶復於同日經永慶房屋媒介 以價金2396萬向紀百泉購買系爭不動產，並於109年2月17 日完成所有權移轉登記，上訴人並給付買賣總價1%之仲介 費23萬9000元仲介服務費予永慶房屋，有系爭不動產建物 登記謄本、不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（ 下稱永慶承諾書）、分期匯款明細、電子發票等件在卷可 稽（見原審卷第23、75頁）。
上揭事實均堪信為真。
五、被上訴人主張上訴人前委託其居間斡旋購買系爭不動產，嗣 上訴人為規避給付居間報酬，於委託期間屆滿後3個月內另 循管道買得系爭不動產，致其受有損害，依民法第184條第1 項後段、第568條第1項、系爭確認書約定請求上訴人給付45 萬3600元，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：（一）被上訴人主張上訴人為節省仲介費用之支出，故意不透過 其購買系爭不動產，係故意以背於善良風俗之方法，致伊 受有不能取得仲介費用之損害，查：
1、依民法第184條第1項後段規定，故意以背於善良風俗之方 法，加損害於他人者，負損害賠償責任。而侵權行為之成 立，須行為人具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間 有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權 之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院 100年度台上字第328號裁判意旨參照）。 2、被上訴人主張上訴人於其實際付出帶看系爭不動產、斡旋 之勞務後，明知其收取成交總價2%服務費、其有能力依上 訴人最終與紀百泉成交之總價2396萬元協助成交，卻因永 慶公司僅收取1%服務費，上訴人為減免仲介費用支出，故 意於109年1月5日向其人員訛稱因有急事出國無法繼續透 過其斡旋，卻於同日與永慶房屋簽訂不動產買賣意願書， 並於同日向紀百泉以2396萬元購得系爭不動產等情，並舉 永慶承諾書、委託事項變更契約書、兩造間LINE對話紀錄 為證（見原審卷第75頁、第99頁、本院卷一第279-331頁 ）。
3、依據永慶承諾書，固可認定永慶公司僅收取成交總價1%服 務費（見原審卷第75頁），低於被上訴人媒介成交時得向 上訴人收取成交總價2%之服務費（見系爭確認書第10條約
定，原審卷第17頁），惟系爭承諾書已載明上訴人委託被 上訴人仲介之期限僅至108年12月31日止，則上訴人於系 爭委託書之期限經過後，進而與永慶房屋簽訂不動產買賣 意願書，並於同日向紀百泉以2396萬元購得系爭不動產， 即難認有何故意以背於善良風俗之方法加損害於被上訴人 之情形。被上訴人雖主張上訴人係因永慶公司僅收取1%服 務費，為減免仲介費用支出，故意不透過被上訴人斡旋， 然被上訴人對此並未舉證以實其說，難認可採，況且，上 訴人欲透過何仲介與系爭不動產賣家進行斡旋，本有選擇 之自由，縱使上訴人嗣後另透過永慶房屋與紀百泉斡旋並 成交，而違反系爭承諾書之約定，仍難謂係故意以背於善 良風俗之方法加損害於被上訴人。
4、準此，被上訴人主張上訴人為節省仲介費用之支出，故意 透過永慶房屋購買系爭不動產，係故意以背於善良風俗之 方法，致其受有不能取得仲介費用之損害，依民法第184 條第1項後段請求上訴人賠償其所受損害，即屬無據。（二）被上訴人另依民法第568條第1項規定、系爭確認書第11條 約定請求上訴人給付委託承購總價2%服務報酬，查： 1、系爭確認書第11條約定：「買方（即上訴人）或其配偶、 三親等內之親屬於賣方（即被上訴人）委託銷售期間或期 間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受 託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總 價百分之二服務報酬予受託人。」（見原審卷第17頁）。 查系爭委託書約定上訴人委託被上訴人就系爭不動產向賣 方進行斡旋，委託期間至108年12月31日止（見原審卷第1 9頁），又兩造均不爭執上訴人之配偶於系爭委託書期限 屆滿後3個月內之109年1月5日，經永慶房屋媒介以價金23 96萬向紀百泉購得系爭不動產，並於109年2月17日辦妥所 有權移轉登記等情，已如前述，由上，被上訴人依據系爭 確認書第11條約定，請求被上訴人給付委託承購總價2%服 務報酬，應屬有據。被上訴人另依民法第568條第1項規定 為同一之請求，本院自無庸再予審酌。
2、上訴人抗辯紀百泉就系爭不動產已與永慶房屋簽訂專任銷 售契約，其已無透過被上訴人居間仲介成交之可能，且系 爭確認書第11條刻意刪除內政部不動產委託銷售契約書範 本中保障消費者之約定，應認對於消費者顯失公平而為無 效；另系爭確認書違背契約審閱期之規定，其得主張該條 款不生效力，查：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者
以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反 第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主 張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1 項至第3項分別定有明文。而定型化契約中之條款違反誠 信原則，對消費者顯失公平者，無效，復為同法第12條第 1項所明定。
⑵上訴人抗辯紀百泉就系爭不動產已與永慶房屋簽訂專任銷 售契約，被上訴人未予爭執，堪信為真，上訴人並據此抗 辯，賣方紀百泉已不得將系爭不動產自行出售或另行委託 第三人仲介，且依不動產仲介實務，屋主簽署專任銷售契 約後，除非該專任仲介與其他仲介簽有「配案協議」，否 則其他仲介無成交可能，並提出公平交易委員會對於不動 產經紀業之規範說明、廣告數則為證（見本院卷一第495- 498頁、第517-519頁），然依公平交易委員會之說明，專 任委託僅指委託人於特定不動產經紀業者仲介期間，不得 將所委託不動產自行出售、另行委由第三人出售（見本院 卷一第496頁），本件與永慶房屋簽署專任銷售契約者為 紀百泉，僅紀百泉不得再委託其他仲介出售系爭不動產， 並非約定買賣雙方必須透過相同仲介成交，換言之，若被 上訴人擔任上訴人之買方仲介，仍得由被上訴人透過永慶 房屋與紀百泉媒合成交，並無上訴人即不得透過被上訴人 向紀百泉購買系爭不動產之情形。而上訴人所提出之廣告 數則，亦無法為有利於上訴人之認定。上訴人此部分所辯 ，難認可取。
⑶又依上訴人所提出由內政部制訂之不動產委託銷售契約書 範本第11條第1項第3款固規定：「委託人如有下列情形之 一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第 5條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人。…㈢受託 人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期 間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其 他不動產經紀仲介成交者，不在此限」（見本院卷一第11 2頁），然該範本系不動產委託「銷售」契約之範本，與 本件上訴人本件係擔任「買方」，委託被上訴人向「賣方 」仲介購買系爭不動產之情形，自難認得加以援用，況且 ，該範本所附簽約注意事項已載明：「…消費者與仲介公 司（或商號）參考範本訂立委託銷售契約時，仍可依民法 第153條規定意旨，就個別情況磋商合意而訂之…」（見本 院卷一第205頁），因此難認系爭確認書未有範本「但經 其他不動產經紀仲介成交者，不在此限」之文字，即屬顯 失公平。再者，上訴人所提出之不動產委託承購契約書範
本草案（見本院卷一第127頁），僅為討論中之草案，自 難為有利於上訴人之認定。
⑷現今不動產交易市場，或因資訊公開性不足或因不動產交 易之技術性、專業性、高價性、及交易需配合向銀行貸款 與不動產移轉登記事項，乃經由房仲業者居間並提供交易 過程之協助，消費者藉此則減省勞力、時間，買賣成交時 則由消費者支付房仲業者一定之報酬。系爭確認書第11條 約定一方面避免房仲業者投入之心力付諸流水，另一方面 避免客戶惡意違約圖免仲介費，且未限制買方購買市場上 其他不動產，契約屆期三個月後買方亦可再透過其他房仲 購買系爭不動產，並無違反誠信原則而對消費者顯失公平 情事，基於私法自治、契約自由原則，兩造間就上開約款 之約定，難認有何不當，上訴人抗辯系爭確認書第11條約 定違反消費者保護法第12條規定而屬無效云云，並非可採 。
⑸另消費者保護法第11條關於契約審閱期間之規定，其目的 在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營 者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費 者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依 契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之 契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之 權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合 理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。兩造 並不爭執系爭確認書簽訂之時間為108年12月16日，而系 爭確認書雖載明：「…本定型化契約及其附件於中華民國1 08年12月16日經買方攜回審閱3天…」，然本院審酌系爭確 認書僅有一頁共12條之篇幅，其頁數及條款並非繁多，上 訴人於短時間內即可逐條審閱完畢，況自上訴人委託被上 訴人仲介購買系爭房屋，迄至被上訴人提起本件請求前， 從未表明任何不瞭解系爭確認書內容之意、從未主張審閱 期間利益遭剝奪，期間更於108年12月20日曾出價2360萬 元購買系爭不動產（見本院卷一第301頁），由上可知， 上訴人確實已經知悉並了解系爭確認書之內容，自不容其 事後主張系爭確認書因未給予合理審閱期間而為無效，上 訴人此部分所辯，自難認可採。
3、至於上訴人其餘所辯：上訴人並無透過被上訴人居間成交 、被上訴人無使其與賣方媒合就緒、其亦未規避仲介費用 而節省成本等節，惟系爭確認書第11條僅以上訴人或其配 偶就系爭不動產完成交易為違約條件，並不以被上訴人居 間仲介或已達成媒介就緒、或上訴人係故意規避仲介費用
節省成本為必要，其此部分所辯，自無可採。而依據兩造 間LINE對話紀錄（見本院卷一第279-331頁），被上訴人 確實已實際帶看系爭不動產、與賣方紀百泉進行磋商、協 助上訴人與賣方進行會議洽談等情，並非如上訴人所抗辯 被上訴人就系爭不動產之仲介毫無盡心盡力。至於上訴人 聲請傳訊紀百泉以證明系爭不動產之成交係透過永慶房屋 所為、傳訊永慶房屋仲介人員許哲瑋以證明其並非刻意規 避仲介服務費用、係永慶房屋協助上訴人成交等節，依前 所述，即核無必要，附此說明。
（三）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文，而該條所謂約定之違約金是否過高， 應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利 益為衡量標準；且法院酌減之數額是否相當，仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為 酌定之標準。系爭確認書第11條約定，係因可歸責於買方 之事由，致妨害受託人達成仲介目的，受託人實際上並未 完成居間仲介，買方仍應給付相當於委託報酬之金額，顯 係對買方違約之處罰，不因條文「仍應給付…服務報酬予 受託人」之用語，而改變該條款係屬違約金約定之性質。 被上訴人主張該條文並非違約金之約定，即非可採。本院 審酌被上訴人就系爭不動產買賣進行帶看、介紹買賣雙方 認識、進行價格磋商，已有相當付出等情，本件交易若經 被上訴人仲介成功，其得向上訴人收取成交總價2%之服務 報酬，然被上訴人並未進行買賣交易簽約、過戶、點交等 媒介居間繁瑣工作，亦減省人力、時間成本，因此，關於 系爭確認書第11條以承購總價2%即45萬3600元（計算式： 2268萬元×2%＝45萬3600元）之違約金約定，尚屬過高，應 酌減為18萬元為適當。據此，被上訴人依系爭確認書第11 條約定得向上訴人請求給付之金額，應為18萬元。（四）另被上訴人本件得請求上訴人給付之金額，屬無確定期限 之給付，被上訴人請求加計自起訴狀繕本送達之翌日起（ 即109年12月19日，見原審卷第46-3頁），至清償日止， 按週年利率5%計算之遲延利息，核與民法第203條、第229 條第2項、第233條第1項前段規定相符，亦應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭委託書第11條約定，請求上訴人 給付45萬3600元及利息，應以其中請求18萬元及自109年12 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由 ，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就上開 應予准許部分，判命上訴人如數給付，於法並無不合；上訴
人指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其 上訴。至上開不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決， 核無不合；被上訴人附帶上訴意旨指謫原判決此部分為不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。另被上訴 人於本院追加依侵權行為法律關係為請求，亦為無理由，應 併予駁回。
七、本判決所命上訴人給付部分，金額未逾150萬元，上訴人已 不得上訴第三審，故毋庸宣告被上訴人預供擔保得免為假執 行之必要。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，及 原告調查證據之聲請，經核均與本件判決結果無影響，爰不 逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴、附帶上訴人之附帶上訴及追 加之訴，均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 民事第五庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 王唯怡
法 官 陳乃翊
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 書記官 詹雅筠
, 台灣公司情報網